不動産投資ローンの抵当権とは？第一順位・第二順位で追加融資・売却はどう変わる？
- MIRAIU
- 8月15日
- 読了時間: 17分
▪️不動産投資ローンの抵当権とは？
3,000万円のアパートを購入し、銀行から2,500万円を借りるとします。
このとき金融機関が購入物件へ設定することがあるのが抵当権です。
抵当権は、債務者などが不動産の占有を移さず担保として提供し、債務が履行されない場合などに、その不動産から他の債権者に先立って弁済を受けるための権利です。民法369条で基本的な内容が定められています。 (日本法令外国語訳データベース)
つまり銀行からお金を借りても、通常どおり物件を所有し、入居者から家賃を受け取りながら賃貸経営できます。
しかしローン返済ができなくなった場合などには、抵当権が実行される可能性があります。
抵当権は「銀行が物件を所有する仕組み」ではなく、融資したお金を回収するために不動産を担保として確保する仕組みです。
▪️第一順位・第二順位とは？
同じ不動産へ複数の抵当権が設定されることがあります。
そこで重要になるのが抵当権の順位です。
例えば、
A銀行 第一順位
B銀行 第二順位
という状態です。
民法373条では、同じ不動産について複数の抵当権が設定されている場合、その順位は原則として登記の前後によるとされています。 (日本法令外国語訳データベース)
簡単に考えると、第一順位の抵当権者の方が第二順位より先に弁済を受ける立場になります。
第一順位と第二順位では、同じ物件を担保にしていても回収できる可能性が同じではありません。
▪️3,000万円の物件に第一順位2,000万円・第二順位500万円があったら？
分かりやすく単純な例で考えます。
ある物件について、
第一順位 A銀行 残債2,000万円
第二順位 B銀行 残債500万円
だったとします。
仮に抵当権が実行され、単純化して2,200万円を債権者への弁済に回せる状況だったとします。
第一順位のA銀行へ2,000万円が充てられれば、第二順位のB銀行へ回せるのは残り200万円です。
B銀行には500万円の債権があるため、全額回収できない可能性があります。
実際の手続きでは売却・執行費用や他の権利関係なども影響するため、この数字どおり単純に分配されるとは限りません。
それでも、
後順位になるほど「先順位へ支払った後にどれだけ価値が残るか」が重要になる
という考え方は理解できます。
▪️なぜ金融機関は第一順位を重視する？
金融機関から見れば、第一順位の方が担保から回収できる可能性を確保しやすくなります。
実際に住宅金融支援機構の賃貸住宅融資でも、対象となる建物・土地について機構のために第一順位の抵当権設定を求める商品があります。 (JHF)
ただし、すべての不動産投資ローンが必ず同じ条件という意味ではありません。
金融機関、商品、物件、既存借入などによって担保条件は異なります。
「銀行なら全部第一順位」ということではなく、融資条件として何順位の抵当権を求められているのか確認することが重要です。
▪️第二順位では融資を受けられない？
第二順位だから必ず融資できないとは限りません。
ただし第一順位にはすでに別の金融機関がいるため、追加で融資する金融機関から見れば担保余力を慎重に確認する理由があります。
例えば物件価値4,000万円に対して第一順位のローン残債が1,000万円しかない場合と、残債3,800万円ある場合では状況が違います。
同じ第二順位でも、先順位の残債によって担保の余力は変わります。
さらに実際の融資判断では、担保だけでなく家賃収入、申込者の収入、金融資産、他の借入なども関係する場合があります。
「第二順位だから無理」「担保余力があるから必ず借りられる」と単純には判断できません。
金融機関選びについてはこちら。
▪️物件価格4,000万円・残債1,000万円なら3,000万円借りられるわけではない
ここは不動産投資で勘違いしやすいところです。
物件価値を4,000万円と考え、現在のローン残債が1,000万円なら、
「担保余力が3,000万円あるから、あと3,000万円借りられる」
と考えたくなります。
しかし金融機関がその物件を4,000万円と評価するとは限りません。
また、担保評価額いっぱいまで融資するとも限りません。
借入者自身の返済能力や物件収支なども含めて審査される可能性があります。
自分が考える時価と、金融機関が融資判断に使う担保評価は同じとは限りません。
▪️ローン残高が減ると担保余力が増える可能性がある
例えば購入時に3,000万円を借りていた物件でも、返済を続ければ残債は減っていきます。
10年後に残債が1,500万円まで減り、物件価値も一定程度維持されていれば、購入直後とは担保の状態が変わっています。
