アパート購入前に退去予定をどう確認する？賃貸契約・敷金・滞納・売買条件の順番
更新日：10月12日
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「満室のアパートだから、買った翌月から家賃がそのまま入るはず」。不動産投資の検討で、こう考えたくなることがあります。でも、販売資料に『満室』と書かれていても、決済後まで同じ入居状況が続くとは限りません。
退去の意思表示が出ている部屋がないか、レントロールと契約書の賃料に差がないか。売主の説明と証拠資料を分けて確認すると、買った直後に想定外の出費が重なる事態を減らしやすくなります。
① レントロールの満室家賃と入金実績を分ける
最初に部屋ごとの賃料、共益費、駐車場料金、契約開始日と更新・満了時期を一覧にします。販売資料の満室賃料が、入居者との賃貸借契約書や実際の入金と一致するか確認しましょう。
滞納や家賃減額、フリーレントの期間があると、資料の家賃と実際の入金が違う場合があります。家賃保証契約やサブリースの有無も、収入の仕組みを変えるため別に確認が必要です。
② 『退去予定はありません』は確認日も大切
契約中の入居者が退去を申し出ているか、通知は口頭か書面か、管理会社へいつ届いたかを確認します。更新時期が近いことだけで必ず退去するとは限りませんが、実際に受け取った解約通知は重要な情報です。
退去予定がある部屋は、退去日・原状回復費・再募集の予定家賃・募集期間を別々に見積もりましょう。内覧ができない部屋でも、過去の修繕履歴や退去時の補修費の見込みを確認したいところです。
売買契約日と決済日の間に新たな退去通知が届く可能性もあります。『いつの時点の入居状況を保証するか』と『決済直前にどう再確認するか』を、仲介会社へ相談しておきましょう。
③ 賃貸借契約は普通借家と定期借家も確認する
賃貸借契約書の家賃、契約期間、敷金、特約、更新方法を確認します。普通借家と定期借家では契約満了時の扱いが異なるため、満了月だけを見て一律に空室になると考えるのは避けましょう。
国土交通省が示す賃貸住宅標準契約書は、賃貸借で確認する条項の参考になりますが、すべての物件で同じ様式が使われているわけではありません。実際の契約書に何が記載されているかが優先です。
賃貸借契約の賃料・敷金・更新などを確認する際は、国土交通省の標準契約書を参考にできます。
④ 敷金・滞納・保証契約の承継を見落とさない
アパートを買うと、家賃を受け取る立場だけでなく、入居者との権利義務がどう引き継がれるかも確認する必要があります。敷金の返還債務が売買代金の精算にどう反映されるか、契約書と精算書で整理しましょう。
滞納がある場合、いつの家賃を誰が回収するのか、決済前後でどの債権を引き継ぐのかを確認します。保証会社や連帯保証人の契約があるなら、所有者変更で必要な手続きと有効な保証範囲も照会します。
賃貸借上の地位や敷金債務の承継は、単に売主と買主が好きなように取り決めれば第三者への関係まで自由に変えられるとは限りません。法律・契約上の扱いを仲介会社や専門家へ確認したいところです。
⑤ 売主の売却理由は資料と現況で確認する
売却理由が『資産の入替え』と説明されても、それだけで安心とも危険とも判断できません。建物の修繕履歴、今後の大規模工事、近隣トラブルの記録、設備の点検結果など、実際に引き継ぐものを確認しましょう。
賃貸中の各部屋へ無断で立ち入って調べることはできません。共用部や外観、空室を確認し、入居中の部分は図面・写真・修繕記録などを使って、調査できていない箇所を明確にしておきます。
共同住宅の建物状況調査を利用する場合でも、すべての不具合を発見できる保証はありません。対象範囲と結果の概要、別途確認すべき設備を理解して判断することが重要です。
中古の共同住宅を取引する場合、建物状況調査で確認できる範囲と重要事項説明の関係を調べられます。
退去後の修繕費を試算するときは、間取りと現状、必要な作業をそろえてリフォーム相談先の条件を確認する方法があります。
⑥ 決済直前の最終確認で家賃を再計算する
例えば満室家賃が月30万円の8戸アパートで、決済までに月4万円の部屋が一つ退去予定となれば、単純な満室と現況の差は月4万円、年48万円です。これは仮の比較例で、すぐ次の入居者が決まるかは別に考えます。
退去後の補修が20万円、募集期間が3か月なら、入居が決まるまでの家賃減少12万円と合わせ、短期的に32万円の資金影響があります。募集費・税・保険などは別で、実際の相場を示す数字ではありません。
購入直前に管理会社へ退去・滞納・入金状況を再確認し、賃料精算と敷金・保証・管理契約の引継ぎを決済書類に反映させましょう。
契約承継や修繕負担の大きいアパートを手放すなら、現況の募集賃料と契約関係を伝えて売却査定の条件を確認できます。
⑦ 買付前から決済までに進める四つの順番
第一にレントロールと各賃貸借契約書、入金実績を突き合わせます。契約賃料と募集相場、滞納の有無を確認してください。
第二に退去通知、契約更新、原状回復や大規模修繕の予定を売主・管理会社へ確認します。資料の確認日も記録しましょう。
第三に敷金精算、保証契約、設備点検、契約不適合責任の扱いを売買契約書と重要事項説明で確認します。分からない点を曖昧な口頭説明だけで済ませないことです。
第四に決済直前に入居状況と滞納をもう一度照合します。今日できる一歩は、気になる物件のレントロールに『契約書確認済み／未確認』を付けることです。
⑧ よくある質問
Q1. 満室アパートなら購入後も家賃は保証されますか？
入居状況は変わる可能性があり、満室表示だけで将来の家賃が保証されるわけではありません。決済前に退去通知や滞納の有無も確認しましょう。
賃貸借契約と現金の入金実績を照合してください。
Q2. 退去予定を売主が知らなかった場合はどうなりますか？
売主・管理会社が把握していた情報や契約上の説明、決済までの変更によって扱いが異なります。直ちに一律の結論は出せません。
資料と連絡記録、売買契約の条項を確認し、必要なら専門家へ相談しましょう。
Q3. 敷金は売主から必ず全額現金で受け取れますか？
敷金債務の承継と売買代金の精算方法は、法令と契約書・精算書を確認する必要があります。特定の現金受渡し方法だけが一律に決まるわけではありません。
部屋ごとの敷金残高と引継ぎの方法を決済前に確認しましょう。
⑨ まとめ
アパートを買う前には、満室という表示より、賃貸借契約・現金入金・退去予定を一致させることが大切です。入居者が退去したときの修繕費と募集期間を想定しましょう。
敷金・滞納・保証契約の承継も重要です。決済直前の再確認まで行い、書面で引き継ぐ情報を明確にしておきましょう。
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