相続した実家は売るべき？残すべき？査定価格・年間維持費・共有名義から決める6つの判断基準
- MIRAIU
- 8月18日
- 読了時間: 10分
親の実家を相続すると、
「思い出があるから残したい」
「誰も住まないなら売った方がいい？」
「今売ると損する気がする」
と迷うことがあります。
実家にはお金だけでは決められない価値があります。
一方、誰も使わない家を所有すれば、
・固定資産税
・火災保険
・草刈りや庭木管理
・建物修繕
・遠方からの交通費
などが続く可能性があります。
だから、
売る＝正解。
残す＝正解。
という話ではありません。
確認するのは、
・誰が使うのか
・現在いくらで売れるのか
・年間いくらかかるのか
・大きな修繕が必要か
・貸した場合に収支が合うか
・誰が所有・管理するのか
です。
この記事では、相続した実家を売るか残すかを6つの数字と条件から整理します。
※本記事には広告・PRを含みます。
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▪️最初に「誰かが使う家」なのか確認する
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最初に確認したいのは、実家を実際に使う人がいるかです。
たとえば、
・自分が住む
・兄弟姉妹が住む
・子どもが使う
・具体的に賃貸する予定がある
という場合は、残す理由があります。
一方、
「いつか誰かが使うかもしれない」
だけでは、管理期間が長くなりやすくなります。
残す場合は、
誰が・何に・どのように使うのか
まで具体化します。
使い道が決まっていない場合は、売却を決定するのではなく、次の判断材料へ進みます。
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▪️判断基準① 現在いくらで売れるのか
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実家を売るか残すか考えるとき、現在価格を知らないまま判断しないことが重要です。
親から、
「昔4,000万円で買った」
「土地だけでもかなり価値があるはず」
と聞いていても、現在の市場価格は別です。
価格には、
・土地需要
・接道
・土地形状
・築年数
・建物状態
・周辺の取引状況
などが影響します。
たとえば、
査定価格が2,500万円の家。
査定価格が500万円の家。
では、同じ年間30万円の維持費でも意味が変わります。
まず現在の資産価値を数字にすることから始めます。
親の家にある複数の価格の違いはこちら。
現在の売却価格を確認したい場合はこちら。
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▪️判断基準② 1年間にいくら維持費がかかるのか
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実家を残す場合は、年間維持費を計算します。
確認するのは、
・固定資産税、都市計画税
・火災保険
・電気、水道などの基本料金
・草刈り、庭木管理
・建物点検
・小規模修繕
・管理委託費
・現地へ行く交通費
です。
たとえば仮に、
年間維持費が25万円なら、
5年間で125万円です。
年間40万円なら、
5年間で200万円です。
もちろん実際の金額は物件ごとに異なります。
重要なのは、
「今は売らない」という判断にも費用がある
と数字で確認することです。
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▪️年間維持費と大規模修繕は分けて考える
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年間維持費だけを見ていると、古い実家の負担を小さく見積もることがあります。
築年数が進んだ家では、
・屋根
・外壁
・給湯器
・雨漏り
・給排水
・シロアリ
など、大きな修繕が必要になる場合があります。
たとえば、
年間管理費30万円。
だけを見るのではなく、
「今後まとまった修繕が必要になりそうか」
も確認します。
ただし、
古いからすぐ全面リフォーム。
古いからすぐ解体。
と決める必要もありません。
売却も選択肢にあるなら、工事前の状態で査定を取る方が比較しやすくなります。
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▪️判断基準③ 貸した場合に本当に収入が残るのか
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実家を残す理由として、
「売らずに貸せばいい」
という案もあります。
ここで見るのは家賃だけではありません。
たとえば月6万円で貸せるとしても、
・空室期間
・管理費
・募集費用
・修繕費
・固定資産税
・火災保険
などがかかります。
年間家賃72万円だから72万円の利益になるわけではありません。
また、
貸すために300万円のリフォームが必要。
年間で手元に30万円程度残る。
という条件なら、工事費を回収するまでの期間も確認します。
家賃ではなく、実際に残る金額で売却と比較する
ことがポイントです。
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▪️賃貸できる家と「貸せると思っている家」は違う
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家族から見ると十分住めそうでも、賃貸市場では評価が違うことがあります。
