同じ賃貸物件なのに初期費用が違うのはなぜ？不動産会社の見積もりを比較する方法
- MIRAIU
- 1 日前
- 読了時間: 18分
SUUMOやHOME’Sで賃貸物件を探していた。
気になる部屋が見つかり、A社へ問い合わせた。
その後、別の不動産会社を見ると、
「同じ部屋がB社にも載っている」
ということがあります。
そこで両社から初期費用を出してもらうと、
A社 30万円。
B社 25万円。
「同じ部屋なのに、なんで5万円も違う？」
と疑問に感じるでしょう。
家賃も同じ。
敷金・礼金も同じ。
入居する部屋までまったく同じ。
それなのに初期費用が違えば、
「高い方は余計な費用を付けている？」
「安い方には何か抜けている？」
「どっちで契約してもいい？」
と気になります。
結論からいうと、同じ賃貸物件でも、不動産会社によって初期費用の総額が違うことはあります。
差が出やすいのは、
仲介手数料。
不動産会社独自の付帯サービス。
保証会社や保険の条件。
キャンペーン。
そして見積もりへ何月分の家賃まで含めているか。
などです。
ただし、
総額だけを見て一番安い会社を選べばよい
という話でもありません。
A社は翌月家賃まで含んで30万円。
B社は翌月家賃を含まず25万円。
なら、実際の差額は見た目ほどありません。
この記事では、同じ賃貸物件なのに初期費用が違う理由と、不動産会社の見積もりを正しく比較する方法を整理します。
24時間サポート・消臭費・事務手数料など、それぞれの費用はこちらで詳しく整理しています。
空き家・相続・賃貸経営・売りにくい不動産まで含めた不動産全体の入口はこちらです。
※本記事には広告・PRを含みます。
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▪️結論｜比較するなら「総額」ではなく差がある項目を見る
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例えば同じ家賃6万円の部屋で、
A社 初期費用30万円。
B社 初期費用25万円。
だったとします。
ここで、
「B社の方が5万円安い」
とすぐ決めるのではなく、見積もりを横に並べます。
すると、
敷金・礼金は同じ。
保証料も同じ。
鍵交換費も同じ。
違うのは、
仲介手数料。
24時間サポート。
消臭施工。
ということがあります。
逆にA社だけ翌月分の家賃まで見積もりに含めていることもあります。
つまり、
初期費用総額の差＝不動産会社の利益差
とは限りません。
まず、
何が共通しているのか。
何が違うのか。
を確認します。
これだけで見積もりはかなり読みやすくなります。
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▪️なぜ同じ部屋を複数の不動産会社が紹介できる？
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賃貸物件では、管理会社や貸主側から募集情報が複数の仲介会社へ提供されることがあります。
そのため、
A不動産。
B不動産。
C不動産。
で同じ部屋が掲載されていることがあります。
実際に部屋を管理している会社と、入居希望者を案内する仲介会社が別というケースもあります。
例えば、
大家
↓
管理会社
↓
複数の仲介会社
↓
入居希望者
という形です。
この場合、部屋そのものの、
家賃。
共益費。
敷金。
礼金。
などは貸主・管理会社側で共通条件として設定されていることがあります。
一方、仲介会社側の、
仲介手数料。
キャンペーン。
独自サービス。
などによって、見積もり総額に差が出る場合があります。
だから、
同じ部屋ならどこで契約しても必ず同額
とは限りません。
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▪️一番差が出やすいのが仲介手数料
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同じ物件で初期費用が違う場合、まず確認したいのが仲介手数料です。
例えば家賃6万円の物件で、
A社では仲介手数料が家賃1か月分相当。
B社では半月分相当。
C社ではキャンペーンで無料。
ということがあります。
これだけでも数万円の差になります。
居住用賃貸の媒介について、宅地建物取引業者が貸主・借主双方から受け取れる仲介報酬には上限があります。
また借主一方から受け取る額にも原則上限があり、媒介依頼時に承諾を得ている場合などの扱いがあります。
つまり仲介会社が、
好きなだけ自由に仲介手数料を設定できる。
という仕組みではありません。
一方で、法律上の上限まで必ず請求しなければならないわけでもありません。
そのため会社側が、
半額。
無料。
キャンペーン。
などを設定することもあります。
同じ物件で数万円違うなら、最初に、
「仲介手数料はいくらですか？」
を見てみると差額の理由が分かることがあります。
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▪️24時間サポート・消臭費などの有無でも変わる
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次に差が出やすいのが付帯サービスです。
例えばA社の見積もりには、
