共有名義の土地は売れない？兄弟・親族で揉める前に知りたい持分・費用・売却・共有解消
- MIRAIU
- 3月5日
- 読了時間: 21分
更新日：8月13日
相続した土地が、
兄弟3人の共有名義になった。
親族と共同で土地を持っている。
自分は売りたい。
しかし、
他の共有者は残したい。
固定資産税や草刈り代も、
誰が負担するのか曖昧。
このような共有名義の土地では、
土地そのものに問題がなくても、
共有者同士の意思が揃わないことで売却・活用が進みにくくなる場合があります。
ただし、
共有名義になった。
↓
土地が売れない。
↓
価値がなくなる。
という単純な話ではありません。
共有名義でも、
共有者全員で土地全体を売却する。
他の共有者へ持分を譲る。
自分の持分について売却を検討する。
共有状態そのものを解消する。
など、
状況に応じて複数の方法があります。
大切なのは、
親族関係が悪くなってから解決方法を探すのではなく、共有になった段階で「誰が・何を・いくら負担して・将来どうするか」を整理しておくことです。
今回は、
共有名義の土地が売りにくくなる理由から、共有持分、固定資産税、管理費、相続、利用、持分売却、共有物分割、現状売却まで
を実務的に整理します。
▪️共有名義とは一つの不動産を複数人で所有する状態
例えば、
父親が所有していた土地を、
兄。
弟。
妹。
の3人で相続。
それぞれ、
3分の1。
ずつ所有する。
という状態です。
この、
3分の1。
が共有持分です。
共有者それぞれが、
土地の一部分を物理的に3分の1ずつ所有している。
という意味ではありません。
一つの土地について、それぞれが持分割合に応じた権利を持っている状態です。
▪️共有名義でも土地全体を売却できる
共有名義だから、
売却できない。
というわけではありません。
共有者全員が、
土地全体を売る。
という方向で合意できれば、
通常の土地売却を検討できます。
例えば、
兄3分の1。
弟3分の1。
妹3分の1。
全員が売却へ同意。
という状態です。
問題になりやすいのは、
兄は売りたい。
弟は残したい。
妹は決められない。
というように、
共有者ごとに目的が違う場合です。
▪️土地全体の売却と日常的な管理は同じルールではない
共有名義の記事では、
「何をするにも全員同意」
と説明されることがあります。
しかし、
共有不動産について行う行為は、
すべて同じ扱いではありません。
例えば、
共有物の管理に関する事項は、
原則として持分価格の過半数で決める仕組みがあります。
また、
保存行為については、
各共有者が行えるものがあります。
一方、
共有不動産全体を第三者へ売却するような処分は、
別に考える必要があります。
共有名義＝何一つ動かせない、ではありません。
▪️最初に共有者と持分割合を確認する
共有土地について話し合う前に、
登記事項証明書などで、
現在の所有者。
持分割合。
を確認します。
例えば、
兄2分の1。
弟4分の1。
妹4分の1。
かもしれません。
全員3分の1。
と思っていた。
では、
その後の話し合いにも影響します。
まず、
誰がどれだけ所有している土地なのかを正確に把握します。
▪️相続登記が終わっているかも確認する
祖父名義。
父親もすでに死亡。
現在は子どもたちが管理。
という土地があります。
この場合、
実際に話している3人だけが、
関係者とは限りません。
相続関係を整理すると、
別の相続人がいる。
という場合もあります。
土地活用や売却を考えるなら、
現在の登記と相続関係を先に確認しておくことが重要です。
相続した空き家・土地はこちら。
▪️共有になったら「誰が使っているか」を確認する
兄弟3人の共有。
しかし、
実際には兄だけが、
駐車場として使っている。
というケースがあります。
あるいは、
親族の家が建っている。
資材置場として使っている。
第三者へ貸している。
という場合もあります。
共有状態を整理するなら、
登記だけでなく、
現在誰がどのように利用しているのかも確認します。
