不動産投資は利回りだけで選ぶと危険？銀行評価と出口から考える物件選び
- MIRAIU
- 8月12日
- 読了時間: 26分
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不動産投資で物件を探していると、
「利回り10％」
「利回り12％」
「高利回り物件」
という数字に目が行きます。
同じ5,000万円の物件なら、
利回り6％より10％。
利回り10％より12％。
数字だけを見れば、利回りが高い物件ほど儲かりそうに見えます。
もちろん利回りは、不動産投資で非常に重要な指標です。
しかし、
利回りが高い＝資産拡大に向いている物件
とは限りません。
なぜなら不動産投資では、
家賃収入。
経費。
修繕。
融資条件。
銀行評価。
残債。
物件価値。
そして将来の売却。
まで考える必要があるからです。
特に2棟目、3棟目と物件を増やしたい場合、
「今いくら儲かるか」だけでなく「次につながる物件か」
という視点が重要になります。
今回は、高利回りだけで物件を選ぶ危険性と、銀行評価・キャッシュフロー・出口戦略まで考えた物件選びについて詳しく解説します。
▪️そもそも不動産投資の利回りとは？
不動産投資でよく使われるのが、
表面利回り
です。
例えば、
物件価格5,000万円。
年間家賃500万円。
なら、
500万円÷5,000万円×100＝10％。
表面利回りは10％です。
物件を比較するときに分かりやすい数字ですが、
実際に手元へ10％残るという意味ではありません。
▪️表面利回りには経費が入っていない
年間家賃500万円でも、
管理費。
固定資産税。
火災保険。
共用部電気代。
清掃費。
修繕費。
原状回復費。
募集費。
などが発生します。
年間経費が150万円なら、
500万円－150万円＝350万円。
実際の収益力を見るには、
家賃だけでなく運営コストまで確認する
必要があります。
▪️高利回りでも空室なら家賃は入らない
例えば、
満室想定家賃600万円。
物件価格5,000万円。
表面利回り12％。
かなり魅力的に見えます。
しかし、
10戸中5戸しか入居していない。
実際の年間家賃300万円。
なら状況は大きく変わります。
「満室になれば12％」
と、
「現在12％で稼働している」
では意味が違います。
高利回り物件ほど、
その家賃が本当に取れるのか
を確認する必要があります。
▪️想定家賃が高すぎないか確認する
売却時に、
現在の家賃ではなく、
「このくらいで貸せるはず」
という想定家賃で利回りが計算されている場合があります。
例えば、
現在家賃5万円。
想定家賃6万円。
10戸なら、
月10万円。
年間120万円。
の差になります。
当然、利回りも大きく変わります。
だから、
周辺家賃。
現在の入居者家賃。
直近の成約家賃。
空室期間。
などを確認します。
利回りの分母だけでなく、分子である家賃の信頼性を見る。
これが重要です。
▪️利回りが高いのには理由があることも多い
高利回り物件がすべて危険ということではありません。
しかし、
価格が安い。
家賃が高い。
その結果として利回りが高い。
なら、
なぜその価格で売られているのか
を確認します。
例えば、
築年数が古い。
空室が多い。
修繕が必要。
立地が弱い。
再建築に制限がある。
土地評価が低い。
入居需要が弱い。
融資が付きにくい。
など、何らかの理由がある可能性があります。
高利回りだから買うのではなく、
高利回りになっている理由を理解して買う
ことが重要です。
▪️利回り10％でも手残りが多いとは限らない
例えば、
5,000万円。
利回り10％。
年間家賃500万円。
でも、
年間経費150万円。
年間ローン返済300万円。
なら、
500万円－150万円－300万円＝50万円。
年間CFは50万円です。
表面利回り10％でも、
実際の手残りは年間50万円
ということがあります。
反対に、表面利回りが少し低くても、
融資期間が長い。
修繕負担が小さい。
空室率が低い。
経費率が低い。
なら、CFが安定するケースもあります。
▪️融資条件でキャッシュフローは大きく変わる
同じ物件でも、
金利1.5％。
期間30年。
と、
金利3％。
期間15年。
では毎月返済額が大きく変わります。
つまり、
物件利回りだけではCFは決まりません。
購入価格。
自己資金。
借入額。
金利。
融資期間。
これらを含めて考える必要があります。
▪️高利回りでも融資期間が短ければCFが出ない
