共有名義の土地で揉めたらどうする？共有持分・相続・売却・買取まで徹底解説
- MIRAIU
- 3月18日
- 読了時間: 14分
更新日：8月13日
相続した土地が、
兄弟との共有名義になっている。
親族で共有している土地を売りたい。
自分は売りたい。
しかし、
他の共有者が反対している。
固定資産税や草刈り費用を自分だけが負担している。
何年も話がまとまらない。
このような共有名義の土地を所有していないでしょうか。
共有名義の不動産で難しいのは、
自分一人の判断だけでは土地全体を自由に処分できないことです。
例えば、
自分は売却したい。
兄は残したい。
妹は関心がない。
という状態になると、
土地そのものに価値があっても話が進まない場合があります。
さらに、
そのまま何年も放置すると、
固定資産税。
草刈り。
建物管理。
相続。
共有者の増加。
など別の問題が加わる可能性があります。
重要なのは、
「家族だからいつか話がまとまる」と先送りせず、誰が何を所有し、最終的にどうしたいのかを整理することです。
今回は、
共有名義の土地・空き家でトラブルが起きる理由から、共有持分、売却、持分整理、土地活用、専門買取まで
を整理します。
▪️共有名義とは
一つの土地や建物を、
複数人で所有している状態です。
例えば、
父親が所有していた実家を、
兄。
弟。
妹。
の3人で相続。
それぞれが持分を所有する。
というケースです。
共有そのものが悪いわけではありません。
問題になるのは、
不動産をどうするかについて共有者の考え方が違ったときです。
▪️相続をきっかけに共有になることがある
例えば、
親が亡くなった。
実家と土地が残った。
兄弟3人で相続した。
しかし、
誰も住まない。
というケースです。
相続した直後は、
とりあえず残しておこう。
となる場合があります。
しかし数年後、
売りたい。
貸したい。
残したい。
という意見が分かれることがあります。
共有不動産では取得時より、数年後の処分時に問題が表面化することがあります。
▪️土地全体を売却したくても一人では決められない
例えば、
3人共有。
自分は売却したい。
しかし、
他の共有者は売りたくない。
という場合があります。
自分が共有者だからといって、
土地全体を一人の判断で売却できるわけではありません。
そのため、
土地価格が上がった。
買主が見つかった。
としても、
共有者間の調整が必要になります。
共有不動産では「売れる土地か」だけでなく「共有者の意思をまとめられるか」が重要になります。
▪️まず持分を確認する
共有不動産で最初に確認したいのが、
誰が所有しているのか。
それぞれ何分の何を持っているのか。
です。
例えば、
兄2分の1。
弟4分の1。
妹4分の1。
という場合があります。
昔の相続によって、
本人たちも正確に把握していないケースも考えられます。
まず登記などを確認し、
現在の所有関係を正確に把握することがスタートです。
▪️固定資産税や管理費で揉める場合もある
例えば、
共有者3人。
しかし、
草刈りをしているのは自分だけ。
固定資産税も自分がまとめて払っている。
他の共有者は何もしない。
という状態です。
1年間なら我慢できても、
5年。
10年。
と続けば負担感は大きくなります。
例えば、
年間管理費15万円。
10年間なら、
150万円。
です。
共有不動産では所有割合だけでなく、実際に誰が費用・管理を負担しているかも整理することが重要です。
▪️空き家付きなら建物管理も必要になる
共有しているのが、
土地だけ。
とは限りません。
古い実家。
空き家。
倉庫。
などが残っている場合があります。
その場合、
草刈り。
固定資産税。
だけではなく、
雨漏り。
屋根。
外壁。
残置物。
庭木。
などの管理も必要です。
空き家を放置した場合の考え方はこちら。
▪️誰も使わないのに管理費だけ続くケースがある
例えば、
年間固定資産税8万円。
草刈り5万円。
その他管理7万円。
合計20万円。
だったとします。
10年間なら、
200万円。
です。
共有者全員が使わない土地に、
毎年現金だけを使っている。
という状態になる場合があります。
共有不動産ほど「とりあえず残す」を何年間続けるのか数字で考えることが重要です。
▪️共有者全員で売却できれば分かりやすい
共有者全員が、
もう使わない。
売却したい。
という意見なら、
土地・建物全体を売却する方法があります。
売却後、
持分などに応じて整理できます。
買主側から見ても、
土地全体を取得できるため、
共有持分だけを売る場合より一般的な不動産売却として進めやすくなります。
全員の意思が一致するなら、不動産全体の売却は分かりやすい出口の一つです。
▪️一人が土地を残したい場合もある
例えば、
兄は土地を残したい。
弟と妹は売りたい。
という場合があります。
その場合、
土地を残したい共有者が、
他の共有者の持分を取得する。
という方法を検討できる場合があります。
これなら、
売りたい人は現金化。
残したい人は不動産を所有。
という形を目指せます。
ただし、
価格。
資金。
税務。
登記。
などを確認する必要があります。
共有者同士で持分を整理できれば、第三者へ売却せず解決できる場合があります。
▪️自分の共有持分だけを売る方法もある
土地全体ではなく、
自分が所有している共有持分。
について売却を検討する方法もあります。
