相続した農地を処分したいときの判断順｜農地バンク・売却・転用・国庫帰属を比較
- MIRAIU
- 3月4日
- 読了時間: 13分
更新日：8月23日
▪️相続した田んぼ・畑を、もう管理できない
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親から田んぼや畑を相続したものの、自分では農業をしていない。
毎年草刈りだけ行い、固定資産税や現地確認の負担が続いている。
このような農地では、
「売れないなら、どうやって手放せばいい？」
と悩むことがあります。
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旧記事では、農用地区域、第1種、第2種、第3種といった区分から「売れやすさ」を決めたり、転用できない農地は有料の引取業者へ渡すことを強く勧めたりしていました。
しかし、農地の処分はそれほど単純ではありません。
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最初から転用や処分を考える前に、
農地として次に使う人がいるか。
を確認します。
そのうえで、農地として貸す、農地のまま売る、転用して売る、相続土地国庫帰属制度を検討するという順番で出口を比較します。
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農地の売却方法そのものはこちらで詳しく整理しています。
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※本記事にはアフィリエイト広告を含みます。
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▪️最初に訂正｜「農地の価値は法律上の分類だけで決まる」わけではない
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旧記事では、農用地区域や第1種・第2種・第3種農地の区分によって、土地の価値や売却可能性がほぼ決まるように説明していました。
ここは修正します。
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農地区分は、特に農地転用が認められる可能性を判断する重要な条件です。
しかし実際の売却価格や農地としての需要は、土地の広さ、形状、進入路、農業用水、周辺農家の需要、集約しやすさなどにも影響されます。
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つまり、
第3種だから高く売れる。
第1種だから価値がない。
とは決められません。
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農地区分は土地価格表ではなく、その農地を今後どの用途へ動かせるのかを確認する制度上の情報として使います。
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▪️相続した農地なら、登記と農業委員会への届出を確認する
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農地を処分する前に、まず現在の所有者を整理します。
2024年4月から相続登記は義務化されているため、親名義のままなら相続登記の状況を確認します。
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さらに農地には、法務局の相続登記とは別の手続きがあります。
農地法第3条の3では、相続などによって農地の権利を取得した場合、農業委員会への届出が必要です。
農林水産省は、相続発生からおおむね10か月以内の届出を案内しています。
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ここで大切なのは、
相続登記をしたから農地関係の手続きも全部完了した、とは限らないこと。
です。
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売却や貸付を始める前に、土地がある市町村の農業委員会で農地台帳や現在の扱いを確認しておくと、その後の出口を整理しやすくなります。
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▪️「農家じゃない人には売れない」も少し古い説明
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農地を農地のまま売る場合、農地法第3条の許可などが必要になります。
そのため、普通の宅地のように誰へでも自由に所有権を移せるわけではありません。
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一方で、
「昔から農家をしている人しか買えない」
という説明も正確ではありません。
2023年4月には、農地取得にあった下限面積要件が廃止されています。
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ただし現在も、取得した農地を効率的に利用することや、必要な農作業へ従事すること、周辺地域の農地利用へ支障を与えないことなど、農地法上の許可要件があります。
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つまり、新しく農業を始める人が取得できる可能性はありますが、
「家庭菜園にしたいから買います」というだけで誰でも取得できる土地ではない
ということです。
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▪️処分を考えたら、最初に「農地バンクへ貸せるか」を確認する
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自分では農業をしないからといって、すぐ売却する必要はありません。
地域に農地を拡大したい農業者がいるなら、貸すことで農地として使い続けてもらえる可能性があります。
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ここで重要なのが農地中間管理機構、いわゆる農地バンクです。
2025年4月から、これまで市町村が行ってきた相対の計画による農地貸借は、原則として農地バンクを経由する方法へ一本化されました。
農地法第3条による貸借は現在も利用できますが、国は地域計画に沿った農地の集積・集約を農地バンク中心で進めています。
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そのため、
「近所の農家へ直接聞くしかない」
と考えず、まず市町村・農業委員会や各都道府県の農地バンクへ相談できます。
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ただし、農地バンクへ相談すれば必ず借りてもらえるわけではありません。
進入条件が悪い農地や、営農条件が厳しい土地では借り受けられない場合もあります。
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▪️2026年は農地バンクへ長期貸付する税制も確認する
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2026年4月からは、農地バンクを利用する土地所有者向けの固定資産税軽減措置にも新しい条件が設けられています。
地域計画ごとに、所有する農地の全部を同じ年に農地バンクへ貸し付け、10年以上の貸付など所定の条件を満たす場合、対象農地の固定資産税が3年間2分の1となる制度があります。
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すべての農地所有者が自動的に対象になる制度ではありません。
対象条件や貸付期間を確認したうえで利用します。
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売却価格が低い農地でも、
「管理費を払いながら持つ」
だけでなく、
農地として次の耕作者へ長期で引き継ぐ
という出口を一度確認する意味があります。
