買ってはいけないアパート14チェック｜立地・建物・家賃・契約で見送る理由
更新日：7 日前
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「このアパート、利回りが15％もある。今買わんと売れてしまいそう」。安い中古アパートを見ると、ほかの人に取られたくなくて、早く決めたくなることがあります。でも、買ったあとに雨漏りや空室で困ることもあります。
買ってはいけないアパートには、いくつかの注意するポイントがあります。とはいえ、古いから全部ダメというわけではありません。**買う前に確認したい14項目**を、場所・建物・お金・契約に分けて整理しましょう。分からないことを確認できなければ、見送ることも立派な判断です。
① 立地で見落としたくない3つのこと
【01 住みたい人が少ない場所】近くに仕事や学校、買物へ行ける場所がなく、借り手が見つかりにくい地域では空室が長引く場合があります。市全体の人口だけでなく、周辺の募集状況を管理会社へ聞きましょう。
【02 道路が狭く車が使いにくい】地方では車で暮らす人も多く、駐車場へ入る道が狭いと不便に感じる場合があります。地図だけでは分からないので、道路と駐車場の出入りを現地で確かめます。
【03 洪水や土砂災害の危険が大きい】安く買えても、建物や入居者の安全に大きな問題がある土地では安心して持ち続けられません。ハザードマップを見て、被害の想定と避難する道を確認してください。
洪水や土砂災害の危険は、候補のアパートの住所を使って確認しましょう。
② 土地や駐車場はあとから直しにくい
【04 新しい建物を建てられない可能性】今アパートが建っていても、解体したあと同じ建物を建てられるとは限りません。道路との接し方などを自治体へ確認しましょう。将来売りたいときにも重要です。
【05 駐車場の台数や広さが足りない】戸数に対して駐車区画が少なかったり、大きな車が停めにくかったりすると、入居者の候補が限られる場合があります。実際に車が停められるかを確認します。
建物の壁紙は直せても、土地の道路や駐車場は簡単に広くできません。『家賃を下げれば何とかなる』と考えず、借りる人の毎日の生活から判断しましょう。
③ 建物で見落としたくない3つのこと
【06 雨漏りや屋根の傷みが大きい】天井に染みがある、屋根の工事を長くしていないなどの場合は、修理に大きなお金が必要になることがあります。原因が分からないなら専門家へ相談しましょう。
【07 給排水や設備が古い】一つの部屋だけでなく、複数の部屋で水道管や給湯器が同時に故障することがあります。過去の修理記録と交換の予定を見せてもらいましょう。
【08 建物の安全に大きな心配がある】床の大きな傾き、基礎の傷み、危険な階段や手すりなどがあれば、内装をきれいにするだけでは解決しません。工事が必要なら、安全に使える状態へ直す費用まで確認しましょう。
大きな修理が必要か分からない場合は、購入前に工事の内容と見積もりを整理しましょう。
④ 家賃で見落としたくない2つのこと
【09 今の家賃が周りより高い】長く住む人の家賃が月6万円でも、次の入居者は5万円でないと決まらないことがあります。今の契約家賃と、これから募集できる家賃を分けて比べましょう。
【10 空室が長く続いている】空き部屋が多い理由が場所なのか、部屋の状態なのか、募集条件なのか調べます。『満室になれば高利回り』という計算だけでは、実際にお金が入るか分かりません。
例えば月5万円の部屋が3室空けば、満室時より毎月15万円の家賃が少なくなります。銀行への返済は続くため、空室の多い年でもお金が足りるか考えましょう。
⑤ 支出を小さく見積もっていないか
【11 管理費や税金を忘れている】家賃が入っても、管理会社への支払い、固定資産税、保険、共用部の電気代などが必要です。広告の利回りは、こうした支出を引いていない場合があります。
【12 大きな修理の見積もりがない】屋根や外壁、配管などの工事が必要でも、費用が分からないままでは本当に買える金額を決められません。購入直後に必要な工事と数年後の修理を分けて調べましょう。
売値2,000万円に購入費用150万円、修理費250万円が掛かるなら、必要なお金は合わせて2,400万円です。これは分かりやすくするための仮の例。買値だけで利回りを判断しないようにしましょう。
⑥ 契約と将来の売却で見落としたくない2つ
【13 書類と実際の状態が合っていない】入居者との契約、家賃の入金、敷金の引継ぎ、土地の境界、建物の増築部分などを確認しましょう。売主の説明が不明な点は、署名前に書類で確かめます。
【14 将来売るときの買主が見つかりにくい】建物がさらに古くなったとき、ほかの投資家が買いたいと思うかを考えましょう。借入残高が多いまま売ると、売却代金がほとんど残らない場合もあります。
『安く買えるから大丈夫』ではなく、買うために必要な総額と最後に残るお金の両方を見ます。契約を急がされても、分からない点をそのままにして決める必要はありません。
近くの土地や建物の取引事例を確認するときは、公的な情報も参考にできます。
すでに持っているアパートの売却を考えるなら、査定と銀行への残りの返済を比べられます。
⑦ 14項目から買うか見送るか決める4つの順番
第一に、01〜05で入居者が住みたい場所か、道路・駐車場・災害に大きな問題がないかを確認します。後から変えにくい条件を先に見ます。
第二に、06〜08で屋根・配管・建物の安全を調べ、必要な修理の見積もりを取ります。危険な状態を内装工事だけで隠さないことが大切です。
第三に、09〜12で再募集家賃・空室・管理費・修理費を確認し、銀行返済後にいくら残るか計算しましょう。
第四に、13〜14で売主の書類と最後に売るときの条件を確かめます。今日できることは、14項目へ『大丈夫』『要調査』『見送り候補』の印を付けることです。
⑧ よくある質問
Q1. 14項目のうち一つでも当てはまれば買ってはいけませんか？
当てはまる理由と直せるかどうかで判断は変わります。ただし、重大な安全上の問題や法律の制限が解消できない場合は、買わない判断も大切です。
何が問題でいくら掛かるか、購入前に確認しましょう。
Q2. 満室で利回りが高いアパートなら安心ですか？
退去後に同じ家賃で貸せるか、屋根や配管の修理が必要かは別の問題です。
過去の空室と修理の記録を確認してください。
Q3. 銀行が融資してくれるなら大丈夫ですか？
銀行の融資は、将来の家賃や売却価格を保証するものではありません。
自分でも空室・修繕・返済後の手残りを計算しましょう。
⑨ まとめ
アパートを買う前には、立地・建物・収支・契約の四つに分けて14項目を確認しましょう。安い価格や高い利回りだけでは、空室や修理の問題は分かりません。
特に道路や大きな災害の危険、建物の安全、実際に残るお金は慎重に調べてください。分からない点を解決できないなら、買わずに次の物件を探す方法もあります。
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