親宛ての固定資産税通知に知らない土地があったら？相続前に確認する名義・共有持分・場所
- MIRAIU
- 8月29日
- 読了時間: 16分
親宛てに届いた固定資産税の納税通知書や課税明細書を見ていると、
「こんな土地あった？」
「この地番、実家と違うけど何？」
「親に聞いても場所を覚えていない」
という土地が見つかることがあります。
例えば、
実家とは別の小さな土地。
昔の実家跡地。
農地。
山林。
私道の持分。
親族と共有している土地。
などです。
親本人も、
「昔、親父から相続した気がする」
「どこかに少し土地があったと思う」
程度しか覚えていないことがあります。
ここで注意したいのは、
固定資産税の通知に載っている＝親がその土地を100％単独所有している
とは限らないことです。
反対に、
固定資産税の通知に載っていない＝親名義の不動産がほかに絶対ない
とも限りません。
最初に確認するのは、
所在地番。
地目。
地積。
登記名義。
共有持分。
実際の場所。
現在誰が使っているか。
です。
この記事では、親宛ての固定資産税通知に知らない土地が載っていたとき、相続が起きる前にどこまで確認しておけばよいのかを順番に整理します。
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▪️結論｜知らない土地を見つけたら「地番→登記→場所→利用」の順で確認する
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固定資産税資料に知らない土地が載っていた場合、
「売らないといけない？」
「相続放棄した方がいい？」
と出口を先に考える必要はありません。
まず、
その土地が何なのかを特定すること
が先です。
基本的な順番は、
・① 課税明細書から所在地番を確認する
・② 登記事項証明書で所有者・持分を確認する
・③ 公図などで土地の位置関係を確認する
・④ 親へ取得経緯と現在の利用状況を聞く
・⑤ 共有なら他の共有者を確認する
・⑥ ほかにも不動産がないか確認する
・⑦ 最後に保有・売却等を判断する
です。
親が元気なら、
「これ誰から相続したん？」
「昔誰かに貸してた？」
と本人へ確認できます。
知らない土地を発見したこと自体が問題なのではなく、誰も分からないまま相続を迎えることを避ける。
これが生前整理の目的です。
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▪️① まず固定資産税の「課税明細書」を見る
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固定資産税の納税通知書には、課税対象となる土地・家屋の明細が付いていることがあります。
自治体によって様式は異なりますが、土地について、
所在地番。
地目。
地積。
評価額。
課税標準額。
税額等。
を確認できる場合があります。
例えば実家しか所有していないと思っていたのに、
実家の地番。
その隣の小さな土地。
別地域の畑。
という3筆が載っているかもしれません。
まず、
知らない土地の所在地番をそのままメモします。
「○○町の土地」
だけではなく、
○○町123番4
のように地番まで確認します。
土地を調べる入口は住所より地番です。
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▪️地番と普段使う住所は同じとは限らない
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ここは初めて土地を調べる人が迷いやすいところです。
例えば課税明細書に、
○○町345番
と載っていても、
Googleマップへそのまま入力すれば家の場所が必ず出てくるとは限りません。
土地の登記で使われる地番と、普段郵便物などで使う住居表示は別の仕組みだからです。
そのため、
地番がある。
↓
地図検索ですぐ場所が分かる。
とは限りません。
後ほど公図などの資料と周辺地番を合わせて確認します。
農地の場合はこちらでも具体的に整理しています。
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▪️② 固定資産税通知が親宛てでも単独所有とは限らない
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親宛てに固定資産税の通知が届いていると、
「この土地は全部親のもの」
と思うことがあります。
しかし共有土地では注意が必要です。
例えば登記上、
父 2分の1。
叔父 4分の1。
叔母 4分の1。
という土地かもしれません。
共有不動産の固定資産税では、共有者が関係する課税について代表者等へ通知が送られる運用となる場合があります。
そのため、
納税通知書の宛名だけでは、現在の登記名義や持分割合までは確定できません。
知らない土地が出てきたら、次に登記事項証明書を確認します。
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▪️③ 登記事項証明書で現在の所有者と持分を見る
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土地の登記事項証明書では、
所在。
地番。
地目。
地積。
所有者。
共有の場合の持分。
抵当権等。
を確認できます。
例えば親が、
「じいちゃんからもらった土地やと思う」
と言っていても、現在の登記が、
祖父名義のまま。
父と兄弟の共有。
親単独名義。
では意味が違います。
特に相続前の生前整理では、
親が持っていると思っている状態と、登記上の状態が一致しているか
を確認します。
昔から親が税金を払ってきた。
親が草刈りをしている。
という事実だけで、単独名義とは判断しません。
