不動産賃貸業が赤字決算になったら融資は止まる？銀行への説明と財務改善のポイントを徹底解説
- MIRAIU
- 8月10日
- 読了時間: 20分
不動産投資を法人で続けていると、
「今期、赤字になりそう」
という年が出てくることがあります。
例えば、
大規模修繕をした。
空室が増えた。
退去が重なった。
設備交換が続いた。
減価償却費が大きい。
物件購入に伴う費用が増えた。
などです。
そして融資を使って物件を増やしている大家にとって、一番気になるのが、
「赤字決算になったら、次の融資は止まるの？」
という問題でしょう。
結論から言えば、
赤字という事実だけで、その後の融資がすべて決まるわけではありません。
重要なのは、
なぜ赤字になったのか。
本業の賃貸経営はどうなのか。
現金は残っているのか。
純資産はどうなっているのか。
借入返済を続けられるのか。
翌期は改善する見込みがあるのか。
という赤字の中身です。
この記事では、不動産賃貸業が赤字になったときに確認したい決算書のポイントと、金融機関へ自社の状況を説明するための考え方を詳しく解説します。
▪️前記事｜減価償却による赤字はこちらから
今回の記事を読む前に、
減価償却によって利益が小さくなる仕組み。
減価償却と融資。
キャッシュフロー。
貸借対照表。
の関係を確認したい方はこちらです。
不動産投資の減価償却で融資が不利になる？節税と銀行評価を両立する考え方を徹底解説
▪️決算書クラスター①｜融資が続く決算書の全体像
そもそも、
PL。
BS。
現預金。
純資産。
借入金。
キャッシュフロー。
を金融機関がどう見るのか、決算書全体から確認したい方はこちらです。
不動産投資で融資が続く決算書とは？銀行が見るポイントと財務改善の考え方を徹底解説
▪️結論｜大切なのは「赤字か黒字か」より赤字になった理由
例えば、同じ300万円の赤字でも、
A社。
満室経営。
家賃収入も安定。
ただし今年だけ外壁と屋根に大きな修繕費が発生した。
B社。
修繕はほとんどない。
しかし空室が多く、毎年家賃収入だけでは経費を賄えない。
この2社では、
同じ赤字でも内容がまったく違います。
A社なら、一時的な支出が終われば利益が戻る可能性があります。
一方B社では、賃貸経営そのものの収益力を改善しなければ、翌期も赤字になるかもしれません。
だから、
赤字額だけを見るのではなく、何が原因で赤字になったのかを分解する。
これが最初にやることです。
▪️赤字になる原因① 減価償却費が大きい
不動産賃貸業で特徴的なのが、減価償却です。
減価償却費は会計上の費用ですが、その年に同額の現金が出ていくわけではありません。
そのため、
家賃収入はしっかり入っている。
返済もできている。
現金も増えている。
しかし減価償却費を計上すると決算上は赤字。
というケースがあります。
この場合、
会計上の赤字と実際の資金繰りを分けて見る
必要があります。
ただし、
「減価償却だから赤字でも何でも大丈夫」
という意味ではありません。
純資産。
現預金。
借入。
返済能力。
など法人全体で確認する必要があります。
▪️赤字になる原因② 大規模修繕
不動産を長期間保有していれば、
屋根。
外壁。
給排水設備。
共用部。
エアコン。
給湯器。
など、大きな支出が必要になることがあります。
例えば通常なら年間300万円の利益。
しかし今年は大規模な工事によって利益が大幅に減少した。
この場合、
日常の賃貸経営が悪化したのか。
一時的に大きな工事をしたのか。
を区別して考える必要があります。
なお、修繕に関する支出は、すべてその年の修繕費になるとは限りません。固定資産の価値を高めたり耐久性を増したりする部分は、税務上、資本的支出として扱われる場合があります。実際の処理は支出の内容に基づいて判断します。
▪️大規模修繕は「赤字になった理由」を残しておく
例えば、
今期は外壁工事300万円。
屋根工事150万円。
合計450万円の工事を実施。
その結果、前年黒字だった決算が赤字になった。
