安い築古戸建ほど危険？再建築不可・接道・土地価値を購入前に確認する方法
- MIRAIU
- 8月13日
- 読了時間: 27分
▪️200万円の築古戸建は本当に安いのか？
築古戸建投資を探していると、
200万円。
300万円。
500万円。
といった物件に出会うことがあります。
家賃5万円で貸せるなら、年間家賃60万円。
購入価格200万円だけで計算すれば、表面利回り30％です。
数字だけ見るとかなり魅力的です。
ただし、築古戸建で最も注意したいのが、
「安いこと」と「お買い得であること」は別
という点です。
200万円で売られている理由が、
売主が早く売りたいだけなのか。
建物がかなり傷んでいるのか。
再建築できないのか。
接道に問題があるのか。
土地として売りにくいのか。
賃貸需要が弱いのか。
ここを確認しないまま、
「家賃5万円なら4年で回収できる」
と考えると危険です。
今回は安い築古戸建を購入するときに確認したい、
再建築。
接道。
土地価値。
境界。
建物状態。
リフォーム費。
賃貸需要。
出口戦略。
まで、実際の投資判断につながる形で整理します。
▪️安い築古戸建は「なぜ安いか」を最初に聞く
物件価格200万円。
この数字を見た瞬間に、
「安い」
と判断するのではなく、
なぜ200万円なのか？
から始めます。
例えば同じ地域の似た戸建が500万円前後。
その中で一戸だけ200万円。
理由がある可能性があります。
建物の劣化。
残置物。
雨漏り。
傾き。
再建築不可。
接道。
境界。
借地。
事故歴。
賃貸需要。
安い理由を一つずつ確認します。
逆に、
相続して使わない。
売主が早く現金化したい。
長期間空き家で価格を下げている。
という場合なら、投資として魅力がある可能性もあります。
安さそのものではなく、安さの理由を理解できるかが重要です。
▪️最初に確認したいのが再建築できるか
築古戸建で非常に重要なのが、将来建て替えできる土地なのかという点です。
現在建物が建っている。
だから将来も同じように建て替えられる。
とは限りません。
法律上の道路への接し方などによっては、現在の建物を解体したあと、新しい建物を建てることが難しいケースがあります。
これがいわゆる再建築不可物件として扱われることがあります。
再建築不可だから投資できない。
という意味ではありません。
安く購入。
リフォーム。
長期間賃貸。
投資額を家賃で回収する。
という戦略が成立する可能性もあります。
ただし、
出口が通常の戸建より狭くなる可能性を理解したうえで買う必要があります。
▪️再建築不可でも家賃が取れれば問題ない？
例えば、
物件価格200万円。
リフォーム100万円。
諸費用30万円。
総投資額330万円。
家賃5万円。
年間家賃60万円。
単純な表面利回りは約18.2％です。
かなり高く見えます。
10年間満室なら家賃総額600万円。
数字だけなら投資額を十分回収できそうです。
しかし10年後、
建物が大きく傷んだ。
高額修繕が必要。
売却したい。
となったとき、
再建築できる土地とできない土地では買い手の範囲が変わる可能性があります。
だから、
「家賃で回収できるか」と「最後に売れるか」は別々に考える
必要があります。
築古戸建の出口については、クラスター⑩で詳しく整理します。
▪️接道は「道路に面している」だけでは判断しない
現地を見ると、家の前に道がある。
だから接道は問題ない。
とは限りません。
その道がどのような道路として扱われているのか。
敷地がどの程度接しているのか。
将来建て替えできる条件を満たしているのか。
確認が必要です。
特に古い住宅地では、
昔から建物はある。
しかし現在の建築ルールでは、そのまま建て替えできない。
というケースもあります。
築古戸建投資では室内リフォームばかり見ず、
建物の外にある道路条件まで確認することが重要です。
▪️「車が入れる」と「再建築できる」は別の話
前面道路が広い。
車も停められる。
見た目では何も問題がないように感じます。
しかし、
車が入れる道路。
建築上問題のない道路。
は必ずしも同じではありません。
反対に細い道路でも、条件によっては建て替え可能な場合があります。
そのため現地の見た目だけではなく、重要な購入条件は不動産会社や必要に応じて専門家へ確認します。
▪️土地値がある築古戸建は出口を考えやすい
