実家は親が生前に売る？相続してから売る？3,000万円控除・空き家特例・取得費加算を混同しない考え方
- MIRAIU
- 8月29日
- 読了時間: 18分
親が高齢になり、実家の将来について話していると、
「元気なうちに売った方がいい？」
「相続してから子どもが売った方が税金は得？」
「3,000万円控除があるなら今売った方がいい？」
と迷うことがあります。
実家売却には税金の特例がいくつかあるため、
生前に売る方が得。
相続後に売る方が得。
と単純に比較したくなるかもしれません。
しかし実際には、誰が住んでいる家なのか、いつまで住むのか、建物がいつ建てられたのか、相続税が発生するのかなどによって確認する制度が変わります。
代表的なものが、
親自身がマイホームを売る場合の3,000万円特別控除。
相続した空き家を売る場合の3,000万円特別控除。
相続税額の取得費加算。
です。
名前や「3年」という言葉が似ていても、同じ制度ではありません。
また、
税金が安くなるから親に家を売ってもらう。
という順番にも注意が必要です。
親がまだ住み続けたいなら、売却後の住まいを先に決める必要があります。
この記事では、
実家は親が生前に売るべきか、それとも相続してから売るべきか
を、税金だけではなく親の生活・現在価格・売却時期まで含めて整理します。
ㅤ
ㅤ
▪️結論｜「生前か相続後か」は3つの税制だけで決めない
ㅤ
実家を売るタイミングを考えるとき、最初から、
生前売却。
相続後売却。
のどちらかを選ぶ必要はありません。
まず確認したいのは、
親が今も住んでいるのか。
いつまで住みたいのか。
実家はいくらくらいで売れそうなのか。
親が取得したときの金額は分かるのか。
相続後にその家を使う家族がいるのか。
です。
そのうえで税制を確認します。
大切なのは、
税制に実家の将来を合わせるのではなく、実家の状況に使える税制があるか確認することです。
親が住み続けたいのに、
「3,000万円控除があるから今すぐ売ろう」
と考える必要はありません。
逆に、
誰も実家を使わない。
親も施設へ移る予定。
今後管理する人もいない。
という状態なら、生前売却を比較する意味が大きくなります。
ㅤ
ㅤ
▪️① 親が自分のマイホームを売る場合にも3,000万円特別控除がある
ㅤ
親自身が所有し、実際に住んでいる実家を売る場合に確認したいのが、
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除
です。
一定の要件を満たすマイホームを売った場合、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。
ここで大切なのは、
売却価格から3,000万円を引く制度ではない
ということです。
例えば実家を4,000万円で売ったから、
税金は1,000万円についてだけかかる。
という単純な計算ではありません。
まず、
売却価格。
取得費。
譲渡費用。
などから譲渡所得を計算し、その譲渡所得から最高3,000万円を控除します。
そのため、親が実家をいくらで取得したのかも重要になります。
詳しくはこちら
ㅤ
ㅤ
▪️昔の購入価格が分からないまま「3,000万円あるから大丈夫」と決めない
ㅤ
例えば親の実家が3,000万円で売れたとします。
それだけを見て、
「3,000万円特別控除があるから税金は絶対0円」
とは判断しません。
取得費。
譲渡費用。
建物の減価償却。
他の特例との関係。
などを確認します。
反対に、
「昔500万円で買ったらしいから税金が高そう」
と決めるのも早いでしょう。
まず取得時の資料を探し、譲渡所得を計算できる状態にします。
親が元気なうちに売買契約書等を探しておく意味は、まさにここにあります。
ㅤ
ㅤ
▪️② 親が実家を出た後でも生前売却の特例を確認できる場合がある
ㅤ
親が施設や子どもの家へ移った場合、
「もう自宅ではないから3,000万円控除は使えない」
とすぐ決める必要はありません。
以前住んでいた家についても、一定の期限内に売却すれば居住用財産の3,000万円特別控除を確認できる場合があります。