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▪️「3分の1持分」は土地を3分割して持っている意味ではない
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共有土地について、
父が3分の1を持っている。
と分かった場合があります。
この3分の1は、
土地の右側3分の1が父の土地。
という意味ではありません。
一つの土地全体について、3分の1の共有持分を持っている状態です。
だから、
「親の部分だけここだから、そこだけ売ればいい」
と現地を物理的に区切ることはできません。
土地全体を売る場合や共有状態を整理する場合には、他の共有者との関係も確認します。
詳しくはこちら
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▪️④ 公図などで「どこにある土地か」を確認する
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登記名義が分かったら、次に実際の場所を確認します。
法務局の、
地図。
地図に準ずる図面、いわゆる公図。
などから、対象地番と周辺地番の位置関係を確認できます。
例えば知らない土地が、
実家の裏側。
接道部分。
細い私道。
水路沿いの小さな土地。
近所の畑。
ということが分かる場合があります。
ここで、
面積が5㎡しかないから不要な土地。
評価額が低いから関係ない。
とすぐ判断しません。
小さな土地でも、実家へ入るための道路持分など、別の不動産利用に関係している可能性があります。
土地の価値は面積だけでなく、何のために存在している土地なのかまで見て判断します。
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▪️⑤ 親へ「なぜこの土地を持っているのか」を聞く
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資料だけでは分からないことがあります。
ここで親本人へ確認します。
例えば、
「この土地どうやって持ったん？」
「誰から相続した？」
「昔買った？」
「誰かに貸してる？」
「隣の人が使ってない？」
と聞きます。
すると、
祖父の相続で兄弟共有になった。
実家を建てるとき道路部分も買った。
昔畑だった。
隣家へ無料で使わせている。
親戚が管理している。
といった話が出てくることがあります。
正式な権利関係は登記や契約資料で確認しますが、
なぜ親名義になっているのかを本人から聞けるのは生前のうちです。
書面がない話でも、取得経緯をメモしておく価値があります。
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▪️⑥ 誰かが使っている土地なら勝手に「空き地」と決めない
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現地を見て、
駐車場として使われている。
近所の人が畑にしている。
物置が置いてある。
通路になっている。
ということがあります。
親へ聞くと、
「昔から使ってええと言ってある」
というケースもあります。
この場合、
誰が。
どこまで。
有料か無料か。
契約書があるか。
いつから使っているか。
を確認します。
親が亡くなった後に、
「この土地はずっと使わせてもらってます」
と言われても、子どもには経緯が分かりません。
だから生前整理では、
所有者だけでなく利用者も残します。
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▪️⑦ 固定資産税の通知だけで「親の不動産全部」を把握したと思わない
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ここは重要です。
固定資産税の課税明細書は、親の不動産を確認する有力な資料です。
しかし、
課税明細書を見た。
↓
親の所有不動産はこれですべて。
とは限りません。
自治体や資産の状況によっては、非課税の資産や免税点との関係などで課税明細へ載らない場合があります。
また別の市町村に不動産があれば、当然その自治体で課税関係を確認することになります。
つまり、
固定資産税資料は全不動産を保証する全国一覧ではありません。
知らない土地が一つ見つかったなら、
ほかにもないか
を一度確認するきっかけにします。
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▪️⑧ 同じ自治体の土地・建物は名寄帳を確認する方法もある
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市町村には、固定資産課税台帳に登録された土地や建物を納税義務者ごとにまとめた名寄帳があります。
自治体によって名称や取得方法等は異なりますが、
同じ市町村内で親に関係する課税資産を確認したい。
という場合に利用を検討できます。
例えば、
課税明細書を紛失した。
親の不動産を整理したい。
複数の土地がある。
という場合です。
ただし名寄帳も、
全国の不動産を一度に全部調べられる制度
ではありません。
また自治体の取扱いや記載対象を確認する必要があります。
そのため、
固定資産税資料。
名寄帳。
登記情報。
をそれぞれ目的に応じて使います。
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▪️⑨ 2026年から「所有不動産記録証明制度」も始まっている
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2026年2月2日から、所有不動産記録証明制度が始まりました。
本人や一定の相続人等が請求することで、特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を検索し、一覧的に確認できる制度です。
