賃貸の更新料と更新事務手数料は別？契約前に確認したい更新時の費用
- MIRAIU
- 1 日前
- 読了時間: 15分
賃貸マンションやアパートに住んでいて、契約更新の案内が届いた。
中を見ると、
「更新料 賃料1か月分」
と書いてある。
ここまでは契約時に聞いていた。
ところが、その下に、
「更新事務手数料 11,000円」
という別の費用まで書かれている。
そこで、
「更新料を払うのに、なんで事務手数料まで必要？」
「これは二重払い？」
「更新料1.5か月分と言われたけど普通？」
と疑問に感じることがあります。
結論からいうと、更新料と更新事務手数料は、同じ名前の費用ではありません。
誰が受け取り、何の対価として設定されているかが違う場合があります。
そのため、
更新料＋更新事務手数料がある。
↓
悪質な不動産会社。
と一律に判断することはできません。
一方で、入居時に十分確認せず、
「2年後にこんな費用が必要だとは知らなかった」
となるのも避けたいところです。
この記事では、更新料と更新事務手数料の違い、契約前に確認したい更新時の総額、そして大家側から見た募集条件への影響まで整理します。
賃貸契約時の24時間サポート・消臭費・事務手数料など、最初に支払う費用はこちらで詳しく解説しています。
賃貸管理・不動産投資・空き家・相続まで含めた不動産全体の入口はこちらです。
※本記事には広告・PRを含みます。
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▪️結論｜「更新料が何か月分か」だけでなく更新時の総額を見る
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例えば家賃7万円の部屋で、
更新料 1か月分。
更新事務手数料 11,000円。
火災保険更新 20,000円。
保証会社更新 10,000円。
という契約だったとします。
単純化すると、更新時には10万円を超える支出になります。
このとき、
「更新料は1か月だから普通そう」
と更新料だけ見ても、実際に必要な金額は分かりません。
逆に、
「事務手数料まであるからおかしい」
と金額の理由を確認せず判断することもできません。
見るべきなのは、
更新時に誰へ、何の費用を、合計いくら払うのか。
です。
特に2年契約なら、入居時だけでなく2年後に必要になる費用まで含めて物件を比較すると分かりやすくなります。
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▪️そもそも賃貸の更新料とは？
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更新料は、賃貸借契約を更新するときに借主から貸主へ支払うことがある一時金です。
ここで重要なのは、
法律によって全国の賃貸住宅で必ず支払うと決められた費用ではない
ということです。
更新料が設定されていない物件もあります。
一方、契約書に更新料を支払うことが明確に定められている物件もあります。
その場合は、
契約期間。
更新時期。
更新料の金額。
を契約前に確認します。
例えば、
「契約期間2年・更新料新賃料1か月分」
と書かれているなら、2年後の更新時にその費用が発生する契約だと分かります。
だから、
「更新するとき初めて請求された」
ではなく、入居する前に更新条件まで見ることが大切です。
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▪️更新料は法律で決まった全国共通の「相場」ではない
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賃貸情報を調べると、
「更新料は家賃1か月が相場」
という説明を見ることがあります。
実際に賃料1か月分を設定している物件はありますが、全国すべての物件で1か月と決まっているわけではありません。
地域。
物件。
契約内容。
によって違います。
更新料なしの物件もあれば、別の条件が設定されている物件もあります。
そのため、
1か月なら安全。
1.5か月なら悪質。
という基準にはしません。
むしろ確認したいのは、
契約前から金額が明確に示されていたか。
更新期間に対して著しく不合理な内容になっていないか。
です。
更新料については過去の最高裁判決でも、契約書に具体的に記載された更新料条項について、金額が賃料や更新期間などに照らして高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、直ちに無効とはならないという考え方が示されています。
つまり、
「更新料は法律に書いてないから払わなくていい」
と単純に考えることもできません。
まず自分の契約書を確認します。
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▪️では「更新事務手数料」は何のお金？
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次に分かりにくいのが更新事務手数料です。
