地方不動産投資のメリット5つ・デメリット5つ｜始める前に知りたい現実
更新日：6 日前
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「地方の不動産は安いから、都会より簡単に始められるんかな」。安く買えることは魅力ですが、住んでくれる人が見つからなければ家賃は入りません。最初に良い点と心配な点を両方知っておきたいですよね。
地方の不動産投資には、少ない予算で検討できる場合がある一方、空室や修理に困る場合もあります。今回はメリット5つとデメリット5つを、実際の場面を想像できる言葉で比べましょう。
① メリット1・2｜買値が安い場合と高い表面利回り
【メリット1：安く買える地域がある】都市部と比べて、地方には価格が低い中古戸建てやアパートが見つかることがあります。最初の物件を少ない予算で探せるのは利点ですが、どの地域も安いとは限りません。
【メリット2：表面利回りが高い物件もある】例えば500万円の家を月5万円で貸せたら、満室の年家賃は60万円。表面利回りは12％ですが、修理や税金を引いた利益が12％という意味ではありません。
買う金額に加え、仲介手数料や登記、最初の修理費も必要です。広告の利回りが高くても、必要な総額と家賃を比べて考えましょう。
② メリット3〜5｜探し方・長く貸す・小さな改善
【メリット3：買い手の競争が少ない地区もある】地方では都市部の人気エリアに比べ競争が少ない場合もあります。ただし、借り手も少ない地域かもしれないため、安い理由を調べることが必要です。
【メリット4：住みたい人がいれば長く貸せる】近くの工場や病院などへ通いやすく、買い物にも便利なら、長く住みたい人がいる場合があります。家賃が何年も続く保証ではありません。
【メリット5：小さな工夫が役立つこともある】掃除や照明の交換、募集写真の改善で選ばれやすくなる場合があります。ただし、工事代の分だけ必ず家賃が上がるわけではありません。
③ デメリット1・2｜空室と売れない心配
【デメリット1：空室が長引くことがある】借りたい人が少ない地区や、駐車場が使いづらい家では入居者が見つからない場合があります。一軒の戸建てなら退去中の家賃はゼロです。
【デメリット2：最後に売りにくい場合がある】建物が古くなってから売ろうとしても、買いたい人が少なければ時間が掛かることがあります。道路や境界など土地の問題も売りやすさに関係します。
市全体の人口が減っていても、仕事や買い物へ通いやすい場所なら需要がある場合もあります。県名・市名だけで決めず、物件の住所で調べましょう。
④ デメリット3〜5｜修理代・管理・調べる手間
【デメリット3：修理代が大きくなる場合がある】安い築古住宅でも、雨漏りや給排水の修理が必要なら費用が増えます。家の中がきれいでも屋根や床下まで安心とは限りません。
【デメリット4：管理を頼める会社が必要な場合】遠くの家で設備が壊れたとき、入居者へ連絡し工事を手配する人が必要です。管理会社を使っても持ち主の判断が残ることがあります。
【デメリット5：地域の情報を調べる手間がある】駐車場が必要な台数や周辺の募集家賃、災害の危険は場所で異なります。知らない地域へ買うなら現地調査の時間も考えましょう。
周辺の賃貸需要だけでなく、候補の土地の洪水や土砂災害の危険も調べましょう。
築古を購入する場合は、先に屋根や水回りの修理費を見積もりで確かめる方法があります。
⑤ 地方の賃貸経営に合うのはどんな人？
購入前に屋根や道路を調べ、地元の管理会社へ家賃と空室期間を質問できる人は、買うか見送るか判断する材料を集められます。修理に使う預金を残せることも大切です。
一方、安いからすぐ買いたい人、実際の家賃や修理費を調べずに契約したい人は注意が必要です。銀行から借りて買えば、入居者がいない月も返済が続きます。
自分がどのくらい管理の時間を取れるか、家族の生活費を守れるかも考えましょう。今買わずに情報を集めることも準備の一つです。
⑥ 良い点と悪い点を一つの家で比べる
仮に買値400万円の家を月5万円で貸せたら、満室の家賃は年60万円です。ただし購入の手数料40万円と修理代160万円を足せば、最初に必要な総額は600万円です。数字は比較用の仮の例です。
管理・税金・保険・普段の修理に年20万円なら、返済前の差額は年40万円です。四か月空室が続けば家賃は20万円減り、残る額も減ります。
安く買える利点と空室・修理の負担を同じ数字で比べましょう。土地の道路や洪水などの危険も確認し、値段だけでは決めないことが大切です。
いま持つ物件を売る場合、査定額と銀行の残りの返済を比べることもできます。
⑦ メリット・デメリットを判断する四つの順番
第一に、生活費を残していくら購入に使えるか決めます。買値だけでなく最初の修理や諸費用も足します。
第二に借りたい人がいる地区か、駐車場・通勤・買物と近隣の募集家賃を確認しましょう。
第三に家賃から管理・税金・修理・銀行返済を引き、空室の多い年にいくら残るか計算します。
第四に道路・災害・将来の売却を調べます。今日できることは、候補の良い点と困りそうな点をそれぞれ五つ書き出すことです。
⑧ よくある質問
Q1. 地方なら都市部より必ず高利回りですか？
安い物件で表面利回りが高くなる場合はありますが、修理代や空室を引くと結果は違います。
購入時の総額と家賃を比べましょう。
Q2. 地方の家は借りたい人が少ないですか？
同じ町でも駐車場や仕事への距離、間取りで需要は変わります。
地元の管理会社へ募集家賃と空室期間を聞きましょう。
Q3. 初心者は地方で買ってはいけませんか？
必ずしもそうではありません。ただし知らない物件を安さだけで買うのは危険です。
建物・土地・お金を確認してから考えましょう。
⑨ まとめ
地方の不動産投資には、購入費を抑えられる場合や、工夫が賃貸経営に役立つ可能性などの良さがあります。一方で、空室・修理・売却しにくさなども考えなければなりません。
メリットだけで購入せず、今の家賃と今後必要な支払いを比べましょう。自分の貯金と管理できる範囲に合うか判断することが大切です。
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