築50年の家は不動産投資で買っていい？修繕費・利回り・耐震・出口まで購入判断を解説
- MIRAIU
- 7月26日
- 読了時間: 14分
更新日：8月20日
不動産投資の物件を探していると、
「築50年・価格250万円」
「家賃5万円で貸せそう」
といった築古戸建てを見つけることがあります。
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価格だけを見ると、
「年間家賃60万円なら高利回りになるのでは？」
と思うかもしれません。
しかし、築50年の家で見るべき数字は購入価格だけではありません。
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雨漏り。
シロアリ。
給排水設備。
耐震性。
リフォーム。
賃貸需要。
そして将来の売却。
これらを購入前に確認しなければ、安く買えた物件でも最終的な投資額が大きくなることがあります。
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一方で、築50年だから投資対象外とも限りません。
建物の状態が把握でき、必要な修繕費を織り込み、現実的な家賃で十分な収益を残せるなら、築古戸建ては投資候補になります。
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この記事では、
「築50年でも住めるか」ではなく、「築50年の家を買って収益物件として成立するか」
という視点で購入判断を整理します。
※本記事には広告・PRを含みます。
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▪️まず結論｜築50年だから買わないのではなく「総投資額」で判断する
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築50年の戸建てを見るとき、一番危険なのは築年数そのものではありません。
安い購入価格だけで利回りを計算してしまうことです。
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例えば、
物件価格250万円。
想定家賃5万5,000円。
なら、年間家賃は66万円です。
購入価格だけで計算すると、表面利回りは約26％になります。
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これだけ見ると非常に高利回りです。
しかし購入後に、
・購入諸費用 30万円
・必要なリフォーム 170万円
かかったとします。
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総投資額は450万円です。
年間家賃66万円に対する総投資額ベースの単純な利回りは、約14.7％まで下がります。
さらに固定資産税、保険、修繕、空室などの運営費もあります。
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つまり、
250万円の物件を買う
のではなく、
賃貸開始まで総額いくら必要な物件を買うのか
を見る必要があります。
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築50年の家ほど、この考え方が重要です。
地方の築古戸建て投資全体についてはこちら。
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▪️築50年なら耐震性は必ず確認する
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2026年時点で築50年なら、建築されたのは1976年前後です。
これは1981年に耐震基準が強化される前の年代にあたります。
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国土交通省も、1981年5月以前に建てられた建物について、いわゆる旧耐震基準による建物であり、耐震性が不十分なものが多く存在すると説明しています。(国土交通省)
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ただし、
旧耐震＝すぐ倒壊する家
と決めるわけでもありません。
建物ごとに、
基礎。
壁量。
接合部。
劣化。
増改築。
過去の耐震補強。
などの状態が違います。
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だから築50年の物件では、
「古いけれど立っているから大丈夫」
ではなく、必要に応じて専門家による耐震診断も含めて確認します。
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特に大規模なリフォームを予定しているなら、内装だけをきれいにする前に構造面を把握しておくことが重要です。
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▪️購入前は「見た目」より雨漏り・傾き・シロアリを見る
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築50年の戸建てでも、室内がきれいな物件はあります。
クロス。
床。
キッチン。
洗面台。
が新しくなっていれば、第一印象は良くなります。
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しかし投資判断で先に確認したいのは、その下にある建物状態です。
例えば、
・雨漏り跡や屋根の状態
・床や柱の傾き
・シロアリ被害
・基礎の大きなひび割れ
・給排水管の劣化や漏水
・外壁や軒裏の傷み
・電気設備の状態
などです。
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ここで数十万円、数百万円単位の工事が必要になると、購入前の収支計画は大きく変わります。
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国土交通省が制度化している「建物状況調査」では、登録講習を修了した建築士が、既存住宅の基礎・外壁などの劣化や不具合を一定の基準に沿って調査します。中古住宅取引で活用する仕組みも整備されています。(国土交通省)
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すべての築古物件で必ず調査を依頼するという意味ではありません。
ただし、
「この劣化が軽微なのか、大きな工事につながるのか自分では判断できない」
という物件なら、購入前に専門家へ見てもらう価値があります。
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築古物件の現地確認をさらに詳しく見るならこちら。