これまで、
父が全国のどこに不動産を持っているか分からない。
という場合でも、一つずつ土地を特定して登記を調べる必要がありました。
新制度によって、所有不動産を把握する手段が増えています。
ただし、
この証明書を取れば必ず100％すべての不動産が出る
とまでは考えない方が安全です。
検索は登記上の氏名・住所等を条件として行われるため、古い住所で登記されたままの不動産などは検索条件によって抽出されない可能性があります。
コンピュータ化されていない登記など、検索対象にならないものもあります。
さらに一覧から共有者や抵当権の詳しい内容まで確認したい場合は、個別の登記情報を確認します。
「不動産を洗い出す資料」と「一筆ごとの権利を確認する資料」を分けて使うのがポイントです。
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▪️親の旧住所も聞いておくと不動産調査に役立つ
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所有不動産記録証明制度では、過去の氏名や住所を検索条件として指定することもできます。
だから親が何度か引っ越しているなら、
昔住んでいた住所。
結婚等で氏名が変わっている場合の旧氏名。
も整理しておく意味があります。
例えば40年前に取得した土地が、当時の住所のまま登記されている可能性もあります。
2026年4月からは住所・氏名等の変更登記も義務化されています。
生前整理では、
現在の住所だけ。
ではなく、
親が不動産を取得した頃の住所まで確認しておく
と、その後の調査につながります。
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▪️⑩ 知らない土地が見つかっても、価値0円と決めない
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場所を確認すると、
小さい土地。
田舎の土地。
山林。
古い宅地。
ということがあります。
親自身も、
「そんな土地、値段つかんやろ」
と言うかもしれません。
しかし、
固定資産税評価額が低い。
親が使っていない。
面積が小さい。
という理由だけでは、実際の売却可能性は分かりません。
例えば、
隣接地と一緒なら利用価値がある。
道路部分として重要。
近隣所有者が欲しい。
宅地として使える。
という土地もあります。
反対に、
共有関係が複雑。
接道に問題がある。
境界が分からない。
管理費が続く。
などの理由で売却しにくい土地もあります。
だからまず、土地の条件を確認します。
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〖PR〗親名義の知らない土地について、場所・登記・利用状況を確認したあと、現在どの程度の売却可能性があるか知りたい場合は査定を利用する方法があります。評価額だけで価値を判断せず、土地の条件を伝えて確認してください。
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▪️⑪ 共有持分だったら「親の持分だけ」を先に把握する
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登記を確認して共有だった場合は、
共有者全員の問題を今すぐ解決しよう
としなくても構いません。
まず、
親の持分はいくらか。
他の共有者は誰か。
親はその人と連絡を取っているか。
現在誰が土地を使っているか。
固定資産税を実際に誰が負担しているか。
を整理します。
例えば親が、
4分の1しか持っていないのに固定資産税の納付をずっと担当している。
ということもあります。
相続後に初めてこの状態を知るより、親へ経緯を確認できるうちに整理する方が話は進めやすくなります。
共有土地についてはこちら。
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▪️⑫ 農地だった場合は普通の宅地売却と分けて考える
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知らない土地の地目や現況を調べた結果、
田。
畑。
だった場合があります。
農地は一般の宅地と同じように、
買いたい人がいれば自由に売る。
という手続きだけではありません。
農地法。
農業委員会。
農振地域。
農地転用。
などを確認する必要があります。
だから、
親名義の土地を全部まとめて不動産会社へ売れば終わり。
とは考えません。
土地の種類ごとに出口を分けます。
親が元気なうちに農地を確認する場合はこちら。
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▪️売れにくそうでも先に処分費用をかけない
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知らない土地が、
草だらけ。
古い建物付き。
境界不明。
共有名義。
だった場合、
草刈りする。
解体する。
確定測量する。
持分を整理する。
と、先に費用を使いたくなることがあります。
しかし、その対応が本当に売却条件として必要かは土地によって違います。
まず、
現在の状態で相談できるか。
誰に需要があるか。
どこが売却の障害なのか。
を確認します。
そのうえで必要な費用だけを検討します。
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〖PR〗共有・築古建物付き・境界不明など、そのままでは売却方法が分かりにくい土地もあります。高額な測量・解体・整備を先に行う前に、現在の状態で相談できる会社があるか確認する方法があります。
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▪️固定資産税通知に知らない土地があったら7ステップで確認する