例えば、
土地全体1,000万円。
自分の持分2分の1。
だから、
500万円で必ず売れる。
とは限りません。
共有持分だけを購入しても、
買主が土地全体を自由に使えるとは限らないからです。
そのため、
共有持分の価値を「土地全体価格×持分割合」だけで判断しないことが重要です。
▪️共有持分は一般の買主へ売りにくい場合がある
一般の住宅購入者が、
共有持分2分の1だけ。
を購入しても、
土地全体を自由に利用できない場合があります。
そのため、
通常の土地売却より買主候補が限定される可能性があります。
このような物件では、
共有者。
隣地所有者。
投資家。
専門買取。
など複数の出口を比較します。
「普通には売りにくい」ことと「売却できない」ことは別です。
▪️共有者と連絡が取れない場合もある
相続を繰り返した不動産では、
共有者が多い。
遠方に住んでいる。
連絡先が分からない。
というケースも考えられます。
人数が増えるほど、
全員の考え方を整理することも難しくなります。
だからこそ、
共有状態を長期間そのままにする場合は、
次の相続でさらに所有関係が複雑にならないかも考える必要があります。
▪️次の相続で共有者が増える可能性もある
例えば、
兄弟3人で共有。
その後、
それぞれに相続が発生。
すると、
子。
孫。
へ持分が移る可能性があります。
3人だった共有者が、
将来さらに増える。
ということも考えられます。
共有問題は時間が経てば自然に簡単になるとは限りません。
▪️土地活用する場合も共有者間で方向性を合わせる
使っていない土地なら、
駐車場。
貸地。
資材置場。
などへ活用したい場合があります。
しかし、
一人は駐車場。
一人は売却。
一人は何もしたくない。
では進めにくくなります。
まず、
土地から収入を得たいのか。
売却したいのか。
将来使いたいのか。
を整理します。
土地活用の考え方はこちら。
▪️土地活用へ大きなお金を使う前に出口を決める
例えば、
駐車場整備200万円。
防草50万円。
解体200万円。
を共有不動産へ使ったとします。
しかし、
数年後に、
やっぱり売却したい。
となる可能性があります。
共有者間の方向性が決まっていない状態で、
一人だけ大きな費用を負担するのは慎重に考える必要があります。
共有不動産ほど大きな投資をする前に、保有期間と出口を決めることが重要です。
▪️古家を解体すれば共有問題が解決するわけではない
古い家がある。
↓
解体。
↓
更地。
にしても、
土地の共有状態は残ります。
さらに、
解体費。
が必要です。
だから、
建物が古いからといって、
共有者間の出口を決める前に解体する。
とは限りません。
建物問題と所有権問題は分けて考えることが重要です。
▪️売却前に高額な解体・修繕をしない
共有空き家を売るために、
リフォーム300万円。
解体200万円。
残置物撤去50万円。
などを先に行う場合があります。
しかし、
現状でも売却できる可能性があるなら、
先に大きなお金を使う必要がない場合があります。
まず現状価格を確認してから、費用をかける価値があるか判断します。
▪️共有不動産は「現在価値」を一度確認する
例えば、
土地全体で、
1,000万円。
の可能性がある。
自分の持分は、
2分の1。
だったとします。
この場合、
全体売却。
共有者への持分売却。
第三者への持分売却。
などによって、
実際の売却条件は変わります。
だから、
共有不動産は一つの価格だけでなく、出口ごとの価格を比較することが重要です。
▪️共有持分・訳あり不動産は専門売却も比較する
共有。
再建築不可。
老朽化。
残置物。
相続。
などが重なると、
一般的な不動産売却では進めにくい場合があります。
その場合、
共有者間で整理。
一般売却。
専門買取。
などを比較します。
空き家・訳あり不動産全体はこちら。
▪️共有者間で話がまとまらないなら専門買取も確認する
自分は売りたい。
他の共有者は売らない。
共有持分だけ処分したい。
という場合、
一般的な土地売却とは別の方法を検討する必要があります。
高額な整備。
解体。
修繕。
を行う前に、
現在の共有状態でも売却できる可能性を確認します。
共有持分・訳あり不動産の売却方法を確認したい方はこちら
▪️最初に共有者それぞれの希望を整理する
共有問題では、
いきなり、
売る。
売らない。
で話し合うと、
意見がぶつかる場合があります。
まず、
自分で使いたい。
売却したい。
現金が欲しい。
思い入れがある。
管理したくない。
など、
それぞれの希望を整理します。
共有者が何を守りたいのか分かれば、解決方法を考えやすくなります。
▪️不動産を残したい人と現金化したい人を分ける
例えば、
兄。
土地を残したい。
弟。
現金化したい。
妹。
どちらでもいい。
という場合です。
全員で売る。
だけが答えではありません。
兄が他の持分を取得。
弟と妹が現金化。
という方法を検討できる場合もあります。
全員が同じ出口を選ばなくても、共有状態そのものを整理できる可能性があります。
▪️感情と不動産価格を分けて考える
親の土地だから売りたくない。
昔住んでいた家だから残したい。
という気持ちもあります。
一方、
年間20万円。
管理費が必要。
10年間で200万円。
という現実もあります。
思い入れを否定する必要はありません。
しかし、
