購入前に必ず確認したい！退去予定者・売主・契約内容で失敗しない方法
- MIRAIU
- 7月29日
- 読了時間: 5分
「満室だから安心。」
アパート購入では、この言葉をそのまま信じてしまう方が少なくありません。
しかし、私は物件を購入するとき、満室かどうかよりも「購入後も同じ状態を維持できるか」を重視しています。
どれだけ条件が良い物件でも、
・退去予定者がいる
・契約内容に問題がある
・売主が急いで売却したい理由がある
このような背景を知らずに購入すると、想定していた収益計画が大きく崩れてしまうことがあります。
実際、不動産投資では「物件そのもの」だけでなく、「契約」も商品です。
だからこそ私は、建物を見る時間と同じくらい契約内容の確認に時間をかけています。
まずは、アパート購入前に確認したいポイント全体を知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
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▪️退去予定者はいないか確認する
レントロールが満室でも安心とは限りません。
購入直後に複数の退去が予定されていれば、家賃収入はすぐに変わってしまいます。
そのため私は、
・退去予定の連絡は入っていないか
・更新予定の入居者は多いか
・短期間で退去が続いていないか
これらを仲介会社や売主へ確認します。
購入後すぐに募集活動が必要になる可能性もあるため、事前に把握しておくことが大切です。
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▪️売主が売却する理由も重要
私は必ず、
「なぜこの物件を売却するのですか？」
と確認します。
もちろん、すべてを正直に話してもらえるとは限りません。
しかし、
・相続による売却
・資産整理
・買い替え
・法人整理
など、前向きな理由も多くあります。
一方で、
・空室が増えてきた
・修繕費がかかる
・管理が難しくなった
という背景が隠れている場合もあります。
売却理由だけで判断することはありませんが、物件を理解するための大切な情報になります。
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▪️契約内容は細かい部分まで確認する
売買契約書や重要事項説明書には、多くの情報が記載されています。
例えば、
・契約不適合責任の内容
・設備の引渡し条件
・境界の状況
・越境物の有無
・引継ぐ契約内容
これらを十分に確認しないまま契約すると、引渡し後に思わぬトラブルへ発展することもあります。
分からない項目があれば、そのままにせず、不動産会社へ確認することが重要です。
「難しいから読まない」ではなく、「理解してから契約する」という姿勢が、不動産投資では欠かせません。
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▪️引き継ぐ契約内容も忘れず確認する
収益物件を購入する場合は、建物だけではなく、現在の賃貸借契約も引き継ぐことになります。
そのため私は、契約前に次のような内容を確認しています。
・敷金や預り金はいくらあるか
・滞納している入居者はいないか
・保証会社へ加入しているか
・更新時期はいつか
・特別な契約条件はないか
例えば、家賃滞納が続いている入居者がいる場合、その対応も新しいオーナーが引き継ぐことになります。
また、保証会社へ加入していない契約が多い物件では、将来的な家賃回収リスクも考えておく必要があります。
建物だけではなく、「入居者との契約内容」まで確認することで、購入後のトラブルを大きく減らすことができます。
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▪️私が契約前日に最終確認していること
契約前日には、もう一度資料を見直します。
私が最終確認しているポイントは、
・購入価格に納得しているか
・融資条件に変更はないか
・レントロールに変化はないか
・退去予定の連絡は入っていないか
・修繕履歴に不明点はないか
・契約書や重要事項説明書で気になる点は解消したか
契約日が近づくと、「早く買いたい」という気持ちが強くなることがあります。
しかし、焦って契約しても良いことはありません。
一度立ち止まり、冷静に確認する時間を持つことで、防げる失敗は数多くあります。
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▪️迷ったときは「買わない」という選択も大切
不動産投資では、「良い物件を買うこと」と同じくらい、「悪い物件を買わないこと」が重要です。
少しでも違和感があるなら、
・なぜ安いのか
・なぜ売却するのか
・なぜ空室が続いているのか
こうした疑問が解消されるまで契約を急ぐ必要はありません。
物件は一つ逃しても、次のチャンスは必ずあります。
焦って購入して何年も苦労するよりも、納得できる物件に出会うまで待つ方が、結果的には良い投資になるケースも少なくありません。
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▪️まとめ
アパート購入では、建物や利回りだけで判断してはいけません。
購入前には、
・退去予定者はいないか
・売却理由に不自然な点はないか
・契約内容に問題はないか
・保証会社や滞納状況はどうか
・引継ぐ内容を十分理解できているか
これらを一つずつ確認することが重要です。
どれだけ魅力的な物件でも、契約内容を十分に理解しないまま購入すると、想定外のトラブルにつながる可能性があります。
反対に、建物だけでなく契約や入居状況まで丁寧に確認できれば、購入後も安心して賃貸経営をスタートできます。
不動産投資は「勢い」で成功するものではありません。
一つひとつ確認を積み重ねることが、長く安定した資産形成への近道になります。
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