賃貸募集のAD広告料は1ヶ月・2ヶ月必要？大家が確認したい支払先と空室対策
- MIRAIU
- 1 日前
- 読了時間: 15分
空室がなかなか決まらない。
管理会社へ相談すると、
「ADを1か月付けましょう」
「今は2か月くらい付けた方が決まりやすいです」
と言われることがあります。
初めて聞いた大家なら、
「ADって何？」
「家賃2か月分を誰に払う？」
「仲介手数料とは違う？」
「本当に入居が決まりやすくなる？」
と疑問に感じるでしょう。
さらに、
「大家が2か月分払ったら、その2か月分は全部客付けした仲介会社へ行くの？」
という点も気になります。
結論からいうと、ADを付けること自体が良い・悪いという話ではありません。
地域の募集状況や物件条件によって、仲介現場で物件を紹介してもらうための募集施策として使われることがあります。
一方で、
問い合わせがない理由。
内見後に決まらない理由。
家賃設定。
設備。
初期費用。
などを確認せず、空室になるたびADだけを増やしても根本的な解決にならない場合があります。
この記事では、
ADを何か月付けるかではなく、何のために払い、誰にいくら支払われ、実際に募集へどう使われるのか
という視点から整理します。
管理会社の料金全体を確認したい場合はこちらをご覧ください。
空き家・相続・賃貸物件・売りにくい土地など、不動産全体の出口はこちらにまとめています。
※本記事には広告・PRを含みます。
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▪️結論｜ADを増やす前に「どこで入居が止まっているか」を見る
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例えば家賃5万円の部屋で、
AD1か月なら5万円。
AD2か月なら10万円。
です。
5万円追加すれば入居が1か月早く決まるなら、大家にとって合理的な場合があります。
反対に、10万円払っても募集条件そのものに問題があり、3か月空室が続くなら効果は限定的です。
だからADを考えるときは、
「この地域ではAD何か月が普通？」
だけではなく、
問い合わせが少ないのか。
内見までは来ているのか。
内見しても申込みにならないのか。
を先に見ます。
ADは空室対策の一つです。
空室原因そのものではありません。
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▪️AD広告料とは何のために払うお金？
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賃貸募集の現場では、大家や管理会社側から、入居者を決めた仲介会社などへ支払う費用を「AD」と呼ぶことがあります。
Advertisementの略として使われることが多く、
AD1か月。
AD2か月。
というように、家賃を基準に金額を表すケースがあります。
例えば、
家賃6万円。
AD1か月。
なら6万円。
AD2か月なら12万円。
という考え方です。
この費用を設定することで、仲介会社側にとって物件を紹介する一つの動機になる場合があります。
ただし、ここで大切なのは、
AD＝必ず必要な費用
ではないことです。
ADなしでも十分問い合わせが入り、早く決まる物件もあります。
逆に競合物件が多い地域や、募集条件に差を付けにくい物件では、ADを募集施策として使うことがあります。
そのため、物件ごとに判断します。
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▪️ADと入居者が払う仲介手数料は分けて考える
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大家が混同しやすいのが、
「仲介手数料を払っているのに、なぜADも必要なの？」
という点です。
入居者が不動産会社へ支払う仲介手数料と、大家側が募集のために負担するADなどの費用は、同じものとして考えない方が分かりやすくなります。
また大家側でも、
広告料。
募集協力金。
業務委託料。
契約事務手数料。
など、会社によって請求項目や呼び方が違う場合があります。
だから、
「AD2か月です」
と言われたら、
何の名目で、誰へ支払う費用なのか
を確認します。
金額だけを見て、
「2か月なら全部仲介会社へ行くはず」
と決めつけないことが重要です。
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▪️大家が払ったADは全部客付け会社へ行く？
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ここが今回の記事の中心です。
例えば管理会社から、
「AD2か月で募集しましょう」
と言われ、大家が家賃2か月分を支払うとします。
大家としては、
「この2か月分が、そのまま入居者を決めた仲介会社へ支払われる」
と思うかもしれません。
しかし、実際の支払関係は契約や募集方法によって確認が必要です。
管理会社自身が客付けする場合もあります。
別の仲介会社が客付けする場合もあります。
また、管理会社側に別途募集・契約事務などの費用が設定されている場合もあります。
そのため、
「抜かれているのでは？」
