不動産投資の決算書にある「不動産価格」は本当の資産価値？簿価・時価・銀行評価の違いを徹底解説
- MIRAIU
- 8月10日
- 読了時間: 18分
不動産投資の決算書にある「不動産価格」は本当の資産価値？簿価・時価・銀行評価の違いを徹底解説
不動産投資をしていると、決算書の貸借対照表には、
土地 2,000万円
建物 3,000万円
といった形で不動産が資産として記載されます。
では、この会社には本当に5,000万円の不動産価値があるのでしょうか。
実は、
決算書に載っている不動産価格と、現在その物件を売却できる価格は別物です。
さらに金融機関が融資審査で評価する金額も、実際の売却価格と同じとは限りません。
つまり不動産には、
簿価
時価
銀行評価
という複数の「価格」が存在します。
そして不動産投資を拡大していくうえでは、この違いを理解することが非常に重要です。
今回は、
決算書上では資産がいくらあるのか。
だけではなく、
実際にはどれくらいの資産価値があり、そこから借入を差し引くと自分の純資産はいくら残っているのか。
というところまで考えていきます。
▪️まず知っておきたい「簿価」とは？
簿価とは簡単にいえば、
決算書上に記録されている資産の金額
です。
不動産を購入すると、
土地。
建物。
などに分けて貸借対照表へ計上されます。
ただし土地と建物では、その後の扱いが異なります。
土地は原則として減価償却しません。
一方、建物は耐用年数などに応じて減価償却されていきます。
例えば建物を2,000万円で取得しても、何年間も減価償却すれば、決算書上の建物簿価は徐々に小さくなります。
しかし、
建物簿価が500万円だから、その物件が500万円でしか売れない
という意味ではありません。
▪️簿価と売却価格はまったく違うことがある
例えば、
土地簿価1,000万円。
建物簿価500万円。
合計簿価1,500万円。
という収益物件があるとします。
しかし現在の市場で、
3,000万円で売却できる
のであれば、簿価と時価には大きな差があります。
反対に、
簿価3,000万円。
しかし現在売却しても2,000万円程度。
というケースも考えられます。
つまり、
決算書だけを見ても、その不動産の現在価値が完全に分かるわけではありません。
▪️「時価」とは現在いくらで売れるかという考え方
時価は、
現在の市場でその不動産がどの程度の価格で取引される可能性があるか
という考え方です。
ただし不動産には株式のように、
「今日の価格は○円」
という明確な数字がありません。
同じ地域でも、
土地面積。
接道。
築年数。
構造。
入居率。
家賃。
修繕状況。
用途。
などによって価格が変わります。
そのため実際には、
周辺成約事例。
収益還元。
土地価格。
建物状態。
などから総合的に考えることになります。
▪️収益物件では「いくら家賃を生むか」も重要
賃貸アパートや収益物件の場合、
土地と建物だけではなく、
その物件がどれだけ収益を生み出すか
も価値を考える重要な要素です。
例えば年間家賃600万円の物件を、
利回り10％で評価するなら、
単純計算では、
600万円 ÷ 10％
＝6,000万円
となります。
一方、同じ年間家賃600万円でも、
市場で利回り15％を求められる地域なら、
600万円 ÷ 15％
＝4,000万円
です。
同じ家賃収入でも、
地域や物件リスクによって市場価格は大きく変わる
ということです。
▪️銀行評価は「売れる価格」とも違う
さらに重要なのが、
金融機関による評価
です。
例えば自分では、
「この物件は5,000万円で売れる」
と考えていても、
金融機関が必ず5,000万円として評価してくれるわけではありません。
金融機関によって、
土地の評価方法。
建物の評価方法。
収益還元の考え方。
掛け目。
担保評価。
などが異なります。
そのため、
時価5,000万円＝銀行評価5,000万円
とは限りません。
▪️なぜ銀行は不動産を厳しく評価するのか
理由はシンプルです。
金融機関は、
「もし返済できなくなった場合、この不動産からどの程度回収できるのか」
という視点も持っているからです。
不動産は売却しようと思っても、翌日に現金化できる資産ではありません。
売却まで半年かかるかもしれません。
値下げしなければ売れない可能性もあります。
建物に問題が発生する可能性もあります。
だから金融機関は、所有者が期待している売却価格より慎重な評価をする場合があります。
