賃貸管理会社は管理専業と仲介併設どっちがいい？客付け・対応力・募集方法を比較
- MIRAIU
- 1 日前
- 読了時間: 16分
不動産投資で管理会社を探していると、
「うちは管理専門です」
という会社もあれば、
駅前に賃貸仲介店舗があり、
「客付けも管理も自社でやっています」
という会社もあります。
そこで大家として気になるのが、
「管理専業の方が広く募集してくれる？」
「仲介店舗を持っている会社の方が自社で決められる？」
「地方と都市部で選び方は変わる？」
という点ではないでしょうか。
結論からいうと、
管理専業だから空室に強い。
仲介店舗を持っているから客付けに強い。
と会社の形だけで決めることはできません。
見るべきなのは、
自社だけで募集しているのか。
地域の他社仲介にも情報を広く出しているのか。
問い合わせ・内見・申込みの数字を把握しているのか。
です。
この記事では、管理を中心に行う会社と、仲介店舗も運営する管理会社の違いを整理しながら、不動産投資でどちらを選べばよいかを解説します。
管理会社へ何を任せるのか、自主管理との違いから確認したい場合はこちらをご覧ください。
賃貸管理・空き家・相続・収益物件まで含めた不動産全体の入口はこちらです。
※本記事には広告・PRを含みます。
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▪️結論｜会社の種類より「空室情報をどう動かすか」を見る
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例えば同じ6万円の空室でも、
A社は自社店舗から毎月10件問い合わせが入る。
B社は自社店舗を持たないが、地域の複数仲介会社へ募集情報を出している。
なら、どちらが優秀かは会社形態だけでは決まりません。
逆に、
仲介店舗を持っている。
↓
自社客付けが強いはず。
と思って契約したものの、実際には問い合わせが少ない場合もあります。
管理専業だから、
↓
地域全部の仲介会社が積極的に紹介してくれる。
とも限りません。
だから大家が確認したいのは、
「管理専業ですか？」
ではなく、
「私の空室は、具体的にどこへ募集情報を出しますか？」
です。
この質問の方が、実際の客付け方法が分かります。
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▪️この記事でいう「管理専業型」と「仲介併設型」とは
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まず言葉を整理します。
この記事では便宜上、
管理専業型
＝自社で一般消費者向けの賃貸仲介店舗を大きく展開せず、オーナーから預かった物件の管理を中心に行う会社。
仲介併設型
＝賃貸管理を行いながら、自社でも入居希望者へ部屋を紹介する仲介店舗・仲介部門を持つ会社。
として説明します。
実際には完全に二つへ分かれるわけではありません。
管理会社でも仲介業務を行うことがありますし、仲介会社が管理戸数を多く持つこともあります。
だから、
「どっちに分類される会社？」
より、
募集・管理・修繕・入居者対応を実際にどう運営している会社なのか
を見ることが重要です。
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▪️仲介併設型の強みは自社で入居希望者を持っていること
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仲介店舗を持つ管理会社の分かりやすいメリットは、自社で部屋探しの顧客と接点を持てることです。
例えば駅前店舗へ、
「この周辺で2DKを探しています」
「駐車場2台必要です」
という入居希望者が来たとします。
その会社が大家の物件を管理していれば、自社管理物件を紹介候補に入れやすい場合があります。
特に、
地域で複数店舗を運営している。
法人客を多く持っている。
学生需要に強い。
地元企業とのつながりがある。
など、その地域で仲介力を持つ会社なら大きな強みになります。
地方では、
「この地域で部屋を探すなら、まずこの会社へ行く」
という仲介会社が存在することもあります。
こうした会社なら、
管理＋自社客付け
を一体で行えることがメリットになります。
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▪️ただし「自社店舗がある＝すぐ決まる」とは限らない
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一方で、仲介店舗を持っているだけでは判断できません。
例えば自社店舗へ来る顧客が、
単身向け中心。
なのに、自分の物件は、
郊外のファミリータイプ。
なら顧客層が合わない可能性があります。
また、
管理戸数は多い。
↓
自社で紹介したい部屋も多い。
という状態なら、自分の空室がどの程度優先されるかも分かりません。
だから、
「店舗が何店舗ありますか？」
だけではなく、
「この物件と同じ間取り・家賃帯は、自社店舗で月にどのくらい動いていますか？」
と聞く方が実務的です。
自社仲介力が強いことと、自分の物件に強いことは別だからです。
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▪️管理専業型の強みは「他社を使って決める」発想を持ちやすいこと
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自社で大きな仲介店舗を持たない管理会社は、自社だけでは入居者を集められません。
