親が元気なうちに実家の売買契約書を探す理由｜購入価格が分からないと売却時の税金はどうなる？
- MIRAIU
- 7月23日
- 読了時間: 16分
更新日：6 日前
親が高齢になり、実家について話していると、
「この家、昔いくらで買ったん？」
「契約書って残ってる？」
と聞きたくなることがあります。
ところが親から、
「もう40年くらい前やから覚えてない」
「契約書なんてどこにあるか分からない」
と言われることも珍しくありません。
今すぐ実家を売る予定がなければ、
「まあ、そのとき考えればいいか」
となりがちです。
しかし、親の実家を将来売却する可能性があるなら、購入時の資料は親が元気なうちに探しておきたい書類の一つです。
なぜなら、不動産を売却したときの税金を計算するうえで、
親がその土地・建物をいくらで取得したか
が重要になるからです。
相続した実家を売却する場合も、原則として相続したときの評価額を取得費にするのではなく、親など被相続人が取得したときの購入代金等を引き継いで計算します。
そして取得費が分からない場合には、売却金額の5％相当額を概算取得費として使える仕組みがあります。
ただし、
売買契約書がない＝その瞬間に5％しか使えない
と決める必要はありません。
まず、
売買契約書。
建築請負契約書。
購入代金の領収書。
仲介手数料等の資料。
古い通帳や振込記録。
住宅ローン関係資料。
など、取得時の金額を確認できる資料が残っていないか探します。
この記事では、
親の実家の購入価格が分からないとき、売却前に何を探しておけばよいのか
を生前整理の視点から順番に整理します。
ㅤ
ㅤ
▪️結論｜実家を売る予定がなくても「取得時の資料」は今探す
ㅤ
親がまだ実家に住んでいて、
今すぐ売却する予定もない。
という家庭も多いと思います。
それでも、購入時の資料については早めに確認する意味があります。
理由は単純です。
親が元気なうちなら、
「どこの不動産会社から買った？」
「土地を買ってから家を建てた？」
「昔の契約書はどこに置いてある？」
「住宅ローンはどこの銀行だった？」
と聞くことができます。
相続後では、この情報を本人へ確認できません。
書類だけを見ても分からないことを、親の記憶からたどれるうちに整理しておく。
これが重要です。
取得費を計算する作業を今する必要はありません。
まず資料を捨てず、一か所へ集めておくだけでも将来の売却準備になります。
ㅤ
ㅤ
▪️① 実家の「昔の購入価格」と「今の売却価格」は別の数字
ㅤ
まず混同しないようにしたいのが、
購入価格。
現在の売却価格。
です。
例えば親が、
「この家は昔3,500万円で買った」
と言っていても、現在3,500万円で売れるとは限りません。
反対に、昔1,500万円で買った土地が、現在はそれ以上で売れることもあります。
昔の購入価格は、主に売却時の取得費を考えるための情報です。
現在の市場価格は、
立地。
土地面積。
接道。
築年数。
建物状態。
周辺の取引状況。
などから別に確認します。
つまり、
昔いくらだったかは税金を考える資料。今いくらかは売却判断の資料。
役割を分けます。
詳しくはこちら
ㅤ
ㅤ
▪️② 相続した実家も親の取得費を引き継ぐのが基本
ㅤ
ここは相続実家で特に重要です。
例えば、
父親が2,000万円で買った家。
↓
父親が亡くなる。
↓
子どもが相続する。
↓
相続時の評価額が1,200万円だった。
というケースがあったとします。
このとき、
「1,200万円で相続したようなものだから、取得費も1,200万円」
とは考えません。
相続によって取得した土地・建物を売却する場合、原則として被相続人が取得したときの購入代金や購入手数料等を基に取得費を計算します。
取得時期についても、基本的には被相続人の取得時期を引き継ぎます。
だから、
相続した瞬間の評価額だけ残しておけば大丈夫
ではありません。
何十年前の契約書でも、親が実家を取得したときの資料には意味があります。
ㅤ
ㅤ
▪️③ 取得費が分からない場合は売却価格の5％を使える
ㅤ
古い実家では、
購入したのが40年前。
親も金額を覚えていない。
契約書もない。
ということがあります。
このように取得費が分からない場合には、売却した金額の5％相当額を概算取得費として計算できる仕組みがあります。
例えば、説明を単純化して土地だけを2,000万円で売却したとします。
取得費が分からず5％を使う場合は、
100万円
です。
一方、実際には1,400万円で取得したことを資料で確認できたとします。