ことがある
築古物件では、
高利回りだから収益性が高い。
と思っていても、
融資期間が短くなることがあります。
例えば、
利回り12％。
しかし返済期間10年。
となれば、年間返済額が大きくなります。
すると、
高利回りなのに毎月ほとんど現金が残らない
ということもあります。
物件を比較するときは、
利回りと融資条件をセットで見る。
これが重要です。
▪️自己資金を入れればCFが出るのは当然
例えば、
5,000万円の物件。
自己資金2,000万円。
借入3,000万円。
なら、借入額が少ないため返済額も小さくなります。
結果としてCFは出やすくなります。
しかし、
自己資金2,000万円を使って年間CF150万円。
と、
自己資金500万円で年間CF100万円。
では、投下した自己資金に対する効率は違います。
だから、
CFの金額だけでなく、いくら自己資金を使ったか
も確認します。
▪️高利回り物件こそ修繕費を見る
築古アパート。
築古戸建。
古いビル。
などでは、高い利回りが出ることがあります。
しかし購入後、
外壁300万円。
屋根200万円。
給排水150万円。
室内修繕200万円。
となれば、合計850万円です。
物件価格が安くても、
購入後の修繕まで含めれば投資総額は大きくなる
ことがあります。
▪️購入価格ではなく総投資額で利回りを見る
例えば、
購入価格1,000万円。
年間家賃150万円。
表面利回り15％。
かなり高利回りです。
しかし、
購入諸費用100万円。
リフォーム300万円。
なら、
総投資額1,400万円。
150万円÷1,400万円＝約10.7％。
さらに年間経費を差し引けば、実質的な収益率はさらに下がります。
だから築古物件では、
購入価格だけで利回りを計算しない。
これが重要です。
▪️リフォームは利回りを下げる支出とは限らない
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リフォームに200万円使えば、投資総額は増えます。
数字だけなら利回りは下がります。
しかし、
空室が埋まる。
家賃を上げられる。
長期入居につながる。
修繕リスクを減らせる。
のであれば、その200万円が将来の収益を生み出す可能性があります。
重要なのは、
「修繕費を使わないこと」ではなく「その支出で収益がどう変わるか」
です。
築古物件のリフォームを検討している方はこちら。
▪️高利回りでも銀行評価が低い物件がある
ここからが、資産拡大を考えるうえで重要です。
例えば、
売買価格5,000万円。
年間家賃600万円。
利回り12％。
だったとしても、
金融機関が物件を同じ5,000万円として評価するとは限りません。
土地。
建物。
築年数。
構造。
立地。
収益性。
担保価値。
など、金融機関によって評価方法は異なります。
つまり、
売買価格と銀行評価は別物
です。
▪️価格5,000万円でも評価3,000万円ということはあり得る
仮に、
購入価格5,000万円。
銀行評価3,000万円。
借入4,500万円。
だったとします。
購入直後から、
借入残高が銀行評価を大きく上回る状態になります。
もちろん銀行評価だけで投資判断をするわけではありません。
しかし、次の融資を考える場合、
その物件をいくらで買ったかだけではなく、金融機関からどう評価されるか
も意識する必要があります。
▪️高く買えば高利回りでもBSが弱くなることがある
例えば、
実質的な資産価値4,000万円。
借入5,000万円。
なら、
資産4,000万円。
負債5,000万円。
単純化すると▲1,000万円です。
家賃CFが出ていたとしても、
BS上では負債が大きい状態になる可能性があります。
だから、
PLでは儲かっているのにBSでは弱い
ということも起こります。
▪️利回りだけを見る人とBSまで見る人では判断が変わる
A物件。
価格5,000万円。
利回り12％。
銀行評価3,000万円。
B物件。
価格5,000万円。
利回り9％。
銀行評価4,800万円。
単純に利回りだけならA物件です。
しかし、
次の融資。
担保余力。
売却。
残債。
まで考えると、B物件が有利になる可能性もあります。
もちろん実際には収益性や物件状態なども含めて判断します。
重要なのは、
「利回りが高い方を買う」という単純比較をしないこと
です。
▪️銀行評価が高ければ必ず良い物件でもない
ここも注意が必要です。
銀行評価が高い。
だから買う。
という考え方も危険です。
