不動産投資ローンの与信枠とは？金融機関ごとの融資可能額と「あといくら借りられるか」の考え方
- MIRAIU
- 8月15日
- 読了時間: 18分
▪️不動産投資ローンの「与信枠」とは？
1棟目のアパートを購入したあと、2棟目の物件を探していると、
「自分はあといくら借りられるのだろう？」
という疑問が出てきます。
不動産投資では、このような融資余力を「与信枠」と表現することがあります。
ただし、すべての金融機関に共通する「あなたの与信枠はあと3,000万円です」という一つの数字が存在するわけではありません。
この記事では分かりやすくするため、金融機関が申込者・既存借入・物件・収支などを確認した結果、追加で融資できると判断する余力を「与信枠」と呼びます。
金融機関によって融資商品も審査方法も違うため、A銀行では3,000万円を検討できても、B銀行では1,500万円、C銀行では融資が難しいということも考えられます。
実際、住宅金融支援機構の賃貸住宅向け融資でも、申込人・事業者の財務状況や事業運営実績などを確認したうえで、融資の可否や融資可能額を審査するとしています。 (JHF)
与信枠は「自分が一生で借りられる上限」ではなく、その時点の自分と物件を金融機関がどう評価するかによって変わるものと考える方が分かりやすくなります。
▪️商品上の融資上限と自分の与信枠は別物
ここは最初に分けておきたいポイントです。
金融機関の商品説明には、
「融資額は最高○億円」
という記載があることがあります。
例えばりそなの個人向けアパート・マンションローンでは、借入金額について最高5億円、借入期間について最長35年と案内されています。 (レゾナバンク)
しかし、これはその商品として取り扱える上限です。
年収600万円の人が申し込めば5億円借りられる、という意味ではありません。
同じように法人向け商品でも、商品上限と実際の承認額は別です。
商品限度額＝商品の上限
実際の融資可能額＝個別審査で判断される金額
この二つを混同しないことが重要です。
▪️「年収の何倍まで」という一つの公式はない
不動産投資ローンについて、
「年収の10倍まで借りられる」
「年収の20倍までなら大丈夫」
という話を聞くことがあります。
しかし、金融機関をまたいで使える一律の公式ではありません。
例えば同じ年収800万円でも、
現預金が100万円なのか1,000万円なのか。
既存借入がほとんどないのか、すでに5,000万円あるのか。
所有物件が満室なのか、赤字なのか。
購入予定物件の家賃収入が十分なのか。
これだけでも状況は大きく変わります。
さらに金融機関によって融資対象エリアや物件評価、返済期間なども違います。
「自分の年収なら総額○万円まで」と先に決めるのではなく、現在の資産・負債と購入物件をセットで見ます。
融資審査についてはこちら。
▪️与信を見るときは既存借入を外せない
すでに不動産投資ローンを利用している人なら、新しい融資だけを見ることはできません。
例えば年収1,000万円でも、すでに複数のローンを利用している場合があります。
住宅ローン。
アパートローン。
戸建投資ローン。
自動車ローン。
事業融資。
金融機関の審査では、既存借入や年間返済額などが確認されることがあります。
実際、スルガ銀行の投資用不動産ローンの仮審査書類でも、既存借入について銀行・信販・クレジット・キャッシングなどを記載し、年間返済額などを申告する形式になっています。 (スルガ銀行)
次の融資を考えるなら「現在いくら借りているか」と「年間いくら返しているか」を整理しておくことが基本です。
▪️借入残高3,000万円だから与信を3,000万円使ったとは限らない
ここも単純計算できないところです。
例えばAさんが3,000万円のアパートローンを利用しているとします。
だからといって、
「3,000万円借りたから、自分の与信枠を3,000万円消費した」
と正確に計算できるわけではありません。
その3,000万円のローンで購入した物件が満室で、家賃収入から十分に返済できているケースがあります。