そこで、
地域の仲介会社。
法人仲介。
各種不動産業者向け募集サービス。
などへ空室情報を提供し、他社から入居者を紹介してもらう形を取ることがあります。
この方法のメリットは、
特定の一店舗だけでなく、複数の仲介会社から入居者を探せる可能性があることです。
例えば地域に20社の仲介店舗があるなら、自社店舗1社だけでなく、その複数社に空室情報を知ってもらえる状態を作る。
これがうまく機能すれば募集経路は広がります。
特に、
自社仲介客を囲い込む必要がない。
他社からの問い合わせにも素早く回答する。
募集図面を常に最新にする。
という会社なら、管理専業型の特徴を活かしやすくなります。
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▪️管理専業でも他社が紹介してくれなければ意味がない
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ただし、
「地域の仲介会社全部へ情報を出しています」
と言われても、それだけで安心はできません。
情報を登録する。
と、
実際に仲介営業担当者が紹介する。
は別だからです。
例えば、
募集図面が分かりにくい。
写真が古い。
問い合わせへの返答が遅い。
鍵の手配が面倒。
ADなど募集条件が分かりにくい。
となれば、仲介会社側からすると案内しにくくなる可能性があります。
だから管理専業型を見るなら、
情報を何社へ出しているか
だけでなく、
仲介会社が紹介しやすい状態を作っているか
を確認します。
大家から管理会社へ、
「他社仲介さんからの問い合わせは今どのくらいありますか？」
と聞くだけでも状況が見えます。
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▪️一番重要なのは他社仲介へ募集を開いているか
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これは仲介併設型でも管理専業型でも共通です。
例えば仲介併設型の会社が、
自社店舗だけで募集する。
という方法を取っていた場合、自社客付け力が強ければ早く決まるかもしれません。
しかし反響が弱い状態でも他社へ十分公開されていなければ、募集機会を狭める可能性があります。
逆に、
自社店舗でも紹介する。
他社仲介にも広く募集する。
という会社なら、両方の経路を使えます。
だから契約前に聞くなら、
「空室が出たら他社の仲介会社にも募集情報を出しますか？」
が重要です。
さらに、
「どんな方法で公開しますか？」
「他社からも内見できますか？」
まで確認すれば、募集の開き方が分かります。
管理会社が客付けも行う場合の確認方法はこちらで詳しく整理しています。
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▪️地方では「その地域で強い仲介会社」が重要になることがある
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管理会社選びでは、
都市部なら管理専業。
地方なら仲介併設。
と全国一律に分ける必要はありません。
ただ地方では、
地域内の賃貸仲介シェアが特定の会社へ集まっているケースがあります。
例えば、
地元企業の転勤者。
工場勤務者。
大学生。
医療関係者。
などの需要を、特定の仲介会社が強く持っている場合です。
その会社が管理も行っているなら、自社客付け力が大きなメリットになる可能性があります。
反対に、その地域で複数仲介会社が競争しているなら、特定会社だけでなく広く募集する会社の方が合う場合もあります。
つまり地域を見るときは、
人口が多い・少ない
ではなく、
その地域で入居者がどの会社を経由して部屋を探しているか
を見る方が重要です。
地方アパートの管理会社選びはこちらでも整理しています。
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▪️都市部でも管理専業だから有利とは限らない
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都市部では仲介会社の数も多く、複数会社へ空室情報を広げやすい環境があります。
そのため管理専業会社の募集モデルと相性がよいケースはあります。
ただし、
東京だから管理専業。
大阪だから管理専業。
というほど単純ではありません。
都市部では競合物件も多いため、
情報を出した。
だけでは他物件に埋もれる可能性があります。
そこで、
募集写真。
家賃。
初期費用。
設備。
AD。
フリーレント。
問い合わせ対応速度。
なども重要になります。
つまり都市部ほど、
募集先の数
だけでなく、
競合の中で選ばれる募集条件を作れる会社か
を見る必要があります。
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▪️「問い合わせ→内見→申込み」を数字で説明できる会社は判断しやすい
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管理会社のタイプより、こちらの方が重要です。
例えば空室1か月後に、
「まだ決まっていません」
だけ報告されても、何を変えればいいか分かりません。
一方、
問い合わせ12件。
内見5件。
申込み0件。
と分かれば、
募集情報自体は見られている。
内見もされている。
しかし最後に選ばれていない。
と考えられます。
この場合、
家賃。
室内状態。