築古戸建投資では建物だけではなく、その下にある土地も重要です。
例えば総額500万円で購入。
建物は古い。
しかし土地だけでも400万円程度の需要が期待できる。
このような物件なら、建物が使えなくなったあとも、
古家付きで売る。
解体して土地として売る。
建て替える。
などの選択肢を考えやすくなります。
一方、
物件価格200万円。
でも土地としての需要がほとんどない。
建物を解体すると費用だけが残る。
となれば、
200万円という購入価格以上に出口が重い物件
になる可能性があります。
▪️購入価格200万円より土地値100万円の方が重要なこともある
例えば二つの物件があります。
A物件。
購入200万円。
土地として売却しにくい。
再建築も難しい。
B物件。
購入400万円。
土地として一定の需要がある。
再建築可能。
購入価格だけならA物件が半額です。
しかし15年後に建物が使えなくなった場合、
B物件の方が出口を作りやすい可能性があります。
つまり築古戸建では、
買うときの安さだけでなく、最後に何が残るか
を見る必要があります。
▪️利回り30％でも土地値0円なら慎重に考える
購入200万円。
家賃5万円。
購入価格だけなら表面利回り30％。
しかし、
リフォーム150万円。
諸費用30万円。
総投資額380万円。
さらに10年後、
建物解体費150万円。
土地売却価格50万円。
と仮定したらどうでしょうか。
出口では、
解体150万円。
土地50万円。
差し引き100万円の負担です。
もちろんこれは単純な例です。
それでも、
購入時の高利回りだけでは出口コストは見えない
ことが分かります。
築古戸建投資は、
入口。
保有。
出口。
の3つを一緒に計算する必要があります。
▪️境界が曖昧な物件も注意する
築古戸建では、
昔からのブロック。
塀。
庭木。
道路。
などを境界と思っている場合があります。
しかし実際の所有境界と一致しているとは限りません。
売却するとき。
建て替えるとき。
外構を工事するとき。
隣地との間で問題が出たとき。
境界が曖昧だと手続きや話し合いが必要になる場合があります。
購入前に、
境界標があるか。
測量資料があるか。
売主や仲介会社からどこまで確認できるか。
を整理します。
▪️境界確認に費用がかかる可能性も総投資額へ入れる
例えば300万円の戸建。
しかし売却や将来利用のために測量が必要になり、追加費用が発生する。
そうなれば実際の投資額は300万円ではありません。
築古戸建では、
リフォーム費だけでなく、
登記。
測量。
残置物。
庭木。
解体。
など、建物以外の費用が出ることがあります。
安い物件ほど、購入価格以外に何が必要になるのか確認します。
▪️残置物が多い物件は「片付け費」まで計算する
200万円の戸建。
室内には、
タンス。
冷蔵庫。
布団。
食器。
家具。
大量の荷物。
庭にも不用品。
物置の中にも荷物。
これらを処分してからリフォームするなら、処分費用も必要です。
例えば、
購入200万円。
残置物処分40万円。
リフォーム150万円。
諸費用30万円。
総投資額420万円。
購入価格だけなら利回り30％でも、
家賃5万円なら、
年間60万円÷420万円。
約14.3％です。
これでも投資として成立するかもしれません。
重要なのは、
200万円物件として判断しないことです。
▪️リフォーム費が物件価格を超えても失敗とは限らない
購入200万円。
リフォーム250万円。
「リフォームの方が高いからダメ」
と考える必要はありません。
家賃。
総投資額。
建物状態。
土地価値。
出口。
まで含めて成立すれば投資になります。
例えば、
購入200万円。
リフォーム250万円。
諸費用50万円。
総投資額500万円。
家賃6万円。
年間72万円。
単純利回り14.4％。
さらに土地値がある。
長期入居が期待できる。
なら、検討できる可能性があります。
反対に購入100万円でも、リフォーム500万円必要なら慎重に考えます。
物件価格とリフォーム費の大小ではなく、総投資額を見ることが重要です。
築古戸建のリフォーム予算はこちらで詳しく解説しています。
築古戸建はリフォームにいくらかける？高利回りを崩さない修繕費と家賃設定の考え方
▪️安い物件ほど雨漏り・傾き・水回りを見る