反対に1,500万円しか借りていなくても、物件収支が悪く、毎月持ち出しが発生しているケースもあります。
金融機関がどのように評価するかは個別判断ですが、
借入額だけでなく、その借入によって取得した資産と収益も合わせて見る必要があります。
▪️同じ5,000万円の借入でも中身で違う
例えば二人の投資家が、どちらも合計5,000万円の不動産投資ローンを利用しているとします。
Aさんは所有物件が満室で、ローン返済後にも十分なキャッシュフローが残っています。
さらに現預金も積み上がっています。
Bさんは空室が多く、修繕費も重なり、毎月の収支がほとんど残っていません。
数字上の借入残高は同じ5,000万円でも、賃貸経営の状態は同じではありません。
「借金が何万円あるか」だけではなく、「その借金を使って取得した物件がどれだけ安定しているか」が重要です。
キャッシュフローについてはこちら。
▪️現預金が増えると次の融資相談で見せられる数字も変わる
1棟目を購入した直後、手元現金が200万円だったとします。
その後3年間、家賃収入から現金を積み上げて800万円まで増えた。
さらにローン返済も進み、既存借入の残高も減っている。
この場合、1棟目を購入した直後と3年後では財務状態が違います。
だからといって、現金が600万円増えれば追加で600万円借りられるという意味ではありません。
しかし次の融資相談では、
現在の預金。
既存借入。
返済実績。
所有物件の収支。
などを以前とは違う状態で説明できます。
不動産投資では物件数だけを増やすのではなく、次の融資へ進める財務状態を作ることも重要です。
現預金と融資についてはこちら。
▪️フルローンは現金を残せる一方で借入残高は大きくなる
例えば3,000万円の物件を購入するとします。
自己資金500万円を入れて2,500万円借りる方法があります。
一方、3,000万円をフルローンで借り、500万円の現金を手元へ残す方法もあります。
フルローンなら購入直後の現金余力を維持しやすくなります。
しかし既存借入残高は500万円多くなります。
次の融資では、
現金500万円を持っていること。
借入が500万円多いこと。
この両方が存在します。
「自己資金を入れれば次の融資に有利」「フルローンなら現金が残るから有利」と一つの数字だけでは決められません。
金融機関ごとの審査や次の投資計画を含めて考えます。
▪️繰上返済すれば与信枠が同額戻るわけではない
例えば既存ローンへ300万円を繰上返済したとします。
残債は300万円減ります。
しかし、
「300万円返したから、新たに300万円借りられるようになった」
とは限りません。
繰上返済によって借入残高は減る一方、自分の現預金も300万円減っています。
そのため次の融資を考えているなら、借入を減らす効果と手元現金を減らす影響の両方を見る必要があります。
金融機関がどちらをどう評価するかは一律ではありません。
与信余力を増やす目的だけで繰上返済するなら、「返した後に現金がいくら残るか」まで確認します。
▪️物件そのものの評価で融資可能額は変わる
自分自身の財務状態が同じでも、購入する物件が変われば融資条件が変わることがあります。
例えば、
物件A 3,000万円・満室家賃30万円。
物件B 3,000万円・満室家賃18万円。
購入価格は同じです。
しかし収益力は同じではありません。
さらに築年数、構造、立地、担保評価なども違う可能性があります。
つまり、
「自分にはあと3,000万円の枠があるから、3,000万円以下ならどんな物件でも買える」
という考え方はできません。
不動産投資ローンは、申込者だけではなく物件も審査されます。
▪️銀行ごとに融資可能額が違うのはおかしくない
A銀行では2,000万円まで。
B信用金庫では3,000万円まで。
C銀行では今回は難しい。
同じ投資家が同じ物件を持ち込んでも、このような違いが出る可能性があります。
金融機関によって商品内容、営業エリア、担保の見方、返済期間、保証の仕組みなどが異なるためです。
