家賃滞納を管理会社に任せきりで大丈夫？大家が確認したい督促状況と対応の流れ
- MIRAIU
- 1 日前
- 読了時間: 14分
賃貸物件を管理会社へ任せている。
毎月の家賃回収も管理会社が行っている。
それでも、ある日送金明細を見ると、
「1室、家賃が入っていない」
ということがあります。
管理会社へ確認すると、
「入居者へ連絡しています」
「支払うと言っています」
と説明される。
そこで大家として気になるのが、
「このまま管理会社へ任せておいて大丈夫？」
「実際、何回連絡してくれている？」
「保証会社は使えない？」
「何か月滞納したら次の対応を考える？」
ということではないでしょうか。
ここで大切なのは、管理会社を最初から疑うことでも、大家自身がすぐ入居者宅へ行くことでもありません。
まず、
いつから未払いなのか。
誰が対応しているのか。
どのような連絡をしたのか。
入居者は何と回答しているのか。
保証会社を利用しているのか。
を具体的に把握します。
この記事では、管理会社へ賃貸管理を委託している大家が、家賃滞納発生時にどこまで確認しておきたいのかを整理します。
賃貸管理会社が何をしてくれるのか、基本から確認したい場合はこちらをご覧ください。
空き家・相続・賃貸物件・売りにくい不動産まで含めた出口全体はこちらにまとめています。
※本記事には広告・PRを含みます。
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▪️結論｜「督促しています」ではなく現在地を確認する
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管理会社から、
「督促しています」
と聞けば、大家としては任せたくなります。
しかし賃貸経営として確認したいのは、督促しているかどうかだけではありません。
例えば、
家賃支払日はいつだったのか。
現在何日遅れているのか。
入居者と連絡は取れているのか。
支払予定日は決まっているのか。
保証会社を利用しているのか。
など、現在どの段階にいるのかを把握します。
家賃6万円なら、
1か月滞納で6万円。
2か月なら12万円。
3か月なら18万円。
と未収額は増えていきます。
ただし、
1日遅れた。
↓
すぐ契約解除。
という単純な話でもありません。
短期的な支払遅れなのか。
連絡が取れない状態なのか。
何度も同じ滞納を繰り返しているのか。
によって対応は変わります。
まず事実を把握し、その後の対応を決めます。
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▪️① 最初に「本当に未払いなのか」を確認する
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送金額が少ないと、すぐ家賃滞納だと思うかもしれません。
しかし最初に送金明細を確認します。
例えば、
入居者からの入金が遅れている。
保証会社からの入金日が別になっている。
管理会社の送金締日との関係で翌月扱いになっている。
修繕費など別の控除がある。
という場合も考えられます。
そのため、
「今月少ないんですけど」
だけではなく、
どの部屋の、何月分の家賃が、いくら未収なのか
を確認します。
ここが明確になれば、その後の管理会社との話も早くなります。
管理会社へ任せている場合でも、毎月の送金明細で、
満室時の家賃総額。
実際の入金額。
未収額。
管理料。
その他の控除。
は見ておきたいところです。
管理会社へ任せながら大家自身が確認する数字はこちらでも詳しく整理しています。
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▪️② 「督促した回数」より対応履歴を確認する
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家賃滞納が分かったら、管理会社へ状況を確認します。
このとき、
「何回督促しましたか？」
だけでは十分ではありません。
例えば、
○月5日に電話。
○月6日にSMS。
○月8日に本人と連絡が取れた。
○月15日に支払うとの回答。
という状態なら、次に確認する日は分かります。
一方、
「何度か連絡していますが出ません」
だけでは、現在の状況が分かりにくくなります。
管理会社を責める必要はありません。
普通に、
「最後に連絡が取れたのはいつですか？」
「本人は何日までに支払うと言っていますか？」
「次はいつ確認する予定ですか？」
と聞けば十分です。
これは管理会社を監視するためではありません。
大家自身が未収金の状況を把握するためです。
特に本業をしながら賃貸経営している場合、大家が毎日督促する必要はありません。
だからこそ、管理会社へ実務を任せながら、必要な情報だけ受け取れる状態を作ります。
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▪️③ 保証会社を利用しているなら契約内容を確認する
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現在の賃貸契約では、家賃債務保証会社を利用しているケースもあります。
保証会社を利用していれば、
「滞納しても全部自動的に保証会社から入る」
と思うかもしれません。
しかし、保証範囲や手続きは契約によって違います。
例えば、
どの家賃まで保証対象なのか。
管理費なども対象なのか。
大家や管理会社から報告が必要なのか。
いつまでに手続きする必要があるのか。
立替払い後の入居者対応を誰が行うのか。
などを確認します。
特に重要なのは、保証会社を利用しているから大家が滞納を知らなくてよいわけではないことです。
保証会社から入金されているため大家の手残りには影響していなくても、同じ入居者が何度も支払遅延を繰り返している可能性があります。
その情報は、契約更新や今後の賃貸経営を考える材料になります。
また、保証会社を使っていない古い賃貸借契約では、連帯保証人が設定されていることもあります。
誰が保証している契約なのかも、滞納が発生してから慌てて探すのではなく確認しておきます。