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▪️貸せないなら、次に農地のまま売れるかを確認する
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農地バンクなどで貸付先が見つからない場合は、農地としての売却を検討します。
近隣農家や農業法人、新規就農者などが候補になりますが、売買には農地法上の許可等が必要です。
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ここで一般の宅地売買と違うのは、
「いくらで売りたいか」
より先に、
その買主が農地を取得できるのか
を確認する必要がある点です。
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また、隣接する農家にとっては、離れた場所にある農地よりも、自分の農地と連続して使える土地の方が価値を持つ場合があります。
農地として売る場合は、不特定多数へ広告するだけでなく、地域の農業委員会や周辺農家の需要も確認します。
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売却方法の詳細はこちらの記事へ分けています。
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▪️農地転用は「第2種ならできる・第3種ならできる」と単純に決めない
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農地として借り手・買い手が見つからないと、
「宅地や駐車場に変えれば売れるのでは？」
と考えることがあります。
ここで農地区分が重要になります。
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農林水産省の農地転用許可制度では、農用地区域内農地は原則として農地転用ができません。
転用する場合には、農用地区域からの除外が認められる条件を満たし、その後に農地法上の転用許可を確認する必要があります。
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第1種農地などの優良農地も原則不許可で、一定の例外があります。
第2種農地は、周辺の土地で事業目的を達成できない場合などに許可を検討する仕組みです。
第3種農地は、転用について原則許可とされています。
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ただし第3種農地でも、
転用許可が出れば建物を自由に建てられる。
という意味ではありません。
都市計画、接道、用途地域、上下水道など、農地法とは別の条件があります。
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農地転用は売却方法ではなく、土地の用途を変更する行政手続きです。
転用できる可能性と、その用途に本当に需要があるかは分けて考えます。
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▪️農振除外できても、そのまま住宅地になるわけではない
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農用地区域内の農地では、まず農業振興地域整備計画から外す「農振除外」が必要になる場合があります。
旧記事では、地域によって年1〜2回しか申請機会がない、1年以上かかるといった全国共通のような説明をしていました。
これは削除します。
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農振除外の受付時期や手続き期間は自治体によって異なります。
さらに国の制度上、除外には、
農用地区域以外に代替地がないこと。
地域計画の達成に支障を及ぼさないこと。
農地集積や土地改良施設へ影響しないこと。
など複数の要件があります。
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そして農振除外が認められても、農地転用許可や建築関係の確認が別に必要になることがあります。
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農振除外＝家を建てられる土地への変更ではありません。
ここを分けて確認します。
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▪️「放置した農地はすぐ固定資産税が上がる」わけではない
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旧記事では、耕作放棄地と認定されれば農地の税優遇が外れるように書いていました。
これも条件を整理します。
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遊休農地については、農業委員会が利用状況を調査し、所有者へ利用意向を確認する仕組みがあります。
そのなかで、農地バンクへ貸す意思も示さず、自ら耕作を再開する意思もないなど一定の場合に、農地バンクと協議するよう勧告されることがあります。
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固定資産税の課税強化の対象となるのは、この勧告が行われた農業振興地域内の遊休農地です。
対象となった場合、通常の農地評価で使われる0.55の限界収益率を適用しないため、評価額が結果として約1.8倍になる仕組みです。
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つまり、
「1年草刈りをしなかったから税金が1.8倍」
ではありません。
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ただし買主や借り手を探している間も、農地を所有していること自体は変わりません。
雑草管理などが必要なら、処分方法が決まるまでの管理方法も決めておきます。
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遠方で草刈りを続けることが難しい場合はこちらも参考になります。
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現在の草刈り費用を確認したい場合はこちらから相談できます。
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▪️相続した農地なら、国庫帰属という出口もある
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農地として貸せない。
農地のまま売れない。
転用も難しい。
そして今後も自分や家族が利用しない。
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相続などによって取得した土地なら、この段階で相続土地国庫帰属制度を比較できます。
農地も制度の対象になり得ます。
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ただし、
「売れない農地なら国が無料で引き取る」
制度ではありません。
建物がある、担保権等が設定されている、境界に争いがあるなどの土地は申請できない場合があります。
通常の管理や処分に過大な費用・労力が必要な土地も承認されないことがあります。
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申請時には1筆1万4,000円の審査手数料が必要です。
承認後には負担金も必要で、田・畑は原則20万円ですが、市街化区域等や農用地区域等にある一定の農地では面積に応じた金額になります。
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制度の条件と費用はこちらで詳しく整理しています。
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▪️旧記事の「有料引取業者が最も安い」は削除する