確認したいのは、
・その地域に賃貸需要があるか
・想定家賃はいくらか
・入居前に必要な修繕はいくらか
・駐車場が確保できるか
・設備が賃貸利用に耐えられるか
です。
地方の実家では、売買需要と賃貸需要が一致するとも限りません。
「貸せば何とかなる」と決めず、査定と賃料査定を別々に取る方法があります。
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▪️判断基準④ 誰が管理するのか
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実家を残すなら、管理担当も決めます。
兄弟3人で相続したとしても、
・長男は東京
・次男は大阪
・長女だけ実家の近く
ということがあります。
この場合、
「3人の家だから3人で管理する」
では実務が回らないことがあります。
確認するのは、
・現地確認する人
・税金を払う人
・草刈りを手配する人
・修繕を判断する人
・費用を精算する方法
です。
残すなら、所有者だけでなく管理担当まで決めることが必要です。
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▪️判断基準⑤ 共有名義で意見を合わせられるか
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相続した実家を兄弟姉妹で共有することもあります。
共有自体が直ちに問題になるわけではありません。
ただ、その後、
兄は売りたい。
妹は残したい。
弟は貸したい。
となれば、意思決定が複雑になります。
さらに、
・修繕費を出すか
・賃貸するか
・いくらで売るか
・誰が買主対応するか
なども調整が必要です。
遺産分割の段階では、
「平等だから持分を同じにする」
だけでなく、
将来その不動産をどう動かすのか
まで考えます。
相続全体について専門家へ相談したい場合はこちら。
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▪️判断基準⑥ 売却に関係する期限があるか
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実家を残すか迷っているときでも、税金や登記に関係する期限は確認します。
相続不動産では、
・空き家の3,000万円特別控除
・相続税額の取得費加算
・相続登記
など、それぞれ異なる期限や要件があります。
そのため、
「まだ売るか決めていないから税金は後で見る」
と完全に切り離すのも避けたいところです。
一方で、
「3年以内と聞いたから、とにかく売る」
という判断もしません。
期限を確認したうえで、価格・維持費・家族の利用予定を比較する
という順番です。
相続した実家の「3年」の違いはこちら。
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▪️親が存命なら本人の意思を先に確認する
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まだ相続が発生しておらず、親が実家に住んでいる場合は話が変わります。
家は親の財産です。
子ども側が、
「どうせ将来空き家になるから売ろう」
と先に決めるものではありません。
確認したいのは、
・今後も住みたいか
・施設入所を考えているか
・家を残したいか
・売却してもよいか
・誰に財産管理を任せたいか
です。
特に判断能力の低下が心配される場合は、本人が意思表示できる段階で整理しておく意味があります。
認知症と実家売却についてはこちら。
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▪️「思い出があるから残す」なら費用もセットで考える
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実家には、
写真。
家具。
仏壇。
庭木。
家族の記憶。
など、価格だけでは測れないものがあります。
だから、思い出を理由に残すこと自体を否定する必要はありません。
ただし、
感情的価値と不動産としての維持費を別々に確認する
ことはできます。
家族全員が、
「年間30万円かかっても残したい」
と納得しているなら、それは一つの判断です。
問題になりやすいのは、
残したい人。
管理する人。
費用を払う人。
が別々になっている状態です。
残す場合こそ、役割を具体化します。
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▪️こんな実家は「残す」を検討しやすい
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残す方向を検討しやすいのは、たとえば次のような場合です。
・家族が実際に住む予定がある
・賃貸需要が確認できている
・年間維持費を負担できる
・建物状態が比較的良い
・管理担当が決まっている
・共有者の方針が一致している
この場合も、永久に保有すると決める必要はありません。
利用予定や費用が変わったときに、改めて売却を比較できます。
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▪️こんな実家は「売却」を比較したい
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一方、売却を具体的に比較したいのは、
・誰も住む予定がない
