地方の築古戸建は本当に借り手がいる？購入前に賃貸需要を調べる方法
- MIRAIU
- 8月12日
- 読了時間: 17分
地方の築古戸建を探していると、
「価格は安いけど、本当に借りる人がいるのか？」
という不安が出てきます。
300万円。
400万円。
500万円以下。
といった戸建が見つかれば、購入価格だけを見ると魅力的に感じるかもしれません。
しかし不動産投資では、
安く買えたことより、購入後に入居者が決まることの方が重要です。
300万円で買っても1年間空室なら家賃収入は0円です。
その間にも、
固定資産税。
火災保険。
草刈り。
修繕。
ローンを利用していれば返済。
などの支出は発生します。
だから地方の築古戸建では、物件を購入してから入居者を探すのではなく、
「この地域なら誰が、いくらで、どんな条件なら借りるのか」
を購入前に調べておくことが重要です。
今回は、地方の築古戸建を購入する前に確認しておきたい賃貸需要の調べ方を詳しく解説します。
▪️地方だから賃貸需要がないとは限らない
地方と聞くと、
人口が少ない。
空き家が多い。
賃貸需要が弱い。
というイメージを持つ人もいます。
しかし地方でも地域によって状況は大きく異なります。
例えば、
工場や事業所が多い。
学校が近い。
病院がある。
スーパーなどの生活施設が揃っている。
主要道路へ出やすい。
ファミリー世帯が多い。
といった地域では、戸建賃貸を探している人がいる場合があります。
特に戸建には、
生活音を気にしにくい。
子どもがいても暮らしやすい。
駐車場を複数台確保しやすい。
庭がある。
ペット相談可にしやすい。
など、集合住宅とは違った特徴があります。
重要なのは、
「地方」という大きなくくりではなく、物件ごとの商圏を見ることです。
地方不動産投資全体の考え方はこちら。
▪️最初に周辺の戸建賃貸を調べる
購入候補が見つかったら、まず周辺の戸建賃貸を調べます。
例えば候補物件が、
3LDK。
築40年。
駐車場2台。
70㎡。
なら、できるだけ近い条件の募集物件を探します。
確認したいのは、
募集家賃。
間取り。
築年数。
広さ。
駐車場台数。
設備。
ペット可否。
敷金・礼金。
などです。
仮に周辺で、
4万8,000円。
5万2,000円。
5万5,000円。
という戸建が多ければ、6万5,000円の家賃を前提に収支を組むのは慎重に考えた方がいいでしょう。
自分が取りたい家賃ではなく、市場で選ばれている家賃を見ることが重要です。
▪️募集家賃と成約家賃は違う
ここで注意したいのが、インターネットに掲載されている家賃は基本的に募集家賃だということです。
例えば6万円で掲載されていても、
長期間決まっていない。
最終的に5万5,000円へ値下げした。
フリーレントを付けた。
初期費用を下げた。
という可能性があります。
つまり、
ネットに6万円で載っている＝6万円で決まる
とは限りません。
だからこそ、ネット検索だけで需要調査を終わらせず、地元の賃貸仲介会社へ確認することが重要になります。
▪️仲介会社へ購入前に聞いてみる
築古戸建投資で非常に役立つのが、地元の賃貸仲介会社へのヒアリングです。
まだ物件を購入していなくても、
「この地域で戸建を購入して賃貸に出すことを検討しています」
と伝えて、
この場所で戸建需要はあるか。
家賃はいくらくらいか。
どんな世帯が借りるか。
駐車場は何台必要か。
どんな設備が求められるか。
などを聞きます。
できれば1社だけではなく、複数社へ確認します。
1社だけなら担当者の感覚に左右される可能性があります。
3社程度から似た回答が出れば、需要判断の材料は増えます。
仲介会社への電話一本で、数百万円の購入判断が変わることもあります。
▪️「いくらで貸せる？」だけでは足りない
仲介会社へ聞くとき、
「この家はいくらで貸せますか？」
だけでは情報が不足します。
例えば、
「駐車場1台でも決まりますか？」
「2台なら家賃は変わりますか？」
「ペット可の需要はありますか？」
「エアコンは何台必要ですか？」
「築古でも水回りがきれいなら決まりますか？」
「最近この周辺で戸建は成約しましたか？」
「募集してからどれくらいで決まっていますか？」
など、具体的に質問します。
すると、
家賃5万円なら決まりそう。
5万5,000円でも駐車場2台なら可能性がある。
ペット可なら問い合わせが増えそう。
というように、募集戦略まで見えてきます。
賃貸需要調査では家賃だけでなく、「決まる条件」を探すことが重要です。
▪️駐車場は地方戸建の重要条件
地方の戸建賃貸では、駐車場が入居者募集に大きく影響する地域があります。
特にファミリー世帯なら、
夫1台。
妻1台。
という家庭も珍しくありません。
そのため、
駐車場なし。
1台。
2台。
3台。