こうした場合は、
工事内容。
金額。
実施した物件。
工事した理由。
今後の修繕予定。
などを整理しておくと、自分自身でも決算内容を説明しやすくなります。
重要なのは、
「赤字になりました」で終わらせないこと。
です。
なぜ赤字なのか。
来期も同じ費用が発生するのか。
工事によって今後の物件運営がどう変わるのか。
まで整理しましょう。
▪️築古物件は購入後の修繕費まで計算する
※本記事にはアフィリエイト広告を含みます。
築古物件を購入するとき、
価格500万円。
利回り20％。
という数字だけを見ると魅力的に感じます。
しかし購入直後に、
屋根100万円。
水回り100万円。
内装100万円。
外壁150万円。
などが必要になれば、投資総額は大きく変わります。
修繕費によって現預金も減り、決算にも影響します。
築古物件を購入するときは、
購入価格＋諸費用＋修繕費
まで含めて投資判断をしましょう。
▶ 不動産・中古住宅のリフォーム費用を確認する
▪️赤字になる原因③ 空室が増えている
ここは減価償却や大規模修繕とは意味が違います。
例えば、
10室あるアパート。
以前は満室。
しかし現在4室空室。
家賃5万円なら、
月20万円。
年間240万円。
の家賃収入が入らない計算になります。
この状態が続いて赤字になっているなら、
本業の収益力が弱くなっている可能性があります。
重要なのは、
なぜ空室なのか。
家賃か。
募集条件か。
リフォームか。
管理会社か。
地域需要か。
を確認することです。
▪️「空室赤字」は放置すると翌年も続く可能性がある
大規模修繕なら、
今年だけ。
という可能性があります。
しかし空室による収入減少は、何もしなければ翌年も続く可能性があります。
つまり、
一時的な赤字ではなく、慢性的な赤字へつながる可能性
があります。
赤字決算になったときは、
費用が増えたのか。
売上が減ったのか。
まずここを分けましょう。
▪️赤字になる原因④ 家賃設定と物件収益が合っていない
満室でも赤字になる物件があります。
例えば、
家賃収入600万円。
でも、
管理費。
固定資産税など。
保険。
修繕。
借入利息。
その他経費。
が大きい。
さらに毎月の借入返済も重い。
この状態では、満室でも現金が残らない可能性があります。
つまり、
満室＝優良物件
とも限りません。
不動産投資では、
入居率。
家賃。
経費率。
返済額。
修繕。
までセットで考える必要があります。
▪️赤字になる原因⑤ 買った物件そのものが弱い
購入価格が高すぎた。
融資期間が短い。
修繕費が多い。
家賃が想定より低い。
空室率が高い。
売却もしにくい。
こうした物件なら、取得した時点から法人全体の収益を圧迫することがあります。
そのため、
「今期が赤字になった」
という結果だけでなく、
どの物件が赤字を生んでいるのか
を確認することが重要です。
▪️物件別の収支を作る
法人全体では赤字でも、
A物件 ＋200万円。
B物件 ＋150万円。
C物件 ▲300万円。
D物件 ▲100万円。
という状態かもしれません。
この場合、
「法人が赤字」
だけを見るより、
C物件とD物件をどう改善するか。
を考えた方が具体的です。
物件ごとに、
年間家賃。
空室。
管理費。
修繕費。
借入返済。
固定資産税など。
を整理しておくと、どの物件が法人の利益を生んでいるのか見えやすくなります。
▪️赤字だからといって「経費を使いすぎた」とは限らない
赤字を見ると、
「経費を削らないと」
と思いがちです。
しかし、
入居を決めるための修繕。
建物を維持するための工事。
必要な保険。
適切な管理。
まで削れば、逆に収益力が低下する可能性があります。
削るべきなのは、
利益を生まない不要なコスト。
残すべきなのは、
物件の収益力や安全性を維持するために必要な支出。
です。
▪️赤字決算ではPLだけでなくBSを見る
赤字決算になったとき、
損益計算書だけを見て、
「終わった」
と思う必要はありません。
