賃貸募集のAD広告料は1か月・2か月必要？支払先・法的位置づけ・空室効果を確認
更新日：23 時間前
賃貸募集で『AD1か月』『AD2か月』と提案されることがあります。ADは実務上、客付け促進のため大家側が負担する広告・募集関連費用として使われる言葉ですが、何の名目で誰へ支払うのかを曖昧にしないことが重要です。
国土交通省は宅地建物取引業者が受けられる媒介報酬の上限を定め、これとは別に、依頼者の依頼によって行う広告料金に相当する額などについて例外を定めています。『ADだから何か月でも当然に払える』と考えず、契約・請求名目・実際の募集内容を確認します。
▪️1 ADを増やす前に空室理由を確認する
問い合わせが少ないのか、内見はあるが申込みがないのか、審査で落ちるのかによって対策は違います。
家賃、初期費用、写真、設備、募集開始の遅れなど原因を確認せず、ADだけ増やしても改善しない場合があります。
まず管理会社から問い合わせ数・内見数・申込数を聞きます。
▪️2 「AD」の支払先と名目を確認する
大家が支払うADが、管理会社へ払うのか客付け仲介会社へ支払われるのか、どのような広告・募集費用として扱われるのかを確認します。
請求書や管理委託契約で名称・金額・支払条件を確認し、口頭だけで追加しません。
地域慣行という説明だけでなく、実際にどの募集施策へ使うのか確認します。
▪️3 媒介報酬と特別依頼の広告費を分ける
国土交通省の報酬告示では、宅建業者が貸借の媒介・代理で受けることができる報酬には上限があります。
一方、依頼者の依頼によって行う広告料金に相当する額などは、通常の媒介報酬とは別に扱われる場合があります。
ADという業界用語だけで法的位置づけを決めず、何の対価かを契約書・請求内容で確認します。
▪️4 AD1か月と家賃値下げを同じ期間で比較する
例えば家賃5万円でAD1か月なら5万円の追加負担です。家賃を2,000円下げる場合は、何か月入居すると同程度の差になるか計算できます。
ADは入居決定時に一度支払う施策、家賃値下げは入居期間中ずっと影響する施策です。
フリーレント、設備追加、初期費用軽減も同じ期間の総コストで比較します。
▪️5 AD2か月へ増やす前に仲介現場の反応を見る
ADを増やすことで紹介優先度が上がる可能性はありますが、必ず入居が決まるとは限りません。
管理会社へ、競合物件の募集条件、仲介会社からの反応、内見者の断り理由を確認します。
効果を測れないまま毎月条件を追加しないようにします。
▪️6 募集終了後は費用対効果を記録する
入居が決まったら、空室日数、AD、フリーレント、修繕、家賃変更を記録します。
次回退去時に同じADを自動設定せず、今回どの施策が効いたかを見直します。
年間の広告・募集費として収支へ入れ、家賃収入だけで利回りを見ないようにします。
管理会社変更を検討する場合は、ADだけでなく募集開始速度、掲載媒体、写真、内見対応、仲介会社への情報公開も比較します。
契約途中でAD条件を変更する場合は、管理委託契約や募集条件の変更手続きを確認します。
入居者側から受ける媒介報酬と大家側の費用は別に整理します。双方からの受領総額が法令・契約に合っているか宅建業者へ確認します。
募集費を増やす前に室内写真や設備不具合など低コストで直せる要因がないか確認します。
ADを付ける代わりに家賃を1,000円下げる案など、年間収入への影響を比較します。単月費用と長期家賃差を同じ表で見ます。
フリーレントを付ける場合は、短期解約時の違約金条項や最低入居期間を契約書で確認します。
管理会社がADを勧める理由を聞き、周辺競合が同程度のADを出しているのか、単に反響不足なのかを分けます。
募集施策の効果を次回へ活かすため、AD設定前後の問い合わせ・内見・申込数を記録します。
ADを設定する場合は、支払条件が『成約時のみ』なのか、広告実施時点で発生するのか確認します。名称が同じでも契約内容が違うことがあります。
管理会社から仲介会社へどのように周知されるのか、レインズ・ポータル・業者間サイトなど募集経路も確認します。
問い合わせが多いのに決まらない物件では、ADより内見後の断り理由を直す方が効果的な場合があります。
広告費やフリーレントを増やす場合は、1年目の年間CFへすべて反映します。家賃収入だけで投資判断しません。
募集繁忙期・閑散期でも仲介会社の反応は変わるため、前年と同じAD月数を機械的に設定しません。
ADを複数月付ける場合は、いつ支払いが発生するかを確認します。成約時だけなのか、申込時なのかで資金管理が変わります。
管理会社が仲介業務も行う場合は、管理料・仲介手数料・ADなど各費用の役割を分けて確認します。
貸主が特別な広告を依頼していないのに広告費名目の請求がある場合は、契約根拠と具体的な広告内容を確認します。
最終的には、ADを出した月の成約だけでなく年間の募集費総額と空室日数を記録して費用対効果を見ます。
▪️7 確認する順番
確認は、①問い合わせ数、②内見数、③申込・断り理由、④現在家賃と初期費用、⑤ADの支払先・名目、⑥AD・家賃値下げ・フリーレントの総費用、⑦入居後の年間手残り、の順で進めます。地域でAD何か月が普通かだけで判断しないことが重要です。
まず空室のどこで止まっているか確認します。問い合わせ自体がないなら募集条件全体を見直します。
次にADの法的位置づけと支払先を確認します。契約・請求内容を曖昧にしません。
最後に入居後の手残りを比較します。空室損を減らしても募集費が大きすぎないか確認します。
▪️⑧ Q&A
Q. AD2か月を払えば必ず入居が決まりますか？
保証されません。家賃・初期費用・物件条件・募集状況など他の要因も確認します。
Q. ADは仲介手数料と同じですか？
同じ名称・法的位置づけとは限りません。誰へ何の対価として払う費用か、契約・請求内容を確認します。
Q. ADと家賃値下げはどちらが得ですか？
ADは一時費用、家賃値下げは入居期間中続く影響があります。想定入居期間で総コストを比較します。
▪️⑨ まとめ
賃貸募集のADは、月数だけでなく支払先・名目・実際の募集効果を確認します。
空室理由を先に把握し、AD・値下げ・フリーレントを年間手残りで比較します。
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