不動産投資は利回りだけで選ぶと危険？銀行評価・手残り・出口を分けて見る
更新日：10月2日
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表面利回り15％の物件を見ると、「10％の物件より儲かりそう」と感じます。けれど、購入後に本当に残るお金まで見ると、数字の順番が逆転することがあります。
この物件、返済と修繕を払ったあとにいくら残る？ 銀行はいくら貸す？ 5年後に残債を返して売れる？ 利回りは入口として使い、銀行評価・手残り・出口は別々に確認します。
▪️1 表面利回りは家賃と価格の数字として見る
表面利回りは、年間家賃と購入価格の関係を見るための数字です。管理費、固定資産税、空室、修繕、ローン返済まで含んだ手残りではありません。
例えば500万円の物件で月6万円なら、満室家賃だけを使う表面利回りは14.4％。ここから年間経費と空室、返済を引いたあとに残る金額は、まったく別の数字です。
高い利回りを見つけたら、まず喜ぶより「何がまだ引かれていない？」を確認します。利回りは候補を比べる入口であって、購入判断の完成形ではありません。
▪️2 高利回りになっている理由を物件ごとに探す
高利回りには、価格が安い理由が隠れていることがあります。築古、修繕負担、賃貸需要、再建築条件、土地値など、どの要素が価格へ反映されているかを分けます。
では、高利回り物件は避けた方がいいのか。そうではなく、安い理由を理解したうえで、その弱点を家賃収入で回収できるかを見る考え方です。
地方で高利回りでも、駐車場や間取りが地域需要に合えば運用しやすい物件があります。反対に見かけの利回りが高くても、家賃維持が難しければ収支は崩れやすくなります。
▪️3 銀行評価と投資家の利回りは分けて考える
銀行が見るのは、広告に出ている表面利回りだけではありません。物件収支、担保、借入、自己資金、返済余力などを含めて融資条件が決まるため、同じ物件でも金融機関で結果は変わります。
「利回り15％なら融資も通りやすい？」という見方は単純すぎます。価格が安くても担保評価が伸びない、修繕負担が大きい、借入期間が短いなど、融資後のCFへ効く条件があります。
融資額だけでなく、金利・期間・必要自己資金まで確認したいところ。金融庁も事業性融資の考え方を進めていますが、実際の審査基準は金融機関ごとに異なります。
▪️4 返済後の手残りを空室・修繕込みで見る
利回りが高くても、返済期間が短ければ毎月返済は重くなります。さらに空室と修繕が重なる月まで考えると、満室時の収支だけでは余裕を読み切れません。
この物件、1室空いて給湯器交換が出ても黒字で持てる？ その条件で年間CFを作ると、利回りより経営の強さが見えやすくなります。
家賃から経費と返済を引いた後の現金が薄いなら、高利回りでも次の修繕へ備えにくい状態です。逆に利回りが少し低くても、長期融資と安定稼働で現金が残る物件もあります。
▪️5 純資産は物件価格ではなく残債と売却費まで見る
1,000万円で買った物件を持っているから、資産が1,000万円増えたとは限りません。ローン残高と売却時の費用を引いて、いくら残るかを見る必要があります。
購入から数年は残債が大きく、売却価格が少し下がるだけで手残りが小さくなることも。表面利回りとは別に、現在売ればいくら現金へ戻るかを確認します。
銀行評価を意識するなら、物件数だけ増やすより借入とのバランスも重要です。次の融資を考えるときほど、総資産ではなく純資産と現金余力を並べます。
▪️6 出口は売れる価格より残債を返せるかで見る
出口で先に見るのは、希望売却価格ではなく残債を返したあとに現金が残るかどうか。仲介費用や売却時の諸費用も入れると、必要な売却価格が見えてきます。
築古物件なら、貸し続ける・売る・建物を解体して土地として売るなど複数の出口があります。購入時から一つに決める必要はありませんが、どの出口も赤字になるなら買いにくい価格帯です。
「高利回りだから長く持てば回収できる」と決めず、途中売却も数字へ入れる考え方。保有中のCFと売却時の手残りを合わせると、投資全体を比較しやすくなります。
▪️7 確認する順番
確認は、①表面利回り、②高利回りになっている理由、③銀行の融資条件、④空室・修繕後の手残り、⑤ローン残高と純資産、⑥売却費を含む必要売却価格、⑦貸し続ける・売る・解体する出口、の順。利回り一つで購入可否を決めないことが重要です。
最初は家賃と価格の関係から。次に経費と返済を入れ、満室時ではなく悪化後の手残りまで確認します。
その後は、銀行評価と自分の投資判断を切り分ける段階。融資が出る物件でも、自分の現金が薄くなるなら購入条件を見直す余地があります。
最後は残債と出口です。今売ったらいくら残るかまで確認できれば、利回り・融資・資産価値を同じ数字として混同しにくくなります。
▪️⑧ Q&A
Q. 表面利回りが高い物件ほど儲かりますか？
一律ではありません。空室・修繕・税金・管理費・返済を引いた後の手残りまで比較します。
Q. 利回りが高いと銀行評価も高くなりますか？
表面利回りだけでは決まりません。担保、収支、借入状況、自己資金などを含め、融資条件は金融機関ごとに異なります。
Q. 出口は購入前から決める必要がありますか？
一つに固定する必要はありません。ただし売却・継続保有など複数案で、残債を返せる価格かは購入前に確認します。
▪️⑨ まとめ
不動産投資で利回りを見ること自体は大切ですが、それだけでは銀行評価・返済後CF・資産価値・出口まで分かりません。数字を分けて見るほど、高利回りの長所と弱点を具体的に判断できます。
購入前に確認したいのは「何％あるか」より、悪化後も現金が残り、途中で売っても残債を整理できるかどうか。そこまで見て初めて、自分に合う物件かを比較できます。