と最初から疑うのではなく、
普通に、
「今回のADは、客付け会社さんには何か月分で出ていますか？」
と確認すれば十分です。
さらに、
「管理会社さん側で別途かかる募集関連費用はありますか？」
まで聞けば、大家が支払う金額の内訳が見えやすくなります。
これは管理会社を疑う質問ではありません。
自分が何へお金を払っているか確認するための質問です。
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▪️「ADを増やせば決まる」とは限らない
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空室が続くと、
AD1か月。
↓
AD2か月。
↓
AD3か月。
と増やしたくなることがあります。
しかし、その前に確認したいのが募集反応です。
例えば、
問い合わせ0件。
内見0件。
なら、そもそも募集情報が見られていない、または検索条件から外れている可能性があります。
この場合、
AD。
家賃。
初期費用。
募集写真。
設備。
他社への募集公開。
などを確認します。
一方、
問い合わせ15件。
内見8件。
申込み0件。
なら、物件情報自体は見られています。
この場合は、
室内状態。
駐車場。
設備。
初期費用。
競合物件。
など、内見後に選ばれない理由を確認した方がよい場合があります。
つまり、
ADは「仲介会社へもっと紹介してもらう施策」として機能することはあっても、物件そのものの弱点を消すものではありません。
管理会社の客付け状況を確認する方法はこちらで詳しく整理しています。
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▪️AD1か月増額と家賃値下げ、どちらが得か比較する
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ADを考えるとき、家賃値下げと比較すると判断しやすくなります。
例えば家賃5万円の部屋があります。
現在、
家賃5万円。
AD1か月。
だとします。
管理会社から、
「家賃を3,000円下げる」
または、
「ADを1か月追加する」
という2案を出されたとします。
AD1か月追加なら、今回の募集で追加5万円です。
一方、家賃を3,000円下げると、
1年間で3万6,000円。
2年間なら7万2,000円。
3年間なら10万8,000円。
家賃収入が減ります。
もちろん、
ADを追加したら必ず現在家賃で決まる。
家賃を下げれば必ず長期入居する。
という保証はありません。
ただ、大家としては、
一時的に募集費を増やすのか。
毎月の家賃を下げるのか。
を分けて比較できます。
例えばAD5万円追加で1か月早く決まり、その後3年間家賃5万円で入居するなら、一つの考え方として成立します。
逆に家賃設定そのものが周辺相場から大きく外れているなら、ADだけ増やしても決まりにくいことがあります。
だから数字で比較します。
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▪️「地域ではAD2か月が普通」と言われたときの確認方法
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管理会社から、
「この地域はAD2か月が普通です」
と言われることがあります。
地域や時期によって、募集条件に違いがあるのは自然です。
ただし大家としては、
「みんなそうだから」
だけで決める必要はありません。
例えば、
「同じ家賃帯の競合物件は何か月付いていますか？」
「AD1か月だと紹介されにくい状況ですか？」
「2か月に増やしたら、どこへ条件変更を周知しますか？」
と聞けば、理由が具体的になります。
また、
繁忙期。
閑散期。
新築競合が多い時期。
法人需要がある時期。
によっても募集環境は変わります。
昨年AD2か月だったから、今年も必ず2か月必要とは限りません。
その募集時点の競合状況で判断する。
この方が合理的です。
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▪️ADを出すなら「他社仲介にも条件が伝わっているか」を確認する
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ADを増額する目的が、
「仲介会社からの紹介を増やしたい」
ということなら、その条件が募集現場へ伝わっている必要があります。
例えば大家が、
AD2か月。
で了承した。
しかし他社仲介が見る募集情報では、
AD1か月のまま。
では、大家が想定した募集施策になりません。
だからAD変更後は、
「募集条件はもう変更されていますか？」
「他社仲介さんにもAD2か月で案内されていますか？」
と確認します。
ここでも、
「本当に払ってるんですか？」
と疑う必要はありません。
大家が了承した募集条件と、現場へ出ている募集条件が一致しているか
を見るだけです。
特に空室期間が長い場合は、
家賃変更。
AD変更。
初期費用変更。
設備追加。
など複数の対策を一度に行うことがあります。
何を変えた結果、反応がどう変わったのか記録しておくと、次回募集にも使えます。