▪️固定資産税の負担を曖昧にしない
共有名義になると、
固定資産税を誰が払うのか。
が問題になることがあります。
例えば、
年間固定資産税12万円。
兄が毎年12万円を立て替える。
弟と妹から、
4万円ずつ受け取る。
というルールなら分かりやすい。
しかし、
兄だけが10年間払い続ければ、
120万円。
です。
後から、
「自分ばかり払っている」
となれば、
土地売却以前に親族関係が悪くなる可能性があります。
共有になった時点で費用負担を決めておく方がトラブルを減らしやすくなります。
▪️草刈り・修繕・管理費も記録する
土地なら、
草刈り。
樹木管理。
不法投棄対応。
測量。
など。
空き家付きなら、
火災保険。
雨漏り修繕。
屋根。
外壁。
空き家管理。
などがあります。
例えば、
固定資産税12万円。
草刈り6万円。
その他管理2万円。
年間20万円。
10年間なら、
200万円。
です。
誰がいくら負担したのか。
領収書。
振込記録。
などを残します。
共有不動産では、小さな費用ほど後から揉める原因になりやすいため記録しておくことが大切です。
▪️「今は売らない」ならいつ判断するか決める
共有者3人で、
今は売らない。
となったとします。
それ自体は一つの判断です。
しかし、
期限なし。
にすると、
5年。
10年。
と時間だけが経つ可能性があります。
例えば、
3年後に再検討。
親が亡くなった後に再検討。
賃貸契約終了後に再検討。
など、
次に話し合う時期を決めます。
保留と放置は分けて考えます。
▪️時間が経つと共有者が増える可能性がある
兄。
弟。
妹。
3人共有。
だったとします。
その後、
兄が亡くなり、
兄の持分を、
配偶者。
子ども。
などが相続する場合があります。
さらに、
別の共有者にも相続が発生すれば、
関係者が増える可能性があります。
最初は、
兄弟3人で話せた土地。
だったものが、
次の世代では、
普段ほとんど会わない親族同士で話し合う土地。
になることがあります。
共有状態を長期間続けるなら、次の相続まで考えておくことが重要です。
▪️共有者が増えたから土地価値がゼロになるわけではない
元の記事では、
共有者が増えると、
土地価値が実質ゼロ。
という強い表現になっていました。
しかし、
土地そのものの価値と、
共有状態による売却の難しさ。
は分けて考えます。
立地。
接道。
面積。
用途。
需要。
など、
土地として価値がある場合もあります。
ただし、
共有者が多く、
意思決定が難しくなれば、
売却・活用までの時間や手間が増える可能性があります。
▪️共有者の一人が反対している理由を確認する
土地を売りたい。
しかし、
兄だけ反対。
という場合。
すぐ、
兄が邪魔している。
と考えるより、
なぜ反対なのかを確認します。
例えば、
思い入れ。
将来自分で使いたい。
売却価格が安い。
税金が心配。
親から売らないよう言われた。
など、
理由は違います。
価格が理由なら、
査定を複数取ることで解決するかもしれません。
利用目的があるなら、
他の共有者の持分を買い取る方法も考えられます。
反対理由が分かれば、解決方法が見える場合があります。
▪️共有者の一人にまとめる方法
例えば、
兄が、
この土地を残したい。
弟と妹は、
現金化したい。
という場合。
兄が、
弟。
妹。
の持分を買い取る。
という方法があります。
結果として、
兄の単独所有。
になれば、
共有状態を解消できます。
ただし、
価格。
資金。
税金。
登記費用。
などを確認します。
▪️持分価格は土地全体の単純割合とは限らない
例えば、
土地全体の市場価値。
1,500万円。
自分の持分。
3分の1。
だから、
自分の持分は必ず500万円。
とは限りません。
土地全体を、
共有者全員で売却する場合。
自分の持分だけを第三者へ売却する場合。
では、
買主が取得する権利や利用のしやすさが違います。
そのため、
