人口減少エリアは買ってはいけない？地方不動産投資で見るべき地域の特徴
- MIRAIU
- 7月29日
- 読了時間: 8分
「人口が減っている地域の物件は買わない方がいい。」
不動産投資を始めると、一度は耳にする言葉ではないでしょうか。
確かに、日本全体では人口減少が進んでおり、地方では毎年人口が減り続けている市町村も少なくありません。
そのため、
「人口が減っている＝賃貸需要がない」
と思われがちです。
しかし、私はこの考え方だけで物件を判断するのは危険だと考えています。
実際に私が保有している地方物件でも、人口が減少している市でも満室経営を続けている物件があります。
逆に、人口が増えている地域でも空室が多いアパートは珍しくありません。
つまり、本当に見るべきなのは「人口が増えているか減っているか」だけではないということです。
人口減少は一つの判断材料にはなりますが、それだけで物件の価値を決めることはできません。
まずは、アパート選び全体の考え方を知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
▪️関連記事
▶ 買ってはいけないアパートとは？不動産投資で失敗しないために知るべき14のポイント
▶ 駅から遠いアパートは本当に危険？購入前に知っておきたい立地選びの考え方
▶ 地方物件は空室が多い？購入前に知っておきたい賃貸需要の調べ方
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▪️人口減少だけで判断すると失敗する理由
例えば、
人口が年間1％減少しているA市。
人口が年間0.5％増加しているB市。
数字だけを見ると、多くの方がB市の物件を選ぶかもしれません。
しかし実際には、
A市には大きな工場があり、毎年多くの転勤者が入居している。
B市には新築アパートが大量に建築され、供給過多になっている。
このようなケースも珍しくありません。
つまり、
「人口」
だけを見るのではなく、
「その地域で誰が部屋を借りているのか」
を確認することが重要なのです。
賃貸経営では人口よりも、賃貸需要の中身を見る習慣を身につけましょう。
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▪️本当に注意したい人口減少エリアとは
人口が減っている地域すべてが危険というわけではありません。
しかし、次のような条件が重なっている地域は慎重に判断した方が良いでしょう。
・若い世代の流出が続いている
・新しい企業の進出がない
・学校や病院が次々と閉鎖している
・大型スーパーが撤退している
・空き家が急激に増えている
このような地域では、今後も賃貸需要が回復しにくい可能性があります。
特に築年数が古いアパートは、新しい物件との競争でさらに苦戦するケースもあります。
物件を見る前に、その街自体が元気なのかを確認することが重要です。
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▪️人口が減っていても狙える地域はある
一方で、人口が減少していても安定した賃貸需要がある地域も数多くあります。
例えば、
・工場が集まる工業団地周辺
・自衛隊基地の近く
・大学周辺
・大規模病院周辺
・物流センター周辺
こうした地域では、人口は減っていても転勤や単身赴任、学生など一定の入居需要があります。
つまり、「人口」ではなく、「人が動く理由」があるかどうかを見ることが重要です。
私自身も地方物件を購入するときは、人口統計だけでは判断しません。
近くにどんな会社があるのか。
新しい道路はできるのか。
企業誘致はあるのか。
そうした情報まで調べて購入を判断しています。
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▪️人口統計を見るときのポイント
人口を確認するときは、「人口○万人」という数字だけでは意味がありません。
見るべきポイントは次のとおりです。
・5年間でどれくらい減ったのか
・15〜39歳の人口はどうか
・世帯数は減っているか
・高齢化率はどれくらいか
・外国人居住者は増えているか
例えば人口が減っていても、世帯数は増えている地域があります。
これは一人暮らし世帯が増えている可能性があり、単身向けアパートには追い風になることもあります。
数字は一つだけを見るのではなく、複数を組み合わせて判断することが大切です。
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▪️新築アパートが多い地域も要注意
実は、人口減少以上に注意したいのが供給過多です。
人口が増えていても、新築アパートが次々と建築される地域では競争が激しくなります。
築20年のアパートと新築アパートが同じ家賃なら、多くの人は新築を選びます。
その結果、
家賃を下げる。