更新時には、
契約内容の確認。
更新書類の作成。
借主との連絡。
貸主との調整。
保証会社などの手続き。
といった業務が発生することがあります。
その業務に対する費用として、管理会社や不動産会社側で更新事務手数料が設定されている場合があります。
このため、
更新料と更新事務手数料は、必ず同じ相手へ支払う同じ費用とは限りません。
例えば、
更新料は貸主へ。
更新事務手数料は更新手続きを行う管理会社へ。
という契約も考えられます。
ただし実際の契約関係は物件ごとに確認が必要です。
だから、
「更新料とは別に事務手数料があります」
と言われたら、
「更新料と更新事務手数料は、それぞれ誰に何の費用として支払うものですか？」
と確認すると一番分かりやすくなります。
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▪️「更新料1か月＋事務手数料」は二重払いなのか？
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名前の違う費用が二つ並ぶと、
「同じ更新をするのに2回取られている？」
と思います。
しかし、
更新料。
更新事務手数料。
という名前が並んでいることだけで、直ちに二重請求とは判断できません。
確認するのは、それぞれの費用の根拠と受取先です。
例えば、
更新料7万円は貸主へ。
更新事務手数料1万1,000円は管理会社の更新手続きへ。
と契約上整理されているなら、性質の違う費用として説明されています。
反対に、
契約前には更新料だけと説明されていた。
更新時になって初めて別の費用が出てきた。
何の費用か聞いても説明が分からない。
という場合は、契約書や重要事項説明時の資料などを確認します。
大切なのは、
費用が二つあること自体を問題にするのではなく、契約前に何が合意されていたかを見ることです。
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▪️保証会社や火災保険の更新費用まで忘れない
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更新時の負担を見るときに意外と抜けやすいのが、
賃貸借契約そのもの以外の更新費用です。
例えば、
保証会社の年間保証料。
火災保険料。
24時間サポートの更新料。
その他月額・年額サービス。
などが同じ時期に発生する場合があります。
例えば家賃6万円で、
賃貸更新料6万円。
更新事務手数料1万1,000円。
保証会社更新料1万円。
火災保険2万円。
なら、合計は10万円を超えます。
もちろん、すべての契約で同じ費用が必要になるわけではありません。
重要なのは、
「更新料はいくらですか？」だけでは実際の更新負担が分からない
ということです。
契約前なら、
「2年後にこの部屋へ住み続ける場合、更新時に必要になる費用を全部教えてください」
と聞けば整理しやすくなります。
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▪️普通借家と定期借家では「更新」の意味が違う
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契約書を見るときは、普通建物賃貸借なのか、定期建物賃貸借なのかも確認します。
一般的な普通借家契約では、契約を更新して住み続けるケースがあります。
一方、定期建物賃貸借は、原則として契約期間満了によって契約が終了する仕組みです。
引き続き住む場合に新しく契約を結ぶケースはありますが、普通借家と同じ意味での「更新」とは違います。
そのため、
更新料。
再契約料。
再契約事務手数料。
という言葉だけを見るのではなく、
自分の契約が何契約なのか
まで確認します。
特に、
「2年契約だから2年後は普通に更新できる」
と思っていたら定期借家だった。
という認識違いは避けたいところです。
契約書の「契約期間」や「契約の種類」を最初に確認します。
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▪️更新直前に引っ越すか迷うなら「次の2年間」まで比較する
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更新案内が届くと、
「10万円払って更新するくらいなら引っ越そうかな」
と考えることがあります。
このとき更新費用だけで判断すると、逆に高くつく場合があります。
例えば現在家賃6万円。
更新費用合計10万円。
だったとします。
引っ越せば更新費用10万円は不要になります。
しかし新居では、
仲介手数料。
保証会社費用。
火災保険。
鍵交換。
引っ越し代。
新しい初期費用。
などが発生します。
仮に新居の初期費用と引っ越し代で30万円必要なら、
「更新料がもったいないから引っ越す」
だけでは金銭的に得とは限りません。
反対に、
現在家賃が周辺より高い。
設備にも不満がある。
今後も長く住む予定。
という場合には、更新時が物件を見直すタイミングになることもあります。
