賃貸管理会社は何をしてくれる？大家が任せられる仕事と自分で確認すべきこと
- MIRAIU
- 2025年12月5日
- 読了時間: 14分
更新日：6 時間前
不動産賃貸を始めると、
「管理会社へ任せますか？」
と聞かれることがあります。
しかし、初めて大家になると、
「管理会社って具体的に何をしてくれる？」
「家賃を集めるだけ？」
「修理も全部やってくれる？」
「管理会社に任せたら、大家は何もしなくていい？」
と分かりにくいものです。
結論からいうと、賃貸管理会社は、入居者募集・家賃管理・入居中の対応・退去など、賃貸経営の実務を大家に代わって行う会社です。
ただし、管理会社へ任せれば、大家が物件について何も確認しなくてよくなるわけではありません。
また、
どの業務まで月額管理料に含まれるか。
空室募集まで行うか。
修繕をどこまで判断できるか。
退去時に別料金が発生するか。
などは管理会社や契約によって違います。
この記事では、賃貸管理会社へ任せられる主な仕事と、管理を委託しても大家自身が確認しておきたいことを整理します。
空き家・相続・賃貸物件・売りにくい土地など、不動産全体の出口はこちらにまとめています。
※本記事には広告・PRを含みます。
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▪️結論｜管理会社は「実務」を任せる相手。経営判断まで丸投げしない
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賃貸管理会社へ任せられる仕事は、大きく分けると、
・入居者募集や契約手続き
・家賃の入金管理
・入居中の問い合わせ対応
・設備故障や修繕の手配
・退去や原状回復の対応
などです。
大家自身ですべて行えば、入居者から電話を受け、修理業者を探し、家賃を確認し、退去にも対応しなければなりません。
管理会社を利用すれば、こうした日常業務の多くを任せられる可能性があります。
一方で大家には、
家賃はいくら入っているか。
何室空いているか。
修繕にいくら使ったか。
年間でいくら残ったか。
といった経営判断が残ります。
つまり、
実務は管理会社。
物件の最終判断は大家。
この役割分担で考えると分かりやすくなります。
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▪️① 空室が出たときの入居者募集
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賃貸経営で最も分かりやすい管理業務の一つが、空室募集です。
例えば退去予定が出ると、
募集家賃を決める。
物件情報を掲載する。
室内写真を用意する。
問い合わせへ対応する。
内見を調整する。
といった作業が必要になります。
ただし、ここで注意したいのが、管理会社＝必ず客付けまで全部行う会社とは限らないことです。
管理と賃貸仲介を両方行う会社もあれば、管理を中心に行い、地域の仲介会社と連携して募集する会社もあります。
大家として確認したいのは会社の形態そのものより、
「現在どこで募集しているか」
「問い合わせは何件あるか」
「内見は何件あったか」
です。
空室が2か月、3か月続いているのに、
「頑張って募集しています」
だけでは原因が分かりません。
問い合わせ → 内見 → 申込み
のどこで止まっているのかを見ると、家賃・設備・募集方法のどこを見直すべきか判断しやすくなります。
管理会社による客付けについてはこちらで詳しく整理しています。
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▪️② 入居審査や賃貸借契約の手続きを進める
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入居希望者が見つかれば、次は契約です。
一般的には、
入居申込み。
入居審査。
保証会社との手続き。
賃貸借契約。
火災保険などの確認。
鍵の引渡し。
といった流れがあります。
管理会社や仲介会社が間に入れば、大家自身が入居希望者と一つずつ書類をやり取りする必要は少なくなります。
ただし、
「管理会社が審査したから誰を入れても安心」
という意味ではありません。
保証会社を利用するのか。
連帯保証人は必要なのか。
契約条件に問題はないか。
ペット可など特別条件が付いていないか。
など、大家が最終的に把握しておきたい内容はあります。
特に家賃設定や敷金・礼金、短期解約違約金などは、その後の賃貸経営にも影響します。
手続きは任せても、どの条件で貸すのかは確認する。
ここは大家側の仕事です。
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▪️③ 毎月の家賃入金と滞納状況を管理する
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管理会社へ委託すると、入居者からの家賃を管理会社が受け取り、管理料などを差し引いて大家へ送金する方式があります。
例えば、
家賃収入30万円。
管理料など1万5,000円。
その他控除1万円。
なら、
大家への送金額は27万5,000円です。
ここで大家が見るべきなのは、
「今月も振り込みがあった」
だけではありません。
満室なら本来いくら入るのか。
実際の入金はいくらなのか。
未収家賃はないか。
何が差し引かれているのか。
を確認します。
滞納が発生した場合も、管理会社・保証会社・契約内容によって対応方法は違います。
そのため、
管理会社へ任せたから滞納状況を知らなくてもよい
とは考えない方がよいでしょう。
翌月の送金明細だけでなく、滞納が発生した段階で報告してもらえる体制か確認しておくと分かりやすくなります。
滞納対応については、管理会社クラスターの別記事で詳しく整理します。
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▪️④ 入居中の設備故障や問い合わせの窓口になる
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大家にとって管理会社を利用するメリットを感じやすいのが、入居中の対応です。
