賃貸の初期費用が高いのはなぜ？24時間サポート・消臭費・事務手数料の確認方法
- MIRAIU
- 1 日前
- 読了時間: 16分
賃貸物件を探していて、
「家賃6万円なら、初期費用はこのくらいかな」
と思っていた。
ところが不動産会社から見積もりをもらうと、
敷金。
礼金。
仲介手数料。
保証会社費用。
火災保険。
鍵交換費。
24時間サポート。
抗菌・消臭費。
事務手数料。
などが並び、
「こんなに払うの？」
と驚くことがあります。
特に分かりにくいのが、
24時間安心サポートって必要？
抗菌・消臭って何をしてくれる？
事務手数料は仲介手数料とは別？
という費用です。
ここで注意したいのは、
知らない項目＝不要な費用
と決めつけないことです。
実際にサービスを提供している場合もあり、物件の契約条件として加入が必要なケースもあります。
一方で、内容をよく分からないまま、
「皆さん入っています」
「この物件では必要です」
と言われ、そのまま契約する必要もありません。
重要なのは、
誰へ、何のサービスの対価として、いくら支払うのか。
そして、
その費用は契約上必須なのか、選択できるのか。
を分けて確認することです。
この記事では、賃貸の初期費用が高くなる理由と、見積もりに24時間サポート・消臭費・事務手数料などが入っていた場合の確認方法を整理します。
また後半では、大家側から見た、
「自分の物件にどんな初期費用が設定されているか」
という視点も解説します。
賃貸管理会社の仕事全体はこちらで整理しています。
空き家・相続・賃貸物件・売りにくい不動産まで含めた出口全体はこちらです。
※本記事には広告・PRを含みます。
ㅤ
ㅤ
▪️結論｜初期費用は「必要・契約条件・追加サービス」に分けて見る
ㅤ
賃貸の初期費用が高いとき、
「全部高すぎる」
とまとめて考えると分かりにくくなります。
まず費用の性質を分けます。
例えば、
前家賃や日割家賃。
敷金・礼金。
保証会社費用。
火災保険。
仲介手数料。
鍵交換費。
など、契約に伴って発生する費用があります。
その一方で、
24時間サポート。
抗菌・消臭施工。
害虫対策。
各種サポート商品。
事務関連費用。
などが別に設定されていることがあります。
この後者については、
具体的なサービス内容を確認する。
契約上必須なのか確認する。
同じようなサービスへ別でも支払っていないか確認する。
という順番で見ます。
金額だけで、
高い。
安い。
と判断するより、ずっと整理しやすくなります。
ㅤ
ㅤ
▪️まず「入居するために本当に総額いくら必要か」を出してもらう
ㅤ
物件を見つけた段階では、
家賃6万円。
敷金1か月。
礼金1か月。
という情報だけが目に入ります。
しかし実際に契約するときには、それ以外の費用が加わることがあります。
だから内見後、
「この部屋を契約するとしたら、入居日を○月○日にした場合の初期費用総額を出してください」
と見積もりを依頼すると分かりやすくなります。
重要なのは、項目別になっている見積もりです。
例えば、
保証会社費用。
保険料。
鍵交換費。
仲介手数料。
サポート費。
その他費用。
が一つずつ分かれば、
「初期費用30万円です」
と言われるより確認しやすくなります。
また、月途中から入居する場合には日割家賃などによって総額が変わることもあります。
比較するときは、できるだけ同じ入居予定日で見積もります。
ㅤ
ㅤ
▪️24時間サポートは「ある＝不要」とは限らない
ㅤ
賃貸の見積もりでよく分からない項目の一つが、
24時間安心サポート。
24時間駆けつけサービス。
入居者サポート。
といったサービスです。
内容は提供会社によって異なります。
例えば、
鍵をなくした。
水回りでトラブルが起きた。
電気設備について困った。
ガラスに問題が起きた。
というときの相談や緊急対応が含まれる場合があります。
ここで、
「火災保険に入っているから24時間サポートは全部二重払い」
と一律に考えることもできません。
火災保険や付帯サービスの内容は契約によって異なるためです。
反対に、火災保険などに似た駆けつけサービスが付いている場合には、内容が一部重なっている可能性があります。
だから確認するのは、
何年間のサービスなのか。
どんなトラブルに対応するのか。
出張費だけ無料なのか、作業費まで含むのか。
保険など別サービスと内容が重なっていないか。
です。
そして一番大切なのが、
この物件を借りる場合、加入は必須なのか任意なのか
を確認することです。
「24時間サポートだから不要」