そのため、追加融資や次の物件購入を相談するときには、現在の残債を整理する意味があります。
ただし、ローン残高が減ったから自動的に追加融資枠が生まれるわけではありません。
重要なのは「購入価格－残債」だけではなく、現在の物件評価と現在の借入状況を金融機関がどう見るかです。
▪️登記簿に書かれた債権額と現在のローン残高は同じとは限らない
例えば購入時に3,000万円を借り、その内容に基づいて抵当権を設定したとします。
その後10年間返済して、現在の残債が1,800万円になっていても、登記を見ただけでは現在の返済状況まで把握できないことがあります。
そのため追加融資や売却を考えるときは、
登記事項証明書の内容。
現在のローン残高。
金融機関からの返済予定表。
これらを分けて確認します。
抵当権の登記内容と「今日現在あといくら借金が残っているか」は別々に確認することが重要です。
▪️抵当権と共同担保は何が違う？
抵当権と共同担保は似た言葉として出てきますが、考え方は少し違います。
例えばAアパートを購入するための3,000万円の融資について、購入するAアパートだけへ抵当権を設定するケースがあります。
一方、Aアパートだけでは担保評価が不足し、自分がすでに所有しているB戸建も同じ融資の担保へ入れる場合があります。
これが共同担保として扱われるケースです。
つまり、
抵当権＝不動産を融資の担保として設定する権利
共同担保＝一つの債権を複数の不動産で担保する形
と整理すると分かりやすくなります。
共同担保についてはこちら。
▪️共同担保に入れれば融資が増えることもあるが自由度は下がる
例えば新しく3,000万円のアパートを購入したいものの、購入物件だけでは希望融資額まで評価が届かなかったとします。
そこで、すでにローン完済済みの戸建を共同担保へ入れることで融資を検討してもらえる場合があります。
これは資金調達の選択肢を増やせる可能性がある一方、担保へ入れた戸建を自由に売却したいときには金融機関との調整が必要になる可能性があります。
融資額だけを見るのではなく、「どの物件を何の借入のために担保へ入れたのか」を把握しておくことが重要です。
▪️第二順位の抵当権を付ける前に出口まで考える
追加融資を受けられるからといって、第二順位の抵当権を簡単に追加すればよいとは限りません。
第一順位の銀行。
第二順位の銀行。
二つの金融機関が同じ不動産へ関係すれば、将来の売却や借り換えで調整する相手も増える可能性があります。
例えば物件を売却して両方のローンを完済したい場合、売却代金でそれぞれの債務を整理できるか確認する必要があります。
追加融資を受けるときは「今いくら借りられるか」だけではなく、「将来この物件を売るときにどうローンを整理するか」まで考えます。
▪️売却前には抵当権とローン残高を確認する
収益物件を売却するときは、登記事項証明書を見てどの抵当権が設定されているのか確認します。
さらに各金融機関へ現在のローン残高や完済に必要な金額を確認します。
ローンを完済しただけで登記上の抵当権が自動的に消えるわけではなく、抵当権を登記簿から消すには抹消手続が必要です。住宅金融支援機構も、完済後に抵当権抹消手続が必要と案内しています。 (JHF)
売却を考え始めたら、売却価格だけではなく「残債はいくらか」「何本の抵当権が付いているか」も早めに確認します。
共同担保を外して売却する考え方はこちら。
▪️抵当権は「借りるとき」より「追加融資・売却・借り換え」で効いてくる
物件購入時は、金利や毎月返済額ばかりに目が向きやすくなります。
しかし物件数が増えてくると、どの銀行がどの物件に何順位の抵当権を持っているのかが重要になります。
次の物件を買いたい。
今の物件を売りたい。
別の銀行へ借り換えたい。
共同担保を外したい。
このような場面で、現在の担保関係を確認する必要があります。
不動産投資ではローン残高だけではなく、「どの借入に、どの物件が、何順位で担保に入っているか」まで管理しておくことが重要です。
▪️抵当権の内容は登記事項証明書で確認できる
自分の物件にどの抵当権が付いているか分からない場合は、登記事項証明書を確認します。
法務省の案内では、所有権に関する事項は権利部の甲区、抵当権など所有権以外の権利は権利部の乙区に記録されます。 (法務省)
乙区を確認すると、抵当権者や登記された内容、順位関係などを把握できます。
ただし、登記された内容だけで現在のローン残高まで分かるわけではありません。
例えば登記上の債権額が3,000万円でも、返済が進み現在の残債は1,500万円ということがあります。
登記簿で「どんな担保が付いているか」を確認し、金融機関の返済予定表などで「現在いくら残っているか」を確認します。
▪️抵当権の順位を所有者だけで自由に変えることはできない