▪️不動産価格より「残債」を見る
不動産投資家にとって非常に重要なのが、
物件価値だけではなく、その物件にいくら借入が残っているか
です。
例えば、
物件時価5,000万円。
借入残高4,500万円。
なら、
単純な差額は500万円です。
一方、
同じ時価5,000万円でも、
借入残高1,500万円。
なら、
差額は3,500万円になります。
つまり、
同じ5,000万円の不動産を持っていても、中身は全く違う。
ということです。
▪️ローン返済は「コンクリート貯金」になる
不動産投資では毎月ローンを返済します。
例えば、
購入時借入4,000万円。
↓
5年後残債3,200万円。
↓
10年後残債2,200万円。
と減っていったとします。
物件価値が4,000万円程度で維持されているなら、
購入時よりも、
不動産価値－残債
の差額が大きくなっています。
これが、いわゆる、
「コンクリート貯金」
という考え方です。
銀行口座の現金が増えているわけではありません。
しかし借入元金が減ることで、不動産の中に自分の持分が積み上がっていきます。
▪️ただしコンクリート貯金はすぐ使えない
ここは重要です。
例えば、
物件時価5,000万円。
残債2,000万円。
差額3,000万円。
だったとしても、
銀行口座に3,000万円あるわけではありません。
固定資産税の支払い。
突発修繕。
次の物件の頭金。
こうした支払いに、その3,000万円をそのまま使うことはできません。
現金化するには、
売却する。
追加融資などを検討する。
といった別の行動が必要になります。
だから不動産投資では、
現預金と不動産純資産の両方を増やす
という考え方が重要になります。
▪️現預金が少なく不動産だけ多い状態にも注意
例えば、
不動産時価1億円。
借入5,000万円。
実質的な差額5,000万円。
なら、一見かなり強い状態に見えます。
しかし、
現預金50万円。
だったらどうでしょうか。
翌月に300万円の大規模修繕が発生すれば、資金繰りに困る可能性があります。
つまり、
資産があることと、現金があることは別です。
この違いを理解しておく必要があります。
現預金については前記事で詳しく解説しています。
不動産投資で銀行が見る「現預金」はいくら必要？融資を受けやすい大家の決算書を徹底解説
▪️含み益とは？
簿価より時価が高い状態を、
含み益がある
と表現することがあります。
例えば、
簿価2,000万円。
時価3,500万円。
なら、単純な差額として1,500万円あります。
ただし、
売却していない段階では確定した利益ではありません。
実際に売却すると、
仲介手数料。
登記関連費用。
税金。
その他の売却費用。
などが発生する可能性があります。
そのため、
含み益＝そのまま自由に使える現金
ではありません。
▪️含み損にも注意する
反対に、
簿価3,000万円。
時価2,000万円。
なら、
帳簿上より実際の価値が低くなっている可能性があります。
特に地方不動産では、
人口減少。
賃貸需要低下。
建物老朽化。
周辺家賃下落。
などによって、取得時より市場価値が低下することも考えられます。
だから、
「決算書に5,000万円の不動産が載っているから5,000万円の資産がある」
と単純に考えないことが重要です。
▪️実質純資産を考えてみる
ここから一段深くなります。
決算書では、
資産－負債＝純資産
です。
例えば、
資産5,000万円。
負債5,500万円。
なら、
純資産▲500万円。
債務超過です。
しかし資産に含まれる不動産の簿価が3,000万円で、仮に現在の時価が4,000万円だったとします。
単純化すると、
1,000万円の含み益
がある可能性があります。
すると帳簿上は▲500万円でも、資産の実態を見る際には違った見方ができます。
ただし、これはあくまで考え方です。
金融機関が時価4,000万円として評価するとは限りません。
ここを都合よく考えないことが重要です。
▪️債務超過でも不動産の含み益があれば大丈夫？
これも単純には言えません。
金融機関によって不動産評価は異なります。
さらに、
利益が出ているのか。
現預金はいくらあるのか。
返済余力はあるのか。
今後も安定した家賃収入が見込めるのか。
といった要素も確認されます。
そのため、
「不動産に含み益があるから決算書は赤字でも問題ない」
と考えるのは危険です。
まずは本業で利益を出し、純資産を積み上げていくことが基本です。