現在の制度では、原則として、
住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
という期限があります。
例えば親が施設へ移ったからといって、
翌月までに売らないといけない。
という制度ではありません。
一方、
何年でも待てる。
というわけでもありません。
親が実家を出る予定なら、
いつ退去したか。
売却をいつ検討するか。
を記録しておく意味があります。
ㅤ
ㅤ
▪️親が施設へ入るなら「すぐ売る・ずっと残す」の二択にしない
ㅤ
施設入所が決まると、
空き家になるなら売った方がいい。
と考えることがあります。
しかし、まず確認したいのは親本人の希望です。
例えば、
体調が落ち着けば戻りたい。
家財をしばらく残したい。
家族が使う可能性がある。
という場合もあります。
反対に、
戻る予定がない。
家族も使わない。
管理できる人もいない。
のであれば、売却を比較する意味が大きくなります。
税金の期限だけではなく、親の住まいと実家の利用予定を一緒に決めます。
将来の判断能力も含めて実家を整理する場合はこちら。
詳しくはこちら
ㅤ
ㅤ
▪️③ 相続後にも「空き家の3,000万円特別控除」がある
ㅤ
では、
「相続してから売れば3,000万円控除が使える」
のでしょうか。
ここで出てくるのが、
被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除
です。
一定の条件を満たす実家を相続し、その後売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。
2026年現在、この特例は令和9年、つまり2027年12月31日までの一定の譲渡が対象となっています。
ただし、
親が住んでいた家を相続した。
というだけで使える制度ではありません。
主な確認項目として、
家屋が昭和56年5月31日以前に建築されていること。
区分所有建物ではないこと。
相続開始直前に原則として被相続人以外が住んでいなかったこと。
売却価格が1億円以下であること。
一定の期限内に売却すること。
などがあります。
つまり、
すべての実家相続に使える3,000万円控除ではありません。
ㅤ
ㅤ
▪️新しい実家なら空き家特例の対象外になることもある
ㅤ
例えば親が平成に入ってから建てた戸建て住宅だった場合、
相続後の空き家3,000万円特別控除については、建築時期の要件を確認する必要があります。
昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることが基本要件の一つだからです。
そのため、
生前ならマイホーム3,000万円控除を確認できる。
相続後なら空き家3,000万円控除を確認できる。
というように、同じ3,000万円だから左右対称になっているわけではありません。
ここが、生前売却と相続後売却を単純比較できない理由の一つです。
相続後の空き家特例についてはこちらで詳しく整理しています。
詳しくはこちら
ㅤ
ㅤ
▪️④ 親と子が一緒に住んでいる実家は空き家特例を慎重に確認する
ㅤ
例えば、
父親名義の実家。
父親と長男夫婦が同居。
という状態で父親が亡くれたとします。
「親の自宅を相続したから空き家3,000万円控除」
とすぐ判断しないようにします。
相続空き家特例では、相続開始直前に原則として被相続人以外の人が居住していなかったことが要件の一つです。
そのため、
誰が住んでいたのか
は非常に重要です。
親だけが住んでいたのか。
子どもも同居していたのか。
親は老人ホームへ入っていたのか。
によって確認内容が変わります。
特に、
同居していた方が相続後にそのまま住む。
という家庭では、
誰も使わない空き家を売却する制度
とは前提が違います。
税制の名前だけで適用を決めないようにしましょう。
ㅤ
ㅤ
▪️⑤ 老人ホームに入っていたら空き家特例が絶対使えないわけではない
ㅤ
親が亡くなる直前には老人ホームへ入所していて、
実家には住んでいなかった。
というケースも増えています。
この場合、
亡くなる直前に実家で生活していなかった。
