家賃保証付き管理契約は途中解約できる？サブリース・違約金・売却前の確認ポイント
- MIRAIU
- 1 日前
- 読了時間: 11分
アパートや賃貸マンションを購入したとき、
「毎月一定の家賃を保証します」
「管理も全部こちらで行います」
という契約を結んでいることがあります。
所有している間は便利でも、
管理会社を変更したい。
自主管理へ切り替えたい。
物件を売却したい。
となったとき、
「この契約、途中でやめられる？」
「違約金はいくら？」
「売ったら買主も契約を引き継ぐ？」
という問題が出てきます。
ここで最初に分けたいのが、入居者の家賃滞納を保証する保証会社と、オーナーへ一定の賃料を支払うサブリース・借上げ契約は別物ということです。
この記事で扱うのは後者です。
管理会社やサブリース会社が物件を借り上げ、入居状況などに応じた契約条件のもとでオーナーへ賃料を支払う仕組みを中心に整理します。
重要なのは、
「家賃保証だから安心」でも、「サブリースだから危険」でもありません。
契約期間、賃料変更、解約条件、違約金、売却時の扱いまで確認し、自分がどの契約を結んでいるのか把握することです。
賃貸管理手数料や管理会社へ任せる業務全体はこちらで整理しています。
空き家・相続・売りにくい不動産まで含めた出口全体はこちらです。
※本記事には広告・PRを含みます。
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▪️結論｜「何年契約か」より解約・変更・売却条件を見る
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家賃保証付きの契約を見ると、
10年。
20年。
30年。
という契約期間に目が行きます。
しかし、契約期間が長いからといって、その期間ずっと同じ家賃が保証されるとは限りません。
また、
長期契約だから絶対に解約できない。
違約金を払えば必ず解約できる。
とも一律には言えません。
まず契約書で確認したいのは、
契約期間そのものより、
賃料を変更する条件。
途中解約する条件。
契約終了時に入居者との関係をどうするか。
物件を売却した場合に契約をどう扱うか。
です。
サブリースでは通常の管理委託と違い、会社が単に大家の代理として管理しているのではなく、オーナーと会社の間にも賃貸借関係がある場合があります。
ここを理解せず、
「管理会社を変更するのと同じやろ」
と考えると話が合わなくなることがあります。
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▪️① まず「管理委託」なのか「サブリース」なのか確認する
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最初に契約書の名称と内容を確認します。
通常の管理委託では、
入居者と賃貸借契約を結ぶのは大家。
管理会社は、家賃回収や入居者対応などを大家から委託されます。
一方、一般的なサブリースでは、
大家
↓
サブリース会社へ賃貸
↓
サブリース会社から入居者へ転貸
という関係になります。
大家から見ると毎月一定額が振り込まれるため、
「管理会社に管理を任せているだけ」
と思っていても、実際には会社へ建物を貸している契約になっている場合があります。
特に親からアパート経営を引き継いだケースでは、
「○○会社に全部任せてある」
としか聞いていないこともあります。
その場合は、
管理委託契約書。
借上げ契約書。
特定賃貸借契約書。
マスターリース契約書。
などの書類がないか確認します。
親のアパートを引き継ぐときの確認方法はこちらでも整理しています。
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▪️② 「家賃保証額」が将来も固定とは限らない
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次に確認するのが、オーナーへ支払われる賃料です。
例えば契約開始時、
満室想定家賃30万円。
借上げ賃料27万円。
という契約だったとします。
大家から見れば、空室が出ても一定額を受け取れることが大きなメリットです。
ただし契約書に、
一定期間ごとの賃料見直し。
周辺賃料の変化。
建物の経年。
その他の条件。
によって賃料を変更する規定が設けられている場合があります。
だから、
「30年間家賃保証」という言葉だけで、30年間同額が続くと判断しないことが重要です。
確認するのは、
現在いくら受け取っているか。
次回見直し時期はいつか。
どのような場合に変更を協議するのか。
過去に変更されたことがあるか。
です。
物件を購入するときも、
「保証賃料が年間324万円だから利回り○％」
だけで計算せず、契約内容を確認します。
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▪️③ 途中解約は「違約金だけ」の問題ではない
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管理会社を変更したくなったとき、