第一順位と第二順位を入れ替えたいと思っても、物件所有者だけの判断で自由に変更できるものではありません。
民法374条では、抵当権の順位変更には抵当権者全員の合意が必要で、利害関係人がいる場合にはその承諾も必要とされています。 (日本法令外国語訳データベース)
つまり、
「第二順位の銀行を第一順位にしたい」
と思っても、自分だけで登記を変更することはできません。
借り換えや追加融資で順位関係を変更する必要がある場合は、現在の金融機関、新しい金融機関、司法書士などと手続きを確認します。
抵当権順位は、次の融資を受ける段階になって初めて見るのではなく、現在の状態をあらかじめ把握しておく方が動きやすくなります。
▪️追加融資を受ける前に第一順位の銀行との契約も確認する
例えば第一順位でA銀行から借りている物件へ、B銀行が第二順位で追加融資を検討してくれるとします。
この場合、B銀行の審査だけ確認すれば終わりとは限りません。
現在のA銀行との融資契約や担保条件についても確認が必要になる場合があります。
追加で別の抵当権を設定することについて、どのような手続きが必要なのかは契約や金融機関によって異なります。
「第二順位で貸してくれる銀行が見つかったから、そのまま設定できる」と自己判断せず、現在の融資先にも確認します。
▪️借り換えでは抵当権の整理が必要になる
A銀行からB銀行へローンを借り換える場合、単に返済口座を変えるだけではありません。
現在のローンを完済し、A銀行の抵当権を整理したうえで、新しいB銀行の担保設定を行う流れになることがあります。
実際の手続きや順番は案件によって異なりますが、新しい金融機関が第一順位の抵当権を条件とする場合には、既存の抵当権との調整が必要になります。
そのため借り換えでは金利だけではなく、
現在付いている抵当権。
共同担保。
抹消・設定に必要な費用。
新しい金融機関の担保条件。
ここまで確認します。
借り換えは金利を変更するだけではなく、担保関係を組み直す手続きでもあります。
借り換えについてはこちら。
▪️抵当権と根抵当権は同じではない
融資書類や登記事項証明書を見ていると、「根抵当権」という言葉が出てくることがあります。
通常の抵当権は、特定の債権を担保する形で設定されます。
一方、根抵当権は一定の範囲に属する不特定の債権を、設定された極度額の範囲で担保する仕組みです。民法では通常の抵当権とは別に根抵当権の規定が設けられています。 (日本法令外国語訳データベース)
事業融資などでは、この根抵当権が関係する場合があります。
ただし仕組みや解除・変更の扱いは通常の抵当権より複雑になることがあります。
登記事項証明書に「根抵当権」と書かれている場合は、通常の抵当権と同じものだと思わず、金融機関や司法書士へ条件を確認します。
▪️ローンを完済しても抵当権登記が自動的に消えるわけではない
ローンを全額返済すれば借金はなくなります。
しかし、それだけで登記簿上の抵当権まで自動的に消えるわけではありません。
法務局も、ローン完済後には金融機関などから必要書類を受け取り、抵当権抹消登記の手続きを行うよう案内しています。 (法務局)
例えば10年前にローンを完済した物件でも、抹消手続きをしていなければ抵当権の登記が残っていることがあります。
将来その物件を売却したり、新しい融資の担保へ使ったりするときに気付くこともあります。
ローンを完済したら「返済終了」で終わらず、抵当権抹消まで確認します。
▪️物件を売るなら決済前に抵当権を整理する段取りを作る
ローンが残っている収益物件でも、売却を検討することはできます。
ただし売却代金を使って残債を完済し、抵当権を抹消するのであれば、金融機関との事前調整が必要になります。
例えば売却価格3,000万円に対してローン残債2,000万円なら、数字だけを見れば返済できそうです。
しかし実際には売却費用なども発生します。
さらに第一順位と第二順位の二つのローンがあるなら、それぞれの残債と完済条件を確認する必要があります。
売買契約をしてから抵当権を調べるのではなく、売却を考え始めた段階で担保関係と残債を確認します。
▪️抵当権が多いほど悪い物件という意味ではない
抵当権が二つ付いているから危険。
第一順位だけだから安全。
このように単純には判断できません。
重要なのは、なぜその抵当権が設定されているのかです。
事業拡大のために追加融資を受けた結果、第二順位の抵当権が設定されているケースも考えられます。
一方で、物件価値に対して借入が大きく、複数の担保設定が必要になっている可能性もあります。
抵当権の本数だけではなく、物件価値・ローン残高・家賃収入・返済額を合わせて確認します。
▪️物件数が増えたら「担保一覧」を作る
不動産を一戸しか持っていないうちは、どの物件がどの銀行の担保に入っているか覚えていられます。