24時間サポート 16,500円。
消臭・抗菌施工 16,500円。
防災用品 11,000円。
が入っている。
B社には入っていない。
これだけで4万円以上の差になります。
ただし、ここで、
「A社が勝手に余計なものを付けている」
とすぐ判断しないことです。
例えば管理会社側の契約条件として加入が必要になっているサービスなら、B社経由でも最終的に必要になる可能性があります。
逆に仲介会社独自の任意サービスなら、会社によって有無が異なることがあります。
だから確認するのは、
「これは物件自体の契約条件ですか？」
「それとも御社独自のサービスですか？」
です。
さらに、
「任意なら外すことはできますか？」
と確認します。
これなら差額の理由がかなり明確になります。
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▪️火災保険が違うだけでも総額は変わる
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賃貸契約では火災保険などへの加入条件が設定されることがあります。
例えば、
A社見積もり 2年間20,000円。
B社見積もり 2年間16,000円。
なら4,000円違います。
ただし金額だけ比較するのではなく、補償内容も確認します。
借家人賠償。
個人賠償。
家財補償。
その他の付帯サービス。
など、契約内容が違えば保険料も変わります。
また物件によっては保険会社や条件が指定されている場合もあります。
一方、一定の補償内容を満たせば自分で選べる契約もあります。
だから、
「火災保険は自分で加入できますか？」
と確認する方法があります。
もし選択できるなら、金額だけでなく補償内容を比較します。
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▪️保証会社費用が違うときは「同じ保証プランか」を確認する
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家賃債務保証会社を利用する物件では、
初回保証料。
月額保証料。
年間更新保証料。
などが発生する場合があります。
ここも見積もり差の原因になります。
例えばA社では、
初回保証料 総賃料の50％。
年間保証料 10,000円。
B社では、
初回保証料 総賃料の50％。
月額保証料 毎月一定額。
というようにプランそのものが違う場合があります。
だから、
初回保証料だけ安い。
という理由では比較できません。
住み続けた場合には月額・年間費用も発生する可能性があるからです。
また、同じ物件でも審査内容などによって利用する保証会社や保証プランが変わることがあります。
そのため見積もりに差がある場合は、
「両方とも同じ保証会社・同じ保証プランですか？」
を確認します。
違うなら、初期費用だけでなく今後の負担まで比較します。
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▪️鍵交換費が違うなら鍵の種類まで確認する
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鍵交換費も差が出る項目です。
例えば、
A社 16,500円。
B社 27,500円。
なら1万円以上違います。
ここでも、
「安い方が正解」
とは限りません。
交換する鍵が、
一般的なシリンダー。
防犯性の高いタイプ。
カードキー。
電子錠。
などで違えば費用も変わります。
また同じ物件なら、本来管理会社側が指定する鍵交換条件が共通になっているケースもあります。
その場合、仲介会社によって金額が違う理由を確認します。
聞き方は簡単です。
「この鍵交換費では、どの鍵へ交換されますか？」
これだけでも中身が分かります。
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▪️一番勘違いしやすいのが「翌月家賃を含んでいるか」
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相見積もりで意外と大きな差になるのがここです。
例えば家賃6万円。
10月15日入居。
とします。
A社の見積もりには、
10月15日〜31日の日割り家賃。
11月分家賃。
まで入っている。
B社には、
10月の日割り家賃だけ。
という場合があります。
するとA社の見積もりは、B社より約6万円高く見えます。
しかし11月分家賃は、B社で契約しても後から支払うことになります。
つまり実質的な差ではありません。
だから見積もりを比べるときは、
「何月分の家賃までこの総額に含まれていますか？」
を必ず確認します。
これをそろえず相見積もりすると、
安いと思って契約した。
↓
数日後に翌月家賃の請求が来た。
↓
結局ほとんど同じだった。
ということがあります。
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▪️入居日が違えば同じ会社でも初期費用は変わる
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日割り家賃がある物件なら、入居予定日によって初期費用は変わります。
例えば家賃6万円で単純化すると、
月初から入居。