では、対象になる入居者数が変わる可能性があります。
さらに単純な台数だけでなく、
普通車が入るか。
道路から入りやすいか。
縦列駐車なのか。
軽自動車限定なのか。
も確認します。
例えば庭を一部変更することで2台目を確保できるなら、それが入居率改善につながる可能性もあります。
地方の築古戸建では、室内を豪華にするより駐車場を増やす方が効果的なケースもあります。
▪️生活利便性は「駅徒歩」だけで判断しない
都市部では駅徒歩が重要視されやすいですが、地方では車移動が中心の地域もあります。
その場合は、
スーパーまで車何分。
病院まで車何分。
学校までどのくらい。
コンビニは近いか。
主要道路へ出やすいか。
勤務先が多い地域まで何分か。
なども確認します。
例えば駅徒歩30分でも、
スーパーまで車5分。
病院まで車8分。
主要道路まで3分。
駐車場2台。
なら生活しやすい可能性があります。
反対に駅が近くても、
道路が極端に狭い。
駐車場がない。
買い物が不便。
なら、ファミリー世帯には選ばれにくいことがあります。
地方では「徒歩何分」だけではなく、実際の生活動線を見ることが重要です。
▪️想定する入居者を具体的に考える
購入候補物件を見たら、
「誰がこの家を借りるのか？」
を考えます。
例えば、
夫婦＋子ども。
夫婦2人。
単身者。
高齢者。
外国籍世帯。
ペットを飼っている家庭。
勤務先の都合で一時的に住む世帯。
などです。
3LDKで駐車場2台ならファミリー層。
小さな2DK戸建なら単身者や夫婦。
庭付きならペット世帯。
というように、物件によって想定入居者は変わります。
そして想定入居者が決まれば、
必要な設備。
家賃。
募集条件。
リフォーム内容。
も考えやすくなります。
築古戸建では「物件を買ってからターゲットを決める」のではなく、「ターゲットを想像してから買う」ことが重要です。
▪️周辺に賃貸が少ない場合は慎重に判断する
周辺を検索して戸建賃貸がほとんど出てこないと、
「競合がいないからチャンス」
と思うかもしれません。
確かに、募集するとすぐ入居が決まるため物件が残っていない可能性もあります。
しかし逆に、
戸建を借りたい人が少ない。
賃貸市場そのものが小さい。
という可能性もあります。
この違いはネットだけでは判断しにくいため、仲介会社へ確認します。
競合ゼロは必ずしもブルーオーシャンではありません。
需要ゼロの可能性も考えて調査する必要があります。
▪️人口だけで需要を判断しない
人口減少地域だから投資できない。
人口増加地域なら安全。
という単純な判断も避けたいところです。
人口が減っていても、
特定企業の工場がある。
病院がある。
学校がある。
周辺エリアから人が集まる。
戸建賃貸の供給が少ない。
などの理由で一定需要が残っている地域もあります。
逆に人口が多くても、賃貸供給が非常に多ければ競争が激しくなります。
だからこそ、
人口という大きな数字だけではなく、「その家を借りる人がいるか」を確認することが重要です。
▪️500万円以下でも需要がなければ安くない
例えば、
購入価格250万円。
修繕費100万円。
諸費用50万円。
総投資額400万円。
想定家賃5万円。
なら魅力的に見えるかもしれません。
しかし半年間入居者が決まらなければ、30万円分の家賃を失います。
さらに空室中にも固定費は発生します。
反対に、
購入価格400万円。
修繕費80万円。
諸費用50万円。
総投資額530万円。
でも、募集後すぐ5万5,000円で決まる物件なら、長期的には後者が良い可能性があります。
安い物件とは「購入価格が安い物件」ではなく、「収益を生む状態まで安く作れる物件」です。
500万円以下の築古戸建で確認したいポイントはこちら。
▪️需要調査はリフォーム内容にも影響する
購入前に仲介会社へ話を聞いておけば、
この地域ではエアコンが必要。
洗面台は独立タイプが好まれる。
駐車場2台が重要。
ペット可の問い合わせが多い。
などの情報が得られることがあります。
これを知らずにリフォームすると、
必要のない工事へお金を使う。
必要な設備を付け忘れる。
ということが起こります。
例えば内装へ50万円追加するより、駐車場工事へ30万円使う方が募集に効果的な地域もあります。
リフォームは自分の好みではなく、地域の賃貸需要から逆算することが重要です。
リフォーム・リノベーションを検討する場合はこちら。
▪️需要がある物件でも現金が残るか確認する
「この地域なら5万5,000円で決まりそう」
と分かっても、それだけでは購入判断できません。
次に、
購入価格。
諸費用。
修繕費。
固定資産税。
保険。
管理費。
空室。
ローン返済。
を計算します。
需要が強くても、購入価格や修繕費が高すぎればキャッシュフローは残りません。