ではなく、内容を見て判断します。
ㅤ
ㅤ
▪️抗菌・消臭・除菌費は「何を施工するのか」を聞く
ㅤ
次に分かりにくいのが、
抗菌施工。
消臭施工。
除菌施工。
室内消毒。
害虫対策。
といった費用です。
ここも項目名だけでは内容が分かりません。
専門的な施工を行う場合もあれば、簡易的な作業を行うサービスも考えられます。
だから、
「これは高いですか？」
と聞く前に、
具体的に何をしてくれるサービスですか？
と確認します。
例えば、
室内のどこへ施工するのか。
施工業者が行うのか。
どの程度時間がかかるのか。
入居前にいつ実施するのか。
証明書などはあるのか。
を聞けば、サービス内容が分かります。
さらに、
「これは外すことはできますか？」
と確認します。
物件や契約によっては必須条件になっている場合もありますし、選択できる場合もあります。
重要なのは、
抗菌施工だから全部無意味
と決めつけることでも、
見積もりに書いてあるから当然払う
と考えることでもありません。
内容と契約条件を確認してから判断します。
ㅤ
ㅤ
▪️事務手数料・契約書作成料は「何の対価か」を確認する
ㅤ
見積もりの中に、
事務手数料。
契約事務費。
書類作成費。
契約書作成料。
といった項目が入っていることがあります。
ここで、
「仲介手数料を払っているのに、なぜ事務手数料もあるの？」
と疑問に感じる人もいるでしょう。
この場合は、
この費用は誰に支払うのか。
何の業務に対する費用なのか。
を確認します。
仲介手数料については、宅地建物取引業者が受け取ることのできる報酬額に上限があります。
そのため、仲介業務の報酬なのか、それとは別のサービスに対する費用なのかは区別して確認することが重要です。
名目を「事務手数料」に変えれば何でも自由に請求できる、という単純な話ではありません。
一方で、別の事業者が提供する別サービスの料金など、仲介手数料とは性質が違う費用もあります。
だから見積もりを見て疑問があれば、
「この事務手数料は仲介手数料とは別に、何をしていただく費用ですか？」
と聞けば十分です。
説明を聞いて納得できるか確認します。
ㅤ
ㅤ
▪️消火用品や入居サポートセットも中身を見る
ㅤ
不動産会社によっては、
防災用品。
消火用品。
新生活サポート。
入居応援セット。
といった商品が見積もりに含まれる場合があります。
これも商品名だけでは判断できません。
例えば、
実際に商品を受け取るのか。
どんな商品が入っているのか。
部屋に設置されるものなのか。
自分で所有するものなのか。
必須なのか。
を確認します。
「消火器代」と書いてあっても、建物設備として大家側が設置するものと、入居者向けの商品では意味が異なる場合があります。
だから、
名前ではなく中身を見る。
この考え方で整理します。
必要だと思えば利用する。
必要ないと思っても、契約条件として必須なら、それを含めた総額でその物件を借りるか判断する。
この方が現実的です。
ㅤ
ㅤ
▪️鍵交換費は金額だけでなく「本当に交換するか」を確認する
ㅤ
鍵交換費も、賃貸の初期費用でよく見る項目です。
前の入居者が使用していた鍵から交換することで、新しい入居者の安心につながります。
ただし鍵の種類によって費用は変わります。
一般的な鍵。
防犯性能の高い鍵。
電子錠。
カードキー。
などでは同じ金額にはなりません。
そのため、
「鍵交換代○万円だから高い」
と金額だけで判断せず、
どの鍵へ交換するのか。
シリンダー交換なのか。
新品へ交換するのか。
交換作業はいつ行うのか。
を確認します。
また、鍵交換費を誰が負担する契約なのかも物件によって違います。
何を交換する費用か分かれば、他の物件とも比較しやすくなります。
ㅤ
ㅤ
▪️同じ物件なのに不動産会社によって初期費用が違うことがある
ㅤ
賃貸物件を探していると、
同じ部屋が複数の不動産会社に掲載されていることがあります。
そこでA社とB社へ見積もりを依頼したら、
総額が違う。
ということがあります。
原因として考えられるのは、
仲介手数料。
付帯サービス。
保険。
保証会社の契約条件。
その他の取扱サービス。
などです。
ただし、単純に安い見積もりが必ず正しいとも限りません。
例えば、
A社には翌月家賃まで入っている。
B社には当月日割り分しか入っていない。
なら、比較条件そのものが違います。
だから相見積もりをするときは、
同じ入居予定日。
同じ契約条件。
初期費用に翌月家賃まで含むか。
をそろえます。
そのうえで、項目ごとの差を確認します。
