相続した実家を売ると税金はいくら？親の購入費・空き家特例・申告の確認順
更新日：6 日前
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「父から引き継いだ実家を売りたいけど、税金はいくら掛かるんやろ」。相続した家は、自分で買った家ではないので計算が難しく感じますよね。
まず大切なのは、相続したときの値段をそのまま購入費にするわけではないということです。親が買ったときの資料や、家に誰が住んでいたかで使える制度が変わります。順番に確認しましょう。
① 相続した家を売っても税金が必ず出るわけではない
土地や建物を売ったときは、基本的に売値から購入費や売るための費用などを引いて、利益を計算します。税金は原則としてその利益に関係します。
相続した家も同じ考え方ですが、購入時の資料を自分が持っていない場合があります。昔の売買契約書や登記の記録を探すことが、税金を考える第一歩です。
売却額が大きくても、利益が出ていない場合や使える特例がある場合など、税額は変わります。売値だけで税金を決めつけないようにしましょう。
② 親が買ったときの費用と時期を引き継ぐのが基本
相続で手に入れた土地や建物は、原則として亡くなった人の購入費と購入時期を引き継いで考えます。相続した日の価格が自動的に購入費になるわけではありません。
例えば親が20年前に購入した土地を昨年相続し、今年売った場合、所有期間は原則として親の取得時期から判断します。『相続してから1年だから短期の税率』と決めつけないことが大切です。
建物の購入費には減価償却という計算も関係します。親の契約書が見つからなければ、過去の書類と税務署の案内を確認しましょう。
③ 購入費が分からない場合は5％の方法もある
昔の土地で購入時の契約書が残っていない場合、条件により売却額の5％を購入費の代わりにする方法があります。例えば売却額1,000万円なら5％は50万円です。
ただし、親がもっと高く買った記録を見つけられるなら、税金の計算が変わる場合があります。最初から5％で計算する前に、昔の契約書や通帳などを探しましょう。
税金の計算に入れられる費用と、ローンの残りを返すお金は別です。売却で手元に残る額と税額を同じものだと考えないようにしてください。
税金の見込みを考える前に、現在の空き家がいくらで売れるか査定の条件を整理しましょう。
④ 相続税を払った人には別の特例もある
相続税を納めた人が、相続した土地や建物を一定期間内に売る場合、納めた相続税のうち決められた金額を、売却益の計算で購入費に加えられる特例があります。
これは相続税を払っていれば誰でも好きな金額を引ける、という制度ではありません。対象の財産、期限、計算方法などを確認する必要があります。
相続税の申告書や売却契約書を残して、税理士や税務署へ相談しましょう。空き家の特別控除など、同じ売却で一緒に使えない制度があることにも注意が必要です。
相続税を納めた人が相続財産を売るとき、購入費の計算に加算できる場合があります。対象と条件は公式案内を確認しましょう。
⑤ 親が住んでいた空き家なら3,000万円控除の可能性
親が暮らしていた古い家を相続し、条件を満たして売る場合、売却の利益から最高3,000万円まで引ける特例があります。これを『相続空き家の特例』と呼ぶことがあります。
ただし対象となる家の建築時期や居住状況、売却額、売る時期などに細かな条件があります。例えば1981年5月31日以前に建てられた家屋などが対象で、どんな空き家でも使える制度ではありません。
2024年1月以後の譲渡で対象の相続人が3人以上なら、控除額の上限が一人2,000万円となる場合があります。家を壊す前、または売る契約を結ぶ前に、国税庁の条件を確認しましょう。
相続した空き家の建築年や売却期限、控除額と申告書類の条件は国税庁の公式案内を確認しましょう。
⑥ 相続から何年か、家をどう使ったかを確認する
相続空き家の特例では、相続開始から3年を過ぎる日の属する年の12月31日までに売るなどの期限があります。制度自体の対象となる売却期間にも決まりがあります。
相続後に家を誰かへ貸した場合や、使った場合は条件が変わります。耐震改修や解体をする方法にも規則があり、契約後に買主が対応する場合の期限なども確認が必要です。
使えるか分からない段階で、補助金や控除を前提に解体費を払うことは避けましょう。市町村の確認書や確定申告で必要な書類も、売却前に調べることが大切です。
家財や建物の傷みなどがある場合は、現況のまま相談できる売却先の取扱い条件を確認する方法があります。
⑦ 相続した家を売る前の四つの確認順
第一に、相続登記と誰が売主になるかを確認します。共有なら家族で売却について話し合いましょう。
第二に、親が買ったときの契約書・建築時期・住んでいた状況を調べ、購入費と所有期間を整理します。
第三に、相続税を払ったか、相続空き家の特例が使えそうかを国税庁の条件と照らして確認します。解体や改修の前に相談しましょう。
第四に、売却費用と確定申告に必要な書類をそろえます。今日できることは親の購入時の契約書と相続税の書類を探すことです。
⑧ よくある質問
Q1. 相続した家は相続日の価格で税金を計算しますか？
原則として亡くなった人の購入費や購入時期を引き継いで考えます。相続した年の評価額がそのまま購入費になるわけではありません。
昔の契約書を先に探しましょう。
Q2. 親が住んでいた空き家は必ず3,000万円控除できますか？
建築時期や居住状況、売却時期・価格などの条件があります。対象とならない家もあります。
国税庁の案内と税務署で確認してください。
Q3. 売却益が特例でゼロなら申告しなくてよいですか？
相続空き家の控除などを利用するには、必要な書類を付けて確定申告する必要があります。
売買契約書と市町村の確認書などを準備しましょう。
⑨ まとめ
相続した実家を売るときは、親の購入費と所有期間を引き継ぐ仕組みを知っておくことが大切です。購入時の記録がない場合には、税金の計算方法が変わることがあります。
相続税を払った人の特例と、親が住んでいた空き家の特例は別の制度です。期限や建物の条件を確認し、解体・売却前に税務署などへ相談しましょう。
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