賃貸管理手数料3％・5％は高い？管理会社の料金で確認すべき7つのポイント
- MIRAIU
- 2025年12月10日
- 読了時間: 15分
更新日：2 日前
賃貸物件を管理会社へ任せていると、毎月の家賃から「管理手数料」が差し引かれます。
管理料3％。
管理料5％。
会社によっては、それ以外の料金体系になっていることもあります。
そこで大家として気になるのが、
「毎月この管理料は何に払っている？」
「3％の会社に変えた方が得？」
「5％なら高すぎる？」
ということではないでしょうか。
しかし、管理手数料はパーセントだけ比較しても、本当に高いか安いかは判断できません。
同じ5％でも、
家賃集金だけに近い管理。
入居者対応まで含む管理。
退去対応まで含む管理。
24時間受付まで含む管理。
では内容が違います。
さらに注意したいのが、
毎月の管理料に含まれていない費用
です。
管理料は安い。
しかし退去時、募集時、更新時、修繕時に別費用が多く発生する。
このような契約なら、年間総額では別の会社より高くなることもあります。
この記事では、
管理手数料が何％かではなく「年間で何を任せ、合計いくら払っているか」
という視点から、管理会社の料金を確認する方法を整理します。
不動産投資全体の考え方や、空き家・相続・売りにくい不動産まで含めた出口はこちらでまとめています。
※本記事には広告・PRを含みます。
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▪️結論｜3％・5％より「年間総額と業務範囲」を見る
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例えば月額家賃収入が30万円のアパートを考えます。
管理料3％なら、
月9,000円。
年間10万8,000円です。
管理料5％なら、
月1万5,000円。
年間18万円です。
年間差額は、
7万2,000円
です。
数字だけなら3％の方が有利です。
しかし、その7万2,000円だけで管理会社を決めるのは早いでしょう。
例えば5％の会社では含まれている業務が、3％の会社では別料金なら差は縮まります。
逆に、5％を払っていても、
募集状況の報告がない。
修繕対応が遅い。
空室が長期間放置される。
毎回別途費用が発生する。
という状態なら、5％を払う意味を確認する必要があります。
だから比較するのは、
管理料率
＋別途費用
＋実際の管理内容
＋空室・修繕を含めた最終的な手残り
です。
「安い＝悪い」。
「高い＝良い」。
ではありません。
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▪️① 家賃集金・入金管理はどこまで含まれているか
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まず基本になるのが家賃管理です。
管理会社へ任せる場合、
入居者からの家賃回収。
入金確認。
オーナーへの送金。
滞納時の連絡。
などが管理業務に含まれることがあります。
ただし、契約によって業務範囲は違います。
例えば、
通常の入金確認までは管理料に含む。
一定期間以上の滞納対応は別の扱い。
保証会社を利用しているため、滞納時は保証会社が対応する。
など、仕組みが違うことがあります。
ここで大家が確認したいのは、
「家賃を振り込んでくれるから管理してくれている」
だけではありません。
毎月、
満室想定家賃はいくら。
実際の入金はいくら。
未入金はいくら。
管理料はいくら。
その他控除はいくら。
最終送金額はいくら。
まで確認できる状態にします。
管理会社へ業務を任せることと、物件の収支まで見なくてよいことは別です。
管理会社へ任せながら大家自身が見るべき数字はこちらで整理しています。
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▪️② 入居者対応は「電話を受ける」だけではない
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次に確認したいのが入居者対応です。
例えば、
水漏れ。
給湯器故障。
エアコン不調。
騒音。
鍵のトラブル。
共用部の問題。
などが発生したとき、管理会社が一次窓口になる契約があります。
しかし、
24時間受付なのか。
営業時間内だけなのか。
緊急対応サービスは別契約なのか。
現地確認まで管理料に含むのか。
業者手配だけなのか。
によって内容は変わります。
「入居者対応込み」と書かれていても、どこまで実際に行うかを確認します。
また、設備故障の連絡を受けた後、
管理会社判断で一定金額まで修理できるのか。
すべてオーナー確認が必要なのか。
というルールも重要です。
例えば1万円未満の軽微な修繕まで毎回オーナーへ電話が来るなら、本業中の負担は残ります。
反対に、
「10万円まで管理会社判断で工事します」
となっているなら、支出管理のルールを確認しておきたいところです。
何を任せたいのかによって、管理料の価値は変わります。
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▪️③ 空室募集は管理料に含まれていると思い込まない
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大家にとって収益への影響が大きいのが空室です。