単純比較すると、
1,400万円。
100万円。
で、取得費に1,300万円の差が出ます。
実際の譲渡所得では、さらに譲渡費用や利用できる特別控除等を確認するため、そのまま税額差になるわけではありません。
それでも、
購入時の資料があるかどうかが譲渡所得の計算へ大きく影響する可能性がある
ことは分かります。
だから取得費資料は、
売却する直前になって探す。
ではなく、
親が元気なうちに所在だけでも確認しておく。
という考え方が大切です。
ㅤ
ㅤ
▪️「契約書がない＝絶対5％」とすぐ決めない
ㅤ
ここも重要です。
親から、
「売買契約書は捨てた」
と言われたとしても、その時点で取得費の確認を諦める必要はありません。
実家の取得方法によって、残っている資料が違うからです。
例えば、
土地と中古住宅を一緒に購入した。
土地を先に買って注文住宅を建てた。
建売住宅を購入した。
親族から取得した。
買換え等の特例を利用して取得した。
というケースでは、確認すべき内容も変わります。
まず、
どうやってこの実家を取得したのか
を親へ聞きます。
そのうえで残っている資料を探します。
ㅤ
ㅤ
▪️④ 最優先で探したいのは売買契約書
ㅤ
まず探したいのは、親が土地や建物を購入したときの売買契約書です。
売買契約書には一般的に、
売主。
買主。
対象不動産。
売買代金。
契約日。
などが記載されています。
何十年前の契約書でも、現在の実家取得時の資料であれば捨てないようにします。
よくあるのが、
「古い書類だから全部処分しよう」
と実家整理の途中で捨ててしまうケースです。
実家の押入れや書棚を整理するときは、
不動産。
土地。
建物。
住宅ローン。
登記。
税金。
という言葉が書かれたファイルや封筒を先に分けておきましょう。
相続後に家財を処分するときも同じです。
詳しくはこちら
ㅤ
ㅤ
▪️⑤ 注文住宅なら建築請負契約書も探す
ㅤ
実家が、
土地を購入する。
↓
ハウスメーカーや工務店で家を建てる。
という流れで取得されている場合があります。
この場合、
土地の売買契約書。
建物の建築請負契約書。
が別々に存在する可能性があります。
親が、
「土地は1,000万円くらいやった」
と覚えていても、建築費を含めた取得費資料が別に残っているかもしれません。
探したいのは、
・土地売買契約書
・建築請負契約書
・追加工事や設備工事に関する契約書・領収書
などです。
ただし、すべてのリフォーム費用や修繕費がそのまま取得費になるわけではありません。
資産価値を高める改良等なのか、通常の維持修繕なのかによって税務上の扱いが変わる場合があります。
そのため古い工事資料も、
これは使えない。
と家族だけで判断して捨てず、まとめて保管しておく方が安全です。
ㅤ
ㅤ
▪️⑥ 購入時に支払った費用の資料も残しておく
ㅤ
取得費は、土地・建物本体の購入代金だけとは限りません。
取得時に支払った一定の費用が取得費に含まれる場合があります。
例えば資料として、
・購入時の仲介手数料
・登記関係費用
・不動産取得税
・契約時の印紙税
などを確認します。
ただし、
持っている領収書を全部足せば取得費になる。
という意味ではありません。
支払った目的や、不動産の利用状況等によって取扱いを確認する必要があります。
この段階では税金計算を完成させるのではなく、
取得時に支払ったことが分かる資料を捨てずにまとめる
ことを優先します。
ㅤ
ㅤ
▪️⑦ 売買契約書が見つからないなら「取得経緯」をたどる
ㅤ
契約書が見つからない場合は、次の手掛かりを探します。
例えば、
・住宅ローン契約関係の資料
・購入代金の領収書
・銀行振込や通帳の記録
・当時の不動産会社や住宅会社の資料
・登記関係書類
・固定資産関係の古い書類
などです。
これらがあれば必ず購入価格を取得費として認められる、という意味ではありません。
しかし、
いつ。
誰から。
どのように。
いくら程度で。
取得したのかをたどる手掛かりになります。
親本人が元気なら、
「どこの会社から買った？」
「○○銀行でローン組んだ？」
「土地と家は別々に払った？」
と資料を見ながら確認できます。
書類だけでは分からない部分を本人の記憶でつなげられることが、生前整理の大きな意味です。
ㅤ
ㅤ
▪️住宅ローンの金額＝そのまま取得費ではない
ㅤ
住宅ローン資料に、
借入額2,500万円
と書いてあったとしても、
取得費2,500万円
とそのまま決めることはできません。
頭金を支払っているかもしれません。