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▪️買ってはいけないのは「古い家」ではなく修繕額を読めない家
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築50年でも、
屋根を数年前に修繕している。
給湯器を交換している。
水回りが使用できる。
大きな傾きがない。
雨漏りがない。
という家なら、比較的少ない工事で賃貸できる場合があります。
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反対に価格100万円でも、
屋根。
床。
浴室。
給排水。
電気。
外壁。
まで同時に工事が必要なら、投資総額は大きくなります。
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ここで大事なのは、
「直せるか」ではありません。
お金をかければ、多くの部分は修繕できます。
投資として見るなら、
「直した金額を家賃で回収できるか」
です。
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例えば150万円の追加工事をしたことで、以前の計画より家賃が月5,000円しか上がらないなら、家賃増加分だけで回収するには長い期間が必要です。
もちろん、安全上必要な工事は家賃上昇だけで判断できません。
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だから工事を、
貸すために必須の工事
と、
収益性を高めるための追加工事
に分けて考えます。
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買ってはいけない築古物件の特徴はこちら。
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▪️リフォームは「全部新品」にすると収益が消えやすい
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築50年だから、
キッチンも新品。
浴室も新品。
トイレも新品。
建具も全部交換。
床も全面交換。
と考える必要はありません。
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もちろん故障している設備や、安全・衛生上問題のある部分は改善します。
一方、まだ使用できる設備まですべて新品にしても、その投資額に比例して家賃が上がるとは限りません。
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賃貸用リフォームでは、
安全性と機能を確保する工事
を先に行い、その後、
入居者に選ばれるために必要な工事
を考えます。
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オーナー自身が住みたい新築同様の家を作ることが目的ではありません。
予定家賃で募集したときに、地域の入居者から選ばれる状態を作ることが目的です。
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築古物件のリフォーム判断はこちら。
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購入候補の築古住宅でリフォーム費用を具体的に確認したい場合はこちら。
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▪️築50年でも「貸せる場所」でなければ収益物件にならない
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建物の状態が良くても、借り手がいなければ収益は生まれません。
特に地方の築古戸建てでは、
「物件が安い」
という理由から先に見てしまいがちです。
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しかし購入前には、
・同じエリアの戸建て賃料
・募集されている競合戸建て
・駐車場の台数
・主要な生活施設へのアクセス
・想定する入居者層
・同程度の物件がどの価格帯で募集されているか
などを確認します。
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例えば家賃6万円で計算している物件でも、周辺で似た戸建てが4万5,000円前後なら、6万円を前提にした収支は再検討が必要です。
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反対に建物は古くても、
駐車場がある。
戸建て賃貸の供給が少ない。
生活しやすい立地。
という条件が合えば、築年数だけで候補から外す必要はありません。
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建物は直せても、賃貸需要そのものをリフォームで作ることはできません。
ここは購入価格より先に確認したいところです。
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▪️表面利回りより「購入後の年間キャッシュフロー」を見る
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築古戸建ては購入価格が低いため、表面利回りが高く見えやすい特徴があります。
しかし高利回りでも、毎年現金が残るとは限りません。
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購入後には、
固定資産税。
火災保険。
管理費。
小規模修繕。
空室期間。
募集費用。
ローンを利用する場合は返済。
などがあります。
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そこで購入前には、
実際に想定できる年間家賃 − 運営支出 − ローン返済
まで確認します。
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さらに築50年なら、
通常年のキャッシュフローだけでなく、
設備交換や修繕が重なった年でも持ち続けられるか
を見ることが重要です。
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高い表面利回りより、
「修繕した後にも現金が残る」
物件の方が長期運営しやすい場合があります。
キャッシュフローの具体的な見方はこちら。
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▪️築50年の木造住宅は「減価償却4年」とは限らないが確認価値はある