例えば家賃5万円の部屋が1室空けば、
1か月で5万円。
3か月なら15万円。
家賃収入が減ります。
だから管理会社を比較するとき、
管理料3％か5％か。
だけを見るより、
空室になった後、どう募集する会社なのか
を確認する方が重要な場合があります。
例えば、
退去予定が出た段階で募集を開始するのか。
募集写真をいつ撮るのか。
募集家賃をどう決めるのか。
他の仲介会社へ物件情報を出すのか。
問い合わせ数や内見数を報告するのか。
長期空室時に条件変更を提案するのか。
などです。
月5万円の部屋なら、
管理料が2％違っても月1,000円です。
年間なら1万2,000円。
一方、空室期間が1か月違えば家賃5万円の差になります。
もちろん、
管理会社を変えれば必ず空室が短くなる。
という意味ではありません。
家賃設定。
立地。
室内状態。
駐車場。
募集条件。
なども空室期間へ影響します。
ただ、管理料率の小さな差と、空室による家賃損失は同じ数字ではないことは理解しておきたいところです。
地方物件の管理会社選びはこちらで詳しく整理しています。
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▪️④ 退去立会い・原状回復はどこまで管理料に含まれるか
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管理手数料を比較するときに見落としやすいのが退去時です。
入居中は毎月管理料だけだった。
しかし退去すると、
退去立会い費。
原状回復手配費。
清掃費。
見積り作成費。
工事管理費。
などが発生する場合があります。
すべての会社で発生するという意味ではありません。
重要なのは、
自分の契約では何が別料金なのか
を先に確認することです。
特に築古物件では、一度の退去でまとまった修繕費が発生することがあります。
例えば、
クロス。
床。
給湯器。
エアコン。
水栓。
照明。
クリーニング。
複数の工事が同時に必要になるケースです。
30万円の見積りが出たときに、
「高い」
だけで判断するのも危険です。
どこを直すのか。
入居募集に必要なのか。
修理なのか交換なのか。
工事範囲は適切か。
別の方法はないか。
を確認します。
管理会社が修繕を手配してくれること自体には価値があります。
一方で、修繕内容と価格を大家が確認できる状態にしておくことも重要です。
〖PR〗退去時の修繕や設備交換が高額になり、管理会社から出た見積りだけでは判断しにくい場合は、別のリフォーム会社へ相談して内容と費用を比較する方法もあります。
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▪️⑤ 「管理料以外に何がかかるか」を契約書で確認する
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ここが今回の記事で一番重要です。
管理手数料5％。
この数字だけ見ても年間費用は分かりません。
例えば別途、
入居募集時の費用。
契約更新時の費用。
退去対応費。
巡回費。
24時間対応費。
修繕手配に関する費用。
などが設定されている契約も考えられます。
逆に、こうした業務の一部が月額管理料に含まれている会社もあります。
だから管理会社を比較するときは、
「管理料は何％ですか？」
で終わらず、
「その管理料に何が含まれていて、何が含まれていませんか？」
まで確認します。
現在の賃貸住宅管理の制度でも、一定の賃貸住宅管理業者が管理受託契約を結ぶ際には、管理業務の内容・実施方法や報酬、報酬に含まれていない通常必要となる費用などを契約前に説明する仕組みがあります。
つまり管理会社選びでも、
管理料率だけ見る。
のではなく、
業務範囲と別途費用まで確認する
という考え方が重要です。
昔から同じ会社へ任せている場合も、一度管理委託契約を読み直してみると、
「これは管理料に含まれていた」
「これは毎回別料金だった」
と整理できることがあります。
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▪️⑥ 管理料が安い会社＝悪い会社ではない
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旧記事では、
「管理料が安い会社ほど現場が破綻しやすい」
という説明をしていました。
ここは修正します。
管理料が安いから、
対応が遅い。
人が足りない。
空室が決まらない。
とは一律には言えません。
管理戸数が多く効率化できている会社。
対応エリアを限定している会社。
システム化が進んでいる会社。
管理業務の範囲を絞っている会社。
など、低い管理料を設定できる理由はいろいろ考えられます。
反対に、
管理料が高ければ、
必ず募集に強い。
必ず入居者対応が早い。
必ず修繕が安い。
とも限りません。
だから見るべきなのはパーセントではなく、
実際に自分の物件で何をしてくれているか
です。
例えば、
管理料3％。
報告も早い。
入居者対応も問題ない。
空室時にも提案がある。
なら、無理に5％の会社へ変える理由はありません。
反対に、
管理料5％。
何か月空いても報告なし。
募集状況も分からない。
修繕見積りの説明もない。