債務超過と融資についてはこちら。
不動産投資で債務超過になると融資はどうなる？貸借対照表（BS）の見方と改善方法を徹底解説
▪️不動産投資は「物件数」より純資産を見る
10棟持っている。
20棟持っている。
総資産1億円。
総資産5億円。
こうした数字は非常に分かりやすいものです。
しかし重要なのは、
その裏側にいくら借入があるのか。
です。
総資産5億円でも、
借入4億9,000万円。
現預金500万円。
なら、余裕があるとは限りません。
一方、
総資産2億円。
借入8,000万円。
現預金3,000万円。
安定して利益も出ている。
という会社なら、財務の見え方は変わります。
だから不動産投資では、
「いくら持っているか」ではなく、「差し引いていくら残っているか」
を見る習慣が重要です。
▪️次の物件を買う前にも簿価・時価・残債を確認する
次の融資を検討するときには、新しく購入する物件だけを見るのではありません。
既存物件についても、
現在の簿価。
推定時価。
借入残高。
年間家賃。
年間返済額。
現預金。
を整理しておくと、自分の財務状態を把握しやすくなります。
そして次の物件を買った後に、
総資産はいくらになるか。
総借入はいくらになるか。
年間CFはいくら増えるか。
現預金はいくら残るか。
実質純資産はどう変わるか。
まで考える。
これが、
「買える物件を買う」から「買った後も強くなる物件を買う」
への転換です。
▪️不動産投資を拡大するなら「次の融資」まで考える
※本記事にはアフィリエイト広告を含みます。
不動産投資では、一つの物件だけを見れば高利回りでも、会社全体で見ると財務負担が大きくなる場合があります。
だから、
この物件は儲かるか？
だけではなく、
この物件を買った後も金融機関から融資を受けられる状態を維持できるか？
という視点も重要です。
物件を増やして不動産投資を拡大したい方はこちら。
▪️コンクリート貯金は売却すると現金化できる
ローン返済によって残債が減ると、不動産の中に自分の持分が増えていきます。
例えば、
物件時価5,000万円。
残債4,000万円。
なら差額は1,000万円。
数年後、
物件時価5,000万円。
残債2,000万円。
なら差額は3,000万円。
この差額は、いわば不動産の中に積み上がった資産です。
ただし、そのままでは銀行口座の現金ではありません。
そこで一つの方法が、
売却して現金化すること
です。
売却価格から残債や売却諸費用、税金などを差し引いて手残りが出れば、その資金を次の投資へ回すことができます。
▪️売却は「物件を減らすこと」ではない
不動産投資では、
物件を売る＝規模縮小
と思われがちです。
しかし、必ずしもそうではありません。
例えば、
低収益物件を売る。
↓
借入を返済する。
↓
現預金を増やす。
↓
自己資本を厚くする。
↓
次の大型物件へ投資する。
という流れなら、売却は次の成長に向けた資産入れ替えです。
つまり、
買う・持つ・返す・売る・再投資する
までが不動産経営です。
▪️売るべき物件と持ち続けたい物件
すべての物件を売却する必要はありません。
例えば、
満室。
家賃収入安定。
残債が少ない。
修繕済み。
今後も需要が見込める。
という物件なら、保有を続ける価値があります。
一方、
空室が多い。
修繕費が大きい。
地域需要が弱い。
家賃下落が続いている。
残債に対して収益力が低い。
という物件なら、売却を検討する余地があります。
重要なのは、
「昔買ったから持つ」ではなく、「今後も持つ理由があるか」
です。
▪️売却判断は時価だけでなく残債を見る
例えば、
時価3,000万円。
残債2,900万円。
なら、売却しても手残りは小さい可能性があります。
一方、
時価3,000万円。
残債1,000万円。
なら、売却後にまとまった資金が残る可能性があります。
だから売却を考えるときは、
売却価格。
残債。
仲介手数料。
登記費用。
税金。
その他諸費用。
まで含めて、
最終的にいくら現金が残るのか
を確認します。
▪️簿価が低い物件を売ると売却益が出やすいこともある
長期間保有して減価償却が進むと、建物簿価がかなり低くなっている場合があります。
その状態で高く売却すると、
売却価額と帳簿価額などとの差から売却益が大きくなる可能性があります。
つまり、
「売ったら現金が増える」だけではなく、「税金も発生する可能性がある」
ということです。
売却前には、
簿価。
想定売却価格。
残債。
税負担。