土地購入費以外の費用が含まれている可能性もあります。
借換えをしている場合もあります。
だから住宅ローン資料は、
購入価格そのものを確定する資料
と決めつけるのではなく、
取得時期や購入金額を調べるための手掛かりの一つ
として確認します。
最終的にどの資料で実額取得費を計算できるか不明な場合は、税務署や税理士等へ確認します。
ㅤ
ㅤ
▪️⑧ 建物は「昔の建築価格」をそのまま取得費にしない
ㅤ
親から、
「この家、建てるのに2,000万円かかった」
と聞いたとします。
だから将来売るとき、
建物取得費2,000万円。
とそのまま計算できるわけではありません。
建物は経年によって価値が減少するため、譲渡所得を計算するときの建物取得費では、購入代金や建築代金等から減価償却費相当額を差し引いて計算します。
土地は同じ考え方ではありません。
ここを混ぜると、
昔3,000万円で土地と家を買った。
↓
取得費は今でも3,000万円。
と誤解してしまいます。
だから生前整理の段階では、
税額を家族で計算する
より、
元になった購入代金・建築代金の資料を残す
ことへ集中します。
ㅤ
ㅤ
▪️⑨ 固定資産税評価額を昔の購入価格の代わりにしない
ㅤ
売買契約書が見つからないと、
毎年届く固定資産税の課税明細書を見て、
「評価額が1,000万円だから、これが取得費では？」
と考えることがあります。
しかし固定資産税評価額は、固定資産税等を計算するための評価です。
親が実際に家を購入した金額とは役割が違います。
同じように、
相続税評価額。
現在の査定価格。
昔の購入価格。
もそれぞれ別です。
手元にある数字を取得費の代わりに当てはめない。
これが重要です。
親の実家に出てくる価格の違いはこちらで整理しています。
詳しくはこちら
ㅤ
ㅤ
▪️⑩ 取得費資料と「今いくらで売れるか」は一緒に整理する
ㅤ
ここまで資料を確認すると、
「親の家、結局今はいくらなんやろ？」
という疑問も出てきます。
ここで初めて現在価格を確認します。
例えば、
親が3,000万円で取得した家。
現在の査定が2,000万円。
というケースもあれば、
昔1,500万円で取得した土地。
現在の査定が3,000万円。
というケースもあります。
昔の価格だけでは現在の売却判断はできません。
反対に、現在価格だけ分かっても、将来の譲渡所得を考えるには取得費の確認が必要です。
だから生前整理では、
昔いくらで取得したか。
今いくらくらいなのか。
の2つを分けて持っておくと、将来の判断材料になります。
売ると決めていなくても現在価格を確認することはできます。
ㅤ
〖PR〗親の実家を今すぐ売却する予定がなくても、現在どの程度の価格で売却できそうか確認しておくと、生前売却・相続後売却・保有を比較する材料になります。査定額は実際の成約価格を保証するものではないため、査定根拠も確認してください。
ㅤ
ㅤ
▪️⑪ 税金だけを理由に急いで実家を売らない
ㅤ
取得費の話を知ると、
「契約書があるうちに親に売ってもらった方がいい？」
と思うかもしれません。
しかし、
取得費が分かる。
↓
生前売却した方が得。
とは決まりません。
実家の売却では、
親が現在住んでいるか。
売却後どこに住むか。
親本人が売却を希望しているか。
譲渡所得の特例を利用できるか。
相続後に利用できる制度があるか。
なども確認します。
特に居住用財産の3,000万円特別控除と、相続した空き家に関する3,000万円特別控除は別の制度です。
相続税額の取得費加算も含め、条件と期限を分けて確認する必要があります。
税金だけを見て、
今売らないと損。
相続してからでは遅い。
と決めないようにします。
相続後の税制はこちらでも整理しています。
詳しくはこちら
ㅤ
ㅤ
▪️親が元気なうちに5つだけ確認しておく
ㅤ
実家の取得費資料を整理するといっても、何十年分の書類を全部調べる必要はありません。
まず次の5つから始めます。
・① 実家をいつ、誰から取得したか
・② 土地と建物を一緒に買ったか、土地購入後に建築したか
・③ 売買契約書・建築請負契約書が残っているか
・④ 購入代金や取得時費用の領収書等が残っているか
・⑤ 当時利用した不動産会社・住宅会社・金融機関を覚えているか
ここまで分かれば、
何を探せばいいか分からない状態
から一歩進めます。
すべて見つけることを目標にしません。
まず、
親しか知らない取得経緯を残しておく
ことを優先します。
ㅤ
ㅤ
▪️実家の書類を捨てる前に「不動産箱」を一つ作る
ㅤ
実務上は難しい管理方法にする必要はありません。