築古戸建で大きな追加費用につながりやすいのが、
雨漏り。
建物の傾き。
給排水。
屋根。
外壁。
水回り。
などです。
クロスが汚い。
床が古い。
という見た目の問題なら、ある程度予算を想定しやすい場合があります。
しかし構造や雨漏りなどの問題は、工事範囲によって金額が大きく変わる可能性があります。
内見では、
天井のシミ。
床の不自然な傾き。
建具の開閉。
水回り。
外壁。
屋根を見える範囲。
などを確認します。
▪️「激安だから修繕しても得」は数字で確認する
例えば購入150万円。
かなり安い。
しかし、
屋根100万円。
浴室100万円。
内装100万円。
給湯器20万円。
残置物30万円。
諸費用30万円。
総投資額530万円。
家賃5万円。
年間60万円。
単純利回り約11.3％。
これなら、
最初から状態の良い400万円の戸建を買う方がいい可能性もあります。
安い物件を再生すること自体が目的ではありません。
最終的な数字が合う方を選びます。
▪️家賃相場を高く見積もると激安物件でも危険になる
購入200万円。
リフォーム150万円。
総投資額400万円前後。
家賃6万円なら年間72万円。
悪くありません。
しかし実際の地域相場が4万5,000円だった場合、
年間54万円です。
総投資額400万円なら単純利回り13.5％。
さらに管理、保険、修繕、空室があります。
つまり安い物件ほど、
「この家ならいくらで貸せるか」ではなく「この地域で実際にいくらなら決まるか」
を確認する必要があります。
▪️地方の安い戸建は駐車場で賃貸需要が変わることもある
地方の築古戸建では、
駐車場1台。
2台。
駐車不可。
で入居対象が変わる場合があります。
建物は4LDK。
ファミリー向け。
しかし駐車場1台。
夫婦で車2台必要な地域なら、候補から外れる世帯もあります。
逆に建物は古くても、
駐車2台。
使いやすい間取り。
適正家賃。
なら選ばれる可能性があります。
安い戸建を見るときは、
建物の広さだけでなく、
誰がその家を借りるのかまで想像します。
▪️入居者が決まらなければ利回りは0％
購入価格200万円。
想定利回り30％。
でも一年間空室。
家賃収入0円です。
どれだけ表面利回りが高くても、入居者がいなければ意味がありません。
だから、
人口が少ないからダメ。
地方だからダメ。
という単純な判断ではなく、
その地域で戸建賃貸に需要があるか。
競合はいくらか。
問い合わせはあるか。
を確認します。
利回りより先に、家賃が発生する可能性を見ることが重要です。
▪️安い戸建こそ客付け会社へ家賃を聞いてみる
購入前に、
「この戸建なら家賃6万円くらいだろう」
と自分だけで決めないことです。
地域の賃貸仲介会社へ、
この場所。
この間取り。
この駐車場。
この状態。
ならいくらで募集できそうか。
を確認する方法があります。
できれば一社だけでなく複数の意見を見ると、家賃相場のズレに気付きやすくなります。
安い物件ほど、想定家賃を強気に置くと数字が簡単に良く見えてしまいます。
▪️高利回り物件こそ空室資金を残す
購入価格が安い。
だから自己資金を全部使ってもすぐ回収できる。
と考えることがあります。
しかし空室なら家賃は入ってきません。
さらに入居決定まで、
追加リフォーム。
清掃。
募集費用。
庭の手入れ。
などが必要になる場合があります。
そのため、
物件が安くても、
購入後の現金まで使い切らないことが重要です。
空室時の資金についてはこちらで詳しく解説しています。
築古戸建投資で空室になったら家賃収入ゼロ？1戸投資の弱点と現金を残す資金計画
▪️安い物件だから現金購入とは限らない
物件価格300万円。
現金で買える。
だから現金購入。
という判断もあります。
一方、
リフォーム150万円。
諸費用50万円。
修繕予備費100万円。
まで考えると必要資金600万円です。
現金を全部投入するより、一部融資を使って手元資金を残した方が合う場合もあります。
逆に融資条件が悪く、返済後に利益がほとんど残らないなら現金購入の方がいい可能性もあります。
物件価格が安いことと、最適な資金調達方法は別です。
現金購入と融資についてはクラスター⑤で詳しく解説しています。
▪️融資が出ないことを「掘り出し物」と決めつけない
金融機関から、
この物件には融資できません。
と言われた。