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▪️④ 「○日に払います」で終わらず実際の入金を確認する
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滞納時によくあるのが、
「給料日に払います」
「来週まとめて払います」
という約束です。
もちろん、本当にその日に支払われて解消するケースもあります。
ここで大家側がすることは、入居者の言葉を疑うことではありません。
約束した支払日を記録して、その後に実際の入金を確認することです。
例えば、
家賃6万円。
○月25日に支払う予定。
なら、25日を過ぎた段階で管理会社へ、
「入金確認できましたか？」
と聞けば済みます。
一番避けたいのは、
支払うと言っている。
↓
大家も安心する。
↓
翌月になっても未払い。
↓
さらに次月分も発生する。
という状態です。
口頭での支払予定と、実際に未収金が解消したことは分けて管理します。
また、一部だけ入金された場合も、
「払ってくれたから大丈夫」
ではなく、
残りの未収額。
次回支払予定。
新しく発生する翌月家賃。
を確認します。
滞納残高がいくらなのか分からなくならないことが重要です。
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▪️⑤ 滞納が長期化したら管理会社だけで抱え込まない
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短期的な支払遅延なら、管理会社からの連絡で解消することがあります。
しかし、
連絡が取れない。
支払約束が何度も守られない。
滞納額が増え続けている。
という状態なら、通常の電話連絡だけを続けるのではなく、次の対応を考える時期があります。
ここで重要なのが、大家や管理会社だけで何でもできるわけではないということです。
家賃請求。
契約解除。
建物の明渡し。
強制執行。
は、それぞれ同じ手続きではありません。
特に、
家賃を払っていないから鍵を勝手に交換する。
入居者の荷物を外へ出す。
電気や水道を止めて退去を迫る。
という方法で解決しようとするのは避けます。
明渡しが必要な状態まで進める場合は、契約内容や滞納期間、これまでの経緯を整理し、必要に応じて弁護士などの専門家へ確認します。
管理会社には、
「この会社ではどこまで対応できますか？」
「どの段階から専門家へ依頼しますか？」
と確認しておくと分かりやすくなります。
管理会社の役割と、法的な手続きを分けて考える。
ここが長期滞納では重要です。
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▪️大家自身が直接督促へ行く前に考えたいこと
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管理会社から、
「何度電話しても出ません」
と言われると、
「じゃあ自分で家まで行こう」
と思うことがあります。
しかし、管理会社へ管理を委託しているなら、最初から大家自身が直接対応する必要があるとは限りません。
例えば入居者側から見ると、
管理会社から電話。
大家から電話。
保証会社から電話。
連帯保証人にも連絡。
と複数の窓口から連絡が来れば、話が複雑になることがあります。
さらに、滞納理由が、
一時的な資金不足。
失業。
病気。
連絡先変更。
単純な振込忘れ。
など、どのような事情なのかも最初は分かりません。
だから、
大家が直接行くかどうかより、誰を窓口にするのかを決めること
が先です。
通常は管理会社を窓口としているなら、まず管理会社から対応状況を確認します。
そのうえで今後の役割を決めます。
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▪️滞納対応で管理会社を見るなら「回収率」だけで判断しない
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滞納が発生すると、
「管理会社がもっと強く督促すれば払うのでは？」
と思うこともあります。
しかし、支払能力そのものがない入居者もいます。
その場合、管理会社が何度電話したかだけでは解決しません。
逆に、
すぐ連絡する。
状況を記録する。
保証会社へ必要な手続きをする。
大家へ報告する。
長期化した場合の次の対応を示す。
という管理ができていれば、大家側は判断しやすくなります。
つまり管理会社を見るときも、
「必ず回収できる会社か」ではなく「滞納が起きたとき状況を見える状態にしてくれるか」
を見る方が現実的です。
管理手数料が安いか高いかだけで管理品質を判断できない理由はこちらで整理しています。
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▪️滞納が続く物件ではキャッシュフローへの影響も見る
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家賃滞納は入居者対応だけの問題ではありません。
大家にとっては物件収支の問題でもあります。
例えば8戸アパートで、
家賃収入28万円。
ローン返済12万円。
固定費や管理費など6万円。
通常の手残り10万円。
だったとします。
ここで家賃6万円の部屋が未収になり、保証も受けられない状態なら、単純化すると月の手残りは4万円まで減ります。
さらに設備故障や退去修繕が重なれば、月単位では赤字になる可能性もあります。
だから、
「そのうち払ってくれるだろう」
だけでなく、滞納が何か月続いても物件を維持できるのかを確認します。
一室の滞納だけで資金繰りが厳しくなるなら、管理会社の問題だけではなく、物件全体の現金余力も見直す必要があります。
〖PR〗家賃滞納・空室・修繕が重なり、現在の物件運営でどの程度現金を残すべきか判断しにくい場合は、管理会社とは別の視点から不動産投資全体の収支を整理する方法もあります。
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▪️何度も滞納する場合は「今回の回収」だけで終わらせない
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一度の振込忘れなら、入金されれば解決します。