同じ物件の見積もり比較については、この管理会社・賃貸契約クラスターの別記事でさらに詳しく整理します。
ㅤ
ㅤ
▪️「外してください」と言う前に必須か任意か聞く
ㅤ
見積もりを見て、
24時間サポート 16,500円。
消臭施工 16,500円。
事務手数料 11,000円。
などがあると、
「全部外してください」
と言いたくなることがあります。
しかし最初に確認する質問は、もっと簡単です。
「これは任意ですか、契約上必須ですか？」
まずこれだけで構いません。
任意なら、
自分に必要なサービスか判断できます。
必須なら、
その費用を含めて物件を比較します。
そのうえで分からない項目だけ、
「具体的に何をしてくれる費用ですか？」
「誰に支払う費用ですか？」
と確認します。
これなら不動産会社と喧嘩する必要もありません。
費用を拒否するためではなく、契約前に理解するために聞く。
この姿勢で十分です。
ㅤ
ㅤ
▪️初期費用だけ安くても毎月の支払いが高ければ意味が違う
ㅤ
賃貸物件では、
初期費用0円。
敷金・礼金なし。
フリーレント。
という募集もあります。
最初に払う金額を抑えられることにはメリットがあります。
一方で契約を見ると、
月額サポート費。
月額保証料。
その他の月額費用。
などが設定されている場合があります。
そのため、
契約時にいくら払うか
だけではなく、
入居後に毎月いくら払うのか
も確認します。
例えば初期費用が2万円安くても、毎月1,500円の費用が2年間続けば、比較結果は変わります。
また短期間で退去する可能性がある人なら、短期解約違約金などの特約も確認しておきたいところです。
つまり物件比較では、
初期費用。
月額費用。
更新時。
退去時。
を分けて見ると分かりやすくなります。
更新料・解約予告・短期解約違約金については、このクラスターの後続記事でそれぞれ詳しく整理します。
ㅤ
ㅤ
▪️大家側も「自分の物件の初期費用」を見た方がいい
ㅤ
ここからは大家側の話です。
管理会社へ募集を任せていると、
家賃6万円。
敷金なし。
礼金なし。
AD2か月。
という大家側の募集条件は把握していても、
入居希望者が実際にいくら払うのか
まで知らないことがあります。
しかし、これは空室対策では重要です。
例えば競合物件と家賃は同じ。
設備も大きく変わらない。
それなのに自分の物件だけ、
複数の付帯サービス。
高めの初期費用。
月額追加費用。
が設定されていれば、入居希望者が総額を見た段階で別物件を選ぶ可能性があります。
つまり大家は、
家賃だけを見て、
「相場より安いのになぜ決まらない？」
と考えないことです。
入居者が実際に提示される募集条件まで確認する。
ここまで見ると空室原因を探しやすくなります。
管理会社による客付け状況はこちらで詳しく整理しています。
ㅤ
ㅤ
▪️大家なら募集図面と初期費用見積もりを一度見せてもらう
ㅤ
大家自身が毎回仲介店舗へ行く必要はありません。
管理会社へ、
「今募集している図面を一度送ってください」
とお願いすれば、どのような条件で募集されているか確認できます。
さらに、
「入居者さんが契約するときの初期費用例も見せてもらえますか？」
と聞けば、
家賃。
敷金・礼金。
保証会社。
保険。
鍵交換。
付帯サービス。
などが見えてきます。
これは、
「余計なものを付けてませんか？」
と管理会社を疑うためではありません。
大家自身が自分の商品である賃貸物件の販売条件を確認するためです。
特に、
問い合わせはある。
内見もある。
でも申込みが入らない。
という場合は、室内だけでなく契約時の総額を競合物件と比べる意味があります。
ADを増額する前にも確認しておきたい部分です。
ㅤ
ㅤ
▪️初期費用を下げれば必ず入居が決まるわけでもない
ㅤ
大家側から見ると、
「じゃあ付帯費用を全部なくせば決まりやすい？」
と思うかもしれません。
そこも一律ではありません。
入居が決まらない理由が、
家賃。
駐車場。
立地。
設備。
室内状態。
などにあるなら、初期費用だけ下げても解決しない場合があります。
だから、
問い合わせ → 内見 → 申込み
のどこで止まっているかを見ます。
問い合わせ自体が少ないなら、募集条件や露出を確認する。
内見は多いのに申込みがないなら、室内や初期費用を含めて比較する。
申込み後にキャンセルが多いなら、審査・契約条件・費用説明なども確認する。
というように原因を分けます。
初期費用は重要ですが、空室対策全体の一部分です。
ㅤ
ㅤ
▪️管理会社へ任せるなら「入居者が払うお金」も管理項目にする
ㅤ