「違約金を払えば解約できますか？」
と考えることがあります。
しかしサブリース契約では、通常の管理委託契約と同じ感覚では判断できない場合があります。
確認するのは、
解約予告期間。
中途解約条項。
違約金。
契約更新。
更新拒絶。
契約終了事由。
です。
さらにサブリース会社がオーナーから建物を借りている契約では、賃貸借契約としての性質も関係します。
そのため、オーナー側が「もう管理してほしくない」と思っただけで、いつでも自由に終了できるとは限りません。
反対に、
「契約期間が20年だから20年間絶対に終了できない」
とも契約書を見ずには判断できません。
まず、
誰から、いつ、どの条件で解約できる契約なのか
を確認します。
契約内容によって法的判断も変わるため、高額な違約金や解約可否で争いになりそうな場合は、契約書を持って専門家へ確認する方が安全です。
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▪️④ 解約後に「入居者との契約を誰が引き継ぐか」も重要
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解約条件だけ確認して終わりではありません。
すでに入居者が住んでいる物件では、
サブリース契約が終了した後、現在の入居者との賃貸借関係をどうするのか
も重要です。
例えば6戸のアパートで、
101号室。
102号室。
103号室。
105号室。
に入居者がいるとします。
サブリース会社との契約を終了できても、
翌日から入居者がいなくなるわけではありません。
契約終了後、
誰が新しい貸主になるのか。
敷金などをどう扱うのか。
家賃の振込先をどう変更するのか。
入居者へ誰が連絡するのか。
管理を次の会社へどう引き継ぐのか。
まで整理する必要があります。
そのため、解約を検討するときは、
「会社との契約を終わらせる手続き」と「現在の入居者を引き継ぐ手続き」を分けて確認する
ことが重要です。
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▪️⑤ 売却するときは契約を確認してから価格を考える
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サブリース契約中の物件を売却すること自体が、一律にできないわけではありません。
ただし買主から見れば、
「購入後、自分がどのような状態で賃貸経営を始めるのか」
が重要です。
例えば、
現在の借上げ賃料はいくらか。
賃料見直し条件はどうなっているか。
契約期間はいつまでか。
解約条件はどうなっているか。
入居者との契約はどう扱われるか。
を確認します。
ここが曖昧だと、
「買った後に自由に管理会社を選べると思っていた」
「購入後も現在の契約関係が残るとは知らなかった」
という認識違いにつながる可能性があります。
逆に、条件が明確で、買主もその運営方法を希望しているなら、契約があること自体が必ず売却の障害になるわけでもありません。
だから売却前には、
管理契約を解約してから売るべきか。
現在の契約関係を説明したうえで売るべきか。
を比較します。
売却を考え始めた段階で高額な違約金を払う前に、現在の契約状態のままなら物件がいくらで評価されるかを確認する方法もあります。
〖PR〗家賃保証・サブリース契約が付いた収益物件を売却する場合は、先に契約を解約するのではなく、現在の契約条件を伝えた状態で売却価格を確認してから判断すると比較しやすくなります。
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▪️「解約できない契約だった」と決めつける前に見る場所
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契約書が分厚いと、
どこを見ればよいか分からない。
ということがあります。
その場合は最初に、
契約期間。
借上げ賃料と変更条件。
更新・解約。
違約金。
契約終了後の権利義務。
売却・所有者変更に関する条項。
を確認します。
ここを一度確認すれば、
「家賃保証だから安心」
という契約時の印象ではなく、
現在の契約内容で判断できます。
また、契約書本体だけではなく、
重要事項説明書。
覚書。
変更合意書。
過去の賃料改定通知。
などが別に存在することもあります。
契約開始時から何年も経過している物件では、最初の契約書だけでなく、その後に何を合意したかまで確認します。
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▪️「保証賃料」と「実際に自分で運営した場合」を比較する
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契約を見直すときは、解約できるかだけでなく、
解約する経済的な意味があるか
も確認します。
例えば、
サブリースで年間受取324万円。
自主管理へ切り替えた場合の満室家賃360万円。
だけを見ると、
