賃貸管理会社が客付けも行う場合の注意点｜空室募集で確認したい5つのポイント
- MIRAIU
- 1 日前
- 読了時間: 16分
賃貸物件を管理会社へ任せている。
空室が出れば、その管理会社がそのまま入居者募集も行っている。
これは賃貸経営では珍しいことではありません。
ただ、空室が2か月、3か月と続いてくると、
「本当にちゃんと募集してくれている？」
「自社のお客さんにしか紹介していないのでは？」
「ほかの不動産会社にも情報は出ている？」
と気になることがあります。
ここで注意したいのは、
管理と賃貸仲介を両方行う会社だから悪い
と決めつけないことです。
管理物件をよく理解している会社が、そのまま募集・案内まで行うことで、問い合わせから契約までスムーズに進むケースもあります。
一方で大家としては、
誰が募集しているかより、どのように募集されているか
を確認することが重要です。
この記事では、管理会社が客付けまで行っている物件で、空室が出たとき大家が確認したい5つのポイントを整理します。
賃貸管理手数料そのものの考え方や、管理会社へ何を任せるべきかはこちらで詳しく整理しています。
空き家・相続・売りにくい土地など、不動産全体の出口はこちらにまとめています。
※本記事には広告・PRを含みます。
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▪️結論｜「仲介もしている会社か」ではなく募集状況を見る
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管理会社を選ぶとき、
管理専門会社。
管理と賃貸仲介を両方行う会社。
という違いを見ることがあります。
しかし、会社の業態だけで募集力を判断することはできません。
確認したいのは、
・他社の仲介会社にも募集情報を出しているか
・問い合わせ数を把握しているか
・内見数を把握しているか
・決まらない理由を分析しているか
・一定期間ごとに募集条件を見直しているか
です。
この5つが確認できれば、
「管理会社が頑張っている気がする」
「なんとなく募集してくれていると思う」
ではなく、実際の募集状況を数字で判断できるようになります。
逆に、空室が何か月続いても、
問い合わせ数が分からない。
内見数も分からない。
他社へ情報が出ているか分からない。
家賃を下げましょうとだけ言われる。
という状態なら、一度募集方法を確認してみる意味があります。
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▪️① 他社の仲介会社にも募集情報が届いているか
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最初に確認したいのが、募集情報の広がりです。
管理会社自身に賃貸店舗があり、そこで客付けも行っている場合、
自社店舗へ来店した人。
自社サイトから問い合わせた人。
だけではなく、他の賃貸仲介会社からも紹介できる状態になっているかを確認します。
ここで重要なのは、
「他社へ出していない＝必ず問題」ではない
ことです。
物件や契約条件によって募集方法は異なります。
また、自社だけで十分な問い合わせを集められる会社もあります。
ただし大家としては、
「現在、どのような経路で募集していますか？」
と確認して構いません。
例えば、
自社店舗。
不動産ポータル。
他社仲介会社。
法人客。
地元企業からの紹介。
など、複数の募集経路が考えられます。
空室が長引いているなら、
募集窓口が狭すぎないか
を一度確認します。
特に地方物件では、一つの店舗だけに依存するより、地域の複数の仲介会社から紹介される状態の方が入居希望者へ届きやすい場合があります。
地方物件で管理会社を選ぶときの考え方はこちらでも整理しています。
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▪️② 問い合わせ数を「あります・ありません」で終わらせない
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空室が続いたとき、
「問い合わせはありますか？」
と管理会社へ聞くと、
「少しあります」
「今月は弱いですね」
といった回答になることがあります。
しかし大家として知りたいのは、もう少し具体的な数字です。
例えば1か月間で、
問い合わせ0件。
問い合わせ5件。
問い合わせ20件。
では、問題の場所が変わります。
問い合わせが0件なら、
家賃。
募集写真。
設備。
立地に対する条件。
募集情報の露出。
など、内見以前の段階に問題がある可能性があります。
一方、
問い合わせ15件。
内見8件。
申込み0件。
なら、募集情報は見られている可能性があります。
その場合は、
室内の印象。
共用部。
駐車場。
初期費用。
周辺物件との比較。
など、実際に見た後の判断を確認した方がよいでしょう。
つまり、
空室
↓
家賃を下げる
とすぐ結論を出さず、
問い合わせ → 内見 → 申込み
のどこで止まっているかを見ることが重要です。
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▪️③ 内見数と「決まらなかった理由」を確認する
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問い合わせが来ていても、契約になるとは限りません。
次に確認するのが内見数です。
例えば、
問い合わせ10件。
内見0件。
なら、