同時に貸借対照表も確認します。
例えば、
赤字100万円。
でも、
現預金2,000万円。
純資産3,000万円。
借入返済も問題なし。
という法人。
一方、
黒字50万円。
でも、
現預金100万円。
純資産マイナス。
借入金が非常に大きい。
という法人。
どちらが安全かは、
黒字・赤字という一つの数字だけでは判断できません。
▪️前々記事｜債務超過とBSはこちら
赤字が続くと、利益剰余金や純資産にも影響していきます。
そこで重要になるのが、
貸借対照表（BS）
です。
債務超過の仕組みや純資産の改善についてはこちらで詳しく解説しています。
不動産投資で債務超過になると融資はどうなる？貸借対照表（BS）の見方と改善方法を徹底解説
▪️金融機関へ説明したいポイント① なぜ赤字になったのか
金融機関へ決算書を提出するとき、
「今期は赤字でした」
で終わらせないようにしましょう。
例えば、
大規模修繕。
減価償却。
空室。
物件取得時の支出。
収入減少。
どれが主な原因なのか整理します。
そして、
その原因は一時的なのか。
翌期も続くのか。
どう改善するのか。
まで説明できると、自社の経営状況を伝えやすくなります。
▪️金融機関へ説明したいポイント② 本業の収益力
赤字でも、
満室時には十分利益が出る。
今年は一時的な修繕だけ。
というケースがあります。
その場合は、
年間家賃収入。
入居率。
物件別収益。
修繕前後の状況。
などを整理しましょう。
一方、
毎年空室が多い。
家賃収入そのものが減っている。
のであれば、
改善策も必要です。
▪️金融機関へ説明したいポイント③ 現預金
赤字決算でも、
十分な現預金が残っているのか。
それとも赤字と同時に現金も大きく減っているのか。
では意味が違います。
特に不動産賃貸業では、
突発的な修繕。
退去。
空室。
金利上昇。
などに対応するためにも、手元資金が重要です。
赤字になったときこそ、
現金残高がどう変化したか
を確認しましょう。
▪️金融機関へ説明したいポイント④ 来期どう改善するのか
金融機関から見れば、
過去の赤字はすでに起きたことです。
重要になるのは、
これからどうなるのか
です。
例えば、
空室4室。
↓
2室申込み済み。
↓
残り2室も募集条件変更。
あるいは、
大規模修繕450万円。
↓
工事完了。
↓
翌期は同規模の修繕予定なし。
などです。
数字と具体的な行動をセットで整理しておくと説明しやすくなります。
▪️自分の言葉で赤字を説明できるようにする
決算書は税理士が作ってくれるかもしれません。
しかし銀行へ行くのは経営者自身です。
最低限、
なぜ赤字なのか。
減価償却費はいくらか。
家賃収入はいくらか。
現金はいくら残っているか。
借入残高はいくらか。
来期どう改善するか。
くらいは答えられるようにしておきたいところです。
決算書を作れる必要はありません。
しかし、
自分の会社の決算書を説明できる必要はあります。
▪️不動産投資を拡大するなら「赤字にならない物件選び」も重要
※本記事にはアフィリエイト広告を含みます。
赤字になってから改善することも重要ですが、
そもそも購入前に、
家賃。
空室率。
修繕費。
融資条件。
返済額。
出口価格。
まで確認することで、赤字になるリスクを減らせる可能性があります。
表面利回りだけでは、決算後にいくら利益が残るかは分かりません。
物件選定・融資・賃貸経営・出口まで含めて、不動産投資を考えてみましょう。
▶ 不動産投資について詳しく確認する
▪️次記事⑤｜税務調査への対応も知っておく
決算書を作ると、
次に気になるのが、
「税務署から見たら、この決算はどう見えるのか？」
という点です。
不動産賃貸業を続けるなら、
経費。
修繕。
減価償却。
領収書。
帳簿。
など、税務面の基本も避けて通れません。
次の記事では、
税務調査は何を確認するのか、通知が来たらどう対応するのか、どんな資料を日頃から残すべきなのか
を中心に解説します。