↓
空き家特例は絶対使えない。
とは限りません。
要介護認定等を受けて老人ホーム等へ入所していた場合など、一定の条件を満たせば対象になる可能性があります。
ただし、
老人ホームに入っていたら自動的に対象。
という意味でもありません。
入所前の居住状況。
入所後の実家の利用状況。
他の人が住んでいなかったか。
などを確認します。
親が施設へ入った段階から、
いつ入所したか。
実家を誰が使っているか。
を記録しておくと、相続後の確認もしやすくなります。
ㅤ
ㅤ
▪️⑥ 相続税を払うなら「取得費加算」を確認する
ㅤ
相続後売却で、もう一つ確認したい制度が、
相続税額の取得費加算
です。
相続や遺贈によって取得した土地・建物などを一定期間内に売却した場合、支払った相続税額のうち一定額を、売却した資産の取得費へ加算できる制度です。
ただし、
相続した人なら全員使える。
わけではありません。
大きな条件の一つが、
その財産を取得した人に相続税が課税されていること
です。
相続税そのものが発生していなければ、
取得費加算を使えば得。
という比較にはなりません。
また売却期限もあります。
一般的には、
相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで
に譲渡する必要があります。
「相続からだいたい3年」
と覚えず、実際の期限を確認します。
ㅤ
ㅤ
▪️空き家3,000万円控除と取得費加算は両方使えるとは限らない
ㅤ
ここは特に重要です。
相続した実家を売る場合、
空き家3,000万円特別控除。
相続税額の取得費加算。
という2つの制度が候補になることがあります。
すると、
「両方使えば一番得やん」
と思うかもしれません。
しかし、同じ譲渡について相続空き家の3,000万円特別控除を適用する場合、相続税額の取得費加算との併用はできません。
そのため、
空き家特例の条件を満たすか。
相続税をいくら負担しているか。
譲渡所得はいくらになるか。
によって、有利な制度を確認する必要があります。
つまり、
相続後なら特例が2つあるから有利。
とは単純には言えません。
ㅤ
ㅤ
▪️⑦ 生前売却では「売却代金が親の資産になる」ことも忘れない
ㅤ
親が実家を生前に売却すれば、売却代金は基本的に親の財産です。
例えば、
実家を3,000万円で売る。
親がそのお金を持ったまま生活する。
という形になります。
この場合、
不動産がなくなったから相続財産もなくなる
とは限りません。
実家という不動産が、
預貯金など別の財産へ変わるだけの場合もあります。
一方、
施設費用。
生活費。
住み替え費用。
などへ実際に使っていく可能性もあります。
だから、
相続税を減らすために実家を売る。
という単純な発想ではなく、
売却後のお金を親がどう使うのか
まで確認します。
目的は税金を動かすことではなく、親の生活と財産を整理することです。
ㅤ
ㅤ
▪️⑧ 生前売却の大きなメリットは「親本人が決められること」
ㅤ
生前売却には税金以外の意味があります。
親に十分な判断能力がある段階なら、
どの会社へ依頼するか。
いくらで売り出すか。
いつ売るか。
家財をどうするか。
売却後どこに住むか。
を本人が決められます。
子どもとしても、
「親ならこの家を残したかったのか？」
「この価格で売ってよかったのか？」
と相続後に悩まずに済みます。
これは税額では表せない大きな違いです。
一方で親が、
まだ住みたい。
売却したくない。
と言っているなら、その意思も重要です。
生前整理＝生前売却ではありません。
元気なうちに選択肢を整理することが目的です。
ㅤ
ㅤ
▪️⑨ 相続後売却のメリットは「親が最後まで住み続けられること」
ㅤ
相続後に売却する大きな理由の一つは、
親が最後まで実家で暮らせることです。
思い入れのある家から、
税金のためだけに早く退去する。
必要はありません。
親が自宅での生活を希望していて、
家族もその方針を支えられる。
のであれば、相続後に実家をどうするか考える方法もあります。
ただし相続後には、
相続人の確認。
相続登記。
家財整理。
建物管理。
売却方針。
などを子どもたちが決めることになります。