例えば、
「エアコンが動かない」
「お湯が出ない」
「水漏れしている」
「共用部の照明が切れている」
といった連絡です。
自主管理なら、入居者から大家へ直接連絡が来ます。
管理委託していれば、管理会社が一次窓口となり、状況確認や修理業者の手配を行う契約があります。
本業を持ちながら大家をしている人にとっては、大きな負担軽減になるでしょう。
ただし、
管理会社が修繕費まで負担してくれるわけではありません。
貸主負担となる修繕であれば、最終的に大家が費用を支払うケースが一般的です。
さらに、
1万円以下なら管理会社判断。
3万円以上なら大家確認。
すべて事前承認。
など、修繕時のルールも契約によって違います。
ここは管理契約を結ぶときに確認しておきたいところです。
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▪️修繕は「手配してくれる」と「価格まで適正」は分けて考える
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設備故障が起きたとき、管理会社が業者を探し、現地対応まで段取りしてくれることには価値があります。
大家自身が、
水道屋。
電気屋。
設備業者。
内装業者。
を毎回探す必要がなくなるからです。
一方、築古物件などで修繕額が大きくなった場合は、
何を直すのか。
交換が必要なのか。
別の方法はないのか。
金額は妥当なのか。
を確認する意味があります。
例えば原状回復と設備交換を合わせて50万円の見積りが出た場合、管理会社を疑うという意味ではなく、工事項目を理解したうえで判断することが重要です。
特に高額工事では、管理会社の見積りだけで決めず、別の施工会社へ確認する方法もあります。
〖PR〗退去や設備交換で大きなリフォーム費用が必要になった場合は、管理会社からの見積り内容を確認したうえで、別のリフォーム会社と内容・費用を比較する方法があります。
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▪️⑤ 退去連絡から原状回復・次の募集までつなぐ
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入居者から退去連絡が入ると、
退去日を確認する。
室内を確認する。
原状回復内容を整理する。
敷金などを精算する。
修繕を手配する。
次の入居募集へ進む。
という作業があります。
管理会社へ委託していれば、こうした流れをまとめて対応してもらえる契約があります。
ただし、
退去立会い。
原状回復の手配。
募集準備。
などがすべて月額管理料に含まれるとは限りません。
退去時に別途費用が設定されていることもあります。
また、原状回復費用についても、
退去した入居者へ全部請求できるわけではありません。
契約内容や損耗の原因などを確認して精算します。
大家としては、
退去した。
↓
管理会社から見積りが来た。
↓
そのまま承認。
だけにせず、
次の募集に必要な工事か。
設備更新まで今やるべきか。
募集開始が遅れないか。
まで見ると、空室期間も含めた判断ができます。
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▪️⑥ 建物の巡回や清掃は別契約になることもある
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アパートやマンションでは、
共用廊下。
階段。
ゴミ置場。
駐車場。
敷地内の草。
照明。
などの管理も必要です。
ただし、ここは月額の賃貸管理料にすべて含まれるとは限りません。
例えば、
月1回巡回。
共用部清掃。
除草。
消防設備点検。
貯水槽清掃。
などが別契約になっている場合があります。
そのため管理会社へ、
「建物も全部見てもらえますよね」
ではなく、
入居者管理と建物管理のどこまでが契約範囲なのか
を確認します。
特に一棟アパートでは、室内だけではなく共用部分の状態が内見時の印象にも影響します。
空室対策を考える場合も、
室内だけきれい。
共用廊下は汚れている。
ゴミ置場が荒れている。
では入居希望者の印象が変わる可能性があります。
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▪️管理会社によって「任せられる範囲」は違う
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ここまで読むと、
「じゃあ管理会社へ全部任せればいい」
と思うかもしれません。
しかし今回一番伝えたいのは、管理会社という名前だけでは業務範囲が決まらないことです。
例えば同じ月額5％でも、
入居者対応まで含む。
24時間受付は別料金。
退去立会いは別料金。
建物清掃は別契約。
修繕手配には別費用がある。
ということがあります。
逆に、月額管理料は少し高くても、必要な業務が多く含まれている会社もあります。
だから管理会社を比較するとき、
3％。
5％。
7％。
というパーセントだけを見ないことです。
何を任せられて、どこから別料金になるか。
ここまで含めて年間費用を確認します。
管理料の詳しい比較はこちらで整理しています。
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▪️自主管理と管理委託、どちらが向いている？
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管理会社を使わず、大家自身で管理することもできます。
例えば、
所有物件が戸建1戸。
自宅から近い。
入居者対応ができる。
家賃管理も苦にならない。
修繕業者とのつながりがある。
という人なら、自主管理を検討しやすいでしょう。
一方、
本業がある。
物件が遠方。
複数戸を所有している。
平日の日中に電話対応できない。
入居者との直接対応を避けたい。
という人なら、管理会社を利用するメリットが大きくなります。
例えば家賃6万円の戸建を管理料5％で委託すれば、