問い合わせ後に条件面で候補から外れている可能性があります。
一方、
問い合わせ10件。
内見7件。
申込み0件。
なら、現地で何か比較負けしている可能性があります。
ここで大家として確認したいのが、
内見した人から何か反応があったか
です。
例えば、
部屋はいいが駐車場が1台しかない。
家賃は問題ないが初期費用が高い。
室内はきれいだが設備が古い。
競合物件の方が家賃が3,000円安い。
洗濯機置場が使いにくい。
といった情報があれば、対策を考えられます。
すべての内見者が細かい理由を伝えてくれるわけではありません。
しかし、
「内見はありますが決まりません」
だけで何か月も続くなら、
管理会社や仲介担当者に、
「何か共通して言われていることはありますか？」
と確認する意味があります。
内見数は結果。内見後の反応は改善材料。
この2つを分けて見ます。
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▪️④ 空室が長引いたとき「家賃値下げ」だけになっていないか
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空室が続くと、最も簡単な対策は家賃を下げることです。
例えば、
5万円。
↓
4万7,000円。
へ下げれば、検索条件に入る人が増える可能性があります。
しかし、毎回最初の提案が、
「家賃を下げましょう」
だけなら、一度ほかの要因も確認した方がよいでしょう。
例えば、
募集写真が暗い。
間取り図が古い。
駐車場台数が分かりにくい。
初期費用が高い。
設備情報が不足している。
募集条件が周辺物件と合っていない。
という可能性もあります。
家賃3,000円を下げると、
年間では3万6,000円。
2年間なら7万2,000円。
3年間なら10万8,000円。
の家賃収入差になります。
もちろん、値下げによって空室期間が短くなるなら結果的に有利な場合もあります。
だから、
値下げする・しないではなく、値下げによって何か月早く決まりそうなのか
で考えます。
管理会社から家賃変更を提案されたら、
「今の問い合わせ数は？」
「内見は何件？」
「競合物件との違いは？」
「家賃以外に変えられる条件は？」
まで確認すると判断しやすくなります。
地方賃貸で家賃を下げても決まらないケースはこちらで詳しく整理しています。
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▪️⑤ 一定期間ごとに募集条件を見直しているか
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空室募集で避けたいのが、
募集開始時の条件を、そのまま何か月も放置すること
です。
例えば1月に募集開始。
4月になっても同じ家賃。
同じ写真。
同じ募集文。
同じ初期費用。
その間、
問い合わせがほとんどない。
という状態なら、何かを見直す必要があります。
ここで重要なのは、
毎週条件を変えることではありません。
例えば、
募集開始から2週間。
1か月。
繁忙期終了。
リフォーム完了後。
など、一定のタイミングで数字を確認します。
そのとき、
問い合わせ。
内見。
申込み。
競合物件。
募集家賃。
を見ます。
例えば、
問い合わせ0件。
なら募集条件や露出を確認する。
問い合わせ10件・内見0件。
なら初期条件を確認する。
内見5件・申込み0件。
なら室内や競合比較を見る。
というように、次の対策が変わります。
管理会社の募集力とは、必ず一発で入居者を決めることではありません。
決まらないときに、
何が原因か。
何を変えるか。
を大家へ説明できることも重要です。
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▪️管理と仲介を両方行う会社にもメリットはある
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ここまで読むと、
「管理と仲介を両方やっている会社は避けた方がいい？」
と思うかもしれません。
そうとは限りません。
兼業している会社には、
物件を日常的に管理しているため室内状態を把握している。
入居希望者からの質問へすぐ答えやすい。
鍵の管理から内見まで動きが早い。
退去から募集開始まで一社で進められる。
といったメリットも考えられます。
特に地域で賃貸仲介に強い会社なら、自社店舗だけでも多くの問い合わせが集まることがあります。
だから問題は、
仲介をしていることではありません。
大家から見て、
募集状況が分かる。
数字を説明してくれる。
必要なら他の仲介会社とも連携する。
決まらなければ改善案が出る。
この状態なら、管理と仲介を一社へ任せる合理性があります。
逆に、
「任せてもらっているので大丈夫です」
だけで数か月過ぎるなら、一度募集内容を確認した方がよいでしょう。
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▪️他社へ客付け依頼されているか確認するときの聞き方
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大家側も、最初から、
「囲い込んでませんか？」
と聞く必要はありません。
これでは管理会社との関係も悪くなりやすくなります。
普通に、
「現在どの媒体で募集していただいていますか？」
「他の仲介会社さんからも紹介できる状態ですか？」
「今月の問い合わせ数と内見数を教えてください」
「内見された方から何か反応はありましたか？」
と聞けば十分です。