共有持分だけを売却するときは、土地全体価格の単純な持分割合とは違う価格になる可能性があります。
▪️自分の共有持分だけを売却する方法もある
共有者全員で、
土地全体を売る。
という合意ができない場合、
自分が所有する共有持分について、
売却を検討する方法があります。
土地全体を売却するのとは違い、
自分の持分をどうするか。
という話です。
ただし、
持分だけを購入する一般の買主は限られる傾向があります。
価格。
売却先。
その後の共有関係。
などを理解して判断します。
▪️「親族に絶対知られず売れる」とは考えない
元の記事では、
持分売却なら、
親族に知られず抜けられる。
というような説明になっていました。
しかし、
第三者が新しい共有者になれば、
その後、
他の共有者と関係する可能性があります。
だから、
家族関係を考えるなら、
可能であれば、
まず共有者間で、
買取。
全体売却。
などを話し合う方法も検討します。
早く抜けることだけではなく、売却後まで考えることが重要です。
▪️土地を物理的に分けられる場合もある
土地条件によっては、
分筆。
して、
それぞれ単独所有へ整理できる場合があります。
例えば、
600㎡。
の土地を、
300㎡。
300㎡。
に分ける。
という考え方です。
ただし、
道路。
間口。
形状。
建築条件。
インフラ。
などによって、
分けることで使いにくくなる場合があります。
面積だけ均等に分ければ公平になるとは限りません。
▪️分筆前に分けた後の価値を見る
例えば、
土地全体。
1,800万円。
だったとします。
2つに分ければ、
900万円。
900万円。
になるとは限りません。
片方だけ、
道路に接しにくい。
形が悪い。
高低差がある。
という場合があります。
そのため、
分筆を検討するときは、
分けられるかだけでなく、分けた後にそれぞれ使える土地になるかを確認します。
▪️話し合いで解決できない場合は共有物分割という方法もある
共有状態を解消したい。
しかし、
共有者間で協議がまとまらない。
という場合があります。
民法には、
共有物分割。
という仕組みがあります。
裁判による共有物分割では、
土地そのものを分ける方法。
一部の共有者が取得し、他の共有者へ金銭を支払う方法。
競売して代金を分ける方法。
などが検討されます。
共有者の一人が反対したら一生何もできない、というわけではありません。
▪️裁判は最初の選択肢ではなく最後の整理方法として考える
共有物分割という方法がある。
から、
すぐ裁判。
ということではありません。
親族間で、
売却。
買取。
分筆。
などについて話し合えるなら、
その方が、
時間。
費用。
関係性。
の面で進めやすい場合があります。
それでも、
協議がまとまらない。
連絡が取れない。
などの場合に、
専門家へ相談して法的な方法を検討します。
▪️共有土地を活用するなら収益の分け方まで決める
売却しない。
駐車場にしよう。
となった場合。
月5万円。
年間60万円。
の収入。
だったとします。
そこから、
固定資産税。
管理費。
修繕。
募集費。
を引きます。
残った利益を、
持分割合で分けるのか。
管理している人へ報酬を払うのか。
を決めます。
土地活用は始める前に収入と費用のルールを決めることが重要です。
▪️土地活用で共有トラブルが消えるわけではない
売れないなら、
駐車場。
貸地。
トランクルーム。
にすればいい。
という単純な話でもありません。
土地活用をすれば、
誰が契約する。
誰が管理する。
誰が初期費用を払う。
利益をどう分ける。
という新しい判断が発生します。
共有者間の意思が合っていないなら、
土地活用によってさらに話し合う項目が増える可能性があります。
▪️共有状態を解消してから活用する方法もある
将来、
一人が土地活用したい。
他の共有者は、
関わりたくない。
という場合。
先に、
持分買取。
などで、
所有関係を整理。
その後、
土地活用。
という順番の方が進めやすい場合があります。
土地活用全体はこちら。