・賃貸需要が弱い
・維持費だけが続いている
・遠方で管理が難しい
・大きな修繕が近い
・共有者の意見が分かれている
といった場合です。
ただし、条件に一つ当てはまっただけで売却確定ではありません。
まず現在価格を確認し、
保有した場合の支出と、売却した場合に手元へ残る金額を比較する
ことが重要です。
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▪️売る場合も「仲介か買取か」で結果が変わる
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売却を選んだあとにも選択肢があります。
主な方法は、
仲介
市場で買主を探して売却する方法です。
買取
不動産会社等が直接買主となる方法です。
一般に、
価格を重視する。
時間を重視する。
荷物や建物状態をどう扱うか。
によって向いている方法が変わります。
「売る」と決めた後は、売却方法まで比較することが大切です。
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▪️先に片付け・リフォーム・解体を全部しない
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実家を売る方向になると、
「まず綺麗にしないと査定できない」
と思うことがあります。
しかし査定前に、
・家財を全撤去
・全面リフォーム
・建物解体
まで進める必要はありません。
まず現状で、
・仲介査定
・買取価格
・修繕した場合
・解体した場合
を比較します。
費用を先に使うと、その工事費を売却価格で回収できるとは限りません。
査定 → 比較 → 工事
の順番で考えます。
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▪️売るか残すかは6つの数字と条件で決める
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迷ったら、次の順番で書き出します。
①利用予定
・誰が使うか
・何に使うか
②現在価格
・仲介査定
・必要なら買取価格
③年間維持費
・税金
・保険
・管理
・交通費
④将来支出
・屋根
・外壁
・設備
・その他修繕
⑤所有・管理
・誰が所有するか
・誰が管理するか
・共有者の意見
⑥期限
・売却税制
・相続登記
などを確認します。
この6つを並べれば、
「思い出がある」
「古いから売れない」
「今売ったら損しそう」
という感覚だけで判断せずに済みます。
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▪️よくある質問
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Q. 誰も住まない実家はすぐ売った方がいいですか？
すぐ売ると決める必要はありません。現在価格、年間維持費、修繕、賃貸可能性、家族の意向を確認して比較します。
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Q. 実家を残して数年後に売ってもいいですか？
可能です。ただし維持費と建物状態に加え、税制特例などに期限がある場合は事前に確認します。
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Q. 親の家を兄弟で共有して残しても大丈夫ですか？
共有する場合は、管理・費用負担・賃貸・売却時の方針まで決めておくと、その後の意思決定を整理しやすくなります。
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Q. 売却価格が安いなら残した方が得ですか？
価格だけでは決まりません。年間維持費、修繕費、利用価値、将来の管理負担も合わせて比較します。
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Q. 売るか決めていなくても査定できますか？
査定は現在価格を把握するための情報として利用できます。売却を決定する前の比較材料として確認する方法があります。
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▪️まとめ｜実家は「売る・残す」より先に数字を並べる
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相続した実家をどうするかは、家族ごとに答えが違います。
重要なのは、
売却ありき。
保有ありき。
のどちらにも寄せないことです。
まず、
・誰が使うのか
・現在いくらなのか
・年間いくらかかるのか
・修繕はいくら必要なのか
・貸した場合に収入が残るのか
・誰が所有、管理するのか
を確認します。
さらに、売却する可能性があるなら税金や登記の期限も確認します。
そのうえで、
住む。
貸す。
残す。
売る。
を比較します。
実家の査定を取ったから売らなければならないわけではありません。
維持費を計算したから残してはいけないわけでもありません。
必要なのは、家族の気持ちを無視することではなく、
気持ちと数字の両方が見える状態で判断することです。
売るか残すか迷っている段階こそ、
実家の現在価格。
年間維持費。
今後の使い道。
を一度整理してみてください。
そこから、実家の次の出口が見えやすくなります。
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