「銀行は築古の価値を分かっていない」
と考える場合があります。
実際、少額築古戸建は融資商品と相性が合わない場合もあります。
しかし、
担保評価。
再建築。
接道。
土地価値。
建物状態。
などに問題がある可能性も考えます。
融資が出ないから悪い物件。
とは限りません。
同時に、
融資が出ないからこそ高利回りで買える掘り出し物
とも限りません。
理由を確認します。
▪️築古戸建投資を始めるなら物件価格だけで比較しない
200万円の戸建。
500万円の戸建。
800万円の戸建。
安い方が投資として優秀とは限りません。
総投資額。
家賃。
空室。
修繕。
土地値。
接道。
再建築。
出口。
これらを合わせて比較します。
不動産投資の選択肢を詳しく確認したい方はこちら
▪️200万円の戸建を買う前に「10年後」を考える
購入時は建物が使える。
リフォームすれば貸せる。
では10年後はどうでしょうか。
建物はさらに10年古くなります。
そのとき、
まだ貸せる。
追加修繕して貸す。
売却する。
建物を解体する。
土地として売る。
どの選択肢があるのかを購入前に考えておきます。
「今貸せるか」だけでなく「最後に何が残るか」まで考える。
これが、安い築古戸建で大きな失敗を避けるための重要な視点です。
▪️200万円・400万円・600万円、どれが一番安い？
ここからは、価格の違う3つの築古戸建を比べてみます。
条件はあえて単純化します。
A物件。
購入価格200万円。
リフォーム180万円。
諸費用40万円。
総投資額420万円。
想定家賃5万円。
年間家賃60万円。
B物件。
購入価格400万円。
リフォーム100万円。
諸費用50万円。
総投資額550万円。
想定家賃6万円。
年間家賃72万円。
C物件。
購入価格600万円。
リフォーム50万円。
諸費用60万円。
総投資額710万円。
想定家賃7万円。
年間家賃84万円。
購入価格だけならA物件が圧倒的に安いです。
しかし総投資額で見ると差は縮まります。
A物件は420万円。
B物件は550万円。
C物件は710万円。
この時点で、200万円の戸建が必ず一番有利とは言えなくなります。
▪️まず単純利回りで比較する
A物件。
年間家賃60万円÷総投資額420万円。
約14.3％。
B物件。
年間家賃72万円÷550万円。
約13.1％。
C物件。
年間家賃84万円÷710万円。
約11.8％。
単純利回りだけならA物件が一番高いです。
ここだけ見れば、
「やっぱり200万円の戸建が最強」
と思うかもしれません。
ただし、実際の投資ではここから差が出ます。
▪️10年間で修繕費が違えば結果は変わる
例えば10年間の追加修繕を、
A物件150万円。
B物件80万円。
C物件50万円。
と仮定します。
古い物件ほど必ず修繕費が高くなるという意味ではありません。
あくまで比較のための一例です。
10年間の家賃総額は、
A物件600万円。
B物件720万円。
C物件840万円。
そこから追加修繕を引くと、
A物件450万円。
B物件640万円。
C物件790万円。
これだけでも購入時の利回りとは違う見え方になります。
▪️さらに空室期間を入れてみる
次に空室を考えます。
A物件は賃貸需要が弱く、10年間で合計12か月空室。
B物件は合計6か月。
C物件は合計4か月。
と仮定します。
A物件。
5万円×12か月＝60万円の家賃損失。
B物件。
6万円×6か月＝36万円。
C物件。
7万円×4か月＝28万円。
修繕と空室を合わせると、
A物件。
600万円－150万円－60万円。
390万円。
B物件。
720万円－80万円－36万円。
604万円。
C物件。
840万円－50万円－28万円。
762万円。
もちろん実際には、
固定資産税。
保険。
管理費。
募集費。
ローン返済。
などもあります。
それでも、
購入価格が一番安い物件が、10年間で一番お金を残すとは限らない
ことが分かります。
▪️一番高い物件が正解という意味でもない
では600万円のC物件が一番いいのか。
これも単純ではありません。
C物件は総投資額710万円。
A物件より290万円多く現金が必要です。
その290万円を別の物件へ使える可能性もあります。
また高い物件でも、
家賃が想定より下がる。
大きな修繕が発生する。
売却価格が弱い。