月半ばから入居。
月末から入居。
では契約時に必要な日割り家賃が変わります。
そのためA社には、
10月1日入居。
B社には、
10月20日入居。
で見積もりを依頼していると、その時点で条件が違います。
相見積もりするなら、
同じ契約開始日
で出してもらいます。
これだけでもかなり正確に比較できます。
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▪️フリーレント・仲介手数料無料キャンペーンで違う場合もある
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仲介会社によっては、
仲介手数料半額。
仲介手数料無料。
キャッシュバック。
などのキャンペーンを行っている場合があります。
また物件側で、
フリーレント1か月。
などが設定されていることもあります。
こうした条件が見積もりへ反映されれば、同じ部屋でも総額差が出ます。
ただしキャンペーンを見るときは、
その代わりに別の条件が増えていないか
も確認します。
例えば、
フリーレントがある。
↓
1年未満の短期解約時には違約金。
という契約が設定されている場合があります。
初期費用だけを見ると安くても、自分が半年程度で退去する可能性があるなら意味が変わります。
短期解約違約金はこちらで詳しく整理しています。
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▪️相見積もりするなら「同じ条件」にそろえる
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同じ部屋でA社とB社を比較するなら、条件をそろえます。
例えば、
物件・部屋番号。
契約開始日。
入居人数。
駐車場の有無。
保証会社。
火災保険条件。
翌月家賃を含めるか。
を同じにします。
そのうえで両方へ、
「契約に必要な初期費用をすべて入れた見積もりをください」
と依頼します。
これで初めて、
A社30万円。
B社25万円。
という数字を比較できます。
そして差額が5万円なら、
「どの項目で5万円違う？」
を見ます。
相見積もりの目的は、
一番安い会社を探すことではありません。
何にいくら払うのかを理解することです。
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▪️見積もり比較の具体例
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例えば家賃6万5,000円の同じ部屋で、2社から見積もりを取ったとします。
A社。
初期費用 31万円。
B社。
初期費用 26万円。
5万円違います。
中身を確認すると、
敷金・礼金。
保証会社。
火災保険。
鍵交換。
日割り家賃。
は同じ。
差があったのは、
A社の仲介手数料がB社より高い。
A社だけ24時間サポートがある。
A社だけ消臭施工がある。
という内容だったとします。
この場合、
「5万円高い」
だけでなく、
仲介手数料差はいくら。
サポートはいくら。
消臭はいくら。
という形で差額を説明できます。
そしてサポートが任意なら、自分に必要か判断する。
必須なら、その条件を含めて物件を借りるか考える。
ここまで整理すれば、
「なんとなくぼったくられている気がする」
という状態から抜けられます。
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▪️「この費用を外して」と言う前に誰が設定した費用か聞く
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見積もり比較でA社だけ高い項目を見つけると、
「全部外してください」
と言いたくなります。
ただし、その費用を誰が設定しているかで話が変わります。
例えば、
仲介会社独自サービス。
なら、仲介会社側で選択できる場合があります。
一方、
管理会社。
貸主。
保証会社。
などが契約条件として設定している費用なら、仲介会社をB社へ変えても同じ条件になることがあります。
だから、
「この費用は御社独自の費用ですか？それとも管理会社・物件側の必須条件ですか？」
と聞きます。
これ、かなり使える質問です。
仲介会社を変える意味がある費用なのか。
どこから申し込んでも必要なのか。
が分かります。
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▪️安すぎる見積もりも「何か抜けていないか」を確認する
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相見積もりでは高い方ばかり疑いがちです。
しかし安い方も確認します。
例えば、
保証会社費用が入っていない。
火災保険が入っていない。
鍵交換が後日請求。
翌月家賃が入っていない。
という場合があります。
それなら契約時の見積もりは安くても、その後に支払いが発生します。
だからB社へ、
「この金額以外に契約までに必要になる費用はありますか？」
と確認します。
「初期費用25万円」
ではなく、
入居するために最終的に必要な総額
を見ることが大切です。
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▪️同じ物件なら家賃交渉まで会社によって違う？