▪️相続手続きが複雑なら先に整理する
共有土地の原因が、
相続。
というケースは多くあります。
誰が相続人なのか。
持分はどうなるのか。
相続登記は終わっているのか。
などが分からない場合は、
売却や活用の前に整理します。
相続手続きを確認したい方はこちら
▪️共有持分の売却も出口の一つとして比較する
全体売却。
共有者間の買取。
分筆。
共有物分割。
などが難しい。
自分だけ共有関係から離れたい。
という場合は、
持分売却を検討する方法もあります。
ただし、
急いで売る前に、
土地全体の価値。
自分の持分。
共有者との関係。
他の解決方法。
を整理します。
共有・相続など事情のある不動産の買取相談はこちら
▪️共有名義になった直後が一番整理しやすい
共有トラブルというと、
大喧嘩。
裁判。
連絡拒否。
などを想像します。
しかし、
そこまで悪化する前なら、
比較的整理しやすい場合があります。
相続した直後。
兄弟関係も良好。
土地を誰も使っていない。
という段階なら、
今後どうするか。
話し合うタイミングです。
売る。
一人が取得する。
しばらく保有する。
活用する。
を決めます。
問題が起きてからではなく、問題がないうちに共有状態を整理する方が選択肢を持ちやすくなります。
▪️共有したまま保有するならルールを作る
すぐ売らない。
共有状態を続ける。
なら、
最低限、
固定資産税。
草刈り。
修繕。
管理。
利用方法。
連絡窓口。
費用精算。
について決めます。
例えば、
代表者は兄。
固定資産税は持分割合。
草刈りは年2回。
費用は3人で負担。
3年後に売却を再検討。
という形です。
口頭だけでなく、
メール。
LINE。
書面。
などで残しておくと、
後から確認しやすくなります。
▪️毎年の費用を数字にすると話しやすくなる
「土地を残したい」
という話だけでは、
感情論になりやすい。
そこで、
年間費用を出します。
固定資産税12万円。
草刈り8万円。
その他管理5万円。
年間25万円。
5年間なら、
125万円。
10年間なら、
250万円。
です。
この250万円を、
誰が負担するのか。
まで含めて、
残すかどうかを考えます。
保有には意思だけでなく費用負担も伴います。
▪️空き家付きならさらに修繕費を考える
共有土地に、
古い実家。
が建っている場合があります。
その場合、
土地管理だけではありません。
屋根。
外壁。
雨漏り。
火災保険。
庭木。
残置物。
などがあります。
例えば、
年間管理25万円。
10年間250万円。
途中修繕200万円。
なら、
450万円。
です。
兄弟全員が、
450万円を使ってでも残したい。
なら、
保有という判断もあります。
しかし、
誰も使う予定がない。
なら、
出口を考える材料になります。
▪️一人だけが使う場合は費用とのバランスを見る
共有土地を、
兄だけが駐車場として使用。
しかし、
固定資産税は3人均等。
という場合。
他の共有者が、
自分は使っていないのに。
と感じる可能性があります。
逆に、
兄が、
草刈り。
固定資産税。
管理。
をすべて負担しているなら、
別の見方になります。
利用している人と費用を負担している人が違う場合ほど、ルールを明確にしておくことが重要です。
▪️収益がある土地なら収支を共有する
例えば、
月極駐車場。
年間家賃72万円。
だったとします。
固定資産税12万円。
管理費6万円。
修繕4万円。
手残り50万円。
なら、
この50万円をどう分けるのか。
を決めます。
持分割合。
管理業務。
初期費用負担。
などを考慮する場合もあります。
共有不動産では、支出だけでなく収入についても透明にしておくことが大切です。
▪️共有者間の買取は価格根拠を作る
兄が、
弟の持分を買いたい。
となった場合。
兄は、
100万円。
弟は、
500万円。
と思っている。
では、
話が進みません。
土地全体の査定。
持分割合。
土地条件。
などを確認し、
価格を話し合います。
必要に応じて、
不動産会社。
専門家。