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築古不動産を調べていると、
「築古木造は4年で減価償却できる」
という説明を見ることがあります。
ここは少し丁寧に理解した方が安全です。
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国税庁の耐用年数表では、木造・住宅用建物の法定耐用年数は22年です。(国税庁)
中古資産について、法定耐用年数をすべて経過した資産で簡便法を使用する場合は、法定耐用年数の20％に相当する年数を耐用年数とする仕組みがあります。
1年未満は切り捨てるため、木造住宅なら22年×20％から4年となるケースがあります。 (国税庁)
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ただし、
築50年の木造住宅を買えば必ず4年償却になる
と単純には考えません。
建物と土地の取得価額の区分。
事業供用時期。
中古資産の耐用年数の算定方法。
取得後に行う工事の内容。
個人・法人などの状況。
によって税務処理の確認が必要です。
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また減価償却費が大きくなることと、物件から現金が増えることも同じではありません。
税金だけを理由に築50年の家を買わない。
あくまで収益性が成立する物件の税務を確認する、という順番です。
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▪️築50年では建物だけでなく「土地の出口」を確認する
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築50年の家を10年間保有すれば、その時点では築60年前後になります。
そのため購入時点から、
「最後は誰が買うのか」
を考えておく必要があります。
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戸建て賃貸としてオーナーチェンジで売る。
空室にして実需向けに売る。
古家付き土地として売る。
建物を解体して土地として売る。
など、出口はいくつか考えられます。
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しかし土地の条件が悪ければ、出口が限定される可能性があります。
特に確認したいのが道路です。
建築基準法では、建築物の敷地は原則として道路へ2m以上接することが求められています。例外的な取扱いもあるため、実際の再建築可否は所在地を管轄する行政窓口などで個別確認が必要です。(国土交通省)
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だから、
今建物が建っている＝将来同じように建て替えられる
とは限りません。
築50年の物件では、
・接道状況
・道路種別
・境界
・建物登記
・増改築の履歴
・都市計画上の条件
などを購入前に確認します。
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収益だけでなく、最後に土地としてどの程度使えるのかを見ることで出口判断が変わります。
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▪️「土地値があるから安心」も確認せず使わない
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築古戸建て投資では、
「建物価値はゼロでも土地が残る」
という考え方があります。
確かに土地を所有していること自体は重要です。
しかし、
土地がある＝購入価格と同程度でいつでも売れる
という意味ではありません。
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土地の価値は、
立地。
接道。
形状。
面積。
用途地域。
周辺需要。
解体が必要か。
などによって変わります。
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例えば建物を解体して土地で売るとしても、解体費用が必要です。
また再建築や土地利用に制約があるなら、買主候補が限定されることもあります。
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だから「土地値以下だから買う」と考える場合も、
その土地値は誰が、何を根拠に評価した数字なのか
まで確認します。
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▪️融資を使うなら「築50年でも借りられるか」を購入前に確認する
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築古戸建てを現金で購入する場合と、融資を利用する場合では収支が変わります。
融資条件は金融機関や借主、物件内容によって異なるため、
「築50年なら融資は出ない」
とも、
「この銀行なら必ず出る」
とも一律には言えません。
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重要なのは、融資を前提に買うなら契約後ではなく購入判断の段階で資金調達を確認することです。
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例えば、
物件価格250万円。
リフォーム200万円。
合計450万円。
と考えていても、
物件購入には融資が使えるが、リフォーム費用は自己資金。
という条件なら、購入後に必要な現金は大きくなります。
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物件そのものが黒字でも、手元資金を使い切れば修繕に対応できません。
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だから築古戸建てでは、
購入価格
だけでなく、
購入後に残る現金
まで確認します。
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自分の資金条件に合う不動産投資の選択肢を比較したい方はこちら。
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▪️築50年の家を「買っていい物件」にする7つの条件
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ここまでを購入判断としてまとめます。
築50年でも、次の条件を一つずつ確認できる物件なら投資候補になります。