スルガ銀行も、投資用不動産ローンについて複数物件を保有して追加購入を検討する人を対象例として掲げていますが、具体的な融資は審査によって決まります。 (スルガ銀行)
一つの銀行で希望額が出なかったからといって、「自分はもう融資を受けられない」と即断する必要はありません。
一方で、複数の金融機関から同じ理由で難しいと言われるなら、自分の財務状態や購入物件を見直す材料になります。
金融機関の選び方についてはこちら。
▪️「あといくら借りられる？」より先に既存ローン一覧を作る
2棟目・3棟目へ進む前に、一度すべての借入を整理します。
確認したいのは、
現在のローン残高。
金利。
残り返済期間。
毎月返済額。
年間返済額。
各物件の家賃収入。
現在の入居状況。
手元現金。
ここまで分かれば、自分でも現在の財務状態を把握できます。
物件数が増えるほど、「総額○万円借りている」だけでは不足します。
借入と、その借入で生み出している収入をセットで管理することが、次の融資相談の土台になります。
▪️2棟目を急ぐより1棟目の数字を整える方が先の場合もある
1棟目を購入して半年。
まだ空室が残っている。
修繕も終わっていない。
現金も購入前より大きく減っている。
この状態で次の物件を探すより、まず1棟目の収支を整えた方がよい場合があります。
満室化する。
家賃収入を安定させる。
修繕を終える。
現預金を積み上げる。
ローン返済実績を作る。
こうした改善によって、次の融資相談で説明できる材料も増えます。
与信枠を増やすことだけを目的にするのではなく、「銀行から見ても自分から見ても次の借入を返せる状態」を作ることが重要です。
2戸目へ進むタイミングについてはこちら。
▪️法人では会社全体の財務状態を見る
法人で物件を増やす場合は、一棟ごとのローンだけではなく会社全体を整理します。
売上はいくらか。
利益はどうなっているか。
現預金はいくらあるか。
借入残高はいくらか。
所有物件の収支は安定しているか。
住宅金融支援機構の賃貸住宅向け融資でも、事前審査で申込人・事業者などの財務状況や事業運営実績を確認するとしています。 (JHF)
つまり法人の場合も、
「前回3,000万円借りられたから今回も3,000万円」
とは限りません。
決算内容や既存借入、新しい物件の事業計画によって判断は変わります。
▪️融資を使い切ることが不動産投資の目標ではない
「あと5,000万円借りられる」と言われれば、5,000万円分の物件を買いたくなるかもしれません。
しかし、
借りられる金額と、借りるべき金額は別です。
融資可能額いっぱいまで借りれば、家賃収入を増やせる可能性があります。
一方でローン返済も増え、空室や修繕が重なったときの負担も大きくなります。
次の投資では、
いくら借りられるか。
ではなく、
その借入を追加しても十分な現金が残り、返済を続けられるか。
ここまで確認します。
▪️与信枠は「増やすもの」より「管理するもの」と考える
不動産投資を続けていると、融資可能額を増やすこと自体が目的になりやすくなります。
しかし本来、融資は物件を取得して家賃収入を作るための手段です。
借入総額が増えても、現金が残らず毎月の返済が苦しくなれば規模拡大が成功したとは言えません。
反対に、借入残高は増えていても、安定した物件収入と十分な現預金が積み上がっている場合もあります。
重要なのは「最大いくら借りられるか」ではなく、「現在の借入を管理しながら、次の良い物件へ進める余力を残せているか」です。
▪️一つの銀行で借りられなくても「与信枠を使い切った」とは限らない
A銀行からすでに5,000万円借りており、次の物件では追加融資が難しいと言われたとします。
このとき、
「自分はもう5,000万円までしか借りられない」
と決まったわけではありません。
A銀行として追加融資が難しいだけで、別の金融機関では異なる判断になる可能性があります。
金融機関によって対象エリア、物件評価、既存借入の見方、返済期間などが違うためです。
ただし、銀行を変えれば無限に借りられるわけでもありません。
一つの金融機関での融資余力と、自分全体の返済余力は分けて考えます。