など第三者の意見を入れる方法もあります。
親族だから適当に価格を決めるのではなく、後から説明できる根拠を持たせます。
▪️全体売却できるなら比較的シンプル
兄弟3人。
全員、
使う予定なし。
売却希望。
なら、
土地全体として売却する方法を検討します。
この場合、
買主は土地全体を取得できます。
持分だけを売却するケースとは、
買主側の条件が違います。
共有者全員が売却へ合意できるなら、
まず土地全体としての市場価値を確認する方が分かりやすいでしょう。
▪️売却代金だけでなく売却費用も整理する
土地1,500万円。
で売却。
3人共有。
だから、
500万円ずつ。
と単純に考える前に、
仲介手数料。
測量。
解体。
残置物。
登記。
その他費用。
を確認します。
さらに、
過去に一人だけが、
固定資産税。
修繕。
を負担している場合があります。
最終的に何をどう精算するかは、売却前に共有者間で確認しておく方がトラブルを防ぎやすくなります。
▪️売却前に高額工事を勝手に進めない
古家があるから、
300万円で解体。
境界不明だから、
測量。
草があるから、
全面整備。
と、
一人の判断で大きな費用を使うと、
後から、
そんな工事は頼んでいない。
となる可能性があります。
共有不動産では、
大きなお金を使う前に共有者間で必要性と負担方法を確認することが重要です。
▪️解体した方が高く売れるとは限らない
例えば、
古家付き売却。
800万円。
解体費250万円。
更地売却1,000万円。
なら、
単純化すると、
更地売却の手残りは750万円。
です。
古家付き800万円。
の方が多くなります。
逆に、
更地にすることで買主が増える土地もあります。
だから、
解体前に現状価格と解体後価格を比較します。
▪️分筆も費用と価値の変化を見る
分筆して、
共有を解消。
できそう。
となった場合も、
測量。
登記。
場合によっては造成。
などの費用があります。
さらに、
分けたことで、
一方の土地価値が下がる可能性もあります。
だから、
分筆費用。
分筆後価格。
利用方法。
を確認します。
▪️共有状態のまま土地活用へ投資するなら慎重に
例えば、
500万円。
使って、
トランクルーム。
を設置。
となった場合。
誰が500万円を出すのか。
収益をどう分けるのか。
撤退時はどうするのか。
まで決めます。
共有者全員の方向性が違う状態で、
大きな投資をすると、
土地問題＋事業問題。
になる可能性があります。
▪️住宅・土地活用を検討する場合も所有関係を確認する
共有土地へ、
住宅を建てたい。
賃貸住宅を建てたい。
土地活用したい。
という場合は、
土地所有関係。
資金負担。
将来の相続。
まで確認します。
共有状態のまま大きな建築投資をする前に、
所有関係を整理できないか検討することも大切です。
住宅・土地活用のプランを比較したい方はこちら
▪️共有者と連絡が取れない場合もすぐ諦めない
昔の相続。
共有者が多い。
住所が分からない。
連絡が取れない。
という土地があります。
こうしたケースでは、
通常の兄弟間協議だけでは進まない場合があります。
現在の民法には、
所在等が分からない共有者がいる場合についての仕組みもあります。
具体的な状況によって対応が変わるため、
司法書士。
弁護士。
などへ相談して、
利用できる制度があるか確認します。
「一人見つからない＝永久に何もできない」と決めつける必要はありません。
▪️話し合いが難しいなら感情と不動産価格を分ける
兄とは昔から仲が悪い。
相続でも揉めた。
という場合。
土地売却の話になると、
過去の感情まで出てくることがあります。
そこで、
土地査定。
固定資産税。
管理費。
修繕費。
など、
数字にできるものを整理します。
親族問題と不動産価値をできるだけ分けることで、話し合える材料を増やします。
▪️共有持分を売却するなら価格だけで決めない
持分買取業者。
などへ売却する方法があります。
早く共有関係から離れられる可能性がある一方、
