不動産投資は自主管理できる？管理会社へ任せる業務と大家が自分でやる範囲
- MIRAIU
- 1 日前
- 読了時間: 15分
不動産投資を始めると、
「管理会社へ毎月3％や5％払うのはもったいない」
と感じることがあります。
家賃収入が30万円なら、管理料5％で単純計算すると月1万5,000円。
年間では18万円です。
そこで、
「家賃の確認くらいなら自分でもできる」
「入居者から電話が来たときだけ対応すればいいのでは？」
「自主管理にすれば、その分手残りが増える」
と考える大家もいるでしょう。
実際、賃貸物件を自主管理すること自体は可能です。
ただし賃貸管理は、
毎月家賃が入ったか確認するだけの仕事ではありません。
空室になれば募集する。
家賃が遅れれば確認する。
設備が故障すれば業者を手配する。
入居者から連絡が来れば対応する。
退去すれば立会い・原状回復・次の募集へ進む。
さらにアパートやマンションでは、建物や設備の維持管理も関係します。
だから、
自主管理できるかどうかは「知識があるか」だけではなく、時間・距離・戸数・本業との両立まで含めて判断する
ことが重要です。
この記事では、不動産投資を自主管理すると何を自分で行うことになるのか、管理会社へ任せる場合との違い、一部だけ外注する方法まで整理します。
管理会社が実際に何をしてくれるのか、基本業務はこちらで詳しく解説しています。
空き家・相続・賃貸物件・売りにくい不動産まで含めた出口全体はこちらにまとめています。
※本記事には広告・PRを含みます。
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▪️結論｜自主管理はできる。ただし「管理料を節約できるか」だけで決めない
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不動産投資では、
自主管理。
管理会社へ全面委託。
一部だけ委託。
という方法があります。
だから、
不動産投資＝必ず管理会社へ任せなければならない
という話ではありません。
例えば、
所有戸数が少ない。
自宅から物件が近い。
平日でも電話対応できる。
修繕業者とのつながりがある。
賃貸募集や契約について一定の知識がある。
という大家なら、自主管理が現実的な場合があります。
一方、
会社員として日中働いている。
物件まで片道2時間。
複数棟を所有している。
夜間の連絡に対応できない。
入居者対応へ時間を使いたくない。
という場合は、管理料を払ってでも委託した方が本業と両立しやすいでしょう。
つまり比較するのは、
管理料を払うか払わないか
だけではありません。
管理料で、
何時間の仕事と、どの範囲の対応を外注できるのか
を見ることが重要です。
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▪️自主管理すると①入居者募集も自分で考えることになる
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賃貸経営で最も重要なのは、空室へ入居者を付けることです。
家賃6万円の部屋なら、1か月空室が続けば6万円の家賃収入が入りません。
管理会社へ任せている場合は、
募集家賃の提案。
募集図面の作成。
仲介会社への情報公開。
内見対応の調整。
申込み受付。
入居審査。
契約手続き。
などを管理会社側で進めることがあります。
自主管理の場合、この募集体制を自分で作る必要があります。
ただし、
「大家自身がSUUMOへ直接掲載する」
という意味ではありません。
仲介会社へ客付けを依頼したり、募集条件を決めたりして、大家自身が募集をコントロールする形もあります。
ここで自主管理大家が確認したいのは、
問い合わせ。
内見。
申込み。
の数字です。
空室が続いているのに、
「仲介会社へお願いしているから待つ」
だけでは改善点が分かりません。
家賃なのか。
初期費用なのか。
室内なのか。
募集経路なのか。
原因を自分で判断する必要があります。
管理会社に客付けを任せる場合の確認方法はこちらで詳しく整理しています。
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▪️② 家賃回収は「振込確認」だけでは終わらない
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満室なら毎月決まった家賃が入ってきます。
そのため自主管理でも、
「通帳を見るだけなら簡単」
と思うかもしれません。
実際、全員が期日通り支払っていれば大きな手間はありません。
問題になるのは、
1室だけ入金がない。
一部しか入っていない。
支払日を過ぎている。
という場合です。
そのとき、
何月分が未払いか。
いつ連絡したか。
入居者は何と回答したか。
いつ支払う予定か。
保証会社を利用しているか。
などを記録します。
自主管理の場合は、こうした確認も大家自身の仕事になります。
一時的な振込忘れなら短時間で済むこともあります。
しかし滞納が長期化すれば、連絡回数も増えます。
必要に応じて保証会社・連帯保証人・法律専門家などとの調整も考えます。
管理会社へ任せている場合でも大家が確認したい滞納状況はこちらです。
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▪️③ 入居者対応は「何も起きていない月」は簡単
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賃貸管理は、問題がない月だけを見ると楽です。
家賃が入る。
入居者から連絡もない。
設備も壊れない。
この状態なら、自主管理でもほとんど時間を使わない月があります。
しかし突然、
「給湯器からお湯が出ません」
「上の階がうるさいです」
「共用灯が切れています」
「トイレの水が止まりません」
という連絡が来ます。
このとき自主管理なら、
状況確認。
業者選定。
入居者との訪問日時調整。
見積もり確認。
修理承認。
完了確認。
まで自分で進めます。
