築古戸建の火災保険は高い？保険料・修繕・災害リスクまで含めた収支の考え方
更新日：9月29日
築古戸建を買うと、物件価格やリフォーム費に目が向きやすい一方、火災保険など毎年の維持費を後から知ることがあります。保険料が想定より高いと、高利回りに見えた物件の手残りが小さくなることもあります。
ただし、築年数だけで保険料や加入可否を決めつけることはできません。建物構造、所在地、補償内容、免責条件などを確認し、修繕予備費と合わせて収支へ入れます。
▪️1 火災保険は保険料だけで比較しない
同じ物件でも、火災、風災、水災など補償範囲や免責条件によって保険料は変わります。安い保険料だけを選ぶと、必要な補償が外れている場合があります。
見積もりを比べるときは、保険金額、補償範囲、免責、特約を同じ条件にそろえます。年間保険料だけではなく、事故時にどこまで自己負担になるかを確認します。
▪️2 築年数より建物状態と修繕履歴を確認する
古い戸建でも、屋根や外壁、水回りなどが適切に修繕されている物件と、長期間放置された物件ではリスクが異なります。築年数だけで安全性や将来修繕費を判断しません。
購入前に雨漏り跡、屋根、外壁、給排水、電気設備を確認し、保険とは別に自己負担で直す可能性のある箇所を洗い出します。
▪️3 ハザード情報は保険とは別に現地判断へ使う
浸水や土砂災害などのリスクは、保険に入れば無視できるものではありません。自治体のハザードマップや現地の高低差を確認し、購入そのものが合理的かを先に判断します。
災害後に修繕できる資金余力も必要です。保険金が出る前提で手元資金をゼロにせず、緊急修繕へ対応できる現金を残します。
▪️4 保険料・固定資産税・修繕を年間CFへ入れる
家賃からローン返済だけを引いた数字では、実際の手残りは分かりません。保険、固定資産税、管理、修繕予備費を年間で見込んで初めて物件の余力が見えます。
築古戸建は一戸の設備故障が家賃収入へ直接響くため、保険でカバーされない修繕費を別に積み立てておくことが重要です。
▪️5 保険で直せる修繕と経年劣化を混同しない
火災保険は、契約で定められた偶然な事故による損害を補償する商品です。古くなった設備や通常の経年劣化を、保険で何でも直せると考えないことが大切です。
事故が起きた場合は、原因、損害箇所、発生日を整理して保険会社へ確認します。自己判断で保険対象と断定せず、契約内容に沿って手続きを進めます。
▪️6 保険料が高い物件は利回りではなく手残りで比較する
物件価格が安く表面利回りが高くても、保険料、修繕、空室が大きければ現金は残りません。購入価格だけでなく、毎年の維持費を含む実質的な収支で比較します。
逆に保険料が高いから即見送るのではなく、家賃、土地価値、修繕履歴、出口を含めて合理性があるかを確認します。
▪️7 築古戸建の保険は7つの順で確認する
①建物構造、②所在地とハザード、③建物状態、④補償範囲、⑤免責・特約、⑥年間保険料と修繕費、⑦購入後の手残り、この順で確認します。
①〜③では、物件そのもののリスクを確認します。保険の見積もりを取る前に、災害リスクや建物劣化を把握しておくと必要な補償を考えやすくなります。
④〜⑥では、補償内容をそろえて保険料を比較し、保険対象外の修繕費も別に見込みます。年間支出を小さく見せないことが重要です。
最後に⑦で家賃からすべての支出を引き、現金が残るかを確認します。保険料だけではなく物件全体の収支で購入判断を行います。
▪️⑧ Q&A
Q. 築古戸建は火災保険へ入れないことがありますか？
A. 加入条件は保険会社や建物状態などで異なります。築年数だけで断定せず、物件情報を示して個別に確認します。
Q. 火災保険で経年劣化の修繕もできますか？
A. 契約上の事故による損害と経年劣化は別です。原因と契約内容を保険会社へ確認します。
Q. 保険料が高い物件は買わない方がいいですか？
A. 保険料だけで決めません。家賃、修繕、税金、土地価値、出口を含めた手残りで比較します。
▪️⑨ まとめ
築古戸建の火災保険は、安い・高いだけで判断せず、建物状態、災害リスク、補償、免責まで確認します。保険でカバーされない修繕費も別に残しておくことが重要です。
購入判断では、保険料を固定費として年間CFへ入れ、税金や修繕と合わせて手残りを確認します。高利回りに見える物件ほど、保険を含む維持費を先に見積もることが大切です。
