親の家はいくらで売れる？購入価格・固定資産税評価額・相続税評価額と査定価格の違い
更新日：1 日前
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「この家は父さんが2,000万円で買ったんやから、今もそれくらいするやろ」。実家の売却を相談すると、家族からそう言われた。
ところが固定資産税の通知書には評価額800万円。相続税を考えると、また別の数字が出てくる。何を売値の目安にしたらよいのでしょうか。
昔の購入価格・固定資産税評価額・相続税評価額・現在の査定価格は、それぞれ役割が違います。数字を一つにまとめず、何のための評価か分けて確認しましょう。
▪️① 昔2,000万円で買った家は今も同じ価値？
親が購入した2,000万円は、当時その土地と建物を取得した価格です。数十年前の価格が現在の売却価格になるとは限りません。
建物の築年数や状態、地域の買主の需要、道路や駐車条件で評価は変わります。買った値段を基準に「安く売ると損」とだけ考えると、今の市場を見落とすかもしれません。
ただし購入時の契約書と取得費資料は、将来の譲渡所得の計算で必要となる場合があります。使わない資料と思わず保管しておきましょう。
▪️② 固定資産税評価額800万円は売値とは違う
固定資産税評価額は税の計算などに使う評価です。家を今すぐ市場で売却できる価格を示しているわけではありません。
通知書に800万円とあっても、その金額で買主が現れるという保証も、800万円までしか売れないという制限もありません。
土地と建物の評価を確認する資料としては大切ですが、査定では道路・建物・周辺需要の違いを別に見てもらいましょう。
▪️③ 相続税評価額の路線価・倍率方式も別
相続税の土地評価には路線価方式や倍率方式などが使われます。家屋については原則として固定資産税評価額を基にする仕組みがあります。
ただし相続税額を求めるための評価と、実際の不動産売買で合意する金額は目的が異なります。路線価だけ見て成約価格を断定しないことが大切です。
土地の評価方法や個別の税務上の扱いは、国税庁の公式資料や税理士に確認しましょう。
▪️④ 今の査定は周辺の成約と物件状態を見る
不動産会社は土地面積や建物の状態、道路・境界の情報、周辺の売買事例などを考慮して現在の価格を見立てます。
国土交通省の不動産情報ライブラリには取引価格などの情報があります。ただし一つの事例が近所でも、面積や接道条件が違えば実家へそのまま当てはまりません。
査定担当者へどの成約事例を使い、土地と建物をどう評価したか説明してもらいましょう。
税務上の評価ではなく、現在の売却見込みを知りたい場合には複数社の査定根拠も確認できます。
▪️⑤ 二社の査定差は、数字より前提を確認
A社が1,000万円、B社が850万円なら、高い数字の方が必ず正しいわけではありません。土地の評価を重視するか、古家の修理や解体を想定するかで違いが出る場合があります。
査定書の周辺事例と想定買主、売出価格・想定成約価格の違いを聞きましょう。二社の平均925万円が必ず市場相場になるわけでもありません。
どの販売方法で何か月程度を想定しているかも比較し、家族へ数字の意味を説明できる状態にしましょう。
▪️⑥ 売値から諸費用を引いた手残りを考える
売却価格が1,000万円でも、仲介手数料、片付け、測量、登記、税金など費用が発生する場合があります。表示価格がそのまま残る金額ではありません。
親の購入時の資料が税の計算へ影響する場合もありますが、税額は個別事情により異なります。金額を決めつけず専門家へ確認しましょう。
現況買取なら売主が行う修理や処分の範囲が違う場合があります。売値・費用・管理期間の三つを同じ表へ並べて判断します。
売却の条件を確認したい場合は、こちらの査定サービスも参考にできます。
▪️⑦ 親の家の価格を比較する四つの順番
最初に親が購入した契約書を探し、取得した時期と価格を資料として残します。
次に固定資産税評価額と、相続税で用いる評価方法を確認し、それぞれの目的を整理します。
三つ目に現在の周辺成約と複数社の査定根拠を確認しましょう。道路・建物状態も同条件で比べます。
最後に売却費用と税、保有中の管理負担を考え、査定価格から実際に残る金額を検討してください。
▪️⑧ Q&A
Q1. 固定資産税評価額800万円ならその価格で売れる？
税務上の評価額と市場の成約価格は別なので、同額とは限りません。
今の査定根拠を確認してください。
Q2. 相続税評価額と査定額はなぜ違う？
相続税評価は税務上の方法で計算し、査定額は市場の需要や現況に基づく売却の見立てです。
評価の目的を分けて考えましょう。
Q3. 親が買った価格より安く売ると必ず損？
市場や利用状況、今後の維持費や売却費用によって判断が変わります。
取得資料を保管し、売却後の手残りを確認してください。
▪️⑨ まとめ
親の家を売る価格を考えるときは、購入価格・固定資産税評価額・相続税評価額・売却査定額を混同しないことが大切です。
市場の成約事例を見ながら査定根拠を確かめ、費用を引いた手残りで家族の判断につなげましょう。
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