問題は一件あたりの作業時間だけではありません。
いつ発生するか分からないことです。
土曜日。
夜。
仕事中。
旅行中。
という可能性もあります。
だから会社員大家なら、
「修繕知識があるから自主管理できる」
だけではなく、
仕事中に電話が来ても対応できるか
まで考える必要があります。
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▪️④ 修繕は業者を知っているかで負担が大きく変わる
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設備故障が発生した場合、自主管理では修繕会社を探します。
例えば、
エアコン。
給湯器。
水栓。
トイレ。
電気設備。
鍵。
など、故障箇所によって依頼先が違います。
普段から、
水道業者。
電気業者。
内装業者。
設備業者。
鍵業者。
などと付き合いがあれば対応しやすくなります。
反対に故障するたび、
「近くの業者を検索する」
ところから始めると時間がかかります。
また安い業者を探すことが、必ず賃貸経営にとって得とも限りません。
家賃6万円の空室で、
5万円安い業者を探した結果、工事開始が1か月遅れた。
なら、空室損まで含めると差が小さくなる場合があります。
管理会社へ任せるメリットの一つは、修繕業者を毎回ゼロから探さなくてよいことです。
一方で管理会社経由の見積もりも、工事内容と金額は大家自身が確認した方がよいでしょう。
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▪️⑤ 退去が発生すると一気に仕事が増える
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入居中は何も起きなかった部屋でも、退去すると業務が集中します。
例えば、
解約受付。
退去日の調整。
室内確認。
鍵返却。
原状回復の負担区分。
工事見積もり。
クリーニング。
次回募集家賃の決定。
募集開始。
などです。
自主管理なら、この一連の流れを自分で組みます。
特に原状回復では、
大家負担。
入居者負担。
通常損耗。
経年変化。
などを分ける必要があります。
さらに、
「古いエアコンも交換する？」
「アクセントクロスを入れる？」
「家賃を3,000円上げる？」
という次の募集判断もあります。
退去1件なら対応できても、複数戸で同時に退去すると負担は増えます。
そのため戸数が増えるほど、
大家自身しかできない経営判断と、他人でもできる管理実務を分ける
意味が大きくなります。
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▪️⑥ 一棟物件では部屋以外の管理もある
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戸建や区分マンション1室と、一棟アパートでは管理内容も違います。
一棟物件では、
共用廊下。
階段。
駐車場。
ゴミ置場。
外灯。
植栽。
排水。
建物外部。
なども管理対象になります。
さらに建物や設備によっては、消防用設備など法令上必要になる点検・報告が関係する場合があります。
大規模修繕もあります。
外壁。
屋根。
防水。
鉄部。
給排水設備。
などは毎月発生する費用ではありません。
しかし数年・十数年単位では大きな金額になることがあります。
つまり一棟物件では、
入居者管理
だけでなく、
建物管理
も考える必要があります。
ここを全部自分で行うのか。
日常清掃だけ外注するのか。
建物管理は別会社へ任せるのか。
まで分けて考えます。
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▪️自主管理が向いているのはどんな大家？
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自主管理が現実的なのは、
「管理料を払いたくない人」
というより、管理を自分で回せる条件がそろっている人です。
例えば、
物件が自宅から近い。
所有戸数がまだ少ない。
平日に連絡対応できる。
賃貸契約や原状回復の基本を理解している。
修繕業者とのネットワークがある。
入居者対応そのものを苦に感じない。
という場合です。
特に最初の戸建1戸などなら、自主管理することで、
どんなトラブルが起こるのか。
修繕はいくらかかるのか。
入居者が何を求めるのか。
を実際に学べるメリットもあります。
その経験があれば、後に管理会社へ委託したときにも、
「何を任せているのか」
を理解しやすくなります。
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▪️管理会社へ任せた方がいいケース
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反対に、
物件が遠方。
複数棟を所有している。
本業が忙しい。
日中電話に出られない。
修繕業者を知らない。
入居者との直接対応を避けたい。
という場合は、管理会社へ委託するメリットが大きくなります。
特に会社員大家は、
管理料を節約するために毎月数時間使う。
↓
本業中にも連絡対応する。
↓
休日も物件へ行く。
となると、不動産投資を始めた目的と逆になることがあります。
不動産投資では、
大家自身が作業を増やすこと
より、
物件を増やしても同じ管理体制で運営できること
も重要です。
1戸なら自主管理できても、10戸・20戸・30戸と増えれば同じ方法が通用するとは限りません。
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▪️全部任せるか全部自分でやるかの二択ではない
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自主管理と管理委託は、完全な二択ではありません。
例えば、
家賃管理は自分。
入居者募集は仲介会社。
退去時だけ専門会社。
共用部清掃は清掃会社。