募集状況を確認することは、
管理会社を疑うためではありません。
大家として物件の経営状況を確認するためです。
例えば家賃5万円の部屋が3か月空けば、
15万円の家賃収入がなくなります。
管理会社にとっては複数ある管理物件の一室でも、大家にとっては自分の収益です。
だから、
募集を任せることと、募集状況を知らなくていいことは別
と考えます。
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▪️広告料を増やす前にも募集状況を確認する
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空室が長引くと、
「ADを増やせば決まりやすくなります」
と提案されることがあります。
広告料を設定することで、仲介現場で紹介される機会が増える可能性はあります。
ただし、
問い合わせ自体がほとんどないのか。
問い合わせはあるが内見にならないのか。
内見はあるが申込みにならないのか。
によって、広告料を追加する意味は変わります。
例えば室内を見た人が、
「駐車場が足りない」
という理由で断っているなら、ADを増やして内見数をさらに増やしても根本原因は残ります。
一方で、
物件条件は競合と大きく変わらない。
しかし仲介店舗から紹介される回数が少ない。
という状態なら、募集条件の一つとして検討する意味があります。
つまり、
ADを増やす前にも「どこで止まっているか」を確認する。
広告料そのものについては、管理会社クラスターの別記事で詳しく整理します。
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▪️空室対策は管理会社だけの仕事でもない
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空室が決まらないと、
「管理会社が弱い」
と考えたくなることがあります。
もちろん募集方法に改善余地がある場合もあります。
しかし、
管理会社を変えれば必ず決まる
とは限りません。
例えば、
家賃が相場より高い。
室内が古い。
駐車場が不足している。
募集条件が厳しい。
共用部が汚れている。
競合物件が大量に出ている。
という問題なら、管理会社だけを変更しても残ります。
だから、
物件側の問題と、募集側の問題を分ける
ことが重要です。
管理会社へ、
「決まらない理由は何だと思いますか？」
と聞いたとき、
全部家賃のせいにするのか。
写真を変える。
設備を変える。
初期費用を変える。
仲介会社への周知を増やす。
というように複数の選択肢を出してくれるか。
ここも一つの確認材料になります。
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▪️管理会社を変える前に3か月分の数字を並べる
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空室が続くと、
「もう管理会社を変更しよう」
と考えることがあります。
その前に、直近数か月の募集状況を並べてみます。
例えば、
1か月目
問い合わせ8件
内見3件
申込み0件
2か月目
問い合わせ5件
内見2件
申込み0件
3か月目
問い合わせ2件
内見0件
申込み0件
なら、募集開始時より反応が落ちています。
競合物件が増えた。
時期が悪くなった。
募集情報が古くなった。
条件が市場とズレてきた。
などを確認できます。
一方、
3か月間ほぼ問い合わせ0件。
管理会社へ聞いても理由が分からない。
募集方法も説明されない。
という状態なら、他社の意見を聞く材料になります。
大事なのは、
感覚だけで変更するのではなく、数字を見てから比較することです。
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〖PR〗管理会社を変更するか迷っている場合でも、物件自体の現在価値や収支を把握しておくと、「管理を続ける・管理会社を変える・売却する」といった選択肢を比較しやすくなります。
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▪️物件を増やすなら「募集状況を数字で報告できる会社」を選ぶ
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戸建1戸なら、大家自身が募集状況を細かく確認することもできます。
しかし、
4戸。
8戸。
20戸。
と所有戸数が増えるほど、一室ずつ毎週問い合わせるのは現実的ではなくなります。
そこで管理会社を選ぶとき、
管理料率だけでなく、
空室一覧。
問い合わせ数。
内見数。
募集条件。
修繕状況。
などを定期的に確認できる会社かを見る意味があります。
大家が欲しいのは、
「頑張っています」
という報告だけではありません。
次に何を判断すればいいか分かる情報
です。
例えば、
「問い合わせはあるので家賃はまだ維持しましょう」
「内見後に設備で負けているので、家賃値下げより先に照明を変更しましょう」
「問い合わせ自体がないので募集条件を見直しましょう」
と説明されれば、大家も投資判断ができます。
管理会社へ実務を任せても、最終判断は大家自身が行います。
そのためには、判断材料が見える管理体制が重要です。
不動産投資全体で管理会社へ任せる範囲はこちらでも整理しています。
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〖PR〗管理会社選びだけでなく、今後物件を増やすか、現在の物件を保有し続けるかまで含めて収支を整理したい場合は、不動産投資について第三者へ相談して比較する方法もあります。
