100万円の戸建ては買っていい？総投資額・修繕費・家賃・5年CF・出口で判断
更新日：9月27日
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100万円の戸建てを、絶対に買う・避けると決めつけず、購入価格、取得費、修繕見積、家賃、空室、5年CF、出口価格で判断します。
▪️1 100万円だから得・損とは決めない
価格が低くても取得費・修繕費・維持費・出口まで含めると総投資額は変わります。
100万円なら買い、100万円なら危険と単純化しません。
▪️2 総投資額を先に出す
購入価格、登記・税金、仲介、残置物撤去、保険、ライフライン復旧、初期修繕を合算します。
例示の数字をそのまま自分の物件へ当てはめません。
▪️3 修繕見積を項目別に確認する
屋根、外壁、水回り、電気、給排水、構造、シロアリ、残置物を項目別に確認します。
『雨漏りがない』『シロアリがない』だけで買ってよい物件とは判断しません。
▪️4 家賃と空室を慎重に見る
周辺の募集・成約状況、築年数、間取り、駐車場、設備を確認します。
想定家賃がそのまま決まり続ける前提を置きません。
▪️5 5年CFで回収可能性を見る
総投資額、税金、保険、管理費、修繕、家賃収入を年ごとに整理します。
退去・追加修繕が出る慎重ケースも作ります。
▪️6 出口価格を確認する
5年後の売却価格、土地値、解体費、再賃貸の可能性を確認します。
購入価格が安くても出口が弱ければ手残りは小さくなります。
激安物件でも、出口価格まで確認すると総投資額の上限を決めやすくなります。
▪️7 購入判断の上限を決める
①総投資額、②修繕、③賃料、④空室、⑤5年CF、⑥出口価格、⑦自己資金上限を整理します。
絶対に買う・避けるではなく数字で判断します。
不動産情報ライブラリなどで周辺の取引情報も確認します。
修繕見積は複数社で項目を揃えて比較します。
DIYする工事と外注する工事を安全性・資格の有無で分けます。
高利回りに見える場合ほど総投資額ベースで再計算します。
買付前に出口の売却方法まで確認します。
100万円戸建ての5年CFでは、初期修繕だけでなく、2年目以降の設備交換、退去、空室、追加修繕も慎重ケースに入れます。
家賃は周辺の募集賃料だけでなく、築年数、間取り、駐車場、設備が近い物件と比較します。
総投資額に対する利回りを出し、購入価格100万円だけを分母にした高利回り表示を使いません。
出口価格が低い地域では、売却価格と解体費を比較し、土地値だけで処分できるかも確認します。
自己資金を追加修繕へどこまで投入できるか上限を決め、その上限を超えるなら購入見送りも選択肢にします。
100万円戸建てでは、表面利回りだけでなく、総投資額に対する年間手残りと自己資金回収年数も確認します。
想定家賃を5,000円下げるケース、入居まで3〜6か月かかるケース、設備交換が重なるケースを作ると、収支の耐久力を確認できます。
購入時点で屋根・外壁・水回り・電気・給排水の優先順位を付け、全部新品にする前提を置きません。
売却時に買主が付きにくい地域では、保有期間を延ばした場合の追加修繕・税金も出口費用に含めます。
購入価格が安くても、総投資額が自分の上限を超えるなら見送るというルールを先に決めます。
▪️⑧ Q&A
Q. 100万円の戸建ては買っていいですか？
A. 価格だけでは判断できません。総投資額、家賃、出口で判断します。
Q. 雨漏りがなければ買って大丈夫ですか？
A. いいえ。構造・設備・需要・出口も確認します。
Q. 100万円なら高利回りになりますか？
A. 必ずではありません。取得費・修繕・空室を含めて計算します。
▪️⑨ まとめ
100万円の戸建ては、価格だけでなく総投資額、修繕、家賃、空室、5年CF、出口価格で判断します。絶対に買う・避けるという断定を外します。
