地方の投資物件は買う前に何を見る？初心者の5つのチェックと見送りの目安
更新日：7 日前
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「300万円の古い戸建てを見つけた。家賃が入ったらお得やな」。地方の投資物件は安く見えるものもありますが、買ったあとに大きな修理代が掛かることもあります。
初めての物件なら、難しい数字を全部覚えるより先に、五つのことを確かめましょう。家賃、周りの暮らし、建物の状態、管理を頼める人、最後に売れるか。この五つを確認するだけでも、買う前の不安が整理しやすくなります。
① チェック1｜利回りより実際の家賃を見る
物件広告の「利回り12％」は、満室を想定して計算している場合があります。空室が出たり、今の入居者が退去して家賃を下げたりすれば、予定していた額は入りません。
例えば家賃月6万円なら年72万円ですが、三か月空室ならその年の家賃は54万円です。そこから税金・保険・修理・銀行への返済が必要になります。
利回りの高さだけで買わず、今の入金額と退去後の募集家賃を分けて調べましょう。計算が難しいときは「家賃から何を払うか」を一つずつ書けば大丈夫です。
② チェック2｜住む人の生活を想像して周りを見る
地方の賃貸では、車が生活に欠かせない地区もあります。駅からの距離だけでなく、駐車場が使いやすいか、スーパーや病院・学校へ行きやすいかを確認しましょう。
写真で駐車場が広く見えても、道路が狭くて車を入れにくい場合があります。現地を歩き、実際の車の出入りや周りの建物の様子を見たいところです。
同じ市内でも借り手の数は場所で変わります。「人気の市だから大丈夫」と決めず、周辺の同じ間取りの空室を調べましょう。
③ チェック3｜屋根・水道・床の修理代を調べる
建物が古くても、きちんと手入れされている場合があります。一方、壁紙がきれいでも屋根から水が入っていたり、水道管が傷んでいたりすることがあります。
雨漏り、床の傾き、シロアリ、給湯器、屋根や外壁を確認しましょう。修理の記録があれば見せてもらい、状態が分からない部分は専門家の調査も考えます。
買値が400万円でも修理に200万円掛かれば、少なくとも600万円以上の投資です。建物を貸せるまでの総額で、家賃からお金が残りそうか考えてください。
雨漏り・屋根・配管などが気になるときは、工事の範囲を整理して見積もり条件を比較できます。
④ チェック4｜管理会社に入居者が来るか聞く
貸したあとは家賃の集金や入居者の相談、故障時の連絡などが必要です。離れた場所の物件なら、近くで対応できる管理会社があるかが重要になります。
地元の管理会社へ物件の場所・間取り・駐車場の条件を伝え、今ならいくらで募集できそうか聞きましょう。求人や人口だけでは分からない、最近の内見の反応も参考になります。
管理を任せられることと、必ず入居者が決まることは別です。委託費や夜間の対応、修理を頼むときの決まりも確認しておきましょう。
⑤ チェック5｜最後に売るときのことも考える
長く家賃をもらうつもりでも、建物が古くなったり家族の事情が変わったりすれば、売却が必要になる場合があります。買う人が見つかりそうな場所かを考えましょう。
道路と土地の境界、新しい建物を建てられるかなどは、売るときの価格へ影響する場合があります。災害の危険が高い場所は、安くても購入を見送る判断が必要です。
売値から銀行への残りの返済と売却費用を引けば、手元に残るお金が分かります。『将来いくらで売れるか』だけでなく『いくら残りそうか』を考えることが大切です。
土地や建物の取引と地域の防災情報を確認するときは公的な資料も利用できます。
買い替えを考えている場合は、今持っている物件の査定額と残りのローンを確認しましょう。
⑥ 買う前に自分の『やめる基準』を決める
五つのチェックで分からないことが出てきたら、無理に契約へ進む必要はありません。家賃相場が不明、大きな雨漏りがある、管理会社が対応しないなどの事情を整理しましょう。
例えば修理費の見積もりが150万円を超えると預金が足りなくなるなら、その金額を超えたときは見送ると先に決めておきます。数字の上限は自分の資金で変わります。
価格交渉で少し安くなっても、道路や災害など直しにくい問題が消えるわけではありません。買わずに別の物件を探すことも、投資の大切な判断です。
⑦ 地方物件を買う前の四つの確認順
第一に、広告の利回りだけでなく家賃の入金と空室を確認します。管理費や税金を引いていくら残るか書き出しましょう。
第二に、現地の駐車場・道路と買物や通勤のしやすさを確認します。借りたい人の暮らしを想像してみます。
第三に、屋根・床・水道などの修理費を調べ、管理会社へ再募集家賃と対応範囲を聞きましょう。
第四に、土地の安全や将来の売却を確認して買うか見送るか決めます。今日できることは候補物件の五つの項目へ「確認済み」「まだ分からない」と印を付けることです。
⑧ よくある質問
Q1. 地方の物件は安ければ買ってよいですか？
安くても修理代が高い、入居者が見つからないなどの問題がある場合があります。
買うために必要な総額と家賃を確認しましょう。
Q2. 管理会社に任せれば何も心配はいりませんか？
管理会社が対応する範囲は契約によって違います。入居者が必ず見つかる保証もありません。
委託費と修理の連絡方法を確かめてください。
Q3. 何を見たら購入をやめた方がよいですか？
安全に関わる傷み、費用が分からない大きな工事、災害や建築の制約などは慎重に確認しましょう。
問題を解消できない場合は買わない選択も大切です。
⑨ まとめ
地方の物件を買う前には、家賃、住みやすさ、建物の傷み、管理会社、最後に売れるかの五つを確認しましょう。広告の価格が安いことだけでは、良い投資だと決まりません。
分からないことが多い物件は、急いで買う必要はありません。修理費や空室、災害も考え、無理なく持ち続けられるかを自分の数字で確かめてから判断してください。
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