手残り。
まで確認しておくことが重要です。
▪️減価償却と売却益はセットで考える
減価償却は保有中の利益に影響します。
一方、売却時には簿価が下がっていることで売却益が大きくなる可能性があります。
だから、
「減価償却をたくさん取れたから得」
だけでは投資全体の損得は判断できません。
購入。
保有。
減価償却。
返済。
売却。
まで一連で考える必要があります。
減価償却と融資についてはこちら。
不動産投資の減価償却で融資が不利になる？節税と銀行評価を両立する考え方を徹底解説
▪️銀行に不動産価値をどう説明する？
金融機関へ決算書を提出すると、
貸借対照表には土地と建物の簿価が記載されています。
しかし、
「この物件は簿価より高い価値があります」
と口頭で言うだけでは弱いでしょう。
例えば、
固定資産税評価。
路線価。
周辺成約事例。
現在の賃料。
満室状況。
査定資料。
修繕履歴。
などを整理しておくと、物件の実態を説明しやすくなります。
特に収益物件の場合、
安定した家賃を生んでいること
は重要な情報です。
▪️物件一覧を作っておくと財務が見やすい
所有物件が増えてきたら、
物件ごとに、
購入価格。
簿価。
想定時価。
年間家賃。
入居率。
借入残高。
年間返済額。
修繕履歴。
などをまとめておくと便利です。
例えば、
A物件
簿価2,000万円
想定時価3,000万円
残債1,500万円
B物件
簿価1,500万円
想定時価1,200万円
残債1,400万円
と並べれば、
どの物件に含み益があるのか。
どの物件が弱いのか。
が見えやすくなります。
▪️実質純資産は毎年確認する
決算書上の純資産だけではなく、
所有不動産の時価。
借入残高。
現預金。
まで見ながら、
自分の実質的な純資産が増えているか
を確認します。
例えば、
1年前。
不動産時価5,000万円。
残債4,000万円。
現金500万円。
単純な差額1,500万円。
1年後。
不動産時価5,000万円。
残債3,700万円。
現金700万円。
なら、
差額は2,000万円。
つまり、
1年間で実質的な資産余力が500万円増えた
と見ることもできます。
▪️ただし時価は毎年変わる
ここは注意が必要です。
不動産価格は固定ではありません。
人口。
金利。
地域需要。
家賃相場。
建物状態。
災害リスク。
などによって変化します。
そのため、
「去年3,000万円だったから今年も3,000万円」
とは限りません。
特に地方不動産では、売却需要が薄い地域もあるため、時価を楽観的に見すぎないことが重要です。
▪️地方不動産では「出口」が特に重要
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地方不動産は購入価格が安く、高利回りを狙えることがあります。
一方で、
売りたいときに買主が少ない。
建物が古くなっている。
土地需要が弱い。
という出口リスクもあります。
だから購入時点から、
何年持つのか。
誰に売るのか。
いくらで売れそうか。
まで考えておくことが重要です。
地方不動産投資について詳しく確認したい方はこちら。
▪️築古物件は修繕で時価が変わることもある
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築古不動産では、
空室。
設備劣化。
外観。
室内状態。
などによって売却価格や収益性が変わる可能性があります。
適切なリフォームによって、
入居率が改善。
家賃が安定。
収益性が上がる。
結果として物件評価が改善する可能性もあります。
ただし、
リフォーム費用以上に時価が上がるとは限りません。
投資額と収益改善効果を比較して判断しましょう。
▶ 不動産・中古住宅のリフォーム費用を確認する
▪️売れにくい不動産は早めに出口を確認する
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長期間売れない空き家。
再建築などに問題がある。
残置物が多い。
建物状態が悪い。
こうした不動産では、
簿価が残っていても、実際の市場価値が低い場合があります。
所有し続ければ、
固定資産税。
草刈り。
修繕。
管理費。
などが発生します。
売却が難しい空き家や訳あり不動産なら、一般仲介だけでなく専門買取も比較してみましょう。
▶ 空き家・訳あり不動産の買取を確認する
▪️簿価より時価が高いからといって安心しすぎない
例えば、
簿価2,000万円。