兄弟姉妹で相続すれば、共有関係も確認する必要があります。
相続後に残すか売るかの判断はこちら。
詳しくはこちら
ㅤ
ㅤ
▪️⑩ 「親が亡くなったらすぐ売ればいい」が難しい理由
ㅤ
相続後売却を考えると、
「親が亡くなったら不動産会社へ電話して売ればいい」
と思うかもしれません。
しかし実際には、
相続人は誰か。
遺言はあるか。
誰が実家を取得するか。
相続登記はどうするか。
家財をどうするか。
取得費資料はどこにあるか。
といった確認が必要です。
さらに兄弟で、
売りたい。
残したい。
自分が使いたい。
という意見が分かれる可能性もあります。
だからこそ、生前整理では、
今売るかどうか
まで決めなくても、
相続後に誰が判断するのか
だけでも話しておく意味があります。
ㅤ
ㅤ
▪️⑪ 税金を比べる前に現在の査定価格を確認する
ㅤ
生前と相続後の税金を比較していても、
実家が現在いくらで売れそうなのか分からなければ判断しにくくなります。
例えば、
昔4,000万円で購入。
現在の査定2,000万円。
という家と、
昔1,000万円で購入。
現在の査定4,000万円。
という家では、譲渡所得の考え方も違います。
また、
家族は3,000万円で売れると思っている。
実際の査定は1,200万円。
ということもあります。
まず現在価格を把握してから、
取得費。
譲渡費用。
特別控除。
などを確認します。
昔の購入価格・税金の評価・査定価格の違いはこちら。
詳しくはこちら
ㅤ
〖PR〗親の実家を今すぐ売る予定がなくても、現在どの程度の価格で売却できそうか確認しておくと、生前売却と相続後売却を比較する材料になります。査定額は実際の成約価格を保証するものではないため、価格だけでなく査定根拠も確認してください。
ㅤ
ㅤ
▪️査定を取ったから親に売却を迫る必要はない
ㅤ
ここも大切です。
査定をすると、
2,500万円で売れそう。
今なら需要がある。
と言われることがあります。
しかし、
査定した。
↓
売却する。
ではありません。
査定は、現在の実家の価値を知るための情報です。
親が住み続けるなら、
そのまま保有する。
という判断もできます。
相続後に売る予定なら、
取得費資料や境界資料を今のうちに整理する。
という準備へ進めます。
つまり査定は、
売るための契約ではなく、将来を考えるための数字を取る作業
として使うこともできます。
ㅤ
ㅤ
▪️⑫ 生前売却を検討しやすいケース
ㅤ
例えば次のような場合は、生前売却を具体的に比較する意味があります。
・親本人が売却を希望している
・施設入所などで実家へ戻る予定がない
・今後実家を使う家族がいない
・空き家管理を続ける人がいない
・親自身の居住用財産の特例を確認できる
・現在の売却価格を把握できている
・売却後の住まいと資金計画が決まっている
ポイントは、
高齢だから売る。
ではありません。
親の生活と実家の役割が変わったから売却を比較する
という考え方です。
ㅤ
ㅤ
▪️相続後売却を検討しやすいケース
ㅤ
一方、次のような場合は相続後に判断する考え方もあります。
・親が今後も実家に住みたい
・家族が管理を続けられる
・相続後に使う可能性が具体的にある
・売却を急ぐ事情がない
・空き家特例等の条件を確認している
・相続後の所有者や売却方針を家族で共有できている
ただし、
いつか考える。
だけで何も残さないのは避けます。
親が売らない選択をする場合でも、
取得時資料。
権利証等。
測量・境界資料。
リフォーム履歴。
不動産会社や住宅会社の情報。
などは整理しておきます。
これが次の記事で扱う、生前の不動産書類整理につながります。
ㅤ
ㅤ
▪️「生前に売る？相続後？」は6ステップで決める
ㅤ
実家の売却時期に迷ったら、次の順番で整理します。
・① 親本人が今後どこに住みたいか確認する
・② 実家を将来使う家族がいるか確認する
・③ 現在の査定価格を確認する
・④ 親の取得費資料を確認する
・⑤ 生前売却・相続後売却で利用できる税制を確認する
・⑥ 税金だけでなく管理・相続・親の生活を含めて決める
この順番なら、
3,000万円控除がある。
↓