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親の固定資産税資料に知らない土地が見つかったら、次の順番で確認します。
・① 課税明細書から所在地番・地目・地積を確認する
・② 登記事項証明書で所有者と共有持分を確認する
・③ 公図などから実際の場所を確認する
・④ 親へ取得経緯と利用者を聞く
・⑤ 共有なら他の共有者と現在の関係を確認する
・⑥ 名寄帳や所有不動産記録証明制度も使い、ほかの不動産がないか確認する
・⑦ 最後に保有・売却・貸付等の出口を判断する
この順番なら、
知らない土地がある。
↓
価値がない。
↓
すぐ手放す。
という判断を避けられます。
まず、
何の土地を、親がどの立場で所有しているのか。
ここまで分かれば、次の判断がしやすくなります。
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▪️よくある質問｜固定資産税通知に知らない土地がある場合
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Q．親宛ての固定資産税通知に土地が載っています。親名義ですか？
親が関係する課税資産である可能性がありますが、通知の宛名だけで単独所有と決めない方が安全です。
登記事項証明書で現在の所有者・共有持分を確認します。
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Q．親が土地の場所を覚えていません。どう調べますか？
まず課税明細書等から地番を確認します。
その後、登記情報、公図等を使って場所を特定します。
農地の場合はeMAFF農地ナビ等も確認材料になります。
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Q．固定資産税通知を見れば親の不動産は全部分かりますか？
必ずしもすべてとは限りません。
非課税資産や免税点との関係、別自治体の不動産などもあるため、必要に応じて名寄帳や所有不動産記録証明制度等も確認します。
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Q．2026年から親名義の不動産を全国で調べられるようになったのですか？
所有不動産記録証明制度が2026年2月2日に始まり、本人や一定の相続人等が登記名義人となっている不動産を一覧的に確認できるようになりました。
ただし氏名・住所等による検索には限界があるため、完全にすべての不動産を保証する制度とは考えず、旧住所等も含めて確認します。
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Q．知らない土地が共有名義でした。親だけで売れますか？
土地全体の売却と、自分の共有持分についての処分は分けて考えます。
まず親の持分割合と他の共有者を確認してください。
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Q．評価額が数万円しかありません。価値のない土地ですか？
固定資産税評価額だけで実際の市場価値を判断することはできません。
道路持分や隣接土地など、別の不動産利用に重要な場合もあります。
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Q．親が元気なら何を聞いておけばいいですか？
取得した経緯、共有者、現在の利用者、管理している人、過去の売買・相続、境界や道路について知っていることを聞いておきます。
書類がなくても親しか知らない情報をメモしておく意味があります。
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▪️まとめ｜知らない土地を見つけたら相続前に「何の土地か」まで確定する
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親宛ての固定資産税通知を見て、
「こんな土地あった？」
という地番が出てくることがあります。
ここで、
親宛てだから全部親の土地。
評価額が安いから価値がない。
使っていないから不要。
と決めないことが重要です。
まず課税明細書から、
所在地番。
地目。
地積。
を確認します。
次に登記事項証明書で、
現在の所有者。
親の持分割合。
抵当権等。
を確認します。
そのあと公図等から実際の場所を探します。
土地が、
実家へ入るための私道。
小さな隣接地。
親族との共有土地。
農地。
山林。
昔の実家跡地。
という可能性もあります。
そして親が元気なら、
誰から取得したのか。
なぜ持っているのか。
誰が使っているのか。
共有者は誰なのか。
を本人へ聞きます。
固定資産税資料だけで親の不動産をすべて把握できるとは限りません。
同じ自治体であれば名寄帳を確認する方法があります。
さらに2026年2月2日からは、所有不動産記録証明制度も始まっています。
ただし、この制度も検索条件等による限界があります。
だから生前整理では、
一つの書類だけを見て終了
ではありません。
固定資産税資料。
登記。
地図。
親本人の記憶。
を合わせて確認します。
大切なのは、
親が持っている不動産を今すぐ全部売ること
ではありません。
相続が発生したとき、子どもが「この土地何？」から始めなくてよい状態を作ることです。
知らない地番を一つ見つけたら、
ほかにも知らない不動産はないか。
共有持分はないか。
昔の住所のまま登記された土地はないか。
まで一度確認しておきましょう。
「土地があるらしい」で終わらせず、
どこにある、誰と持っている、誰が使っている。
ここまで残しておくことが、不動産の生前整理になります。
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