大家が管理会社へ払うお金としては、
管理料。
AD。
原状回復費。
修繕費。
などがあります。
一方、入居者側にも、
仲介手数料。
保証料。
保険。
サポート費。
その他契約費用。
があります。
賃貸経営では、この両方がつながっています。
入居者側の負担が大きすぎれば、募集力へ影響する可能性があります。
大家側の負担を増やしすぎれば、物件のキャッシュフローが悪化します。
だから、
大家だけ得すればいい。
入居者だけ安ければいい。
という話ではありません。
適切な管理・募集サービスを維持しながら、契約条件が競合物件と比べて大きく不利になっていないかを見ることが重要です。
管理会社へ支払う料金全体はこちらで整理しています。
ㅤ
〖PR〗募集条件・管理費・AD・修繕費まで含めると、物件が実際に年間いくら残しているのか分かりにくくなることがあります。管理会社とは別の視点から、現在の賃貸経営全体を整理して比較する方法もあります。
ㅤ
ㅤ
▪️管理条件を変えても収支が合わないなら出口も別に考える
ㅤ
初期費用を見直す。
ADを変える。
家賃を調整する。
設備を改善する。
こうした対策を行っても、
空室が長い。
家賃が下がっている。
原状回復費が増えている。
修繕も続いている。
という物件もあります。
その場合は、
「もっと初期費用を安くできないか」
だけではなく、物件自体の収支を見る必要があります。
管理方法を改善すれば持ち続けられる物件なのか。
売却した方が次の投資へ資金を回しやすいのか。
これは別の判断です。
〖PR〗募集条件を見直しても空室や修繕負担が続き、今後も物件を保有するか迷う場合は、現在の入居状況・収支を伝えたうえで売却価格を確認すると比較材料になります。
ㅤ
ㅤ
▪️よくある質問｜賃貸の初期費用
ㅤ
Q．24時間サポートは必ず加入しないといけませんか？
物件や契約条件によります。
任意サービスの場合もあれば、入居条件として設定されている場合もあるため、申込み前に確認します。
ㅤ
Q．火災保険に入れば24時間サポートは不要ですか？
一律には言えません。
保険に付帯するサービスと24時間サポートでは対応範囲が異なる場合があります。両方のサービス内容を比較します。
ㅤ
Q．抗菌・消臭費は断れますか？
物件や契約によって異なります。
まず具体的な施工内容と、任意か必須かを確認します。
ㅤ
Q．事務手数料と仲介手数料は同じですか？
名称だけでは判断できません。
誰が何の業務に対して受け取る費用なのか確認します。仲介手数料自体には法令上の上限があります。
ㅤ
Q．同じ部屋ならどの不動産会社でも初期費用は同じですか？
必ずしも同じとは限りません。
取扱サービスや仲介条件などによって差が出る場合があります。比較するときは同じ入居日・同じ契約条件で見積もります。
ㅤ
Q．大家も入居者の初期費用を確認した方がいいですか？
空室が長い場合は確認する意味があります。
家賃だけでなく、入居者が契約時に支払う総額が競合物件と比べてどうなっているかを見ることで、募集条件を判断しやすくなります。
ㅤ
ㅤ
▪️まとめ｜知らない費用があったら「悪質」と決める前に中身を見る
ㅤ
賃貸の初期費用見積もりには、
24時間サポート。
抗菌・消臭費。
事務手数料。
鍵交換費。
その他の付帯サービス。
など、初めて見る項目が入っていることがあります。
そこで、
「全部不要な費用だ」
と決めつける必要はありません。
反対に、
「不動産会社が入れているから必要なんだろう」
と何も確認せず契約する必要もありません。
見るのは、
この費用は何のサービスなのか。
誰へ支払うのか。
契約上必須なのか任意なのか。
です。
これが分かれば、
必要なので利用する。
任意なので外す。
サービス内容に納得したうえで別物件と比較する。
という判断ができます。
そして大家側も、
「家賃はいくらで募集しているか」
だけではなく、
自分の物件へ入居するとき、借主が実際にいくら払うのか
を一度確認してみる意味があります。
賃貸募集では、
家賃。
AD。
設備。
室内。
だけが競争条件ではありません。
契約時の総額も、入居希望者が物件を比較する材料になります。
借りる側は、費用の意味を理解して契約する。
大家側は、どんな条件で自分の物件が募集されているか理解する。
初期費用を「高い・安い」だけで見ず、中身を分解する。
ここから始めると、賃貸契約も空室対策もずっと判断しやすくなります。
ㅤ
ㅤ
▪️関連記事
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