逆に家賃が少し低くても、総投資額を抑えられれば収益が残る場合があります。
賃貸需要は「買うかどうか」を決める材料の一つであり、最後は収支まで計算する必要があります。
不動産投資で現金が残る仕組みはこちら。
▪️収益物件を探すときも「需要→物件」の順番で考える
物件情報を見ていると、価格や利回りから入りたくなります。
しかし地方投資では、
需要がある地域を調べる。
家賃相場を調べる。
必要な条件を調べる。
その条件に合う物件を探す。
という順番も有効です。
これなら、
「買ったけど貸せない」
という失敗を減らしやすくなります。
不動産投資の情報や次の収益物件を比較したい方はこちら
▪️想定家賃は3パターンで計算する
賃貸需要を調べたら、家賃を一つの数字だけで考えない方法があります。
例えば、
強気家賃 6万円。
標準家賃 5万5,000円。
弱気家賃 5万円。
と3パターンで計算します。
6万円なら十分利益が出る。
5万5,000円でも問題ない。
5万円でも赤字にならない。
という物件なら、募集時に調整できる余地があります。
反対に、
6万円で決まらないと収支が成立しない。
という物件なら、購入判断は慎重になります。
不動産投資では最良の条件ではなく、少し悪い条件でも経営できるかを見ることが重要です。
▪️空室期間も収支へ入れる
年間家賃を計算するとき、
家賃5万円×12か月＝60万円。
と計算することが多いでしょう。
しかし入居者が決まるまで3か月かかれば、初年度の家賃収入は45万円です。
半年なら30万円です。
さらに退去が発生すれば、
原状回復。
募集費用。
空室期間。
が発生する可能性があります。
そのため購入前には、
12か月満室。
11か月稼働。
10か月稼働。
など、複数のケースを考えます。
満室前提でしか利益が出ない物件より、多少空室でも現金が残る物件の方が経営しやすくなります。
▪️内見されるのに決まらない物件には別の原因がある
募集後、
問い合わせはある。
内見もある。
しかし申込みがない。
という場合があります。
この場合は単純に需要がないとは限りません。
例えば、
室内の臭い。
水回りの古さ。
駐車しにくい。
庭が荒れている。
写真と実物の差。
日当たり。
道路条件。
などが原因かもしれません。
だから購入前の現地確認では、
「自分ならどこを理由に借りないか」
という視点も持ちます。
需要がある地域でも、物件そのものに弱点があれば入居者は決まりません。
▪️ペット可が戸建の強みになる場合もある
戸建賃貸では、ペット可を検討できるケースがあります。
集合住宅ではペット不可の物件も多いため、
犬と暮らしたい。
猫と暮らしたい。
という世帯にとって戸建が選択肢になることがあります。
ただし、
臭い。
床や壁の傷。
原状回復。
近隣トラブル。
などのリスクも考える必要があります。
ペット可にする場合は、
敷金。
飼育条件。
頭数。
退去時の取り扱い。
などを整理します。
単純に条件を緩めるのではなく、リスクを管理しながら募集対象を広げることが重要です。
▪️募集対象を狭くしすぎない
地域や物件によっては、
高齢者相談可。
外国籍相談可。
生活保護相談可。
など、募集対象を広げることで入居候補者が増える場合があります。
もちろん誰でも無条件に入居できるという意味ではありません。
保証会社。
緊急連絡先。
契約条件。
家賃支払い方法。
などを確認したうえで判断します。
最初から募集対象を狭くしてしまえば、本来入居してくれる可能性がある人まで除外してしまいます。
適切な審査と仕組みを作りながら、地域需要に合わせて募集条件を考えることが重要です。
▪️戸建は長期入居につながる可能性もある
戸建を借りるファミリー世帯の場合、
子どもの学校。
勤務先。
地域との関係。
家具や荷物の多さ。
などから、長期間住むケースもあります。
長期入居になれば、
空室期間。
募集費用。
原状回復。
などが発生する頻度を抑えられる可能性があります。
もちろん必ず長期入居になるわけではありません。
それでも購入前には、
「この地域で長く暮らしたい人がいるか」
という視点を持っておくことも大切です。
▪️購入前から客付け会社を作っておく
需要調査で相談した仲介会社は、購入後の客付け先になる可能性があります。
例えば購入前に、
「この家なら5万5,000円くらいですね」
「駐車場2台なら紹介しやすいです」
と教えてもらった会社へ、
購入後、
「以前相談した戸建を購入しました」
と募集を依頼できます。
すると、
購入。
リフォーム。
募集。
がつながります。
仲介会社は入居者を紹介するだけでなく、物件購入前から重要なパートナーになり得ます。
▪️募集開始後は反響を数字で確認する
実際に募集を始めたら、
掲載数。
問い合わせ数。
内見数。
申込み数。
を確認します。
例えば、
問い合わせ0件。