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同じ物件を別の仲介会社から申し込むと、
「こっちの会社なら家賃も下げられる？」
と思うことがあります。
しかし最終的に家賃などの募集条件を決めるのは貸主側です。
仲介会社が大家や管理会社へ交渉してくれることはありますが、
仲介会社が変われば自由に家賃を変更できる。
というわけではありません。
一方で、
仲介手数料。
仲介会社独自のサービス。
キャンペーン。
などは会社によって変わる場合があります。
つまり、
物件そのものの条件
と、
その仲介会社を利用するための条件
を分けると理解しやすくなります。
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▪️大家側は「どの仲介会社から申し込んでも同じ物件に見えるか」を確認する
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ここから大家側の話です。
自分の物件を管理会社へ任せていると、
家賃。
敷金。
礼金。
AD。
までは把握していても、
実際に仲介店舗で入居希望者へどんな見積もりが出ているか知らないことがあります。
例えば大家としては、
「初期費用を抑えるため敷金・礼金ゼロにした」
と思っている。
しかし入居者側の見積もりでは、
複数の付帯費用が付き、
競合物件より総額が5万円高い。
ということがあれば、大家の募集戦略とズレます。
もちろん適切なサービス費まで全部なくせばよいわけではありません。
大切なのは、
大家が想定する募集条件と、入居者が実際に見ている条件を近づけることです。
空室が長いなら、管理会社へ、
「入居者さん向けの初期費用例を一度見せてもらえますか？」
と聞いてみる意味があります。
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▪️ADを増やす前に入居者側の総額を見てみる
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大家側では空室が続くと、
ADを1か月増やす。
家賃を3,000円下げる。
という対策を考えます。
しかし入居者側の初期費用が競合より高いなら、そこも確認した方がよい場合があります。
例えば家賃5万円。
ADをさらに5万円追加。
その一方で入居者側には競合より5万円高い初期費用が提示されている。
なら、
大家が募集費を増やす前に契約条件を確認する意味があります。
もちろん初期費用だけが空室原因とは限りません。
それでも、
大家が支払う募集費
と、
借主が支払う契約費
を両方見ることで募集全体が分かります。
ADについてはこちらで詳しく整理しています。
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▪️見積もりが違うから管理会社が悪いとも限らない
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同じ物件で仲介会社によって見積もりが違うと、
「管理会社が統一できていないのでは？」
と思うかもしれません。
しかし差額の原因が仲介会社独自の手数料・サービスなら、管理会社側の問題とは限りません。
反対に、
物件側の条件について仲介会社ごとに案内内容がバラバラ。
募集条件が古い。
必要な費用の説明が一致していない。
という場合は、管理会社側で情報整理が必要な可能性があります。
だから大家側も、
誰が悪いか。
から入るのではなく、
どの費用・条件が違っているのか
を確認します。
管理会社による募集状況はこちらで詳しく整理しています。
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▪️初期費用が理由で決まらないなら家賃だけ下げない
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例えば大家側で、
問い合わせは多い。
内見もある。
しかし申込みにならない。
という状態だったとします。
そこで、
「家賃を3,000円下げましょう」
となることがあります。
もちろん家賃が原因なら効果があります。
しかし入居希望者が、
見積もりを見た。
↓
初期費用が予想より高かった。
↓
別物件へ行った。
という流れなら、家賃とは違うところで離脱しています。
そのため管理会社へ、
「申込みにならなかった人から費用について何か言われていませんか？」
と確認する意味があります。
ここでも、
問い合わせ → 内見 → 見積もり → 申込み
のどこで止まったのかを見る。
この方が対策を選びやすくなります。
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▪️大家が募集費を増やし続けるなら年間収支も確認する
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空室対策として、
AD。
フリーレント。
仲介手数料負担。
原状回復。
設備追加。
などを増やすと、入居は決まりやすくなる可能性があります。
一方、大家側の募集コストは増えます。
例えば、
AD10万円。
フリーレント5万円。