不動産投資家が知っておきたい税務調査とは？調査されやすいケースと正しい対応方法を徹底解説
▪️赤字でも資産形成全体ではどうなっているかを見る
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不動産投資では、
今年の利益。
だけでなく、
現預金。
不動産。
借入残高。
純資産。
その他の資産。
を含めて資産形成全体を見ることも重要です。
年間利益だけを追うのではなく、
5年後。
10年後。
に純資産がどう変化するのかを考えてみましょう。
▶ 資産形成について詳しく確認する
▪️赤字から改善する方法① 空室を減らす
不動産賃貸業で赤字になったとき、
まず確認したいのは、
売上が足りているか
です。
つまり、
家賃収入。
入居率。
この2つです。
例えば、
家賃5万円の部屋が4室空室。
月20万円。
年間240万円。
の家賃収入が失われています。
この場合、
経費を10万円、20万円削るより、
空室を埋めた方がインパクトは大きい可能性があります。
空室の原因が、
家賃。
募集条件。
写真。
リフォーム。
管理会社。
広告。
地域需要。
のどこにあるのかを確認しましょう。
▪️赤字から改善する方法② 家賃設定を見直す
満室にこだわるあまり、
家賃を下げすぎる。
これも注意が必要です。
例えば、
家賃5万円×10室＝月50万円。
年間600万円。
だった物件を、
家賃4万円×10室＝月40万円。
年間480万円。
にすれば、
満室でも年間120万円の差が出ます。
もちろん空室を長く抱えるより、家賃を調整して入居を決める方が良いケースもあります。
重要なのは、
家賃を下げること自体ではなく、年間収入が最大化するか
で判断することです。
▪️赤字から改善する方法③ 修繕を「収益改善」に使う
修繕費は支出です。
しかし、
修繕によって入居が決まる。
家賃を維持できる。
長期入居につながる。
なら、将来の収益改善につながる可能性があります。
例えば、
50万円のリフォーム。
↓
家賃5万円で入居。
↓
年間60万円の家賃収入。
もちろん空室期間や他の経費もあるため単純比較はできません。
それでも、
使った修繕費が将来どれだけ家賃を生むのか
という視点は重要です。
▪️修繕費は「削る」より「回収できるか」で考える
※本記事にはアフィリエイト広告を含みます。
赤字だから、
修繕費をゼロにする。
という判断は危険です。
必要な修繕を放置すれば、
さらに空室が増える。
家賃を下げる。
建物が劣化する。
という悪循環になる可能性があります。
大切なのは、
どの工事が必要なのか。
いくらかかるのか。
その工事によって家賃や入居率がどう変わるのか。
を確認することです。
▶ 不動産・中古住宅のリフォーム費用を確認する
▪️赤字から改善する方法④ 経費を見直す
次に、
利益を生まないコスト。
を確認します。
例えば、
使っていないサービス。
割高な管理費。
不要なサブスク。
重複している保険。
見直せる固定費。
などです。
年間10万円。
20万円。
でも、毎年続けば大きな差になります。
不動産投資は長期戦です。
だからこそ、
固定費の改善は効きやすい
です。
▪️赤字から改善する方法⑤ 借入条件を確認する
赤字の原因が、
返済負担。
にあるケースもあります。
例えば、
融資期間が短い。
金利が高い。
毎月返済額が大きい。
という場合です。
もちろん元本返済は原則として費用ではありません。
しかしキャッシュフローには大きく影響します。
そのため、
借入残高。
金利。
残存期間。
毎月返済額。
を一覧化しておきましょう。
場合によっては、
借換え。
返済条件の見直し。
別金融機関への相談。
などを検討できる可能性があります。
ただし、借換えにも諸費用がかかることがあるため、総額で比較することが重要です。
▪️赤字から改善する方法⑥ 低収益物件を売却する
どうしても収益改善が難しい物件。
これを持ち続けることが正解とは限りません。
例えば、
空室が多い。