なら結果は変わります。
だから比較したいのは、
安い。
高い。
ではなく、
その価格差に見合うだけの収益性と安全性があるか
です。
▪️土地値を入れるとさらに差が出る
10年後に売却するとします。
A物件。
土地としての売却価値50万円。
B物件。
土地として300万円。
C物件。
土地として500万円。
仮に建物価値をほとんど見ない状態になった場合、出口では大きな差になります。
A物件は、
購入時200万円だった。
でも最後に50万円しか残らない。
C物件は600万円で買った。
でも土地として500万円程度の需要が残る。
こうした物件なら、
入口の購入価格だけでなく、出口でどれだけ資産が残るか
を見る必要があります。
▪️解体費を入れると「土地値」がそのまま残るわけではない
ここも重要です。
土地値300万円。
だから300万円残る。
とは限りません。
建物を解体する必要がある場合、
解体費。
残置物。
測量。
売却費用。
などが必要になる可能性があります。
例えば、
土地売却価格300万円。
解体費150万円。
その他費用30万円。
単純な残りは120万円です。
そのため築古戸建の出口では、
土地値－出口費用
まで確認します。
▪️再建築不可なら土地値の見方も変わる
再建築できる土地。
再建築が難しい土地。
同じ100坪でも市場価値は同じとは限りません。
再建築が難しい物件では、
新築住宅を建てたい買主。
住宅ローンを使いたい買主。
などが購入対象から外れる可能性があります。
その結果、
買い手が限定される。
価格が下がる。
売却まで時間がかかる。
可能性があります。
だから再建築不可物件を買う場合は、
家賃収入だけでどこまで投資額を回収できるか
をより厳しく見ます。
▪️再建築不可でも買えるケースはある
再建築不可だから絶対買わない。
これも極端です。
例えば、
総投資額250万円。
家賃5万円。
年間60万円。
建物状態も悪くない。
周辺に戸建賃貸需要がある。
単純利回り24％。
仮に10年間で十分な家賃を受け取れれば、出口が弱くても投資として成立する可能性があります。
ただし、
大規模修繕が必要になったらどうするか。
建物が使えなくなったらどうするか。
最後に売却できるのか。
まで購入前に決めます。
高利回りだから再建築不可を無視するのではなく、高利回りだからこそ出口の弱さを数字で補えるかを見る。
▪️再建築不可で大規模修繕が必要なら慎重に考える
購入200万円。
しかし、
屋根100万円。
水回り150万円。
内装100万円。
その他50万円。
総投資額600万円。
さらに再建築不可。
土地売却も難しい。
この場合、
「200万円だから安い」
という魅力はかなり薄れます。
同じ600万円使うなら、
再建築可能。
土地値あり。
状態が良い。
物件と比較した方がいいかもしれません。
安い物件ほど「他の600万円物件と比較する」視点が必要です。
▪️絶対に見送るべきサインはある？
一つの条件だけで、
絶対ダメ。
とは言い切れません。
しかし複数の問題が重なる場合は慎重に考えます。
例えば、
再建築不可。
接道不良。
境界不明。
大規模雨漏り。
建物傾き。
賃貸需要弱い。
土地値も低い。
高額修繕が必要。
これが同時に重なる。
それでも、
「100万円だから買う」
はかなり危険です。
安さで問題を打ち消すには、問題の大きさを把握する必要があります。
▪️一つの弱点なら価格で吸収できる場合もある
逆に、
建物は古い。
でも再建築可能。
土地値あり。
家賃需要あり。
雨漏りなし。
駐車場2台。
あるいは、
再建築不可。
でも建物状態良好。
家賃需要あり。
総投資額が非常に低い。
こうした物件なら検討余地があります。
物件には長所と短所があります。
築古戸建投資では、
短所があるから見送るのではなく、その短所を価格で吸収できているか
を見ることが重要です。
▪️「問題あり」を安く買うのは投資、「問題が分からない」を買うのは危険
再建築不可。
それを理解して250万円で買う。
これは投資判断です。
再建築できるか分からない。
道路の種類も分からない。
境界も分からない。
でも安いから買う。
これは全く違います。
築古戸建で重要なのは、
問題がない物件だけを探すことではありません。
問題点を把握して、そのリスクに見合う価格で買うことです。