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▪️大家が空室時に確認したい5項目
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管理会社が客付けまで行っている場合は、空室が出たら次の5項目を確認します。
① 募集経路
自社だけでなく、どのような経路から入居希望者へ情報を届けているか。
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② 問い合わせ数
そもそも募集情報が見られているのか。
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③ 内見数
問い合わせから実際の内見へ進んでいるのか。
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④ 内見後の反応
見た後に何が理由で選ばれていないのか。
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⑤ 条件見直し
一定期間決まらない場合に、どの数字を根拠に何を変更するのか。
この5つが分かれば、
「仲介兼業だから心配」
という会社の属性だけを見る必要はなくなります。
自分の物件が実際にどう募集されているか
で判断できます。
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▪️よくある質問｜管理会社と客付け
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Q．管理会社が賃貸仲介もしている会社は避けるべきですか？
一律に避ける必要はありません。
管理から募集・案内まで一社で対応するメリットもあります。
重要なのは、実際の募集経路や問い合わせ数などを確認できるかです。
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Q．他の不動産会社にも募集を依頼した方がいいですか？
物件や地域によって変わります。
現在の管理会社だけで十分な反響があるなら問題ない場合もあります。
空室が続く場合は、他社からも紹介できる状態か確認するとよいでしょう。
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Q．内見があるのに決まらない場合は家賃を下げるべきですか？
すぐ値下げするとは限りません。
内見後に何が理由で選ばれていないのか確認し、家賃・設備・初期費用などを比較します。
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Q．問い合わせ数は管理会社へ聞いてもいいですか？
大家として物件の募集状況を確認するために聞いて問題ありません。
可能なら問い合わせ数だけでなく、内見数や申込み状況も確認します。
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Q．空室が何か月続いたら管理会社を変えるべきですか？
期間だけでは決められません。
募集状況、物件条件、地域需要、管理会社からの改善提案などを確認して判断します。
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Q．ADを増やせば空室は決まりやすくなりますか？
仲介現場で紹介される機会が増える可能性はありますが、空室原因によって効果は変わります。
問い合わせ・内見・申込みのどこで止まっているか確認してから判断します。
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▪️まとめ｜管理会社の業態より「募集が見えるか」で判断する
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管理会社が賃貸仲介や客付けまで行っていると、
「自社だけで入居者を探しているのでは？」
と心配になることがあります。
しかし、
管理会社が仲介も行っている＝募集力が弱い
とは限りません。
管理物件をよく理解し、そのまま募集・案内まで行うことで入居が早く決まる会社もあります。
反対に、管理専門会社だから必ず募集が広くなるとも限りません。
だから会社の肩書きだけで判断しないことです。
大家が確認したいのは、
他社を含めどのように募集されているか。
問い合わせが何件あるか。
内見が何件あるか。
内見後に何が理由で選ばれていないか。
決まらないとき何を変えるのか。
です。
この数字が分かれば、
問い合わせがない。
↓
募集条件や露出を確認する。
問い合わせはあるが内見がない。
↓
初期条件を確認する。
内見はあるが決まらない。
↓
室内・設備・家賃・競合物件を比較する。
というように次の行動を変えられます。
空室対策で一番避けたいのは、
何が原因か分からないまま家賃だけを下げ続けること。
そして、
何が原因か分からないまま管理会社だけを変更し続けること。
です。
管理会社に募集を任せる。
ただし数字は大家も確認する。
この形ができれば、
「本当に募集してくれているのかな」
という感覚的な不安から、
今どこで入居が止まっているのか
という経営判断へ変えられます。
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