なら家賃や募集条件、写真、露出などを確認します。
問い合わせ10件。
内見5件。
申込み0件。
なら、現地で何か問題がある可能性があります。
このように数字で追えば、
「なんとなく決まらない」
ではなく、
どこで入居者が離れているのか。
を考えられます。
空室対策では家賃を下げる前に、どの段階で止まっているのかを確認することが重要です。
▪️追加リフォームより先に原因を探す
入居者が決まらないと、
もう少し壁紙を変えよう。
設備を追加しよう。
外壁を塗ろう。
と考えることがあります。
しかし原因が、
募集家賃。
駐車場。
仲介会社への周知不足。
写真。
募集条件。
なら、追加リフォームをしても解決しません。
50万円追加で使う前に、
仲介会社へ、
「なぜ決まらないと思いますか？」
と確認します。
空室対策は、お金を使う前に原因を特定することが重要です。
▪️家賃を下げる前に年間への影響を計算する
例えば家賃5万5,000円を5万円へ下げれば、
毎月5,000円。
年間6万円。
の収入減です。
一方で5,000円下げたことで2か月早く入居が決まるなら、
空室損失を減らせる可能性があります。
つまり、
高い家賃で半年空室。
少し下げてすぐ入居。
では、後者の年間収入が多くなることもあります。
家賃設定は月額だけでなく、年間収入で考えることが重要です。
▪️需要調査は出口戦略にもつながる
賃貸需要が強い地域なら、将来売却するときにも収益物件として評価される可能性があります。
例えば、
入居中。
家賃実績あり。
修繕済み。
保証会社加入済み。
という戸建なら、投資家が購入候補にする場合があります。
さらに、
実需住宅として売れる。
土地として売れる。
という出口があれば、選択肢は増えます。
購入前には、
「誰が借りるか」と同時に「将来誰が買うか」
まで考えておくことが重要です。
空き家・築古物件の出口まで含めたメインページはこちら。
▪️需要が弱いと分かったら買わない
物件を探していると、
せっかく見つけたから買いたい。
ここまで調査したから買いたい。
という気持ちが出ることがあります。
しかし調査した結果、
想定家賃が低い。
駐車場が足りない。
募集期間が長い。
修繕費が高い。
出口も弱い。
となったなら、買わないという判断も重要です。
不動産投資では、次の物件を探すことができます。
「買わない判断」ができることも、物件選びの重要な能力です。
実際、空き家投資では仕入れ・修繕・家賃設定・空室の小さなズレが重なることで収支が崩れるケースがあります。 (MIRAIU)
▪️使い道がなくなった戸建は売却も比較する
購入時には需要があっても、将来状況が変わる可能性があります。
長期空室。
大規模修繕。
管理負担。
相続。
地域需要の変化。
などです。
その場合は、
募集条件を変える。
再度リフォームする。
通常売却する。
現状で売却する。
など複数の方法を比較します。
一般的な売却が難しい空き家や訳あり不動産なら、専門買取を比較する方法もあります。
空き家・訳あり不動産の売却方法を確認したい方はこちら
▪️まとめ｜「借り手がいる場所」で物件を探す
地方の築古戸建投資では、
安い物件を見つける。
リフォームする。
入居者を探す。
という順番だけで考える必要はありません。
先に、
どの地域に需要があるか。
誰が借りるのか。
家賃はいくらか。
駐車場は何台必要か。
どんな設備が必要か。
を調べます。
そのうえで条件に合う物件を探します。
「安い物件を買ってから借り手を探す」のではなく、「借り手がいる場所で安く買える物件を探す」。
この考え方が、地方の築古戸建投資では重要です。
そして需要が確認できたら、
購入価格。
修繕費。
諸費用。
融資返済。
空室。
まで含めてキャッシュフローを計算します。
賃貸需要と収支の両方が成立して初めて、購入候補として検討できる物件になります。
▪️はじめての不動産投資は全体像から確認する
まだ1戸目を購入していない場合は、
物件探し。
融資。
リフォーム。
客付け。
キャッシュフロー。
税金。
出口。
まで全体の流れを理解しておくことが重要です。
はじめての不動産投資シリーズはこちら
空き家・築古戸建・訳あり不動産まで幅広く確認したい方はこちら。
空き家創造・訳あり不動産メインページ
▪️次は「どこまでリフォームするか」を考える
賃貸需要がある地域と物件を見つけたら、次に重要になるのがリフォームです。
築古戸建は、
直さなさすぎても決まらない。
直しすぎても利益が残らない。
という難しさがあります。
次の記事では、
家賃を上げるために必要な修繕と、投資額だけが増える「やりすぎリフォーム」の境界線
を詳しく考えていきます。
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