この考え方ができると、安い物件を見る目が大きく変わります。
▪️購入前に役所・不動産会社へ確認したいこと
重要な物件なら、購入前に確認できることを確認します。
道路の扱い。
建築上の条件。
用途地域。
土地・建物の登記。
境界資料。
法令上の制限。
内容によっては不動産会社、行政窓口、専門家などへ確認します。
自分で分からない専門用語が出てきたら、
「まあ大丈夫だろう」
で進めないことです。
数百万円の物件でも、その後長期間所有します。
購入前の数時間の確認が、将来数百万円の差になる可能性があります。
▪️固定資産税評価額だけで土地値を決めない
土地価値を確認するとき、
固定資産税評価額が高い。
だから高く売れる。
とも限りません。
実際の売却価格は、
立地。
需要。
接道。
土地形状。
面積。
周辺取引。
などに影響されます。
逆に固定資産税評価額が低くても、隣地所有者など特定の買主にとって価値がある場合もあります。
土地値は一つの数字だけで決めず、
実際に誰がその土地を買うのか
まで考えます。
▪️売却価格は購入前に一度想定しておく
築古戸建を買う前に、
「最後はいくらで売れそうか」
を考えておきます。
10年後の価格を正確に当てることはできません。
それでも、
土地として300万円程度の需要がありそう。
古家付きでも売却できそう。
再建築不可なのでかなり限定されそう。
これくらいの出口イメージは持てます。
購入時に出口を考えておけば、
リフォームへいくら使えるか。
何年保有するか。
どこまで家賃で回収するか。
も決めやすくなります。
▪️出口が弱い物件ほど回収スピードを求める
例えば再建築不可で土地値も弱い物件。
この物件を総投資額800万円で買う。
家賃5万円。
年間60万円。
単純利回り7.5％。
これでは出口リスクに対して余裕が小さいかもしれません。
一方、
総投資額250万円。
家賃5万円。
年間60万円。
24％。
これなら数年間の家賃で投資額を回収できる可能性があります。
つまり、
出口が弱いなら入口を厳しくする
という考え方です。
▪️出口が強い物件なら利回りだけで切らない
逆に、
土地値が高い。
再建築可能。
立地も良い。
賃貸需要もある。
その代わり利回りは10％。
「15％ないから買わない」
と単純に切る必要はありません。
長期入居。
修繕の少なさ。
売却価格。
資産価値。
まで含めれば、結果として安定する可能性があります。
築古戸建投資では、利回りと資産価値のバランスを見ることが重要です。
▪️高利回りと純資産は別の考え方
年間家賃が多い。
これはキャッシュフローに関係します。
一方、
土地価値。
建物価値。
ローン残高。
は純資産に関係します。
例えばA物件。
高利回り。
でも土地値ほぼなし。
B物件。
利回りは少し低い。
しかし土地値500万円。
投資家が何を重視するのかで選択は変わります。
毎月の収入を増やしたい。
資産価値を残したい。
物件数を増やしたい。
老後まで保有したい。
目的によって物件選びも変わります。
▪️購入前に「最悪の出口」を考える
物件を見ているときは、
家賃5万円で貸せる。
という良い未来を想像しやすくなります。
あえて反対も考えます。
入居者が退去。
建物に100万円修繕が必要。
もう貸したくない。
この状態で、
いくらで売れるか。
解体費はいくらか。
土地として売れるか。
ここまで考えて、それでも購入できる価格なのかを判断します。
最悪の出口でも致命傷にならない物件は、長期保有しやすくなります。
▪️出口で困る物件は次の投資にも影響する
売りたい。
でも売れない。
固定資産税。
草刈り。
建物管理。
保険。
が続く。
この状態では、次の物件へ資金や時間を使いにくくなります。
つまり悪い出口は、
一戸だけの問題ではありません。
投資全体の動きを止める可能性があります。
だから一戸目から出口を考えて買います。
▪️築古戸建の出口戦略は購入時に作る
売るときに出口戦略を考える。
ではありません。
購入時に、
5年後。
10年後。
15年後。
を想定します。
賃貸継続。
入居中売却。
空室売却。
古家付き土地。
解体。
土地活用。
どの選択肢があるのか。
クラスター⑩では、この出口戦略をさらに詳しく解説します。
▪️安い物件を買う前に「他の使い道」も確認する
土地が広い。
将来、
駐車場。
貸地。
建て替え。
