空き家の査定額が会社で違うのはなぜ？価格差・根拠・売却方法の確認順
更新日：2 日前
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空き家の査定を二社に頼んだ。A社は950万円、B社は750万円。200万円の差が付いた。
「それなら間を取って850万円が相場やろか？」と考えたくなるけれど、二社が同じ成約事例や買主を想定しているとは限りません。
査定差の理由を調べるには、土地と建物の評価・取引事例・現況の不具合・想定買主・販売期間を、一項目ずつ同じ条件へそろえることが大切です。
▪️① 査定額は、会社が付けた値札ではない
査定は会社が保証する買取金額ではありません。仲介で売るための成約見込みなのか、広告で使う売出価格の提案なのか、直接買取なのかによって意味が変わります。
最初に『この950万円は何の価格ですか？』と聞き、比較すべき数字の種類をそろえましょう。
査定額は市場で売る場合の見込みを示すもので、買主が実際に支払うと決めた価格ではありません。会社が違えば、参考にする事例や販売期間の考え方も異なる場合があります。
例えば『半年ほどで買主を探す案』と『一年かけて希望価格を狙う案』では、提示する数字が違うかもしれません。どちらが正しいかは、その金額になった根拠から考えたいところです。
査定額が高い理由と、実現するための販売方法をセットで聞きましょう。
▪️② 土地と建物、どこを評価したのか聞く
土地を新築用として評価する会社と、古い家をそのまま住める物件として評価する会社では、対象の買主が違う場合があります。
道路や駐車場の条件、下地の不具合や解体費まで、何を査定へ含めたのか一項目ずつ確認しましょう。
土地が広くて駐車しやすい家と、敷地が狭く道路も細い家では、たとえ建物の広さが同じでも買い手の条件が変わります。
古い家でも住める状態なら建物を使いたい買主がいるかもしれません。一方、修理代が大きいと考える会社は、土地中心の評価をする場合もあります。
『土地はいくら、建物はどの程度評価していますか？』と聞き、何を根拠に価格差が出たのか理解しておきましょう。
▪️③ 比較した成約事例は、本当に似た家？
例えばA社が道路の広い区画の成約例を重視し、B社が狭い道路に面する古家付き物件を参考にしていれば、結果が違うのも不思議ではありません。
近所の『売り出し中』の値段と、買主が実際に支払った『成約』の金額も別です。事例を使った理由を聞いてみましょう。
査定書に近所の売買事例が載っていても、敷地の形や道路との関係、建築時期、修繕状況が違えば単純に同じ坪単価とは言えません。
例えば一社が道路の広い住宅地を中心に比較し、もう一社が古家付きの成約例を重く見ていたら、評価が離れることがあります。
『どの事例を、どの理由で調整しましたか？』と尋ね、最近の売出価格ではなく成約事例なのかも確認しましょう。
▪️④ 雨漏りや荷物の扱いで、評価が変わる場合
家財の撤去費、雨漏りの原因調査、解体後の更地管理などは、誰が負担するかで売却の手残りが変わります。
査定会社ごとに『現況のまま』の意味が異なる場合があるので、引渡し時に残せるものと必要な費用を確認してください。
天井にシミがある空き家。ある会社は軽い補修を見込み、別の会社は原因調査や大きな工事が必要と考えているかもしれません。
この違いを聞かずに『A社の方が高い』と決めると、販売を始めてから追加の修繕や価格調整を求められる可能性もあります。
最初から全面リフォームをする必要があるとは限りません。今の状態で売る場合の評価と、必要なら工事後の評価を分けて聞きましょう。
売却会社がどの価格と期間を考えているのか、同じ現況で別の査定根拠を確認する方法があります。
▪️⑤ 想定する買主が違えば、売り方も変わる
価格差を説明する担当者には『どんな買主へ届ける見込みですか？』と聞きましょう。土地として売るのか、改修して使う人を探すのかで広告や販売期間も変わります。
ただし建築の制限や接道の扱いなどは調査が必要な場合があります。買主の想定を根拠のない保証として扱わないことが大切です。
自分で直して住みたい人を探すのか、古家を解体して土地を使う人を探すのか。不動産会社が想定する買主によって販売方法が変わる場合があります。
買取を提案する会社なら、自社が購入後にかける費用なども踏まえて条件を出す場合があります。仲介の査定と買取価格を同じ『査定額』として比べないことも大切です。
『この家を誰に売るつもりですか？』と聞けば、数字より具体的な会社の考え方が見えてきます。
▪️⑥ 高い査定の会社には、この二つを聞いてみる
高い査定額の根拠を丁寧に説明できるなら、それは前向きな判断材料です。一方で反響がなかった場合の対応が曖昧なら、販売を始めてから迷う可能性があります。
問い合わせ・内見・価格調整の基準、売れなかった場合の方針まで確認して比べましょう。
まず『950万円で売れると考えた理由は？』。次に『一定期間反響がなかったら、どう見直しますか？』。この二つを具体的に聞いてみましょう。
高い査定だけで悪い会社と決めつける必要はありません。ただ、価格の根拠や広告方法、想定する販売期間を説明できるかは大切です。
修繕・片付け・仲介手数料・売れるまでの管理費を引いた手残りも確認しましょう。差が200万円でも必要な支払いによって比較は変わることがあります。
相続や空き家の現況査定について、同じ条件で比較する相談先もあります。
▪️⑦ 査定書を並べたら、200万円の理由を書き出す
最初に各社の数字が売出価格なのか成約の見込みなのか、直接買取の価格なのかを分けます。
次に土地・建物の評価と、使った成約事例の時期・道路条件・面積を比べましょう。
三つ目は雨漏り・残置物・修繕など売主負担の前提と、想定買主・販売期間を並べることです。
最後に査定差200万円を項目ごとに説明してもらいます。二社の平均を答えにせず、根拠と販売計画で判断しましょう。
▪️⑧ Q&A
Q1. 査定が200万円違ったら高い会社がよい？
高い査定がそのまま成約価格になるとは限りません。比較事例や販売方法が違う可能性があります。
それぞれの根拠を聞き、費用と販売期間も比べましょう。
Q2. 複数社の査定額の平均が実際の相場ですか？
単純な平均値が成約価格になるとは限りません。参考事例や建物状態の前提が異なることもあります。
同じ現況条件と価格の根拠をそろえて比較してください。
Q3. 査定書がなくても理由を聞けますか？
価格の根拠や想定する買主について、担当者へ説明を求めることはできます。
できれば内容を記録し、必要に応じて書面でも確認しましょう。
▪️⑨ まとめ
空き家の査定額が会社で違うなら、まず土地・建物の評価と参考にした成約事例、想定する買主を聞いてみましょう。査定額は売却代金の保証ではありません。
金額差だけで会社を選ばず、『その価格をどんな条件で目指すか』を確かめることが、手残りを考える第一歩です。
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