銀行評価が高くても、
空室が多い。
CFが出ない。
修繕費が高い。
家賃が下落している。
なら、投資として魅力的とは限りません。
つまり、
利回りだけでもダメ。銀行評価だけでもダメ。
両方を見る必要があります。
▪️次の融資を考えるなら1棟目のBSを見る
1棟目を購入。
年間CF＋200万円。
順調。
だから2棟目へ。
その前に、
現預金。
物件評価。
借入残高。
純資産。
を確認します。
1棟目から現金が残り、
残債が減り、
資産価値も維持されている。
この状態なら、次の融資相談もしやすくなります。
1棟目について詳しくはこちら。
不動産投資は1棟目で決まる？次の融資につながる物件選びと資産拡大の考え方
▪️借入を増やすなら資産価値も増やす
不動産投資では融資を使うことで、
自己資金だけでは購入できない規模の資産を持つことができます。
これは大きな特徴です。
しかし、
借入3,000万円。
↓
借入1億円。
と増やしたなら、
資産。
売上。
利益。
現預金。
純資産。
も一緒に強くしていく必要があります。
借入と資産拡大について詳しくはこちら。
不動産投資で借入を増やすのは危険？融資を活用して資産を拡大する貸借対照表の考え方
▪️購入直後の利回りだけではなく10年後を見る
例えば、
築25年。
利回り12％。
現在満室。
非常に魅力的です。
しかし10年後には築35年になります。
そのとき、
家賃はいくらか。
入居需要はあるか。
建物状態はどうか。
融資は付きやすいか。
いくらで売れるか。
を考えます。
不動産投資では、
買った瞬間より、保有中と売却時の方が長い。
だから購入前から将来を考える必要があります。
▪️出口戦略とは「いつ・誰に・いくらで売る
か」
出口戦略というと難しく感じますが、基本はシンプルです。
何年保有するのか。
そのとき残債はいくらか。
想定売却価格はいくらか。
誰が買う可能性があるのか。
です。
例えば、
購入5,000万円。
10年後残債3,500万円。
想定売却価格4,500万円。
なら、
単純差額は1,000万円あります。
一方、
10年後残債4,000万円。
想定売却価格3,000万円。
なら、
売却しても残債が残る可能性があります。
買う前に売るときを考える。
これが出口戦略です。
▪️出口価格を楽観的に見すぎない
「10年後も5,000万円で売れるだろう」
「土地価格は下がらないだろう」
「満室なら誰か買うだろう」
という前提だけで購入するのは注意が必要です。
将来の価格は誰にも確定できません。
だから、
強気。
標準。
弱気。
など複数のケースで考えます。
想定より安くしか売れなくても耐えられるか。
ここまで確認しておきます。
▪️残債がいくら減るかを確認する
購入時5,000万円借入。
10年後残債4,000万円。
なら、10年間で1,000万円元金が減っています。
家賃収入から返済しているので、
入居者から受け取った家賃によって負債が減っていく
という不動産投資特有の資産形成があります。
だから利回りだけではなく、
毎年どれだけ元金が減るのか。
も確認します。
残債と純資産について詳しくはこちら。
不動産投資は「残債を減らすゲーム」？家賃でローンを返しながら純資産を増やす仕組みを徹底解説
▪️売却価格－残債だけでも判断しない
例えば、
売却価格5,000万円。
残債3,500万円。
差額1,500万円。
だから1,500万円儲かる。
とは限りません。
売却時には、
仲介手数料。
登記関連費用。
税金。
その他費用。
などが発生する場合があります。
さらに、
購入時に使った自己資金。
保有中のCF。
修繕費。
まで含めて考えます。
入口から出口までの総収支を見る。
これが重要です。
▪️高利回り物件ほど出口が狭い場合がある
高利回りの理由が、
地方。
築古。
特殊な構造。
需要が限定的。
融資が付きにくい。
などの場合、
将来の買い手が限定される可能性があります。
買い手が現金投資家だけになる。
融資期間が短くなる。
金融機関が限定される。
となれば、売却しにくくなることがあります。
だから、
自分が買えた物件を、次の人も買えるとは限らない。
ここまで考えておきます。
▪️出口の広い物件は売却しやすい
例えば、
実需でも買える戸建。
土地としても価値がある物件。
複数の金融機関が融資しやすい物件。
一定の賃貸需要がある物件。
などは、将来の買い手候補が増える可能性があります。
出口戦略では、
投資家以外にも売れるか
という視点も重要です。