修繕費が大きい。
今後の需要が弱い。
残債が重い。
現金がほとんど残らない。
こうした物件なら、
売却して、
借入返済。
現金確保。
管理負担削減。
という選択肢もあります。
不動産投資では、
買うことだけが成長ではありません。
売却によって法人全体を強くすることもあります。
▪️売却前に「BSとPLの両方」で考える
物件を売却すると、
家賃収入は減ります。
一方で、
借入金が減る。
現金が増える。
管理費が減る。
修繕負担が減る。
という変化もあります。
だから、
「いくらで売れるか」
だけではなく、
売却後のPL。
売却後のBS。
両方を確認します。
例えば、
年間家賃100万円。
でも年間維持費80万円。
なら利益は小さい。
さらに大規模修繕予定がある。
この場合、売却の合理性が高くなる可能性があります。
▪️赤字物件を手放すか迷ったら数字で比較する
感情で、
「せっかく買ったから売りたくない」
と思うこともあるでしょう。
しかし、
取得価格。
現在の売却価格。
残債。
年間収入。
年間経費。
修繕予定。
今後の家賃。
を並べると判断しやすくなります。
持つ理由が数字で説明できるか。
これが重要です。
▪️不動産投資を拡大するなら「次の融資」だけ見ない
赤字決算になると、
「次の融資どうしよう」
という心配が先に出ます。
しかし、本来見るべきなのは、
会社全体の経営です。
家賃収入は安定しているか。
現金はあるか。
借入は重すぎないか。
低収益物件はないか。
純資産はどうか。
赤字の原因は改善できるか。
ここを先に整えます。
その結果として、
金融機関へ説明しやすい決算になる
という順番です。
▪️やってはいけない銀行対策① 赤字を隠そうとする
これは避けましょう。
赤字を良く見せるために、
取引の実態と違う会計処理。
本来必要な費用を別の処理にする。
数字を都合よく動かす。
といったことをしてはいけません。
銀行対策の基本は、
決算書を取り繕うことではなく、赤字の原因を説明し、改善すること。
です。
▪️やってはいけない銀行対策② 税理士に丸投げする
「この赤字の理由は？」
と聞かれたとき、
「税理士に聞いてください」
では弱いです。
少なくとも、
家賃収入。
空室率。
修繕費。
減価償却費。
現預金。
借入残高。
年間返済額。
赤字理由。
は説明できるようにしておきましょう。
▪️やってはいけない銀行対策③ 黒字化のために必要な投資まで止める
赤字だから、
広告費を削る。
リフォームをしない。
設備を直さない。
その結果、
空室が増える。
家賃が下がる。
さらに赤字。
というケースもあります。
赤字だから全部削るのではなく、
収益を生む費用と、無駄な費用を分ける
ことが重要です。
▪️決算前に確認したい赤字チェックリスト
決算前には、
・年間家賃収入
・入居率
・空室戸数
・修繕費
・減価償却費
・現預金
・借入残高
・年間返済額
・純資産
・前年から大きく増減した費用
・一時的な支出
・翌期の修繕予定
・売却予定物件
・赤字物件の有無
を確認してみましょう。
そして、
「なぜ今年この数字になったのか」
を自分の言葉で説明できるようにします。
▪️赤字でも資産形成全体では前進している場合もある
※本記事にはアフィリエイト広告を含みます。
例えば、
会計上は赤字。
でも、
借入元本は減っている。
現預金は増えている。
所有不動産の収益は安定。
という場合があります。
反対に、
黒字。
でも、
現金が減っている。
借入が急増。
純資産が弱い。
というケースもあります。
不動産投資では、
単年度の利益だけでなく、
資産・負債・現金・純資産
をまとめて見ることが重要です。
▶ 資産形成について詳しく確認する
▪️次記事⑤｜税務調査への備えもセットで考える
赤字。
修繕。
減価償却。
経費。
こうした項目は、
銀行だけでなく税務面でも重要です。
次の記事では、
税務調査とは何か。
どんな資料を確認されるのか。
日頃から何を残しておくべきか。