年間36万円増えるように見えます。
しかし自分で運営すれば、
空室損。
管理料。
入居募集費。
退去修繕。
滞納リスク。
なども大家側へ戻ります。
だから、
360万円－324万円＝36万円得。
とは単純に判断できません。
反対に、
現在の借上げ賃料が周辺相場と大きく離れてきた。
管理条件にも不満がある。
売却時の選択肢も狭くなっている。
という場合には、契約を見直す意味が出ることがあります。
保証があるかないかではなく、最終的に年間いくら残り、どのリスクを誰が負っているのか。
ここまで比較します。
管理会社へ任せながら大家自身が確認すべき数字はこちらで整理しています。
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▪️契約を変更する目的を先に決める
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サブリース契約に不満があると、
「とにかく解約したい」
となりがちです。
しかし目的によって必要な行動は違います。
毎月の手残りを増やしたい。
管理会社を変えたい。
自主管理したい。
物件を売却したい。
相続に備えて契約を整理したい。
それぞれ出口が違います。
例えば売却が目的なら、解約してから売るより現在の契約付きで購入したい買主を探せる可能性もあります。
一方、長期保有が目的なら、解約より先に借上げ賃料や管理内容について話し合う方法も考えられます。
だから、
解約すること自体を目的にしない。
今の契約を変更した先で、賃貸経営をどうしたいのかを決めます。
不動産投資全体の収支や保有方針まで含めて判断しにくい場合は、管理会社以外の視点から現在の運営を確認する方法もあります。
〖PR〗サブリースを続けるか、自主管理・通常管理へ切り替えるか、物件自体を売却するか迷う場合は、現在の収支と今後の資産形成をまとめて整理してから判断する方法があります。
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▪️よくある質問｜家賃保証・サブリース契約
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Q．サブリース契約は途中解約できませんか？
一律には言えません。
契約期間、中途解約条項、解約予告、契約の法的性質などによって変わるため、契約書を確認します。
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Q．違約金を払えば必ず解約できますか？
違約金の規定だけでは判断できません。
誰からどのような条件で契約終了を申し入れられるのかまで確認します。
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Q．30年家賃保証なら30年間同じ金額ですか？
契約によります。
賃料改定に関する条項が設けられている場合があるため、保証期間だけでなく金額の変更条件を確認します。
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Q．サブリース中でも物件を売れますか？
売却そのものが一律に禁止されるわけではありません。
ただし現在の契約関係が買主へどのように影響するかを整理し、売買条件へ反映する必要があります。
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Q．管理会社を変えたいだけですが、サブリース解約が必要ですか？
通常の管理委託とは仕組みが違うため、まず現在の契約が管理委託なのか、借上げ・サブリースなのかを確認します。
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▪️まとめ｜「家賃保証」の言葉ではなく契約書を見る
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家賃保証付きの管理契約は、
空室があっても一定の収入を見込みやすい。
入居者対応を任せられる。
賃貸経営の手間を減らせる。
といったメリットがあります。
一方、途中で、
管理会社を変えたい。
自分で運営したい。
売却したい。
となったときには、通常の管理委託とは違う確認事項が出てきます。
特に見るのは、
賃料がどう変わる契約なのか。
どの条件で契約を終了できるのか。
終了後に現在の入居者をどう扱うのか。
売却すると契約関係がどうなるのか。
です。
「高額な違約金を取られて絶対に解約できない」
と先に決めつける必要もありません。
反対に、
「管理会社との契約だから電話一本で終わる」
とも考えない方がよいでしょう。
まず自分が結んでいる契約を確認する。
そのうえで、
継続する。
条件を見直す。
解約を検討する。
売却する。
を比較する。
家賃保証の安心感だけではなく、出口まで理解して契約を持つこと。
これが、長期の賃貸経営では重要です。
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