▪️土地値がある物件は一つの安心材料になる
建物は築年数とともに古くなります。
一方、土地には建物とは異なる価値があります。
そのため、
購入価格のうち土地価値がどの程度あるか。
路線価。
固定資産税評価。
実勢価格。
周辺成約事例。
などを確認することもあります。
ただし、
土地値がある＝絶対に損をしない
ということではありません。
立地や形状、接道なども重要です。
▪️再建築できるかも出口に影響する
築古戸建などでは、
再建築可能か。
接道条件を満たしているか。
用途地域。
建ぺい率。
容積率。
なども確認します。
家賃が取れて高利回りでも、
将来建物が使えなくなった後に再建築できない。
となれば、出口が限定される可能性があります。
収益性と法的条件をセットで確認する。
これが重要です。
▪️今の家賃だけでなく将来の家賃を見る
現在家賃6万円。
10年後も6万円。
とは限りません。
人口。
世帯数。
周辺供給。
競合物件。
建物老朽化。
などによって家賃が変化する可能性があります。
購入時の収支計算では、
家賃下落。
空室。
修繕。
を一定程度織り込んでおきます。
満室・家賃維持だけのシミュレーションにしない。
▪️利回りは「入口の数字」にすぎない
利回りは物件を比較するうえで便利です。
しかし不動産投資では、
購入。
融資。
賃貸経営。
修繕。
返済。
売却。
まで続きます。
だから、
入口の利回りだけで20年の投資を決めない。
これが非常に重要です。
▪️物件選びでは5つの数字を並べる
物件を見るときは、最低でも、
①利回り
②年間CF
③必要自己資金
④借入残高の推移
⑤想定売却価格
を並べます。
これだけでも、
「利回りが高いから買う」
という判断から一段進めます。
▪️さらに銀行評価を加える
資産拡大を目指すなら、
先ほどの5項目に、
⑥金融機関から見た物件評価
も加えます。
すると、
利回り。
CF。
自己資金。
残債。
出口。
銀行評価。
という6方向から物件を見られます。
一つの数字だけで判断しない。
これが資産拡大を続けるための物件選びにつながります。
▪️6つの数字を並べると物件の見え方が変わる
例えば、次の2物件があったとします。
A物件
価格5,000万円
表面利回り12％
年間CF150万円
必要自己資金500万円
銀行評価3,500万円
10年後想定残債3,800万円
B物件
価格5,000万円
表面利回り9％
年間CF120万円
必要自己資金500万円
銀行評価4,700万円
10年後想定残債3,500万円
表面利回りだけならA物件です。
年間CFもA物件の方が多い。
しかし、
銀行評価。
残債。
将来の売却可能性。
まで考えると、B物件にも大きな魅力があります。
つまり、
「どちらが良い物件か」は利回りだけでは決められない
ということです。
▪️高利回りでも次の融資を止める物件はある
1棟目で年間CF200万円。
これだけを見ると成功です。
しかし、
購入価格8,000万円。
借入7,500万円。
銀行評価5,000万円。
現預金もほとんど残っていない。
となれば、次の融資相談では財務全体を確認する必要があります。
だから1棟目では、
今のCFだけでなく2棟目を買える状態が残るか
まで考えます。
▪️次の融資を考えるなら現預金も残す
高利回り物件を見つけても、
自己資金をすべて投入してしまえば、次の物件取得まで時間がかかる可能性があります。
例えば、
現預金1,000万円。
物件取得に900万円使用。
残り100万円。
この状態で、
修繕200万円。
退去100万円。
などが発生すれば、追加投資どころではありません。
資産拡大では、
買える最大額ではなく、買った後に残る現金
も重要です。
現預金について詳しくはこちら。
不動産投資で銀行が見る「現預金」はいくら必要？融資を受けやすい大家の決算書を徹底解説
▪️高利回り物件を買ってはいけないわけではない
ここまで読むと、
「高利回り物件は危険なのか？」
と思うかもしれません。
そうではありません。
高利回りで、
賃貸需要がある。
家賃設定も適正。
修繕費も把握している。
融資条件も良い。
銀行評価との乖離も理解している。
出口も考えられる。
のであれば、非常に魅力的な物件になる可能性があります。
問題なのは、
利回りが高いという理由だけで買うこと
です。
▪️高利回りの理由を自分で説明できるか
例えば、
「なぜこの物件は利回り15％なのか？」
という質問に、
築古だから。
地方だから。
空室があるから。