正しく対応するための基本。
を詳しく解説します。
不動産投資家が知っておきたい税務調査とは？調査されやすいケースと正しい対応方法を徹底解説
▪️決算書クラスターを順番に読む
このシリーズは、
①決算書全体
↓
②貸借対照表・債務超過
↓
③減価償却
↓
④赤字決算
↓
⑤税務調査
という順番で読むと理解しやすくなります。
① 不動産投資で融資が続く決算書とは？銀行が見るポイントと財務改善の考え方を徹底解説
② 不動産投資で債務超過になると融資はどうなる？貸借対照表（BS）の見方と改善方法を徹底解説
③ 不動産投資の減価償却で融資が不利になる？節税と銀行評価を両立する考え方を徹底解説
⑤ 不動産投資家が知っておきたい税務調査とは？調査されやすいケースと正しい対応方法を徹底解説
▪️よくある質問
Q. 赤字決算になったら次の不動産融資は絶対に受けられませんか？
絶対とはいえません。
金融機関ごとに審査基準は異なり、赤字理由、現預金、純資産、返済実績、物件収益なども含めて判断される場合があります。
重要なのは赤字の中身を説明できることです。
Q. 減価償却で赤字になっても問題ありませんか？
減価償却による赤字だから必ず問題ない、という意味ではありません。
現預金、借入、純資産、キャッシュフローなども含めて確認する必要があります。
詳しくはこちらです。
不動産投資の減価償却で融資が不利になる？節税と銀行評価を両立する考え方を徹底解説
Q. 大規模修繕で赤字になりました。銀行には何を説明すればいいですか？
工事内容。
金額。
なぜ必要だったのか。
一時的な支出なのか。
翌期の収益見込み。
などを整理しておきましょう。
Q. 赤字を黒字にするには経費を削ればいいですか？
不要な経費の見直しは重要です。
ただし、空室改善や建物維持に必要な支出まで削ると、将来の収益を悪化させる可能性があります。
Q. 赤字物件はすぐ売却するべきですか？
一概にはいえません。
改善余地、売却価格、残債、修繕予定、将来需要などを比較して判断しましょう。
Q. 黒字なら融資に有利ですか？
黒字は重要な要素の一つですが、それだけで決まるわけではありません。
貸借対照表、現預金、借入金、純資産、返済能力なども確認される場合があります。
▪️まとめ｜赤字決算で大切なのは「原因」と「次にどうするか」
不動産賃貸業では、
減価償却。
大規模修繕。
空室。
設備交換。
物件取得。
などによって赤字になる年があります。
だから、
赤字＝失敗
と単純に考える必要はありません。
しかし、
「不動産だから赤字でも大丈夫」
と考えるのも危険です。
重要なのは、
なぜ赤字になったのか。
一時的なのか。
慢性的なのか。
現金は残っているのか。
純資産はどうなっているのか。
どの物件が利益を出しているのか。
翌期どう改善するのか。
を整理することです。
例えば、
大規模修繕による一時的な赤字。
そして翌期は通常利益へ戻る。
というケース。
一方、
空室。
家賃下落。
過大な返済。
低収益物件。
によって毎年赤字。
というケース。
同じ赤字でも意味は大きく違います。
そして、金融機関へ説明するときも、
「赤字でした」で終わらせない。
家賃収入。
入居率。
修繕。
減価償却。
現預金。
借入。
来期見込み。
を自分の言葉で説明できるようにする。
これが重要です。
不動産投資で融資を使って規模を拡大するなら、
黒字を作るテクニックではなく、
本当に利益を生み、現金と純資産が積み上がる賃貸経営
を目指しましょう。
その結果として、
強い決算書。
次の融資。
次の物件取得。
につながっていきます。
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地方不動産投資完全ガイド
トランクルーム投資の始め方を徹底解説
トランクルーム投資の出口戦略とは？失敗しない売却・運営方法を徹底解説
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