月3,000円。
年間3万6,000円です。
この3万6,000円で、
毎月の入金確認。
入居者窓口。
設備トラブル。
退去対応。
などの一部を任せられるなら、自分の時間と比較して判断できます。
逆に、自主管理できる環境なら管理料を抑えられる可能性があります。
どちらが得かではなく、自分が管理業務を引き受けられるか。
ここで判断します。
戸建賃貸の自主管理はこちらで詳しく整理しています。
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▪️管理会社へ任せても大家が見るべき数字
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管理委託すると、日々の作業はかなり減らせます。
しかし大家として最低限確認したいのは、
家賃収入。
入居戸数。
空室期間。
管理関連費。
修繕費。
ローン返済後の手残り。
です。
例えば毎月30万円の家賃が入っていても、
管理料。
修繕費。
固定資産税。
保険。
ローン返済。
を支払った結果、ほとんど現金が残っていない可能性もあります。
逆に、管理料だけを見ると高く感じても、大家自身の時間を大きく減らし、物件運営が安定しているなら支払う意味があります。
管理会社は賃貸経営そのものを代わりに経営してくれる会社ではありません。
大家が判断できるよう、実務を支えてくれる相手と考える方が分かりやすいでしょう。
収支・空室・修繕まで含めて大家が確認したい数字はこちらで整理しています。
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〖PR〗管理会社へ任せる範囲だけでなく、現在の物件収支や今後物件を増やすべきかまで含めて判断しにくい場合は、不動産投資全体を第三者へ相談して整理する方法もあります。
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▪️管理会社を選ぶときは「何をしてくれるか」を具体的に聞く
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初めて管理会社へ相談するとき、
「管理料はいくらですか？」
だけで比較すると違いが分かりにくくなります。
例えば、
「空室時の募集はどこまで行いますか？」
「入居者から夜間に連絡があった場合はどうなりますか？」
「修繕はいくらまで管理会社判断で進めますか？」
「退去立会いや原状回復手配は別料金ですか？」
と聞くと、実際の運用が見えてきます。
また、管理会社を変更する場合も、
管理料が安いから。
有名だから。
購入時に紹介されたから。
だけではなく、今の物件で必要な仕事を任せられるか確認します。
管理会社の役割は、
大家が何もしなくてよくなることではありません。
大家がすべての実務を自分で抱えなくてよくなること。
ここに価値があります。
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▪️よくある質問｜賃貸管理会社
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Q．管理会社に任せれば、大家は何もしなくていいですか？
すべて任せられるとは限りません。
日常的な実務を委託できても、修繕の最終判断、収支確認、賃料設定など大家側で判断する内容が残ります。
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Q．家賃滞納も管理会社が全部対応してくれますか？
契約内容や保証会社の利用状況によって異なります。
誰がどの段階で連絡し、大家へいつ報告するのか確認しておきます。
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Q．空室募集も管理会社がしてくれますか？
募集まで対応する会社は多くありますが、募集方法は会社によって違います。
管理委託契約と募集時の仕組みを確認します。
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Q．設備が壊れたら大家は何もしなくていいですか？
管理会社が受付や業者手配を行う契約でも、修繕費用の負担や工事承認は大家側になる場合があります。
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Q．管理料が安い会社を選べば得ですか？
管理料率だけでは判断できません。
業務範囲と別途費用を含めた年間総額、自分がどこまで対応する必要があるかを比較します。
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▪️まとめ｜管理会社は「大家の代わりに全部やる会社」ではない
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賃貸管理会社へ任せることで、
入居者募集。
家賃管理。
設備トラブル対応。
退去。
修繕手配。
といった実務の多くを減らせる可能性があります。
だから、本業を持ちながら賃貸経営を行う人や、遠方に物件を所有する人にとって大きな助けになります。
一方で、
管理会社へ任せた。
↓
後は毎月家賃を受け取るだけ。
とは考えない方がよいでしょう。
大家自身は、
物件の収支。
空室状況。
修繕費。
管理費。
そして最終的な手残り。
を確認します。
管理会社へ任せる目的は、経営判断まで手放すことではなく、日常の実務負担を減らすことです。
そのため最初に、
何を任せられるか。
何が別料金か。
どこから大家の判断が必要か。
を契約内容から確認します。
そこが分かれば、
自主管理する。
管理会社へ任せる。
一部だけ自分で対応する。
という選択もしやすくなります。
「管理会社って何をしてくれるの？」
という疑問への答えは、
大家の代わりに賃貸経営の実務を行ってくれる。ただし、物件を経営するのは最後まで大家自身。
これが一番分かりやすい整理です。
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