その他の土地活用。
ができる可能性がある。
こうした土地なら、戸建賃貸が終わったあとも選択肢を持てる場合があります。
ただし土地活用には投資費用が必要です。
「将来何かできる」
だけではなく、
実際に使える土地なのか。
需要はあるのか。
費用はいくらか。
まで考えます。
▪️不動産投資では一つの物件だけで判断しない
200万円の戸建を見つけた。
欲しくなった。
このとき一度、同じ地域で、
400万円。
600万円。
の物件も見ます。
比較すると、
200万円物件の修繕が大きい。
600万円物件はすぐ貸せる。
土地価値も違う。
と分かることがあります。
物件単体ではなく、他の選択肢と比較して初めて「安い」が分かります。
これから築古戸建を含めた不動産投資を始めるなら、物件タイプや資金計画も含めて比較しておくことが重要です。
不動産投資の選択肢を詳しく確認したい方はこちら
▪️購入前チェックリスト｜最低限ここは確認する
安い築古戸建を見つけたら、購入価格だけで判断せず順番に確認します。
まず、
再建築できるか。
接道条件はどうか。
次に、
土地として需要があるか。
境界は確認できるか。
そして建物。
雨漏り。
傾き。
給排水。
屋根。
外壁。
水回り。
さらに収益。
現実的な家賃。
リフォーム費。
年間保有費。
空室想定。
最後に出口。
10年後に売れるか。
解体費はいくらか。
土地として何が残るか。
この順番で見れば、
「安いから欲しい」という感情から、「投資として成立するか」という判断へ切り替えやすくなります。
▪️200万円の戸建で見るべき数字は200万円ではない
購入200万円。
これだけなら安い。
でも、
諸費用40万円。
リフォーム180万円。
残置物30万円。
測量50万円。
予備費50万円。
合計550万円。
これが本当の入口です。
さらに、
10年間の修繕。
空室。
保険。
税金。
管理。
出口費用。
まであります。
購入価格は投資全体の一部にすぎません。
築古戸建投資ほど、この感覚が重要になります。
▪️一番安い物件ではなく「一番説明できる物件」を買う
なぜ安いのか。
説明できる。
なぜ家賃5万円で貸せるのか。
説明できる。
なぜこのリフォーム費なのか。
説明できる。
10年後どうするのか。
説明できる。
こうした物件なら、投資判断に根拠があります。
反対に、
安かった。
なんとなく貸せそう。
たぶん売れる。
これだけでは危険です。
築古戸建投資では、価格の安さより「その数字を自分で説明できるか」が重要です。
▪️まとめ｜安い築古戸建は「安い理由」を買う
200万円。
300万円。
築古戸建投資では、驚くほど安い物件に出会うことがあります。
家賃5万円なら高利回り。
確かに大きな魅力です。
しかし購入価格だけでは、その物件が本当に安いのか分かりません。
見るべきなのは、
再建築。
接道。
境界。
土地値。
建物状態。
リフォーム費。
賃貸需要。
空室。
修繕。
出口。
です。
例えば200万円の戸建でも、
リフォーム180万円。
諸費用40万円。
なら総投資額420万円。
さらに修繕が必要なら投資額は増えます。
一方400万円の戸建でも、
状態が良い。
すぐ貸せる。
土地値がある。
再建築可能。
なら、10年間の手残りや出口まで含めて有利になる場合があります。
だから、
「200万円だから安い」ではありません。
重要なのは、
なぜ200万円なのか。
です。
安い理由が、
売主事情。
残置物。
見た目の古さ。
程度であり、数字に合うなら魅力的な投資になる可能性があります。
一方、
再建築不可。
土地値が弱い。
大規模修繕。
賃貸需要も弱い。
出口もない。
これらが重なって安いなら、100万円でも高いかもしれません。
築古戸建投資では、
問題のない物件だけを探す必要はありません。
むしろ、
問題を把握し、その問題を価格で吸収できる物件を買う。
これが重要です。
そして購入前に、
最悪の一年。
最悪の出口。
まで考える。
それでも投資として成立するなら、価格の安さを強みに変えられる可能性があります。
安い物件を探すのではなく、安い理由を理解できる物件を探す。
それが、築古戸建投資で大きな失敗を避けるための基本的な考え方です。
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