地方不動産投資で利回り10％は可能？家賃から残るお金と購入費を計算
更新日：6 日前
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「利回り10％の家があった。毎年10％の利益がもらえるんかな」。不動産投資の広告に出てくる利回りは、最初は少し分かりにくい数字です。
地方には利回り10％以上と表示される物件もあります。でも、その数字は10％の利益が残る保証ではありません。家賃がいくら入り、実際にいくら払うのかを順番に確かめましょう。
① 表面利回り10％の意味を知る
物件価格1,000万円で、満室なら一年の家賃が100万円入る場合、表面利回りは10％です。計算は「一年の満室家賃÷物件価格」で求めます。
この数字には、買うときの仲介手数料や最初の修理、毎年の税金、空室の月などが入っていない場合があります。そのため毎年100万円の利益が残るわけではありません。
物件情報を見るときは、満室と仮定した数字なのか、現在本当に入っている家賃なのかを区別しましょう。家賃が少ない年もあることを考えます。
② 購入費と最初の修理代まで含めて考える
例えば800万円の家でも、購入の手数料や登記で80万円、貸す前の工事に120万円必要なら、投資の総額は1,000万円になります。
年家賃が100万円なら、800万円で割った広告の利回りは12.5％ですが、総額1,000万円で割ると家賃の割合は10％です。どちらも経費を引く前の数字です。
古い建物を買う場合は、屋根や給排水の修理を先に見積もりましょう。「少し直せば貸せる」と言われても、実際にどこを直すか分からなければ判断できません。
最初の修理費が分からない場合は、工事の内容を伝えて見積もり条件を比較する方法があります。
③ 空室になったら家賃が減る
満室なら年100万円でも、入居者がいない時期があれば入るお金は減ります。例えば一割少なくなった年は、受け取る家賃が90万円です。
一割という数字は説明のための仮定です。実際の空室は地域や物件の間取り、駐車場と設備によって変わります。
今の入居者が払っている家賃を、次の入居者も払うとは限りません。地元の管理会社へ周辺の家賃と募集にかかる期間を聞いてみましょう。
④ 毎年の税金・管理・保険を引く
家賃が入っても、管理会社への費用、税金、保険、共用部分の電気代や日頃の修理代が必要です。こうした支払いを引いてから考えることが大切です。
先ほどの家賃90万円から、管理・税金・保険・普段の修理に年25万円かかるなら、返済前に残るのは65万円です。投資総額1,000万円に対して6.5％に相当しますが、大きな工事は別です。
実質利回りという言葉は、計算へ含む費用が違う場合があります。候補同士を比べるなら、何の支出を入れたかを必ず同じにしましょう。
⑤ 銀行への返済を引くと手残りが分かる
銀行から借りて物件を買った場合は、毎月返済が必要です。先ほどの65万円から年間45万円返すなら、単純に残るのは一年20万円です。
家賃が少ない年や屋根を直す年には、20万円でも足りなくなる場合があります。物件専用の預金を残しておきましょう。
税金の計算上の利益と、通帳へ残る現金は違うことがあります。銀行へ返す元金と建物の減価償却は扱いが違うので、会計と現金の計算を分けます。
⑥ リフォームした分だけ家賃が上がるとは限らない
古い部屋の照明や壁紙を直せば借り手に選ばれやすくなる場合があります。でも、工事代がそのまま回収できるとは限りません。
例えば工事に60万円を使い、家賃が月3,000円だけ増えれば、増えた家賃だけで費用を取り戻すには約16年8か月かかります。税金・空室を除く仮の計算です。
雨漏りなど安全に必要な工事は、家賃を上げられるかと別に考えましょう。見た目を直す前に、安全に暮らせる状態を確認することが大切です。
物件所在地の取引価格や防災の条件は公的資料も確認して購入を判断しましょう。
利回りや手残りが合わず売却を考える場合は、現在の査定と費用を比べましょう。
⑦ 利回り10％の物件を判断する四つの順番
第一に満室想定家賃と現在の入金を分け、退去したあとも同じ家賃で貸せるか確認します。
第二に物件価格へ購入の費用と最初の修理代を足し、必要な投資額を計算しましょう。
第三に空室・税金・管理・修理・銀行返済を引き、普通の年と厳しい年の手残りを比べます。
第四に道路や災害の危険、最後に売れるかを確認します。今日できることは、広告利回りの横へ毎年の手残りを書いてみることです。
⑧ よくある質問
Q1. 地方で利回り10％の物件はありますか？
広告上で10％以上となる物件はありますが、実際にその割合の利益が残るとは限りません。
購入費と修理・空室まで計算しましょう。
Q2. 表面利回り10％なら年間10％儲かりますか？
表面利回りは満室の家賃を物件価格で割った数字であり、経費を引いた利益ではありません。
実際の入金と支出で考えてください。
Q3. 利回りが高ければ修繕が多くてもよいですか？
大きな修理や空室が続くと家賃だけではお金が足りなくなる場合があります。
見積もりと予備の預金を用意しましょう。
⑨ まとめ
地方の物件で利回り10％を目指すことはできますが、広告の数字だけで儲かるかは判断できません。買うときの総額、実際の家賃と必要な支出を分けて確認しましょう。
銀行の返済と大きな修理にも備え、通帳へ残るお金で購入を判断することが大切です。高い利回りでも危険な立地や直せない問題があれば見送ることを考えましょう。
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