今すぐ売ろう。
という判断を避けられます。
反対に、
親の家だから相続まで何もしない。
という先送りも防げます。
ㅤ
ㅤ
▪️よくある質問｜実家は生前に売る？相続してから売る？
ㅤ
Q．親が元気なら生前に実家を売った方が得ですか？
一律には決まりません。
親自身のマイホーム3,000万円特別控除を確認できる場合がありますが、親の住まい、取得費、現在価格、相続後の利用予定なども含めて判断します。
ㅤ
Q．相続してから売れば3,000万円控除が使えますか？
すべての相続実家が対象ではありません。
建築時期、相続直前の居住者、売却価格、売却期限など複数の要件があります。
ㅤ
Q．昭和56年6月以降に建てた実家ならどうなりますか？
被相続人の居住用財産に係る空き家3,000万円特別控除では、昭和56年5月31日以前に建築されたことが基本要件の一つです。
ただし他の税制や通常の譲渡所得計算は別に確認します。
ㅤ
Q．親が老人ホームに入ったら空き家特例は使えませんか？
一定の要件を満たす老人ホーム等への入所であれば、相続開始直前に実家へ住んでいなかった場合でも対象になる可能性があります。
入所前後の居住状況や実家の利用状態を確認します。
ㅤ
Q．相続税を払ったら取得費加算を使えますか？
相続税が課税されていることに加え、売却期限などの要件があります。
支払った相続税の全額がそのまま取得費になる制度でもありません。
ㅤ
Q．空き家3,000万円控除と取得費加算は両方使えますか？
同じ譲渡について、被相続人の居住用財産に係る3,000万円特別控除と相続税額の取得費加算を併用することはできません。
どちらを確認すべきか個別に計算します。
ㅤ
Q．今すぐ売らなくても査定していいですか？
できます。
現在価格を把握しておくことで、生前売却・保有・相続後売却を比較する材料になります。
査定額と実際の成約価格は同じとは限らないため、査定根拠も確認します。
ㅤ
ㅤ
▪️まとめ｜実家をいつ売るかは「税金が得な方」ではなく家族の条件から決める
ㅤ
親の実家について、
「元気なうちに売った方がいい？」
「相続してから売った方が得？」
と迷うことがあります。
しかし、
生前売却なら3,000万円控除。
相続後なら空き家3,000万円控除。
という単純な比較ではありません。
親自身がマイホームを売る場合には、一定の要件を満たせば居住用財産の3,000万円特別控除を確認できます。
以前住んでいた実家でも、一定期間内の売却なら対象になる可能性があります。
一方、相続後には被相続人の居住用財産に係る3,000万円特別控除があります。
ただし、
昭和56年5月31日以前の建築。
相続直前の居住状態。
売却価格。
売却期限。
など複数の条件があります。
さらに相続税を負担している場合には、相続税額の取得費加算を確認できることがあります。
ただし空き家3,000万円特別控除と取得費加算は、同じ譲渡で自由に両方使える制度ではありません。
だから、
どっちの特例が大きいか。
だけで売却時期を決めないことが重要です。
まず親へ、
この家にいつまで住みたいか。
を聞きます。
次に、
家族が将来使うのか。
現在いくらで売れるのか。
昔いくらで取得したのか。
相続後は誰が管理するのか。
を確認します。
そのうえで税制を当てはめます。
生前整理とは、
親が高齢になったから実家を急いで売ること
ではありません。
親が自分で判断できるうちに、売る場合と残す場合の両方を選べる状態にしておくことです。
売らないなら、取得費資料と重要書類を残す。
売る可能性があるなら、現在価格を把握する。
施設へ移るなら、退去時期と実家の利用状況を記録する。
相続後に売るなら、誰が判断するのか家族で共有する。
ここまでできていれば、
相続が発生してから初めて、
「この家どうする？」
とゼロから考えずに済みます。
税金を理由に売るのではなく、親の生活と実家の将来を先に決め、その選択に使える税制を確認する。
これが、生前売却と相続後売却を比較するときの基本です。
ㅤ
ㅤ
▪️関連記事
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