広告費を増やす。
リフォーム費用が増える。
という悪循環になることもあります。
人口だけで安心するのではなく、ライバル物件が増えていないかも確認しましょう。
詳しくは、こちらの記事でも解説しています。
▶ 入居者に選ばれない間取りとは？空室が増えやすいアパートの特徴
▶ 家賃が高すぎる物件は要注意！レントロールを見るときのチェックポイント
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▪️私が物件を購入する前に必ず現地で確認すること
物件資料やレントロールを見て「良さそう」と感じても、その場で購入を決めることはありません。
私は必ず現地へ行き、自分の目で街の雰囲気を確認します。
インターネットでは分からない情報が、現地には数多くあるからです。
例えば、
・道路が思ったより狭い
・夜になると街灯が少なく暗い
・交通量が多く騒音がある
・近隣の管理状態が悪い
・空き家が目立つ
・ゴミ置き場が荒れている
こうした情報は写真だけでは分かりません。
反対に、駅から遠くても街全体がきれいに管理されており、生活しやすそうな地域であれば安心して購入できるケースもあります。
物件だけを見るのではなく、「街を見る」という意識が大切です。
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▪️Googleマップだけでも分かることは多い
現地へ行く前に、私は必ずGoogleマップやストリートビューで周辺環境を確認します。
例えば、
・スーパーまで車で何分か
・ドラッグストアは近いか
・コンビニはあるか
・小学校や保育園は近いか
・工場や企業はどこにあるか
・幹線道路へ出やすいか
・周辺にアパートが多いか
こうした情報は、自宅にいながらでもかなり調べることができます。
また、昼だけではなく夜のストリートビューや航空写真も確認すると、街並みや土地利用の特徴が見えてきます。
現地調査の前準備として活用すると、効率よく物件を判断できます。
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▪️行政の情報も確認しておきたい
人口だけでなく、市町村がどのような街づくりを進めているかも重要です。
例えば、
・新しい道路計画
・企業誘致
・大型商業施設の計画
・再開発事業
・公共施設の整備
このような計画がある地域は、今後も人が集まりやすくなる可能性があります。
反対に、
公共施設の統廃合や学校の閉校が続いている地域は、将来的な人口減少がさらに進むことも考えられます。
市町村のホームページや都市計画資料を見るだけでも、多くの情報を得ることができます。
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▪️人口より「需要」を見ることが成功への近道
不動産投資で最も重要なのは、人口の増減ではありません。
「その地域で部屋を借りたい人がいるか。」
ここが一番重要です。
例えば、
・転勤者が多い企業がある
・大学がある
・病院勤務の職員が多い
・工場勤務の単身者が多い
・外国人労働者が増えている
このような地域では、人口が減少していても賃貸需要は維持されるケースがあります。
数字だけを見るのではなく、その地域で生活する人たちの動きを想像することが、長く安定した賃貸経営につながります。
詳しくは、次の記事で災害リスクについても確認しておきましょう。
▶ ハザードマップは必ず確認！災害リスクが高いアパート投資の注意点
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▪️まとめ
「人口が減っている地域だから買ってはいけない。」
このように単純に判断してしまうと、本来購入できた優良物件まで見逃してしまう可能性があります。
一方で、人口が増えている地域だから安心というわけでもありません。
新築アパートの供給が多すぎたり、家賃競争が激しかったりすれば、空室や家賃下落に悩まされることもあります。
大切なのは、一つの数字だけを見ることではありません。
・人口推移
・世帯数
・年齢構成
・企業や工場の有無
・大学や病院などの施設
・新築アパートの供給状況
・家賃相場
・空室率
こうした情報を総合的に確認することで、その地域の本当の賃貸需要が見えてきます。
私自身も地方で複数の賃貸物件を運営していますが、購入を決める前には必ず現地へ足を運び、街の雰囲気や生活環境を確認しています。
数字だけでは分からないことが、現地には数多くあります。
焦って購入する必要はありません。
「人口が減っているからダメ」ではなく、「この地域なら長く住みたい人がいるか」という視点で物件を見ることが、失敗しない不動産投資への近道です。
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