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▪️管理会社がADの一部を受け取ること自体を一律に「おかしい」としない
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管理会社が募集に関わると、
契約書作成。
入居審査。
保証会社手続き。
鍵の引渡し。
募集資料作成。
他社仲介との調整。
などの業務が発生する場合があります。
その対価として、大家側に別途費用が設定されている契約もあります。
そのため、
管理会社側にもお金が残っている＝不正
と一律に判断することはできません。
重要なのは、
大家が支払った費用について、
何が客付け側への募集条件なのか。
何が管理会社側の業務費用なのか。
が分かる状態になっていることです。
例えば、
AD 家賃2か月分。
契約事務費 別途○円。
という形なら、大家も支払内容を理解できます。
逆に、
「AD2か月」
とだけ聞いていたが、実際にどう扱われているか分からないなら、一度確認します。
問題は利益が出ていることではなく、大家が費用の意味を理解できないまま支払うことです。
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▪️ADだけを見ると安くても、年間募集費は高い場合がある
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例えば、
管理料3％。
AD1か月。
だけを見ると安く感じることがあります。
しかし退去のたび、
契約事務費。
募集関連費。
原状回復手配費。
その他費用。
が発生するなら、年間総額は別です。
逆に管理料5％でも、募集や管理関連の追加費用が少ない契約も考えられます。
だから、
ADだけ切り取って高い・安いを判断しないことです。
例えば8戸アパートで年間2室退去した場合、
1室目AD6万円。
2室目AD6万円。
なら年間12万円です。
ここに管理料やその他募集関連費を加えます。
物件の年間収支を見るときは、
管理料。
AD。
空室損。
原状回復。
修繕。
まで含めて確認します。
管理会社の料金全体はこちらで詳しく整理しています。
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▪️ADを増やす前に管理会社へ聞くなら、この3つで十分
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管理会社から、
「ADを2か月にしませんか？」
と言われたとき、細かい質問を大量にする必要はありません。
まず聞くなら、
「今の問い合わせ・内見状況はどうですか？」
「2か月にすると、客付け会社さんへ何か月分で出ますか？」
「家賃や初期費用を変えるより、今回はADの方が有効だと考える理由は何ですか？」
この3つで十分です。
これなら、
現在の空室原因。
お金の行き先。
ADを増額する理由。
が分かります。
特に、
「周りも2か月だから」
だけではなく、
「問い合わせはあるが他社からの内見が少ない」
「同条件の競合がAD2か月になっている」
など具体的な説明があれば、大家も判断しやすくなります。
管理会社を疑うためではなく、一緒に募集戦略を決めるために聞く。
この距離感が現実的です。
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▪️ADを増やしても決まらないなら次に見る場所を変える
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ADを増額した。
他社仲介にも条件が伝わった。
それでも一定期間決まらない。
この場合は、
「さらにADを増やす」
だけではなく、別の原因を確認します。
例えば、
問い合わせは増えたか。
内見は増えたか。
内見後の反応はどうか。
です。
AD変更後、
問い合わせ5件から15件へ増えた。
内見も増えた。
しかし申込み0件。
なら、ADによって露出や紹介は増えた可能性があります。
それでも契約にならないなら、次は室内や条件を確認します。
逆にADを増額しても問い合わせ自体が変わらないなら、家賃や募集情報など別の要因を見た方がよいかもしれません。
つまり、
ADが効いたかどうかも「入居が決まった・決まらない」だけで判断しない。
募集のどの数字が変わったかを見ることが重要です。
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▪️募集費が増え続けるなら物件全体の収支まで確認する
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一室だけなら、
AD5万円。
AD10万円。
という金額でも対応できるかもしれません。
しかし複数戸を所有していて退去が続けば、募集費は積み上がります。
例えば年間4室退去。
1室あたりAD10万円。
なら年間40万円です。
さらに、
原状回復。
空室期間。
管理料。
設備交換。
が重なることもあります。
この状態で、
「入居が決まったから良かった」
だけでは物件の手残りは分かりません。
募集費を払った後でも、年間キャッシュフローが十分残っているか確認します。
特に築古物件では、
ADを増やす。
設備を追加する。