しかし5戸、10戸と増えると複雑になります。
A物件はA銀行の第一順位。
B物件はB信用金庫の第一順位。
C物件はA銀行への共同担保。
このような状態になれば、次の売却や借り換えの際に確認作業が増えます。
そこで物件ごとに、融資先、現在残債、抵当権順位、共同担保の有無を整理しておきます。
ローン一覧と担保一覧をセットで管理すると、次の購入・売却・借り換えを判断しやすくなります。
▪️抵当権を確認するときの7つのポイント
まず、現在どの金融機関の抵当権が設定されているか確認します。
次に第一順位・第二順位などの順位を確認します。
現在のローン残高も確認します。
共同担保になっている別の物件がないかも見ます。
売却予定があるなら、完済に必要な金額と抵当権抹消の段取りを確認します。
借り換え予定があるなら、新しい金融機関が求める担保順位を確認します。
そして追加融資を考えているなら、現在の物件評価と先順位ローンの残債を整理します。
「不動産価格はいくらか」だけではなく、「その不動産に誰の権利が付いているか」まで確認することが重要です。
▪️Q&A｜不動産投資ローンの抵当権でよくある疑問
Q. 第一順位の抵当権が付いていると第二順位では借りられませんか？
必ず借りられないとは限りません。ただし先順位の残債や物件評価、申込者の財務状況などによって金融機関の判断は変わります。
Q. 第一順位と第二順位は自由に変更できますか？
所有者だけの判断で自由に変更できるものではありません。民法上、順位変更には抵当権者の合意などが必要になります。 (日本法令外国語訳データベース)
Q. ローンを完済すれば抵当権は自動的に消えますか？
登記簿上の抵当権を消すためには抹消登記の手続きが必要です。完済後に必要書類を確認し、手続きを進めます。 (法務局)
Q. 自分の物件に抵当権が付いているかどうやって確認しますか？
登記事項証明書の権利部乙区で抵当権など所有権以外の権利を確認できます。 (法務省)
Q. 抵当権が付いたまま収益物件を売却できますか？
ローンが残っている状態でも売却を進めるケースはありますが、決済に合わせて残債完済や抵当権抹消が必要になることがあります。具体的な段取りは金融機関、不動産会社、司法書士などへ早めに確認します。
▪️追加融資を受ける前に「担保余力」だけで判断しない
物件価格が上がり、ローン残高が減ってくると追加融資を受けたくなることがあります。
しかし、追加融資を受ければ当然ながら借入残高は再び増えます。
さらに第二順位の抵当権や共同担保が増えれば、将来の売却や借り換えで調整が必要になる可能性があります。
借りられる金額を最大化するより、借りた後も物件を自由に動かせるかを考えることが重要です。
▪️不動産投資では「借入額」と「担保」をセットで管理する
3,000万円借りている。
この数字だけでは融資の全体像は分かりません。
その3,000万円に対して、どの物件が担保になっているのか。
第一順位なのか。
共同担保として別物件まで入っているのか。
ここまで確認して初めて、借入の状態が見えてきます。
今後さらに物件を増やすなら、融資条件と担保関係を合わせて比較することが重要です。
不動産投資の物件・運用方法を比較したい方はこちら
▪️まとめ｜抵当権は順位と残債をセットで確認する
不動産投資ローンでは、金融機関が購入物件などへ抵当権を設定する場合があります。
そして同じ不動産へ複数の抵当権が設定されている場合、第一順位・第二順位という順番が重要になります。
第一順位の金融機関へ優先的に弁済されるため、第二順位以降の金融機関は先順位の残債と物件価値の関係を慎重に見る理由があります。
だからといって、
第二順位＝融資不可
という意味ではありません。
物件評価、先順位残債、収益性、申込者の財務状態などによって判断は変わります。
また、抵当権は購入時だけの問題ではありません。
追加融資。
共同担保。
借り換え。
売却。
完済後の抵当権抹消。
こうした場面で再び関係してきます。
特に物件数が増えてきたら、
どの銀行からいくら借りているか。
だけではなく、
どの物件が、どの借入へ、何順位で担保に入っているか。
まで整理します。
ローン残高が減っていても、登記上の担保関係を把握していなければ、売却や借り換えの段階で慌てることがあります。
反対に、担保関係を整理しておけば、次の融資戦略も立てやすくなります。
抵当権は「銀行に取られるかどうか」だけを考える制度ではありません。
追加融資・借り換え・売却の自由度を考えるための重要な融資条件です。
不動産投資ローンを利用するときは、金利や返済期間だけではなく、抵当権の順位と現在の残債まで確認しておきましょう。
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