実家に一つ、
不動産関係
と書いた箱やファイルを作ります。
そこへ、
売買契約書。
建築請負契約書。
登記関係書類。
測量図。
住宅ローン資料。
取得時の領収書。
固定資産税資料。
リフォーム・増改築資料。
を集めます。
どれが税金計算に使えるかは後で判断できます。
しかし、一度捨てた古い書類を後から戻すことはできません。
特に親が長期間住んでいる実家ほど、
古い書類だから捨てる
ではなく、
古い書類だから一度確認する
と考えましょう。
ㅤ
ㅤ
▪️よくある質問｜親の実家の取得費が分からない場合
ㅤ
Q．親が実家をいくらで買ったか覚えていません。どうすればいいですか？
まず売買契約書、建築請負契約書、領収書、住宅ローン関係資料などが残っていないか確認します。
親が元気なら、取得時期・購入先・住宅会社・金融機関なども聞いておきます。
ㅤ
Q．売買契約書がなければ必ず売却価格の5％になりますか？
取得費が分からない場合には売却金額の5％相当額を概算取得費として使える制度があります。
ただし、契約書がないという理由だけですぐ5％と決めず、取得時の金額を確認できる資料がほかに残っていないか探します。
どの資料で実額を確認できるか判断が難しい場合は、税務署や税理士等へ相談します。
ㅤ
Q．相続税評価額を取得費にできますか？
相続した土地・建物では、原則として親など被相続人が取得したときの購入代金や購入手数料等を基に取得費を計算します。
相続時の評価額をそのまま取得費にするという考え方ではありません。
ㅤ
Q．固定資産税評価額から昔の購入価格を計算できますか？
固定資産税評価額は固定資産税等を計算するための評価です。
親が実際に購入した金額とは分けて考えます。
ㅤ
Q．住宅ローンの借入額が分かれば取得費も分かりますか？
借入額と不動産の取得費が必ず一致するわけではありません。
頭金、諸費用、借換えなどもあるため、取得経緯を確認する資料の一つとして使います。
ㅤ
Q．建築請負契約書に2,000万円と書いてあれば建物取得費は2,000万円ですか？
売却時の建物取得費は、建築代金等から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
契約書の金額をそのまま取得費にするわけではありません。
ㅤ
Q．親がまだ元気ですが、今から探す必要がありますか？
今すぐ売却する予定がなくても、親しか分からない取得経緯を確認できるうちに資料を整理する意味があります。
税額計算まで行う必要はなく、まず書類と情報を残しておくだけでも将来の売却準備になります。
ㅤ
ㅤ
▪️まとめ｜取得費は「相続してから探す」より親に聞けるうちに残す
ㅤ
親の実家について、
「昔いくらで買ったか分からない」
という家庭は珍しくありません。
購入から30年、40年経っていれば、親自身も正確な金額を覚えていないことがあります。
しかし将来その実家を売却する場合、取得費は譲渡所得を計算する重要な数字です。
相続した実家でも、原則として親など被相続人が取得したときの購入代金等を基に取得費を計算します。
取得費が分からない場合には、売却金額の5％相当額を概算取得費として使える仕組みがあります。
だからこそ、
売買契約書がない。
↓
もう5％で計算するしかない。
と最初から諦めません。
まず、
売買契約書。
建築請負契約書。
購入代金の領収書。
取得時費用の資料。
住宅ローン関係資料。
登記関係資料。
などを確認します。
そして親が元気なら、
いつ買ったのか。
誰から買ったのか。
どこの不動産会社だったのか。
どこの住宅会社で建てたのか。
どこの金融機関を利用したのか。
も聞いておきます。
重要なのは、
今すぐ実家を売ることではありません。
将来、
生前に売る。
相続してから売る。
住み続ける。
家族が引き継ぐ。
どの選択をすることになっても判断できるように、親しか持っていない情報を残しておくことです。
実家の購入契約書は、
昔の不要な紙
ではありません。
将来売却するときに、取得費を確認する重要な資料になる可能性があります。
だから実家整理では、
家財を捨てる前。
重要書類を処分する前。
親へ聞けなくなる前。
に、一度だけ不動産関係の書類を確認しておきましょう。
「売るときに探す」ではなく、「親に聞けるうちに残す」。
これが、実家売却で取得費が分からなくなるリスクを減らす一番現実的な生前整理です。
ㅤ
ㅤ
▪️関連記事
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