初期費用。
設備。
競合物件。
などを確認します。
逆に、
問い合わせ0件。
なら、まず募集条件や情報公開を見ます。
管理専業か仲介併設かより、
募集数字を大家へ返せる会社か
の方が空室改善では重要です。
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▪️管理会社へ聞くなら「入居率何％？」だけでは足りない
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管理会社を選ぶとき、
「御社の入居率は何％ですか？」
と聞くことがあります。
もちろん参考になる数字です。
ただし入居率だけでは、
自分の物件が決まりやすいかまでは分かりません。
例えば、
新築物件が多い。
駅近物件が多い。
特定エリアに強い。
という会社なら、全体入居率が高くても自分の築古郊外物件とは条件が違います。
そこで、
「この物件のエリアではどうですか？」
「この家賃帯・間取りの空室期間はどのくらいですか？」
まで聞きます。
次の⑬では、この管理会社が出す入居率・管理戸数・空室実績をどう読むかだけを独立して詳しく整理します。
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▪️募集だけ強くても管理会社として十分とは限らない
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ここも重要です。
賃貸経営では入居を決めることが非常に重要です。
しかし管理会社の仕事は客付けだけではありません。
入居後には、
家賃回収。
滞納対応。
騒音などの相談。
修繕。
契約更新。
退去対応。
原状回復。
などがあります。
例えば、
入居はすぐ決める。
しかし入居後の連絡が遅い。
修繕報告がない。
滞納状況が分からない。
では、管理会社として満足できない可能性があります。
だから管理会社選びでは、
募集力
と、
入居後の管理力
を分けて見ます。
「客付けが強い会社＝管理も全部優秀」
とは限りません。
管理会社の基本業務はこちらで整理しています。
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▪️修繕をすぐ手配できることも空室対策になる
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一見すると、修繕対応と客付けは別の話に見えます。
しかし退去後、
原状回復の見積もりに1週間。
大家の承認に数日。
工事開始まで2週間。
工事に1週間。
となれば、その間部屋をすぐ案内できない場合があります。
つまり管理会社の修繕手配力は、募集開始までのスピードにも関係します。
管理専業会社でも、
修繕業者とのネットワークが強い。
自社施工部門がある。
なら早く対応できる場合があります。
仲介併設型でも同じです。
だから、
「空室が出たら何日くらいで原状回復見積もりが出ますか？」
という質問も有効です。
会社の種類より、退去から次の募集へ戻す流れを確認します。
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▪️管理料3％・5％だけでタイプを選ばない
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例えば、
管理専業A社 管理料5％。
仲介併設B社 管理料3％。
だったとします。
数字だけならB社が安く見えます。
しかしA社では、
毎月詳細な報告。
他社仲介へ広く募集。
入居者一次対応。
修繕手配。
退去管理。
まで管理料に含まれる。
一方B社では、
更新時。
退去時。
修繕手配。
などで別料金が発生する。
なら年間総額は単純比較できません。
逆もあります。
だから、
管理会社のタイプ
と、
料金体系
は分けます。
管理手数料についてはこちらで詳しく整理しています。
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▪️実際に比較するなら「同じ空室」をどう募集するか聞く
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管理会社を2社・3社で比較するなら、会社説明だけ聞くより具体的な質問をした方が分かりやすくなります。
例えば、
築30年。
2DK。
家賃5万円。
駐車場1台。
現在空室。
という物件があるとします。
各社へ、
「この部屋を御社へ任せたら、最初の1か月はどう募集しますか？」
と聞きます。
A社。
自社店舗で募集。
他社にも情報公開。
家賃は現状維持。
AD1か月。
B社。
他社仲介中心。
写真を撮り直す。
初期費用を見直す。
C社。
自社だけでまず2週間募集。
反響を見て他社へ公開。
このように回答が違えば、会社の考え方が見えてきます。
抽象的な「客付けには自信があります」より、具体的な一室をどう動かすか。
ここを見る方が判断しやすくなります。
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▪️管理会社変更を考える場合も「タイプ違い」だけを理由にしない
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現在、仲介併設型の会社へ任せている。
空室が続いている。
そこで、
「管理専業会社へ変えれば決まるのでは？」
と思うことがあります。
逆に管理専業から、
「自社店舗を持つ会社へ変えよう」
と考えることもあります。
ただし変更前に、