時価4,000万円。
残債1,500万円。
なら、かなり含み益があるように見えます。
しかし、
現預金100万円。
年間CFほぼゼロ。
大規模修繕500万円予定。
という状態なら、資金繰りには注意が必要です。
つまり、
不動産純資産が厚いことと、現金余力があることは別
です。
だから、
現預金。
不動産。
借入。
利益。
純資産。
をセットで見ます。
▪️逆に現金だけ多くても強いとは限らない
現預金2,000万円。
でも、
不動産に大きな含み損。
借入が多い。
毎年赤字。
という状態なら、財務的に強いとは言い切れません。
重要なのは、
現金と不動産の両方が健全であること。
です。
前記事の現預金の記事と合わせて読むと理解しやすくなります。
不動産投資で銀行が見る「現預金」はいくら必要？融資を受けやすい大家の決算書を徹底解説
▪️資産形成では「総資産」より「純資産」を見る
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総資産1億円。
という言葉は魅力的です。
しかし借入が1億2,000万円なら、話は変わります。
一方、
総資産5,000万円。
借入2,000万円。
現金1,000万円。
なら、純資産の中身は大きく違います。
資産形成では、
いくら持っているか
だけではなく、
負債を差し引いていくら残るか
を見ることが重要です。
資産形成全体を考えたい方はこちら。
▪️よくある質問
Q. 決算書の土地・建物の金額は現在の売却価格ですか？
違います。
決算書には帳簿価額が記載されます。
現在の市場価格とは異なる場合があります。
Q. 簿価より時価が高ければ含み益がありますか？
単純には差額が含み益と考えられますが、実際の売却価格は確定していません。
また売却には諸費用や税金が発生する可能性があります。
Q. 銀行は時価で不動産を評価しますか？
金融機関ごとに評価方法が異なります。
市場価格と同じ評価になるとは限りません。
Q. ローン返済が進めば純資産は増えますか？
会計上の純資産は元金返済だけで同額増えるわけではありません。
一方、不動産価値が維持されている前提なら、時価と残債との差は大きくなっていきます。
Q. 債務超過でも含み益があれば融資は受けられますか？
一概にはいえません。
金融機関によって評価方法が異なり、利益、現預金、返済能力、物件収益なども含めて判断されます。
Q. 含み益が大きい物件は売った方がいいですか？
必ずしもそうではありません。
売却後の手残り、家賃収入減少、残債、税負担、次の投資先などを比較して判断します。
▪️まとめ｜不動産の価値は「簿価・時価・残債」の3つで見る
不動産投資の決算書には、
土地。
建物。
が資産として記載されます。
しかし、
決算書上の金額＝現在の本当の不動産価値
ではありません。
見るべきなのは、
簿価
時価
銀行評価
借入残高
です。
そして、
時価－残債
を考えることで、不動産にどれだけ資産余力が積み上がっているかを見ることができます。
さらに、
現預金。
利益。
純資産。
キャッシュフロー。
も確認します。
不動産投資は、
物件を買う。
↓
家賃を得る。
↓
ローン元金を返す。
↓
不動産の中に純資産を積む。
↓
必要に応じて売却する。
↓
現金化する。
↓
次の投資へ回す。
という流れを作ることができます。
重要なのは、
物件数を増やすことではなく、現金と純資産を増やすこと。
そして、
次の1棟を買った後も、会社全体が強くなるか。
ここまで考えて不動産投資を続けていきましょう。
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簿価や利回りだけではなく、
購入後の現預金、借入残高、純資産、出口まで考えて
不動産投資を判断することが重要です。
不動産投資について詳しく確認したい方はこちら。
▪️資産形成全体を考えたい方へ
不動産だけではなく、
現預金やその他の資産も含めて
純資産全体を考えたい方はこちら。
▪️築古物件の収益改善を検討している方へ
築古物件では、
修繕によって家賃や入居率、収益性が変わる可能性があります。
リフォームについて詳しく確認したい方はこちら。
▪️売れにくい空き家・訳あり不動産を所有している方へ
簿価が残っていても、
実際には売却しにくい不動産もあります。
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