売主が早く売りたいから。
リフォームが必要だから。
など、自分で理由を説明できる状態にします。
さらに、
その弱点を自分なら改善できるのか。
まで考えます。
高利回りの理由が分からない物件ほど慎重に見る。
これは大切です。
▪️空室が理由なら改善できる可能性がある
例えば、
8戸中4戸空室。
現在利回り6％。
満室想定利回り12％。
という物件。
空室の理由が、
室内が古い。
募集写真が弱い。
設備が不足している。
募集条件が相場と合っていない。
などで、自分の運営によって改善できるなら投資機会になる可能性があります。
反対に、
地域そのものに賃貸需要がほとんどない。
という場合は、リフォームだけでは解決できない可能性があります。
▪️自分で改善できる問題とできない問題を分ける
不動産投資では、
改善できる問題。
改善しにくい問題。
があります。
例えば、
室内設備。
壁紙。
募集写真。
管理会社。
募集条件。
などは変更できます。
一方、
駅からの距離。
人口減少。
接道。
土地形状。
周辺環境。
などは簡単には変えられません。
だから、
安い理由が「自分で直せる問題」なのかを見る。
高利回り物件を選ぶときの重要な判断基準です。
▪️築古高利回りなら修繕履歴を確認する
築古アパートなどでは、
外壁塗装はいつしたか。
屋根防水はいつしたか。
給水管はどうなっているか。
排水管はどうか。
給湯器は何年使用しているか。
共用部設備はどうか。
などを確認します。
購入後すぐに大規模修繕が必要なら、
購入価格＋修繕費
が実際の投資額になります。
▪️修繕して価値を上げられる物件は面白い
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例えば、
購入500万円。
リフォーム200万円。
総投資700万円。
家賃5万円。
年間家賃60万円。
なら表面上の総投資利回りは約8.6％です。
しかし、
リフォームによって長期空室だった物件が入居。
家賃収入ゼロから年間60万円へ。
となるなら、そのリフォームには意味があります。
築古物件では、
安く買うだけでなく、購入後に収益力を作れるか
も重要です。
リフォームを検討している方はこちら。
▪️満室物件でも安心しすぎない
満室だから安全。
とも限りません。
例えば、
周辺相場5万円。
現在家賃6万5,000円。
という物件。
長期入居者が退去すると、次の募集では5万円程度になる可能性があります。
10戸なら、
1戸あたり1万5,000円。
満室時で月15万円。
年間180万円。
収入が変わる可能性があります。
だから、
現在家賃と市場家賃を比較する。
これも重要です。
▪️逆に低い家賃で入居している物件には伸びしろもある
周辺相場6万円。
現在家賃4万5,000円。
という場合、
退去後のリフォームによって家賃を改善できる可能性があります。
もちろん、
一気に家賃を上げれば必ず決まるわけではありません。
しかし、
現在の収益だけではなく改善後の収益
まで考えると、物件の見え方が変わります。
▪️家賃を上げれば売却価格にも影響する可能性がある
収益物件では、収益力が売却価格を考える材料になることがあります。
例えば、
年間家賃600万円。
↓
660万円。
へ改善できれば、年間60万円の増収です。
収益還元的な考え方では、この差が物件評価へ影響する可能性があります。
つまり、
賃貸経営を改善することが出口戦略にもつながる
場合があります。
▪️買った瞬間から出口を作り始める
出口戦略は、
売却直前に考えるものではありません。
購入後、
満室にする。
適正家賃へ改善する。
修繕履歴を残す。
建物を維持する。
収支を整理する。
こうした運営によって、将来の買い手から見た魅力を高められる可能性があります。
つまり、
良い賃貸経営そのものが出口対策
でもあります。
▪️決算書を整えることも次の融資につながる
法人で物件を保有している場合、
購入後に、
家賃売上。
利益。
現預金。
借入。
純資産。
がどう変化したかを確認します。
高利回り物件を購入して、
売上増加。
利益増加。
現預金増加。
残債減少。
となれば、法人の財務は強くなっていきます。
逆に、
売上は増えた。
でも赤字。
現金減少。
純資産減少。
なら改善が必要です。
▪️節税だけで利益を消しすぎない
資産拡大期では、
利益が出た。
↓
税金を減らしたい。
↓
経費を増やす。
という考え方だけで動くのは慎重に判断します。
必要な支出なら問題ありません。
しかし、
