親が元気なうちに実家の売買契約書を探す理由｜購入価格が分からないと売却時の税金はどうなる？
更新日：1 日前
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お父さんがまだ元気なうちに、少しだけ聞いておきたいことがあります。
「この実家、昔いくらで買ったん？ 契約書って残っとる？」
いつか売るかどうか分からない家のことで、今から金額を聞くのは気が引けるかもしれません。でも親が亡くなってから購入価格や金融機関の名前を調べるのは、大変になる場合があります。
大切なのは実家を売ると決めることではなく、後で必要になるかもしれない取得費の手掛かりを残しておくことです。
▪️① 売買契約書が、将来の税金に関係する理由
土地や建物を売ったときの譲渡所得は、売却代金から税法上の取得費や譲渡費用を差し引いて計算します。親が家を買ったときの金額や取得のための費用が、その取得費を考える材料になるんです。
取得費には購入代金だけでなく、購入手数料や一定の取得時費用などが関係する場合があります。何を含められるかは条件があるため、領収書があれば全部足してよいわけではありません。
今から売却税額を出す必要はありません。契約書や支払いの記録がどこにあるか分かれば十分な準備になります。
▪️② 昔の建築費がそのまま使えるとは限らない
親が新築した家なら、当時の建築請負契約書や工事代金の記録が手掛かりになる場合があります。ただし土地と建物の取得費は同じ計算ではありません。
建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引く計算が必要になります。40年前に家を1,000万円で建てたとしても、それを今の取得費として全額使えるとは限りません。
土地の代金と建物の代金が分かれているか、建築時期や増改築の記録があるかも確認しましょう。
詳しい関連情報はこちらでも確認できます。
▪️③ 相続したら取得費をゼロから計算するわけではない
実家を相続しても、土地や建物の取得費・取得時期は原則として親などのものを引き継ぎます。相続した日の固定資産税評価額を、自由に取得費として使えるわけではありません。
そのため親の購入年月が分かることは、取得費の計算だけでなく長期・短期の所有期間判定にも関係します。相続してからの年数だけで税率を決めないことが大切です。
誰かが相続することになるか未定でも、契約書の所在と購入年月を控えておくと後で確認しやすくなります。
▪️④ 契約書が見つからなくても、探せる手掛かりがある
古い実家なら、契約書をどこへ置いたか親も覚えていないかもしれません。そんなときは購入時の通帳、住宅ローンの資料、登記の書類、当時の不動産会社や金融機関の名前が手掛かりになる場合があります。
ただし昔の不動産会社や銀行に記録が必ず残っているとは限りません。連絡するときは保存状況を確認し、入手できる資料があるか尋ねてみましょう。
親が『あの銀行から借りた』『昭和の終わりに買った』と覚えているなら、その一言もメモにしておく意味があります。
詳しい関連情報はこちらでも確認できます。
▪️⑤ 『取得費が分からないから5％でいい』と急がない
国税庁は、取得費が分からない場合などに売却代金の5％相当額を概算取得費とする取扱いを案内しています。例えば2,000万円で売却したなら、5％は100万円という単純計算です。
ただし、実際の取得費がもっと高く、それを適切な資料で示せるなら、譲渡所得の計算結果が大きく変わる可能性があります。建物については減価償却費相当額の考慮も必要です。
相続人が払った登記費用など、概算取得費を使った場合には別途取得費へ含められないものもあるため、自己判断で二重に計上しないでください。
制度の詳しい条件は国税庁の一次情報を確認しましょう。
▪️⑥ 取得費の資料は、売却や相続の相談で役立つ
親が暮らす実家を今すぐ売るわけではなくても、将来家族で売却を考えたとき、購入時の資料があると説明しやすくなります。
また相続財産を売った場合の取得費加算の特例や、相続した空き家の特別控除など、個別に条件を確認する制度もあります。複数の特例の適用関係を勝手に決めず、売却の時点で国税庁や税務の専門家に確認しましょう。
まずは書類の存在を確かめること。税務相談は売却の条件が具体的になってからでも進められます。
購入時の資料を整理した後、将来の売却条件を知っておく方法もあります。
▪️⑦ 親に話しかけるときは、売却の話から始めなくていい
まず『家の書類をまとめておきたいんやけど、買ったときの契約書ってどこにある？』と聞いてみましょう。手放したいと言う必要はありません。
次に契約書だけでなく、建築時の書類、領収書、ローンの完済資料など、手掛かりになりそうなものを整理します。
誰が保管するか決め、原本を捨てたり、家族以外へむやみに個人情報を共有したりしないよう気を付けましょう。
見つからなくても焦る必要はありません。購入時期や会社名など覚えていることを残しておくだけでも、あとで調べる助けになります。
▪️⑧ Q&A
Q1. 実家を相続すると、相続税評価額が取得費になる？
原則として親などの取得費と取得時期を引き継ぐ扱いです。相続税評価額をそのまま取得費にするわけではありません。
取得時の資料や国税庁の案内を確認してください。
Q2. 売買契約書がないと取得費はゼロ？
ゼロと決めつけず、別の資料も探してみましょう。取得費が不明な場合などに5％概算取得費の取扱いがあります。
具体的な計算は税務署や税理士へ確認してください。
Q3. 親が昔建てた家の工事費は全部取得費にできる？
建物の取得費には減価償却費相当額を差し引く計算が関係します。
土地と建物を分け、必要な資料を集めて税務上の扱いを確認しましょう。
▪️⑨ まとめ
実家の購入契約書や建築関係の資料は、家族が将来売却するとき、税務上の取得費を考える手掛かりになります。親が元気なうちに所在を確認しておく意味があります。
契約書がなくても直ちに取得費がゼロとは限りません。覚えている購入時期や支払いの記録を整理し、必要になったとき専門家に確認できる状態にしておきましょう。
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