原状回復20万円。
なら、一回の入替えで35万円です。
ここまで使っても十分な家賃収入が残るなら、一つの募集戦略です。
しかし短期退去が繰り返されるなら、年間手残りは小さくなります。
そこで管理会社の料金や募集施策だけでなく、物件全体の収支を確認します。
〖PR〗管理料・AD・フリーレント・原状回復など募集関連費が増え、実際に年間いくら残っているのか分かりにくい場合は、不動産投資全体の収支を第三者と整理して比較する方法もあります。
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▪️募集条件を改善しても収支が厳しいなら保有判断は別にする
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初期費用を見直した。
家賃も相場へ合わせた。
ADも調整した。
管理会社とも募集方法を改善した。
それでも、
空室期間が長い。
退去が多い。
修繕費も増えている。
という物件があります。
この場合、
「もっと初期費用を下げる」
だけで解決し続けるのは難しいことがあります。
物件自体の年間収支を確認し、
保有する。
設備投資する。
管理会社を見直す。
売却する。
を別の問題として比較します。
〖PR〗募集条件を調整しても空室や修繕負担が続き、物件を持ち続けるか迷う場合は、現在の入居状況・収支を伝えた状態で売却価格を確認すると保有継続との比較材料になります。
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▪️よくある質問｜同じ賃貸物件の初期費用
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Q．同じ部屋なら不動産会社が違っても初期費用は同じですか？
必ずしも同じではありません。
仲介手数料や付帯サービス、キャンペーンなどによって差が出る場合があります。
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Q．一番安い不動産会社から契約すればいいですか？
総額だけでは判断しない方がよいでしょう。
翌月家賃や必要費用が抜けていないか、同じ条件で比較します。
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Q．同じ物件で仲介手数料が違うのはおかしくないですか？
会社によって割引・キャンペーンなどが設定されることがあります。
賃貸媒介の仲介手数料には法令上の上限がありますが、すべての会社が同じ額を請求する必要はありません。
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Q．24時間サポートがA社にだけ入っています。外せますか？
そのサービスが仲介会社独自なのか、物件側の契約条件なのかを確認します。
任意なら外せる場合があります。
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Q．相見積もりは不動産会社に言っても大丈夫ですか？
同じ物件を複数の会社が取り扱っている場合、条件を確認して比較する方法はあります。
ただし同一条件・同一入居日で見積もることが重要です。
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Q．大家も入居者側の見積もりを見るべきですか？
空室が長い場合は確認する意味があります。
自分が設定した家賃だけでなく、入居希望者が実際に提示される契約時の総額も募集条件の一部だからです。
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▪️まとめ｜同じ部屋なら「5万円違う」で終わらず差額の理由を見る
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同じ部屋なのに、
A社30万円。
B社25万円。
という見積もりが出れば、5万円の差は気になります。
しかし、
A社は高い会社。
B社は安い会社。
と総額だけで判断する必要はありません。
最初に、
入居日をそろえる。
翌月家賃まで含める条件をそろえる。
そのうえで差額がある項目を確認します。
仲介手数料なのか。
24時間サポートなのか。
消臭施工なのか。
火災保険なのか。
保証会社なのか。
鍵交換なのか。
理由が分かれば、自分で判断できます。
さらにその費用について、
仲介会社独自なのか。
管理会社・貸主側の条件なのか。
必須なのか任意なのか。
を確認します。
大切なのは、不動産会社を最初から疑うことではありません。
同時に、
「大手だから全部任せて大丈夫」
と考えることでもありません。
見積もりの中身を理解して、自分が何へお金を払うのか確認する。
これだけです。
そして大家側にとっても、同じ問題は無関係ではありません。
家賃を下げる。
ADを増やす。
設備を交換する。
その前に、
入居希望者から見た自分の物件の契約総額はいくらなのか。
一度確認してみる。
賃貸募集を「大家側から見た家賃」だけではなく、「借主側から見た総額」まで見ることで、空室対策の精度も上げやすくなります。
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