更新するか引っ越すかは、更新料だけではなく次の契約期間全体の支出で比較する。
この方が判断しやすくなります。
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▪️大家側も「更新時に入居者がいくら払うか」を確認する
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ここからは大家側です。
管理会社へ賃貸管理を任せていると、
更新料1か月。
という条件は知っていても、
入居者が更新時に実際いくら支払っているかまで把握していないことがあります。
しかし入居者側では、
更新料。
更新事務手数料。
保証会社。
保険。
各種サポート。
が同時期に重なる場合があります。
例えば入居者から見て更新時に15万円必要なら、
「それなら引っ越そうかな」
と考えるきっかけになる可能性もあります。
もちろん、更新費用が高ければ必ず退去するわけではありません。
立地。
家賃。
部屋への満足度。
引っ越し費用。
なども関係します。
それでも大家としては、
自分の物件で入居者が更新時に実際いくら払うのか
を一度確認しておく意味があります。
⑥の初期費用と同じで、
「大家が設定した家賃だけ」
が入居者の負担ではありません。
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▪️更新料を高くすることと大家の収益を増やすことは同じではない
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大家側から見れば、更新料は一時的な収入になる場合があります。
そのため、
更新料を高くした方が得。
と思うかもしれません。
しかし賃貸経営では、
現在の入居者が更新する。
退去して次の入居者を募集する。
のどちらが有利かまで見る必要があります。
例えば家賃6万円の部屋で、更新時に入居者が退去したとします。
次の募集まで1か月空室なら家賃収入6万円が減ります。
さらに、
原状回復15万円。
AD6万円。
が必要なら、更新料だけでは比較できません。
もちろん、入居者が退去する理由は更新費用だけではありません。
それでも、
更新時の収入だけを見るのではなく、長期入居による空室・募集費の減少まで含めて判断する
ことが賃貸経営では重要です。
入居募集時のADについてはこちらで整理しています。
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▪️管理会社へ任せている大家は契約書と更新案内を一度見る
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大家が確認する場合も難しい作業は必要ありません。
管理会社へ、
「今使っている賃貸借契約書を確認したいです」
「入居者さんへ出している更新案内も一度見せてもらえますか？」
と依頼します。
そこで、
更新料はいくらか。
更新事務手数料はあるか。
保証会社更新料はいくらか。
その他の更新費用はあるか。
を確認します。
これで、
「自分は更新料1か月だけだと思っていたけど、入居者側では他にも費用があった」
という違いに気づける場合があります。
これは管理会社を疑うためではありません。
自分の物件がどの条件で貸され、どの条件で継続されているかを把握するためです。
管理会社へ任せられる仕事と、大家が見るべき範囲はこちらで詳しく整理しています。
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▪️更新費用だけで管理会社の良し悪しを決めない
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更新料。
更新事務手数料。
保証会社更新料。
などがあると、
「この管理会社は高い」
と思うことがあります。
しかし、管理会社を比較するときは更新費用一項目だけでは判断できません。
毎月の管理料。
空室募集。
滞納対応。
修繕手配。
退去対応。
原状回復。
更新業務。
まで含めて考えます。
反対に管理料が安くても、更新・退去・修繕のたびに別費用が発生する契約なら年間総額は変わります。
つまり、
3％か5％か。
更新事務手数料があるか。
だけではなく、物件を一年管理したとき総額いくらかかるかを見ることが重要です。
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〖PR〗管理料・AD・更新費用・原状回復まで含めると、賃貸経営で実際にどの程度手残りが出ているのか分かりにくくなることがあります。物件全体の収支や今後の保有方針を第三者と整理する方法もあります。
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▪️更新をきっかけに退去が増えるなら条件全体を見る
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もし所有物件で、
更新時期になると退去が多い。
という傾向があるなら、