土地全体を全員で売却した場合とは、
価格条件が異なる可能性があります。
そのため、
持分売却価格。
土地全体売却ならいくらか。
共有者による買取は可能か。
を比較します。
「すぐ現金化できる」だけで決めず、失う金額と得られる時間・手間の両方を見ることが重要です。
▪️次の相続が近いなら早めに方向性を決める
共有者が高齢。
という場合、
そのまま何年も保留すると、
さらに相続が発生する可能性があります。
兄弟3人。
から、
5人。
8人。
と共有関係が広がれば、
話し合う相手も増えます。
今すぐ売る必要はありません。
しかし、
誰も使わない共有土地なら、次の相続まで放置しないことは大切です。
▪️相続した土地なら「誰が欲しいか」を最初に聞く
兄弟3人で、
とりあえず3分の1ずつ。
とする前に、
兄は土地が欲しい。
弟と妹は現金が欲しい。
という希望が分かっている場合があります。
相続段階で、
財産全体を見ながら整理できることもあります。
すでに共有になっている場合でも、
誰が残したいのか。
誰が手放したいのか。
を確認するところから始めます。
▪️相続手続きと共有問題を同時に放置しない
相続登記未了。
共有者不明。
固定資産税だけ代表者が支払い。
という状態を長期間続けると、
後から整理する作業が増える可能性があります。
相続関係が分からない場合は、
先に手続きを確認します。
相続手続きを確認したい方はこちら
▪️共有不動産を売るなら「手残り」と「解決までの時間」を比較する
例えば、
共有者全員で売却。
手残り500万円。
半年。
と、
自分の持分だけ売却。
手残り300万円。
1か月。
だったとします。
金額だけなら、
500万円。
です。
しかし、
共有者と連絡が取れない。
長年揉めている。
早く整理したい。
なら、
別の判断になる場合があります。
金額・期間・手間・親族関係のどれを優先するかで出口は変わります。
▪️まとめ｜共有名義は「売れない土地」ではなく意思決定が難しい土地
共有名義の土地は、
持っているだけで呪い。
一人反対したら一生動かない。
価値がゼロ。
というものではありません。
問題になりやすいのは、
一つの不動産について複数人で意思決定しなければならないことです。
だから、
共有になったら、
まず、
共有者。
持分割合。
現在の利用状況。
固定資産税。
管理費。
過去の費用負担。
を確認します。
そして、
全員で売る。
一人が取得する。
分筆する。
しばらく共有する。
土地活用する。
自分の持分を売却する。
共有物分割を検討する。
など、
状況に合った方法を比較します。
特に、
共有状態を続けるなら、
年間費用。
管理担当。
収益の分配。
次回の話し合い時期。
を決めておくことが重要です。
例えば、
年間維持費25万円。
10年間なら、
250万円。
です。
その間に、
さらに相続が発生すれば、
共有者が増える可能性もあります。
共有不動産で怖いのは「共有」という言葉そのものではありません。
何も決めないまま、費用と時間だけが積み重なることです。
今すぐ売却する必要はありません。
しかし、
残すなら残す。
使うなら使う。
誰かが取得するなら取得する。
売るなら売る。
方向性だけでも、
共有者が話せるうちに整理しておくことが、
将来のトラブルを減らすことにつながります。
▪️相続した共有土地はこちら
相続。
共有。
名義。
空き家。
土地。
について整理したい場合はこちら。
相続した空き家・土地の総合ページ
▪️土地全体が売れない場合はこちら
共有以外にも、
価格。
接道。
境界。
土地形状。
など、
売れない原因を確認したい場合はこちら。
売れない土地の考え方
▪️共有・相続など事情がある不動産の売却を比較する
共有者との協議が難しい。
持分を整理したい。
相続やその他の事情が重なっている。
という場合は、
現状での売却方法も比較します。
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