戸建て投資とアパート投資はどっちがおすすめ？現役大家がメリット・デメリットを徹底比較
更新日：10月9日
※本記事にはPRリンクを含みます。
戸建て投資と一棟アパート投資は、収益の仕組みが似ていても、空室の影響や修繕の負担が大きく違います。少額で始められそうだから戸建、複数の家賃が入るからアパート、と単純には決められません。
この記事は戸建・アパート・区分の三種類比較ではなく、戸建て一棟と賃貸アパート一棟の違いに絞ります。資金・賃貸需要・管理・出口の条件をそろえ、どちらが自分の投資目的に合うか考えましょう。
① 戸建ては購入価格より総投資額が重要
中古戸建は数百万円で購入できる物件もありますが、雨漏りや水回りの交換、残置物処分などの費用が必要になることがあります。価格が低いほど安全というわけではありません。
仮に購入価格300万円、諸費用40万円、改修120万円なら総投資額は460万円です。月家賃5万円なら満室年間賃料60万円。表面利回りを購入価格300万円だけで計算すると20％ですが、総投資額では約13.0％になります。
ここから空室や管理費、税金を引き、将来の追加修繕まで考えます。
② アパートは家賃が分散しても固定費が大きい
一棟アパートでは複数戸の家賃収入が見込める一方、共用部、外壁、防水、給排水などの管理負担があります。融資額も大きくなりやすいため、空室時の返済余力が重要です。
例えば6戸、各月5万円のアパートなら満室年間家賃は360万円です。1戸が一年空けば300万円となり、年間60万円の差が出ます。空室が分散できても負担がなくなるわけではありません。
購入価格や借入条件が戸建と違うため、家賃総額だけで収益性を比較しないようにします。
③ 空室リスクは率と期間で比べる
戸建は一戸しかないため、退去すれば家賃収入がゼロになります。ただしファミリーの居住が長く続けば、入替頻度が少ない場合もあります。地域や物件により差があるため、一般化は避けましょう。
アパートでは一室の退去で家賃がゼロになることは通常ありませんが、似た間取りの部屋で同時に募集が重なると空室が続く場合があります。
戸建なら半年空室、アパートなら二室が三か月空室といった複数の想定で、年間の現金収支を比較します。
④ 建物の修繕と管理負担の違い
戸建は一棟全体を所有するため、外壁・屋根・給排水の修繕を自分で判断できます。しかし、少ない家賃収入に対して大きな工事が発生すると回収期間が長くなります。
アパートは部屋数が多い分、設備交換が重なったり、共用灯・階段・駐車場などの維持費が発生したりします。工事の規模と毎年の積立額を先に確認しましょう。
どちらも安全に関わる修繕は優先します。美観の改善で家賃を上げられるかは別に試算が必要です。
⑤ 融資では物件タイプごとの条件を確認
戸建と一棟アパートでは、金融機関が見る担保評価、収益性、築年数、物件所在地、融資期間などが異なる場合があります。同じ人でも両方に同じ金利や融資額が提示されるとは限りません。
頭金が少ない案ほど手元資金を残しやすいとは限らず、借入返済が重くなる可能性があります。自己資金と購入後の修繕予備費を一緒に比較します。
希望する融資額よりも、慎重な空室条件での返済可能性を優先しましょう。
⑥ 売却の買主と出口を比較する
戸建は立地と建物の状態によって、居住用の買主へ売れる可能性があります。一方、接道や再建築の制約があれば買主が限られます。
アパートは収益物件として評価される場面が多く、家賃・稼働率・修繕予定が価格に影響します。満室を前提とした査定額だけで出口を判断しないようにします。
売却価格から残債、仲介費、税金を引いた手残りも比較しましょう。
⑦ 戸建てかアパートか迷ったときの停止条件
戸建の家賃見込みや改修費が未確定なら、価格が安いだけで買い進めません。現地の状態と周辺家賃を確認します。
アパートで複数室が空いた場合の返済余力がないなら、融資条件か物件価格を見直します。
どちらも洪水や土砂災害、津波などのハザードと接道を確認し、危険性が明らかに高い物件を利回りだけで選びません。
最後は投資総額、税引後CF、管理負担、売却の出口を同じ条件で比べて、自分が継続できる運営を選びましょう。
戸建てとアパートの資金計画を整理したうえで第三者へ相談する場合は、相談サービスの対象と対応範囲を確認しましょう。融資承認や利益を保証するものではありません。
⑧ よくある質問
Q1. 初心者は必ず戸建て投資から始めるべき？
戸建が少額で取得できる場合もありますが、修繕負担や空室の影響が大きい物件もあります。
自己資金と現地の賃貸需要を確かめて判断します。
Q2. アパートなら空室リスクを分散できる？
一戸が空いても家賃収入がゼロになりにくい一方、複数戸の退去や大規模修繕があります。
慎重な空室条件と返済額を比較しましょう。
Q3. 売却しやすいのはどちら？
戸建は実需、アパートは投資家の需要を考えられますが、土地条件や価格で大きく変わります。
接道や残債、売却費用まで確認します。
⑨ まとめ
戸建て投資は初期費用を抑えられる物件がある反面、一戸の空室や修繕費の影響が大きい特徴があります。アパートは家賃が複数戸に分かれる一方、共用部の費用と借入負担を確認する必要があります。
どちらが一律に優れているわけではありません。物件価格ではなく投資総額から、空室を反映した収支と将来の売却を比較しましょう。