更新料だけをゼロにすれば解決するとは限りません。
例えば、
家賃が相場より上がっている。
設備が古い。
同じ家賃で築浅物件が増えた。
更新時の総費用が大きい。
入居者がライフスタイルを変える時期と重なっている。
など、複数の理由が考えられます。
その場合は管理会社へ、
「更新時に退去される方から理由は聞けていますか？」
と確認します。
更新費用が原因なのか。
それ以外なのか。
を分けてから募集条件を見直します。
管理会社との客付け・募集状況の確認方法はこちらで整理しています。
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▪️更新・退去・修繕が重なる物件は年間収支まで確認する
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築古物件などでは、
更新せず退去。
原状回復。
設備交換。
AD。
空室期間。
という費用が続くことがあります。
この状態では、
更新料を1か月取るか。
更新事務手数料を下げられるか。
だけを見ても物件全体の問題は分かりません。
年間で、
家賃収入はいくらか。
空室損はいくらか。
募集費はいくらか。
修繕費はいくらか。
ローン返済後にいくら残るか。
まで確認します。
その結果、
十分手残りがあるなら保有を続ける。
管理条件を改善する。
収支が長期的に厳しいなら売却も比較する。
という判断になります。
〖PR〗退去・原状回復・募集費が重なり、管理方法を変えるか物件自体を売却するか迷う場合は、現在の入居状況と収支を伝えた状態で売却価格を確認すると比較材料になります。
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▪️よくある質問｜賃貸の更新料・更新事務手数料
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Q．賃貸の更新料は必ず払わないといけませんか？
全国一律に法律で支払いが義務づけられている費用ではありません。
ただし賃貸借契約に更新料を支払う旨が明確に定められている場合には、契約内容を確認する必要があります。
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Q．更新料1か月分は法律で決まっていますか？
決まっていません。
地域や物件によって更新料の有無・金額は異なります。
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Q．更新料とは別に更新事務手数料を請求されたら二重払いですか？
それだけでは判断できません。
それぞれ誰に何の対価として支払う費用なのか、契約書や更新案内で確認します。
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Q．更新時には更新料だけ用意すればいいですか？
保証会社・火災保険・各種サポートなど、別の更新費用が同時期に発生する場合があります。
更新時の総額を確認しておく方が安心です。
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Q．更新料が高いなら引っ越した方が得ですか？
更新費用だけでは判断できません。
新居の初期費用、引っ越し代、家賃差などを含めて比較します。
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Q．大家も更新事務手数料を確認した方がいいですか？
管理会社へ募集・更新を任せているなら、一度確認する意味があります。
入居者が更新時に支払う総額を把握すると、更新条件や退去理由を考える材料になります。
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▪️まとめ｜契約時に「2年後いくら払う？」まで確認する
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賃貸契約では、入居時の初期費用に目が行きます。
しかし2年契約なら、その後に更新時期が来ます。
そこで、
更新料。
更新事務手数料。
保証会社。
保険。
その他サービス。
の費用が重なることがあります。
更新料と更新事務手数料が両方あるからといって、
すぐ二重請求。
悪い管理会社。
と判断する必要はありません。
まず、
誰に支払うのか。
何の費用なのか。
契約書にどう書かれているのか。
を確認します。
そして借りる側は、
入居時に安い物件。
ではなく、
住み続けた場合まで含めていくら必要になる物件なのか
を見る。
大家側は、
家賃・敷金・礼金だけではなく、
自分の物件で入居者が更新時に実際いくら支払っているのか
を見る。
この両方が重要です。
更新料を一つだけ切り取って、
高い。
安い。
と判断するより、
契約時・毎月・更新時・退去時まで分けて総額を見る。
この考え方ができれば、賃貸契約の費用はかなり分かりやすくなります。
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