なら、一度管理内容を確認した方がよいでしょう。
料金は評価項目の一つであって、管理品質そのものではありません。
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▪️⑦ 最後は「管理料を引いた後の手残り」で比較する
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大家が本当に確認したいのは、
管理会社へ何％払ったか。
だけではありません。
最終的に物件からいくら残ったかです。
例えば年間家賃360万円の物件があるとします。
管理料5％なら年間18万円です。
しかし実際には、
空室損。
固定資産税。
火災保険。
修繕費。
募集費。
ローン返済。
などもあります。
管理料だけ2％下げて年間7万2,000円節約しても、空室が長くなり年間家賃が15万円減れば、物件全体の手残りは改善しません。
逆に管理料が多少高くても、自分の時間負担を大きく減らせて現在の運営が安定しているなら、支払う意味があります。
つまり、
管理料を経費単体で見るのではなく、物件全体のキャッシュフローの中で見る。
これが重要です。
不動産投資の手残りについてはこちらで詳しく整理しています。
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▪️戸建1戸なら自主管理と比較する方法もある
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所有物件が自宅近くの戸建1戸なら、
「管理料を払わず、自分で管理できるのでは？」
と考えることもあります。
これは一つの選択肢です。
例えば家賃6万円。
管理料5％。
なら、
月3,000円。
年間3万6,000円です。
自主管理なら、この管理料は発生しません。
ただし代わりに、
家賃確認。
入居者からの連絡。
設備トラブル。
修繕業者手配。
退去対応。
などを自分で行うことになります。
自宅の近く。
物件数が少ない。
入居者対応が苦にならない。
修繕業者とのつながりがある。
という人なら自主管理が合う場合があります。
一方、
本業中に電話へ出られない。
物件が遠い。
戸数が増えてきた。
夜間対応が難しい。
なら、管理料を払って業務を任せる価値が高くなります。
管理料を節約できるかではなく、自分がその仕事を引き受けられるか。
ここまで含めて比較します。
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▪️管理会社を変更する前に「不満の原因」を分ける
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管理料が高い。
空室が長い。
修繕費も高い。
すると、
「管理会社を変えよう」
と思うことがあります。
ただし、変更前に原因を分けます。
例えば空室が長い理由が、
相場より家賃が高い。
駐車場が足りない。
室内状態が悪い。
募集写真が弱い。
地域そのものの需要が弱い。
なら、管理会社だけ変更しても解決しない可能性があります。
逆に、
問い合わせ件数を把握していない。
募集条件について提案がない。
連絡しても回答が極端に遅い。
修繕内容の説明がない。
毎月の報告が分かりにくい。
という状態が継続しているなら、管理体制を確認する理由になります。
まず、
管理会社の問題。
物件の問題。
市場の問題。
を分けます。
そのうえで担当者へ改善を相談し、改善しない場合に他社の管理内容や料金を比較します。
地方物件を増やしていく場合には、購入前から管理会社を確認しておくことも重要です。
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▪️管理料を払う目的は「何も考えなくてよくなること」ではない
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管理会社へ任せる大きなメリットは、大家がすべての実務を行わなくてよくなることです。
入居者から水漏れの電話が来る。
大家が自分で水道業者を探す。
日程を調整する。
入居者へ連絡する。
現地へ確認へ行く。
これを毎回自分で行えば、物件が増えるほど時間を使います。
管理会社へ任せれば、この一次対応を減らせる可能性があります。
しかし、
「管理料を払っているから、物件について何も見なくていい」
とは違います。
大家自身は、
家賃。
入居率。
空室期間。
年間修繕費。
年間管理費。
キャッシュフロー。
を確認します。
実務は任せる。
経営判断は大家がする。
この役割分担ができれば、管理会社を使う意味も分かりやすくなります。
〖PR〗管理料・空室・修繕費・ローン返済まで含めると、今の物件運営が適切なのか自分だけでは判断しにくいことがあります。不動産投資全体の収支や今後の資産形成を整理したい場合は、専門サービスへ相談して比較する方法もあります。
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▪️管理手数料を見直すときの7項目
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現在の管理契約を確認するときは、次の7つに分けると整理しやすくなります。
① 月額管理料はいくらか