一方、
毎月数日遅れる。
2か月分たまってから支払う。
約束した日に入金されない。
という状態が繰り返される場合は、今回の未収金だけでなく今後の管理方法も確認します。
例えば、
保証会社の利用状況。
契約更新時の条件。
管理会社からの報告方法。
今後滞納した場合の連絡手順。
を整理します。
大家側も、
「今月払ってくれたから全部終わり」
ではなく、同じ問題が再発したときの対応を決めておくと毎回一から考えずに済みます。
ただし、滞納歴だけを理由に何でも自由に契約条件を変更できるわけではありません。
現在の賃貸借契約を確認しながら進めます。
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▪️管理会社を変更すれば滞納問題が解決するとは限らない
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滞納が続くと、
「今の管理会社が悪いのでは？」
と考えることがあります。
実際に、
大家への報告が極端に遅い。
保証会社への手続き状況が分からない。
問い合わせても対応履歴が出てこない。
という場合は、管理体制を確認する理由になります。
一方で、入居者自身の支払能力が原因なら、管理会社を変更しても滞納そのものがなくなるとは限りません。
まず、
入居者側の問題なのか。
管理会社の対応に改善余地があるのか。
保証契約の問題なのか。
物件の契約管理全体の問題なのか。
を分けます。
管理会社変更を検討する場合も、
今回の滞納だけで判断せず、
空室募集。
入居者対応。
修繕。
送金管理。
報告。
まで含めて比較します。
管理会社が客付けまで行う場合の確認方法はこちらで整理しています。
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▪️売却を考えている物件なら未収家賃も整理しておく
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長期的に物件を保有するなら、滞納を解消しながら賃貸経営を続けることになります。
一方、もともと数年以内に売却を考えている物件なら、
現在の家賃。
入居状況。
滞納額。
保証会社の有無。
管理状況。
を整理しておいた方がよいでしょう。
収益物件の買主は、
「家賃がいくら設定されているか」
だけではなく、実際にどの程度入金されているのかも気にします。
そのため未収金があるなら、隠すのではなく現在の状況を整理します。
また、
「滞納を全部解決してからでないと査定できない」
と決まっているわけではありません。
現在の状態でどの程度の評価になるか確認してから、保有を続けるか売却するか比較する方法もあります。
〖PR〗滞納・空室などを抱えた収益物件を今後も保有するか迷っている場合は、現在の入居・管理状況を伝えたうえで売却価格を確認すると、保有継続との比較材料になります。
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▪️よくある質問｜管理会社と家賃滞納
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Q．管理会社に任せているなら、大家は滞納対応をしなくていいですか？
実際の督促業務を管理会社へ任せる契約でも、大家自身は未収額や対応状況を把握しておいた方がよいでしょう。
最終的な物件経営への影響は大家が負うためです。
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Q．家賃保証会社を使っていれば滞納しても問題ありませんか？
保証内容や手続きは契約によって異なります。
何が保証されるのか、必要な報告や手続きがあるのかを確認します。
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Q．入居者が「来週払う」と言っています。待って大丈夫ですか？
事情によって判断は変わりますが、支払予定日を記録し、その後実際に入金されたか確認することが重要です。
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Q．何か月滞納したら契約解除できますか？
「○か月なら必ず解除できる」と一律には決まりません。
契約内容や滞納状況、当事者間の経緯などが関係するため、長期化した場合は専門家へ確認します。
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Q．滞納しているなら大家が鍵を交換してもいいですか？
大家自身の判断だけで入居者を締め出す方法は避けます。
明渡しが必要な場合には、必要な法的手続きを確認して進めます。
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▪️まとめ｜管理会社へ任せても「滞納の現在地」は大家も把握する
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家賃滞納が発生したとき、
管理会社があるから全部任せればいい。
逆に、
管理会社では信用できないから大家が直接動く。
という二択で考える必要はありません。
管理会社へ実務を任せながら、大家自身は、
どの家賃が未払いなのか。
入居者と連絡が取れているのか。
いつ支払う予定なのか。
保証会社を利用できるのか。
を把握します。
それでも長期化するなら、通常の督促を続けるだけではなく次の対応を確認します。
大切なのは、滞納者へ強く言うことではありません。
未収額と対応履歴を見える状態にして、問題を放置しないことです。
管理会社へ任せる意味は、大家が毎日督促電話をすることから解放されることにあります。
一方で、管理を委託したことで、
「何か月滞納しているかも知らなかった」
という状態にはしない。
実務は任せる。
状況と数字は大家も見る。
この役割分担ができれば、家賃滞納が発生したときにも判断しやすくなります。
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