①賃貸開始までの総投資額が分かる
物件価格だけでなく、諸費用と必要な修繕まで把握します。
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②重大な劣化を把握できている
雨漏り、シロアリ、傾き、基礎、給排水などを確認します。
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③耐震性について理解している
旧耐震年代であることを踏まえ、必要なら診断・補強費を確認します。
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④現実的な家賃で収支が成立する
希望家賃ではなく、周辺の募集・成約可能性を踏まえて計算します。
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⑤修繕後にも十分な現金を残せる
買うために自己資金を使い切らないようにします。
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⑥土地・再建築など出口条件を確認している
現在貸せるかだけでなく、将来売却できる条件かも見ます。
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⑦「安いから」以外の購入理由を説明できる
最終的にはこれです。
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なぜこの地域なのか。
なぜこの家賃なのか。
なぜこの修繕額なのか。
なぜこの価格なら買うのか。
なぜ将来売れると考えるのか。
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ここまで説明できれば、築年数だけで物件を選んでいる状態から抜け出せます。
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▪️逆に見送った方がいい築50年物件とは？
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価格が安くても、
建物状態が分からない。
修繕見積もりが取れない。
想定家賃の根拠がない。
再建築や道路条件が不明。
購入後の現金がほとんど残らない。
出口が「誰かに売れると思う」だけ。
という状態なら、一度止めて確認した方がよいでしょう。
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築古投資では、
買わなかった物件から損失は出ません。
調査した結果、
「修繕が大きすぎる」
「家賃が想定より取れない」
「出口が弱い」
と分かったなら、それも十分な成果です。
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条件の悪い築50年を無理に買う必要はありません。
次の物件を探せばいいだけです。
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▪️築50年だからこそ「購入前にリフォーム見積もり」を取る意味が大きい
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新しい物件なら、購入直後に大きな工事をしないケースもあります。
しかし築50年では、
購入価格とリフォーム費が同じくらい。
場合によってはリフォーム費の方が高い。
ということも考えられます。
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そうなると、リフォームは購入後の話ではありません。
物件価格を決めるための材料です。
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例えば売値300万円でも、
必要工事100万円なら検討できる。
必要工事350万円なら見送る。
という判断になるかもしれません。
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だから契約してから、
「さて、いくらで直そう」
ではなく、
買う前に大きな工事項目だけでも概算を把握する。
この順番にします。
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築古住宅のリフォーム・リノベーション費用を比較したい方はこちら。
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▪️まとめ｜築50年の家は「古さ」ではなく回収できる総額で買う
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築50年の家は、不動産投資で一律に買ってはいけない物件ではありません。
しかし、
安い。
利回りが高い。
という2つだけで購入するのも危険です。
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2026年時点で築50年なら旧耐震基準の年代に該当するため、耐震性は購入判断の重要な確認項目です。(国土交通省)
さらに、
建物の劣化。
必要な修繕。
賃貸需要。
年間キャッシュフロー。
土地・接道。
将来の出口。
まで確認します。
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そして収益物件として最も重要なのは、
購入価格ではなく、賃貸開始までにいくら入れて、そのお金を何年かけて回収できるか。
です。
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250万円で買ったから安いのではありません。
450万円までかけても、その地域で安定して家賃を得られ、修繕後にも現金が残り、最後に売却できるなら投資として検討できます。
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反対に100万円でも、500万円の工事が必要で、家賃も低く、出口も弱ければ高い買い物になる可能性があります。
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築50年という数字は、購入をやめる理由ではなく、確認項目を増やす理由。
この考え方で見ると、
「古いから怖い」
でも、
「安いから買う」
でもなく、
収益が残る築50年だけを選ぶ
という判断ができるようになります。
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築古戸建てを含め、自分の資金に合う不動産投資を比較したい方はこちら。
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