▪️金融機関を増やしすぎれば管理も複雑になる
複数の金融機関を使うことには、融資先を広げられるメリットがあります。
一方で、
金利。
返済日。
担保。
共同担保。
代表者保証。
融資期間。
などの条件がバラバラになります。
物件数が増えるほど、「どの銀行がどの物件へいくら融資しているか」を把握することが重要です。
金融機関を増やすこと自体を目的にせず、自分が管理できる借入構成を作ります。
▪️担保余力と与信余力は同じではない
例えばローン残高1,000万円の物件について、現在の価値を3,000万円程度と考えているとします。
単純に考えれば2,000万円程度の差があります。
しかし、その差額すべてを新しい融資へ使えるわけではありません。
金融機関独自の担保評価がありますし、借主自身の収入、既存借入、物件収支なども確認される可能性があります。
担保に余力があることは融資判断の一材料になり得ますが、それだけで与信枠が決まるわけではありません。
抵当権と担保順位についてはこちら。
▪️次の物件を買う前に「年間返済額」を増やしてみる
追加融資を検討するときは、借入総額だけではなく毎年の返済額を見ると分かりやすくなります。
例えば現在の年間ローン返済が300万円だったとします。
次の物件を購入すると年間返済が120万円増え、合計420万円になる。
その一方で、新しい物件から年間240万円の家賃が入る予定だとします。
ここから空室、管理費、修繕、税金などを差し引いた後でも余裕があるかを確認します。
「あと2,000万円借りられるか」より、「2,000万円借りた後の年間返済を無理なく続けられるか」を先に考えます。
▪️与信余力は時間とともに変わる
融資可能額は一度決まったら固定されるものではありません。
ローン返済が進めば残債は減ります。
賃貸経営が順調なら現預金が増えることもあります。
法人なら決算実績も積み上がります。
反対に、追加借入が増えたり、空室によって物件収支が悪化したり、手元現金が大きく減ったりすることもあります。
去年は難しかった融資が今年は検討できる場合もあれば、その逆もあります。
だからこそ、融資余力は定期的に現在の数字で確認します。
▪️法人なら決算をまたぐことで評価材料が増えることもある
法人を設立したばかりの時点では、決算実績がほとんどありません。
そこから1期、2期、3期と賃貸経営を続ければ、会社の実績を示す資料が増えていきます。
ただし、決算を重ねれば自動的に融資可能額が増えるわけではありません。
売上、利益、現預金、借入、純資産などの内容が重要です。
「何期目か」より、その決算で財務状態がどう変化しているかを見ます。
決算書と融資についてはこちら。
▪️与信枠を守るために赤字物件を放置しない
所有物件の収支が悪化しているなら、次の融資を探す前に改善を優先した方がよい場合があります。
家賃設定が合っているか。
空室対策は十分か。
修繕費が過大になっていないか。
ローン返済が重すぎないか。
毎月赤字の物件を抱えたまま新しい借入を増やせば、全体の資金繰りはさらに複雑になります。
規模拡大では「新しい物件を買う力」と同時に、「今ある物件を安定させる力」が重要です。
▪️融資枠いっぱいまで買わない余白も大切
仮に金融機関から4,000万円の融資を検討できると言われても、必ず4,000万円の物件を買う必要はありません。
3,000万円程度の物件を選び、借入と現金に余裕を残す方法もあります。
その余裕があれば、想定外の修繕や次の購入に対応しやすくなります。
不動産投資では、融資可能額を使い切った瞬間がゴールではありません。
その後も何年、何十年と返済を続けます。
「借りられる上限」より少し余裕を残して運営することも、一つの融資戦略です。
▪️与信枠を確認するときの7つの数字
次の融資を考える前に、最低限確認したい数字があります。
現在の総借入残高。
年間ローン返済額。
所有物件の年間家賃収入。
物件ごとのキャッシュフロー。
現在の現預金。
今後予定している大規模修繕。
次の物件購入後に残る現金。