感情と数字の両方を見て判断することが重要です。
▪️売らない場合も10年間の費用を計算する
例えば、
固定資産税10万円。
草刈り5万円。
建物管理5万円。
年間20万円。
なら、
10年間200万円。
です。
さらに、
屋根。
外壁。
設備。
などの修繕が必要になる可能性があります。
その費用を、
誰が。
どの割合で。
負担するのか。
まで決めておけば、
後のトラブルを減らしやすくなります。
▪️賃貸できれば共有不動産から収入を得られる場合もある
空き家付きなら、
修繕して賃貸。
という方法もあります。
例えば、
修繕150万円。
家賃5万円。
年間家賃60万円。
です。
しかし、
誰が修繕費を出すのか。
誰が管理するのか。
家賃収入をどう分けるのか。
という問題があります。
賃貸できるかだけでなく、共有者間で収益・費用をどう扱うかまで考える必要があります。
▪️土地活用でも収益と費用を確認する
例えば、
月極駐車場。
年間売上60万円。
だったとしても、
整地。
管理。
固定資産税。
空車。
などがあります。
さらに、
共有者間で収益をどう扱うか。
も整理します。
共有不動産では土地活用の収益性と所有者間のルールをセットで考えることが重要です。
▪️売却した方が資産を分けやすい場合もある
土地。
建物。
は、
物理的に簡単に分けられない場合があります。
しかし、
売却して現金になれば、
持分。
相続内容。
合意内容。
などに応じて整理しやすくなる場合があります。
そのため、
誰も使う予定がない。
管理だけ続いている。
という共有不動産では、
現金化して共有状態を解消することも出口の一つです。
▪️自分の持分だけ売却する場合は価格だけで決めない
共有持分を売却すると、
共有者の構成が変わることになります。
そのため、
売却価格。
だけではなく、
売却後の共有関係。
他の共有者への影響。
契約条件。
なども確認する必要があります。
複雑な共有関係では、
必要に応じて、
司法書士。
弁護士。
税理士。
不動産会社。
など専門家へ相談することも重要です。
▪️共有問題を次世代へそのまま渡さない
今は、
兄弟3人。
だから話ができる。
しかし、
次の相続で、
子ども。
孫。
へ持分が移れば、
共有者がさらに増える可能性があります。
誰も使わない不動産なら、
今の世代で整理できないか。
も検討します。
共有不動産は「自分が困っていないから大丈夫」だけではなく、次の世代まで考えることが重要です。
▪️売却・保有・持分整理を数字で比較する
例えば、
そのまま保有。
10年間管理費200万円。
全体売却。
1,000万円。
共有者への持分売却。
条件を確認。
第三者への持分売却。
条件を確認。
というように並べます。
そうすれば、
何となく残す。
ではなく、
それぞれの出口で何が残るのかを比較できます。
▪️共有名義だから売れないと決めつけない
共有だから無理。
兄弟が反対しているから無理。
古い空き家だから無理。
と諦める必要はありません。
全体売却。
共有者間で持分整理。
自分の持分売却。
専門買取。
など、
状況によって検討できる方法があります。
重要なのは、
今の共有状態で使える選択肢を確認することです。
▪️まとめ｜共有名義の土地は問題を次へ送らないことが重要
共有名義の土地や空き家では、
自分一人が、
売りたい。
と思っても、
土地全体を自由に処分できない場合があります。
さらに、
固定資産税。
草刈り。
建物管理。
修繕。
などの負担が続きます。
そして、
共有状態のまま次の相続が起これば、
所有関係がさらに複雑になる可能性があります。
だから、
まず、
誰が所有しているのか。
持分はどれだけか。
誰が使っているのか。
誰が費用を払っているのか。
今後誰か使うのか。
を整理します。
そのうえで、
全員で売却。
共有者へ持分を売却。
自分が他の持分を取得。
賃貸。
土地活用。
自分の共有持分を売却。
などを比較します。
重要なのは、
共有名義だから何もできないと決めつけないことです。
一方で、
家族だからそのうちまとまる。
と何年も放置することも避けたいところです。
例えば、
年間管理費20万円。
なら、
10年間で200万円。
です。
さらに次の相続が発生すれば、
共有者が増える可能性があります。
共有不動産は、
時間が解決してくれるとは限りません。
現在の所有関係と現在価値を確認し、整理できるタイミングで出口を考える。
これが共有名義の土地・空き家で重要な考え方です。
▪️空き家・土地全体の活用はこちら
共有している空き家を、
残す。
貸す。
解体する。
土地活用する。
売却する。
で迷っている場合はこちら。
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共有。
相続。
再建築不可。
老朽化。
残置物。
などを含めて売却方法を確認したい場合はこちら。
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▪️共有持分だけでも売却できる可能性を確認する
共有者全員の意見がまとまらない。
自分だけ共有状態から抜けたい。
古い空き家も残っている。
という場合は、
大きな修繕や解体を行う前に、
現在の状態で売却できる可能性を確認します。
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