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旧記事では、転用もできず誰も耕さない農地について、有料の土地引取業者へ費用を払って名義を移す方法を強く勧めていました。
ここは削除します。
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土地の有料引取りを行う民間サービスそのものを一律に否定するものではありません。
しかし、費用を払えばどんな農地でも確実かつ安全に処分できる、と一般化することもできません。
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農地は所有権移転にも農地法上の確認が関係します。
また契約内容、相手方、費用、移転後の扱いなども確認する必要があります。
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まず公的な農地バンク、農地としての売却、転用可能性、国庫帰属まで確認し、それでも別の民間サービスを利用するなら契約内容を個別に精査します。
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▪️処分前に大規模な草刈り・造成へお金を使わない
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農地を売りたいと思うと、
「草を全部刈って、きれいにしてから査定しよう」
と考えることがあります。
最低限の管理は必要ですが、売却方法が決まる前に高額な造成や伐採まで行う必要があるとは限りません。
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農地として次の耕作者へ渡すなら、現在の畦畔や果樹などを残した方がよい場合があります。
転用するなら、予定用途に合わせて必要な造成内容が変わります。
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だから先に、
農地として貸せるか。
農地として売れるか。
転用可能性があるか。
を確認します。
その後で必要な管理・整備だけ行います。
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農地を扱える不動産会社や査定サービスの対象になるか確認したうえで、現在の価格を比較する方法もあります。
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▪️農地を処分したいときは、この順番で確認する
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相続した農地を使わない場合でも、最初から「売れない土地」と判断する必要はありません。
まず相続登記と農業委員会への届出を確認します。
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次に、市町村・農業委員会へ相談し、地域計画や農地バンクを通じて次の耕作者へ貸せるか確認します。
貸付が難しければ、農地法上の条件を満たす買主へ農地のまま売れるかを調べます。
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農地として需要がなく、周辺の土地利用から転用を検討できる農地なら、農振農用地区域や農地区分を確認します。
そして転用も難しく、相続した土地を今後利用しない場合に、相続土地国庫帰属制度を比較します。
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この順番なら、
「売れないからすぐ宅地化する」
「転用できないから無料で誰かへ渡す」
といった極端な判断を避けやすくなります。
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▪️よくある質問｜農地バンクへ預ければ必ず借り手が見つかる？
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必ずではありません。
農地バンクは地域計画に基づく農地の集積・集約を進めていますが、営農条件などによって借り受けできない農地もあります。
市町村、農業委員会、農地バンクへ相談し、対象農地の需要を確認します。
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Q. 第3種農地なら住宅地にして売れますか？
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第3種農地は農地転用について原則許可となる区分ですが、農地転用以外の条件まで満たすとは限りません。
接道、用途地域、開発許可などを別に確認します。
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Q. 遊休農地になると固定資産税は必ず1.8倍？
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必ずではありません。
農業委員会から農地バンクとの協議を行うよう勧告された農業振興地域内の遊休農地など、対象は限定されています。
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Q. 農地も相続土地国庫帰属制度を使えますか？
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相続などで取得した田・畑も対象になり得ます。
ただし土地の状態について審査があり、審査手数料と承認後の負担金も必要です。
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▪️まとめ｜農地は「売る」より先に、次の利用者を探す
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相続した農地を自分で使わないと、
「早く売らなければ」
と考えやすくなります。
しかし農地は宅地とは制度が違います。
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最初に相続登記と農業委員会への届出を確認します。
その次に、農地バンクや農業委員会を通じて、農地として次に利用する人を探します。
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貸せなければ、農地のまま売却できるか確認します。
農地法上の要件を満たす買主がいれば、農地として所有権を移すことができます。
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それでも出口がない場合に、農地区分や農用地区域を確認し、農地転用の可能性を調べます。
農振除外と農地転用は別の手続きであり、転用できるから必ず高く売れるわけでもありません。
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さらに、相続した土地で貸付・売却・転用が難しく、今後も使わないなら、相続土地国庫帰属制度という出口があります。
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旧記事のように、
第3種なら売れる。
遊休農地ならすぐ増税。
転用できないなら有料業者へ渡す。
という固定的な処分方法では考えません。
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農地の処分で一番先に確認するのは、「どう捨てるか」ではなく「農地として次に誰が使えるか」です。
貸す。
農地として売る。
転用する。
最後に国庫帰属を比較する。
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この順番で進めれば、利用できる農地を必要以上に安く手放したり、転用できない土地へ先に造成費を使ったりするリスクを減らせます。
農地は普通の土地より出口が少ないからこそ、出口の順番を間違えないことが重要です。
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