現在どこへ募集されているか。
問い合わせは何件か。
内見は何件か。
家賃は適正か。
募集写真はどうか。
初期費用はどうか。
を確認します。
今の会社でも改善できる問題なら、管理会社変更まで必要ない場合があります。
一方、
他社募集をほとんどしていない。
報告がない。
募集条件の提案もない。
という状態なら比較する理由になります。
会社タイプを変更すること自体ではなく、募集方法を改善できるか
を見ることが重要です。
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〖PR〗管理会社を変更するか、自主管理を続けるか、今後物件を増やすか迷う場合は、管理料だけでなく物件全体の収支と運営方法を整理すると判断しやすくなります。
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▪️募集方法を変えても決まらないなら物件側の問題も見る
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管理専業会社へ変更した。
他社仲介へ広く公開した。
ADも調整した。
それでも空室が長い。
という場合は、管理会社だけに原因を求めない方がよいでしょう。
例えば、
家賃が競合より高い。
設備が弱い。
駐車場が足りない。
室内写真と現地印象が違う。
初期費用が高い。
という可能性があります。
管理会社は空室対策の重要なパートナーですが、立地や物件そのものを変えられるわけではありません。
管理を改善しても長期間収支が戻らないなら、修繕投資や売却まで別途比較します。
〖PR〗管理会社や募集条件を見直しても空室・修繕負担が続き、今後も保有するか迷う場合は、現在の入居状況や収支を伝えたうえで売却価格を確認すると判断材料になります。
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▪️よくある質問｜管理専業型と仲介併設型
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Q．管理専業会社の方が空室に強いですか？
一律には決まりません。
他社仲介への情報公開、募集条件、問い合わせ対応など、実際の募集方法を確認します。
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Q．仲介店舗を持つ管理会社なら自社物件を優先して紹介してもらえますか？
自社管理物件を紹介する機会はありますが、必ず優先されるとは限りません。
その地域での顧客数や、自分の物件と顧客層が合っているかも確認します。
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Q．地方なら仲介併設型を選ぶべきですか？
地域によります。
特定の仲介会社が強い地域ならメリットがありますが、複数会社へ広く募集した方がよい市場もあります。
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Q．都市部なら管理専業会社がいいですか？
会社形態だけでは判断できません。
仲介会社へどこまで情報を広げ、問い合わせ・内見をどう増やすかを確認します。
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Q．管理会社へ何を聞けば客付け力が分かりますか？
「この部屋を預けたら、どこへ募集情報を出しますか？」と聞くと具体的です。
さらに現在の問い合わせ・内見・申込みの数字を報告できるかも確認します。
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Q．管理料が安い会社を選べばいいですか？
管理料だけでは判断できません。
募集・滞納・修繕・更新・退去など、管理料に含まれる業務と別料金を含めて年間総額を確認します。
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▪️まとめ｜「管理専業か仲介併設か」ではなく募集の仕組みを見る
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管理会社には、
管理を中心に行う会社。
仲介店舗も運営する会社。
があります。
仲介併設型なら、自社の入居希望者へ直接紹介できるメリットがあります。
管理専業型なら、複数の仲介会社を使って募集を広げる考え方と相性がよい場合があります。
しかし、
管理専業だから募集力が高い。
仲介併設だから自社で必ず決められる。
とは限りません。
大家が見るのは、
自社店舗からどの程度客付けできるのか。
他社仲介にも募集を開いているのか。
問い合わせ・内見・申込みを把握しているのか。
退去から募集開始まで早いのか。
入居後の管理まできちんとしているのか。
です。
会社の看板より、
自分の一室をどう募集するか。
ここまで聞く。
例えば、
「築30年・2DK・家賃5万円のこの部屋を御社へ任せたら、最初の1か月で何をしますか？」
この質問への回答を比べるだけでも、各社の違いはかなり見えます。
不動産投資では、管理会社は単なる家賃回収代行ではありません。
一方で、会社のタイプだけで投資結果が決まるわけでもありません。
自社客付け力と、他社を使った募集力。
この両方をどう組み合わせている会社なのかを見る。
これが、管理専業型と仲介併設型を比較するときの一番実務的な考え方です。
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