相続した実家を売る前の税制は何を見る？特例・取得費・売却時期の確認順
更新日：1 日前
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「相続した実家を売ったら、3,000万円まで税金がかからないんやって！」
兄からそんな連絡が来た。ところが実家は昭和60年に建った家で、親が施設へ移ってから数年、家族が荷物置き場として使っていた時期もある。果たして、その特例を利用できるのでしょうか。
相続空き家の3,000万円特別控除は、名前だけで判断できる制度ではありません。親が住んでいた状況、家の建築時期、相続と売却の日、売り方など、確認する条件がいくつもあります。
税額がゼロになると決めて売却を急ぐ前に、使える可能性を一つずつ確かめましょう。制度が使えない場合でも、実家を売る方法がなくなるわけではありません。
▪️① 『3,000万円控除』は売却代金が非課税という意味？
この特例は、一定の条件を満たす被相続人の居住用財産について、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できる制度です。売値そのものから無条件に3,000万円が差し引かれる制度ではありません。
例えば売却代金1,000万円でも、取得費や譲渡費用を引いて計算した譲渡所得がいくらかを先に確認します。制度の適用には別の要件もあるため、『1,000万円なら絶対に税金ゼロ』とは決めないようにしましょう。
また2024年1月以降の譲渡では、対象の相続人が3人以上の場合などに最高控除額が2,000万円となる取扱いがあります。家族の人数だけで早合点せず、制度上の対象者を確認してください。
▪️② 親の実家は、いつ建てられた家？
国税庁が示す対象の家屋には、原則として昭和56年5月31日以前に建築されたことなどの要件があります。『古い家なら何でも対象』というわけではありません。
例えば昭和60年築の家なら、ほかの事情にかかわらず、この特例の対象家屋の建築時期の要件には当てはまりません。親が大切に暮らしていた家でも、制度の条件とは別です。
まず登記事項証明書や建築時の資料などで、建築時期が確認できるか調べましょう。区分所有建物ではないことなど、ほかの建物要件も確認が必要です。
▪️③ 親が施設に入っていた場合も、確認することがある
亡くなる直前、親が自宅ではなく老人ホームなどで暮らしていた家庭もあります。その場合でも、要介護認定など特定の事情と利用状況の要件を満たせば、特例の対象となる場合があります。
ただし『施設に入っていたら必ず対象』『誰も住まなくなったから対象外』と一律には言えません。入所した理由や、実家に誰が住んでいたか、相続までどんな用途で使っていたかが関係します。
親の施設入所と居住状況を確認できる資料を集め、詳しい条件は国税庁の案内と税務の専門家へ相談しましょう。
制度の条件を確認するときは、こちらの公式情報も参照できます。
▪️④ 売却を考える期限は、二つに分けて確認
国税庁の2026年4月1日現在の案内では、この特例の対象となる譲渡期間は2027年12月31日までです。ただし個々の相続ごとに、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売るという別の期限もあります。
つまり、制度自体が2027年末まで続くからといって、どの相続でもその日まで待てるわけではありません。相続が始まった年月日を確認し、自分のケースでいつが期限となるかを調べましょう。
また2024年以降の売却では、譲渡後の翌年2月15日までに一定の耐震対応や取り壊しを行う類型も設けられています。工事の順番や申告時期を自己判断しないことが大切です。
▪️⑤ 解体すれば必ず控除を受けられるの？
『古家を壊して売れば3,000万円控除が使える』と考えたくなるかもしれません。しかし、建物の建築時期や利用状況、売却代金などの条件が満たされなければ対象になりません。
取り壊しのタイミングや、その後の土地の利用にも要件があるため、先に解体してから制度を調べるのは慎重に考えたいところです。
解体には費用がかかり、建物の状態によっては追加の工事費も必要になります。税の適用可能性と、古家付きのまま売る場合の手残りは、分けて比較しましょう。
▪️⑥ 確認書は市区町村、税の申告は税務署
特例を検討する場合、売却物件の所在地の市区町村が交付する『被相続人居住用家屋等確認書』など、必要な書類があります。市区町村の確認書をもらえたからといって、税の特例が自動的に確定するわけではありません。
税額の計算や特例の適用を受けるためには、必要書類を添えて確定申告することが求められます。登記関係の資料や売買契約書、建物条件を示す書類などを事前に確認しましょう。
売却価格が1億円以下であることや、親族など特別な関係の相手への売却ではないことなど、細かな要件もあります。不明点は税務署や税理士へ相談してください。
今の状態で売る条件を確認したい場合は、査定や売り方を比較する方法もあります。
▪️⑦ まず確認するのは『家の記録』と『相続の日』
親の実家の建築時期が分かる資料と、相続開始の日を確認しましょう。施設への入所などがあった場合は、その前後の居住状況も整理します。
次に売却予定の時期と、耐震・解体・土地の利用の条件について、必要な専門家へ確認します。ここまで分からなくても、先に家財を全部処分する必要があるとは限りません。
税務署や税理士へ相談するときは、国税庁の公式案内と家の現況資料を持っていき、どの要件に当てはまるかを確認しましょう。
特例が使えるか分からない段階でも、現況の売却査定を相談することはできます。ただし適用できる前提で税額や手残りを確定させないことが大切です。
▪️⑧ Q&A
Q1. 相続した空き家なら誰でも3,000万円控除を使える？
対象家屋の建築時期、親の居住状況、相続から売却までの時期、売却方法などに要件があります。
相続したという事実だけで適用は決まりません。国税庁の条件を確認してください。
Q2. 相続人が3人なら控除はどうなる？
2024年以降の譲渡で、この特例の対象となる家屋などを取得した相続人が3人以上の場合には、最高控除額が2,000万円となる取扱いがあります。
実際に誰が特例の対象となるかなどは個別に確認が必要です。
Q3. 解体して売れば特例は必ず使える？
解体の有無だけで適用される制度ではなく、建物・利用状況・売却日や解体時期など多くの条件が関係します。
解体費を先に使う前に、国税庁と税務の専門家へ確認しましょう。
▪️⑨ まとめ
相続空き家の3,000万円特別控除は、売却する実家が制度の条件に合うかを一つずつ確認する必要があります。親の家だから、古い家だからというだけでは決まりません。
まず建築時期・親の居住状況・相続開始日・売却予定日を整理すること。税の特例と実際の売却手残りを分けて判断しましょう。
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