家賃の何％なのか、定額なのかを確認します。
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② 管理料に含まれる業務は何か
家賃管理、入居者対応、退去対応など業務範囲を確認します。
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③ 別途料金になる業務は何か
募集、更新、退去、巡回、緊急対応などを確認します。
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④ 空室時に何をしてくれるか
募集開始時期、報告、条件変更の提案などを確認します。
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⑤ 修繕時のルールはどうなっているか
見積り、オーナー承認金額、業者手配などを確認します。
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⑥ 実際の対応に満足しているか
連絡速度や説明の分かりやすさを実際の運営から確認します。
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⑦ 年間で最終的にいくら残ったか
管理料だけでなく、空室・修繕まで含めた手残りを確認します。
この7項目を並べれば、
「3％だから安い」。
「5％だから高い」。
だけでは見えなかった管理会社の違いが分かりやすくなります。
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▪️よくある質問｜賃貸管理手数料
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Q．管理料3％なら安い管理会社ですか？
管理料率だけでは判断できません。
何が管理料に含まれ、どの業務が別料金なのかを確認します。
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Q．管理料5％は高すぎますか？
一律には言えません。
管理業務の範囲、物件数、対応内容、別途費用などを含めて年間総額で比較します。
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Q．管理料が高い会社の方が入居付けも強いですか？
管理料の高さだけで募集力を判断することはできません。
実際の募集方法、問い合わせへの対応、空室時の提案などを確認します。
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Q．管理料とは別に修繕費がかかるのはおかしいですか？
修繕そのものの費用と月額管理料は別になる契約があります。
重要なのは、どの費用が管理料に含まれているのかを契約内容で確認することです。
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Q．管理会社を変えれば管理料を下げられますか？
下がる場合もありますが、料金だけで変更すると業務範囲まで変わる可能性があります。
現在と新しい会社で同じ業務を比較します。
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Q．自主管理の方が得ですか？
自主管理なら月額管理料を抑えられる可能性がありますが、入居者対応や修繕手配などを大家自身で行います。
お金だけでなく時間と対応能力まで含めて判断します。
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▪️まとめ｜管理手数料の「裏側」は隠し事ではなく契約内容にある
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管理手数料を見ると、
3％。
5％。
という数字に目が行きます。
しかし、その数字だけで、
安い会社。
高い会社。
良い会社。
悪い会社。
を判断することはできません。
重要なのは、
その管理料で何を任せられるのか。
です。
家賃管理。
入居者対応。
空室募集。
退去対応。
修繕手配。
緊急対応。
報告。
そして、どこから別料金になるのか。
ここまで確認します。
そのうえで年間管理料だけでなく、
空室による家賃損失。
募集費。
修繕費。
その他の管理関連費。
まで含めます。
最後に見るのは、
全部支払った後、物件から年間いくら現金が残ったか。
です。
管理料3％でも物件運営がうまくいっているなら、無理に変更する必要はありません。
管理料5％でも、その費用以上に大家の時間負担を減らし、安定した運営につながっているなら意味があります。
反対に、
昔から任せているから。
購入時に紹介されたから。
管理会社を変えるのが面倒だから。
という理由だけで契約内容を確認していないなら、一度数字を整理してみる価値があります。
管理手数料の本当の「裏側」は、管理会社が隠している何かではありません。
毎月のパーセントだけでは見えない「業務範囲・別途費用・最終的な手残り」です。
ここまで確認して初めて、自分の物件にとって今の管理料が高いのか、安いのかを判断できます。
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