税金を減らすためだけに現金まで減らしてしまえば、次の自己資金も減ります。
節税と融資について詳しくはこちら。
不動産投資で節税を優先すると融資が止まる？赤字・減価償却と銀行評価の注意点
▪️家賃収入を使い切らず次の物件につなげる
1棟目から年間CF200万円。
この200万円を、
生活費。
車。
旅行。
などに毎年使えば、次の自己資金は増えません。
一方、
現金として残す。
↓
次の自己資金にする。
↓
2棟目を購入。
↓
家賃収入を増やす。
という方法もあります。
資産拡大期の資金戦略について詳しくはこちら。
不動産投資の家賃収入は使わない方がいい？現金を残して次の物件につなげる資金戦略
▪️個人か法人かでも物件戦略は変わる
同じ物件でも、
個人で購入する。
法人で購入する。
によって、税務や融資などの考え方が変わります。
特に長期的に複数物件へ拡大するなら、
1棟目から、
誰が所有するのか。
どこに利益を残すのか。
どこに借入を積むのか。
まで考えておきます。
詳しくはこちら。
不動産投資は個人と法人どちらで始める？将来の融資と資産拡大から考える名義の選び方
▪️売却できない物件を買わないという考え方
どれだけCFが出ていても、
将来売却する方法がほとんどない。
という物件は慎重に考えます。
もちろん、
最後まで保有して家賃収入を得る。
建物が使えなくなるまで運営する。
という戦略もあります。
しかし、
途中で現金化したくなった。
相続が発生した。
管理できなくなった。
という可能性もあります。
だから、
売る予定がなくても売れる物件かを見る。
これが出口戦略です。
▪️出口が弱い物件ほど購入価格が重要になる
出口が狭い。
融資が付きにくい。
築年数が古い。
地方。
という物件でも、
購入価格が十分に安ければ投資として成立する可能性があります。
つまり、
悪い物件があるというより、
価格とリスクが合っているか
を見ることが重要です。
出口が弱いなら、そのリスクを織り込んだ価格で買えるかを考えます。
▪️売却が難しいなら専門買取も選択肢になる
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築古。
空き家。
再建築に制限がある。
共有持分。
その他事情がある不動産では、一般的な仲介だけでは売却に時間がかかる場合があります。
将来的に保有継続が難しくなった場合は、専門業者への売却も選択肢の一つです。
空き家・訳あり不動産の売却を検討している方はこちら。
▪️売却益を次の物件へ再投資する
例えば、
5,000万円で購入。
10年間運営。
残債3,500万円。
5,500万円で売却。
となれば、売却費用や税金などを差し引いたうえで現金が残る可能性があります。
その現金を、
次の物件の自己資金。
より大きな物件。
複数物件。
へ再投資する方法があります。
つまり、
家賃収入だけが資産拡大の原資ではありません。
売却も資産を入れ替える手段です。
▪️「永久保有」だけで考えない
購入時から、
一生持つ。
と決める必要はありません。
5年後。
10年後。
15年後。
それぞれで、
残債。
家賃。
修繕。
物件価格。
市場環境。
を確認します。
その時点で、
保有継続。
売却。
借換え。
リフォーム。
などを比較します。
不動産投資は買った後も判断を続ける事業です。
▪️資産価値が下がっても家賃で回収できるケースはある
例えば、
購入価格1,000万円。
20年間で家賃収入1,800万円。
売却価格500万円。
というケース。
物件価格だけを見ると、
1,000万円→500万円。
で500万円下落しています。
しかし実際の投資成績は、
家賃収入。
経費。
修繕。
税金。
融資。
売却金額。
まで含めて計算します。
だから、
値下がりした＝投資失敗
とも限りません。
▪️逆に値上がりしても儲かっているとは限らない
5,000万円で購入。
5,500万円で売却。
500万円値上がり。
でも、
購入諸費用。
売却費用。
修繕。
保有中の赤字。
税金。
などを合わせれば、利益がほとんど残らない可能性もあります。
重要なのは、
購入から売却までのトータルリターン
です。
▪️インカムとキャピタルの両方を見る
不動産投資の利益は大きく、
家賃収入から得るインカム。
売却によって得るキャピタル。
があります。
高利回り物件はインカムが魅力的でも、出口が弱い場合があります。
逆に、
利回りは低め。
でも資産価値が維持されやすい。
という物件もあります。