家賃を下げる。
原状回復費も増える。
という複数の収益低下要因が同時に起きる場合があります。
その場合は募集方法だけではなく、物件全体の収支を見る必要があります。
〖PR〗AD・空室・原状回復・修繕費まで増え、現在の物件運営でどれだけ手残りが出ているのか分かりにくい場合は、管理会社以外の視点から不動産投資全体の収支を整理する方法もあります。
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▪️管理方法を変えるか迷うならADだけで決めない
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毎回、
AD2か月。
AD3か月。
と言われると、
「今の管理会社だから募集費が高いのでは？」
と思うことがあります。
管理会社を比較する理由になる場合はあります。
ただし、地域全体で募集競争が強く、他社へ変更しても同程度の条件を提案される可能性もあります。
逆に、
他社へ募集情報が十分出ていない。
募集状況の説明がない。
ADを増やす理由も分からない。
という状態なら、管理体制そのものを確認する意味があります。
だから管理会社を変更する前に、
ADの金額だけではなく、募集経路・反響・空室期間・年間総費用
をまとめます。
現在の管理会社で改善できるなら変更しない選択もあります。
改善が難しいなら他社と比較する。
この順番で考えます。
また、空室・募集費・修繕負担が長期間続き、物件自体を持ち続けるか迷う場合には現在価値を確認する方法もあります。
〖PR〗募集費や修繕費が増え、管理会社を変えるか物件自体を売却するか迷っている場合は、現在の入居・収支状況を伝えたうえで売却価格を確認すると保有継続との比較材料になります。
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▪️よくある質問｜賃貸募集のAD広告料
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Q．ADは必ず払わないと入居が決まりませんか？
必ずではありません。
ADなしでも十分な反響がある物件もあり、地域・時期・競合・物件条件によって判断します。
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Q．AD2か月なら、家賃2か月分全部が仲介会社へ支払われますか？
契約や募集方法によって確認が必要です。
大家側が負担する費用のうち、客付け側へ提示される条件と管理会社側の別途費用を確認すると分かりやすくなります。
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Q．管理会社がADの一部を受け取っていたら問題ですか？
それだけで一律に問題とは判断できません。
募集・契約業務など別の対価が設定されている場合もあるため、費用の名目と契約内容を確認します。
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Q．ADを増やすのと家賃を下げるのはどちらがいいですか？
物件によります。
ADは募集時の一時的な費用、家賃値下げは入居期間中の収入へ継続的に影響するため、想定入居期間も含めて比較します。
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Q．ADを増やしても入居が決まりません。
問い合わせ・内見が増えたか確認します。
反応が増えているのに申込みにならない場合は、室内・設備・家賃・初期費用など別の原因を確認します。
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▪️まとめ｜ADは「何か月払うか」より募集で何を変える費用かを見る
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賃貸募集で、
「ADを2か月にしましょう」
と言われると、
高い。
安い。
多い。
少ない。
という数字だけに目が行きます。
しかし大家が確認したいのは、
そのADで何を変えたいのかです。
仲介会社からの紹介を増やしたいのか。
競合物件との募集条件を合わせたいのか。
他社からの内見を増やしたいのか。
ここが分かれば、支払う意味を判断しやすくなります。
また、
大家が支払うAD。
客付け側へ提示される条件。
管理会社側で発生する募集関連費用。
は、分けて確認します。
「管理会社が抜いているに違いない」
と疑う必要はありません。
一方、
「管理会社が言うから全部任せる」
でもありません。
自分が何にいくら払っているかを見る。
そしてADを増額した後、
問い合わせが増えたのか。
内見が増えたのか。
まで確認する。
それでも決まらないなら、次は家賃・設備・初期費用など別の原因を見る。
ADは空室を魔法のように解決する費用ではなく、募集条件を動かす一つの手段です。
だからこそ、
AD1か月。
AD2か月。
という数字だけではなく、
払った後に募集現場がどう変わるのか。
ここまで確認して使うのが、大家にとって一番分かりやすい考え方です。
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