この数字が整理できれば、金融機関へ相談する前に自分自身でも追加借入の余力を判断しやすくなります。
与信枠を知る第一歩は、銀行へ聞くことより自分の資産・負債・収支を正確に把握することです。
▪️Q&A｜不動産投資ローンの与信枠でよくある疑問
Q. 年収1,000万円ならいくらまで借りられますか？
一律には決められません。年収だけでなく、既存借入、現預金、購入物件、家賃収入など複数の要素を金融機関が確認するためです。
Q. 一つの銀行で追加融資を断られたら、もう借りられませんか？
必ずではありません。金融機関によって融資方針や物件評価が異なるため、別の金融機関では判断が変わる可能性があります。
Q. 繰上返済すると与信枠は増えますか？
借入残高は減りますが、返済に使った分だけ現預金も減ります。追加融資への影響は金融機関の審査によって異なるため、返済額と手元現金の両方を確認します。
Q. 物件が満室なら追加融資を受けやすくなりますか？
満室で安定した家賃収入があることは説明材料になりますが、それだけで融資が決まるわけではありません。借主全体の財務状態や新しい物件も含めて判断されます。
Q. 与信枠は金融機関へ聞けば教えてもらえますか？
「あと必ず○万円借りられる」という確定枠として回答されるとは限りません。具体的な購入予定物件をもとに相談することで、融資可能性を確認しやすくなります。
▪️「あといくら借りられるか」ではなく次の物件を持って相談する
不動産投資ローンでは、
「私の与信枠はいくらですか？」
と聞くだけでは具体的な判断が難しい場合があります。
3,000万円の築古アパートを買いたいのか。
5,000万円の新しい一棟物件なのか。
1,000万円の戸建なのか。
物件が変われば収益性や担保評価も変わります。
そのため、次の投資を具体的に検討する段階では、購入予定物件の資料と現在の資産・借入状況をまとめて金融機関へ相談します。
与信枠は人だけに付く数字ではなく、「誰が、どの物件を、どんな条件で買うか」によって結果が変わると考えると分かりやすくなります。
▪️不動産投資の物件・融資方法を合わせて比較する
追加で融資を受けられるからといって、次の物件を急いで購入する必要はありません。
現在のキャッシュフロー。
現預金。
既存ローン。
新しい物件の収益性。
購入後に残る現金。
ここまで確認します。
不動産投資の物件・運用方法を比較したい方はこちら
▪️まとめ｜与信枠は「借入上限」ではなく現在の融資余力として考える
不動産投資ローンの与信枠を、
「自分は総額○万円まで借りられる」
という固定された数字で考えるのはおすすめできません。
金融機関によって融資方針は異なります。
さらに、
年収。
既存借入。
現預金。
所有物件の収支。
担保評価。
購入予定物件。
法人なら決算内容。
こうした条件も時間とともに変わります。
3年前には融資が難しかった人でも、返済実績が積み上がり、現預金が増え、所有物件が安定すれば状況が変わる可能性があります。
反対に物件数だけを急激に増やし、借入と返済額が大きくなれば融資余力が小さくなることも考えられます。
だからこそ重要なのは、
「あといくら借りられるか」だけを追わないことです。
現在いくら借りているか。
その借入から家賃はいくら生まれているか。
年間返済はいくらか。
現金はいくら残っているか。
次の物件を買った後でも十分な余力があるか。
ここまで確認します。
また、一つの金融機関で追加融資が難しくても、それだけで自分全体の融資可能性が決まるわけではありません。
ただし、金融機関を変えながら借入を増やし続ければよいわけでもありません。
融資は借りられるだけ借りるものではなく、返済を続けながら資産を増やすために使うものです。
そのため与信枠は、
「使い切る上限」ではなく、「次の良い物件へ進むために管理する融資余力」
として考えます。
この考え方ができれば、1棟目から2棟目、3棟目へ進むときも、借入額だけに振り回されにくくなります。
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