どちらが正解というより、
自分が何を狙って購入するのか
を明確にします。
▪️物件ごとに役割を決める
例えば、
A物件。
高利回りでCFを稼ぐ。
B物件。
土地価値を重視して長期保有。
C物件。
リフォームして収益改善後に売却。
というように、すべての物件に同じ役割を求める必要はありません。
ポートフォリオ全体で、
CF・資産価値・現預金・借入のバランス
を考えます。
▪️高利回り物件を買う前のチェックポイント
購入前には、
①現在の実際家賃はいくらか
②満室想定家賃は現実的か
③年間経費はいくらか
④購入直後の修繕はいくらか
⑤融資条件はどうなるか
⑥年間CFはいくら残るか
⑦銀行評価と購入価格に大きな差がないか
⑧5年後・10年後の残債はいくらか
⑨将来いくらで売れそうか
⑩次の買い手は誰なのか
を確認します。
この10項目を見るだけでも、
「利回り12％だから買う」
という判断から大きく変わります。
▪️不動産投資では買わない判断も利益になる
良い物件を探していると、
「早く買わないと」
という気持ちになることがあります。
しかし、
利回りは高い。
でも修繕が読めない。
出口が弱い。
融資条件が悪い。
価格が高い。
という場合は、
買わない。
という判断もあります。
現金を残しておけば、次の物件を待てます。
見送ったことで損失を避けることも、不動産投資では重要です。
▪️物件を買う目的を忘れない
不動産投資の目的は、
高利回り物件を所有することではありません。
家賃収入を得る。
現金を残す。
借入を減らす。
純資産を増やす。
将来の収入を作る。
など、人によって目的があります。
利回りはその目的を達成するための指標の一つです。
利回りそのものを目的にしない。
ここを忘れないことが重要です。
▪️不動産投資を検討している方へ
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物件を選ぶときは、
利回り。
価格。
融資。
自己資金。
修繕。
空室。
出口。
を総合的に比較する必要があります。
不動産投資について詳しく確認したい方はこちら。
▪️よくある質問
Q. 不動産投資は利回りが高いほど良いですか？
必ずしもそうではありません。
高利回りでも空室、修繕、融資条件、物件評価、出口などによって実際の投資成績は変わります。
Q. 表面利回り何％なら買ってもいいですか？
地域、築年数、構造、融資条件などによって異なるため、一律には判断できません。
利回りだけではなく年間CFや修繕費まで確認します。
Q. 銀行評価が低い物件は買わない方がいいですか？
銀行評価だけで判断する必要はありません。
収益性、購入価格、自己資金、出口なども含めて総合的に判断します。
Q. 出口戦略は購入時から必要ですか？
将来必ず売却するとは限りませんが、購入前から想定売却価格や残債を確認しておくことで、投資判断をしやすくなります。
Q. 築古高利回り物件は危険ですか？
築古だから危険とは限りません。
購入価格、修繕履歴、賃貸需要、融資条件、法的条件、出口などを確認することが重要です。
Q. 高利回りと銀行評価ならどちらを優先しますか？
どちらか一方ではありません。
CFを生み出せる収益性と、資産価値・借入・出口のバランスを見ることが重要です。
▪️まとめ｜利回りではなく「買った後に資産が増えるか」で選ぶ
不動産投資で利回りを見ることは重要です。
しかし、
利回りが高い＝良い投資
とは限りません。
高利回りには、
築古。
空室。
修繕。
立地。
融資。
出口。
などの理由が隠れている場合があります。
だから購入前に、
利回り。
年間CF。
必要自己資金。
銀行評価。
残債。
想定売却価格。
まで確認します。
そして最も重要なのは、
その物件を買った結果、自分の財務が強くなるのか。
です。
家賃収入が増える。
現金が残る。
残債が減る。
純資産が増える。
次の融資につながる。
将来売却できる。
この流れを作れる物件なら、資産拡大につながる可能性があります。
反対に、
高利回り。
でも現金が残らない。
修繕負担が大きい。
銀行評価が低い。
出口がない。
なら、慎重に判断する必要があります。
利回りは物件を見る入口。
投資判断は出口まで見る。
目の前の数字だけではなく、
5年後。
10年後。
そして次の物件まで考えて選ぶ。
これが長期的に不動産を増やしていくための物件選びです。
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