という方法もあります。
逆に、
入居者対応・家賃管理は管理会社。
大規模修繕の判断は大家自身。
という形もあります。
だから最初に、
大家自身しかできない仕事
と、
外注できる仕事
を分けます。
大家自身しかできないのは、
この家賃で募集するか。
修繕へ30万円使うか。
物件を持ち続けるか。
売却するか。
といった経営判断です。
電話受付や業者日程調整まで、必ず大家自身が行う必要はありません。
ここを分けると管理方法を選びやすくなります。
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▪️管理料5％が高いかどうかは「年間いくら」まで見る
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例えば家賃収入が月30万円。
管理料5％なら月1万5,000円。
年間18万円です。
この18万円だけを見ると、
「自分でやれば18万円残る」
となります。
しかし自主管理では、
電話対応。
家賃確認。
滞納連絡。
修繕業者手配。
募集調整。
退去対応。
などに自分の時間を使います。
仮に年間60時間使うなら、
18万円÷60時間＝3,000円。
単純化すると、大家自身が1時間3,000円で管理業務をするイメージになります。
もちろん実際には物件やトラブル数によって大きく変わります。
ただ、
管理会社へ払う金額
と、
自分が使う時間
を同じ土俵に置くと判断しやすくなります。
管理料の3％・5％だけでなく、何が含まれているかはこちらで詳しく整理しています。
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▪️管理会社へ任せても大家が見なくていいわけではない
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管理会社へ委託すると、
入居者対応。
家賃管理。
修繕手配。
退去対応。
などの実務を減らせます。
しかし、
「管理会社へ任せたから何も見なくていい」
ではありません。
大家が見るのは、
入居率。
空室期間。
家賃収入。
未収家賃。
修繕費。
募集費。
年間キャッシュフロー。
などです。
例えば管理会社が空室募集をしていても、
半年決まっていない。
なら、大家は募集条件を確認します。
修繕見積もりが50万円なら、内容を確認します。
つまり、
作業は任せる。
数字と判断は大家が持つ。
この役割分担が重要です。
管理会社へ任せながら大家自身が見る数字はこちらで整理しています。
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▪️管理会社を使うなら「自分ができない仕事」を先に決める
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管理会社探しをすると、
管理料3％。
管理料5％。
という数字から比較しがちです。
しかし先に、
自分が何を任せたいのか
を決めます。
例えば本業が忙しい人なら、
入居者からの一次連絡。
家賃回収。
滞納対応。
修繕業者の手配。
退去受付。
を任せたい。
一方、
家賃設定。
大きな修繕承認。
設備投資。
売却判断。
は自分で行う。
という形です。
この状態なら、管理会社へ、
「この業務は管理料に含まれますか？」
と具体的に聞けます。
管理会社選びは、
一番安い会社。
一番大きい会社。
を探すことではありません。
自分が外注したい仕事をきちんとやってくれる会社を選ぶことです。
この考え方は、この後の管理会社タイプ比較・入居率の見方・大手と地場の比較にもつながります。
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〖PR〗自主管理・管理会社委託のどちらを選ぶにしても、最終的に重要なのは管理費を含めて物件から年間いくら残るかです。物件購入・管理・資金計画をまとめて整理したい場合は、不動産投資全体を相談する方法もあります。
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▪️管理方法を変えても収支が合わないなら物件そのものを見る
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自主管理へ変えて管理料を削減した。
管理会社も変更した。
ADも調整した。
修繕費も抑えた。
それでも、
空室が長い。
家賃が下がっている。
設備更新が続く。
ローン返済後に手残りがほとんどない。
という物件もあります。
その場合、
「もっと管理費を削れないか」
だけを考え続けるのではなく、物件自体の収支を確認します。
管理方法を改善すれば利益が戻るのか。
大きな修繕をして保有するのか。
別物件へ資金を移すのか。
これは管理方法とは別の経営判断です。
〖PR〗管理費を見直しても空室・修繕負担が続き、今後も物件を持ち続けるか迷う場合は、現在の入居状況や収支を伝えたうえで売却価格を確認すると比較材料になります。
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▪️よくある質問｜不動産投資の自主管理
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Q．不動産投資は管理会社なしでもできますか？
できます。
ただし募集・家賃管理・入居者対応・修繕・退去などを自分で行う体制が必要です。
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Q．1戸だけなら自主管理の方がいいですか？
物件までの距離や本業、入居者対応ができる時間によります。
1戸でも遠方物件なら委託した方が負担を抑えやすい場合があります。
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Q．管理会社へ任せたら大家は何もしなくていいですか？
実務は減らせますが、空室・収入・未収金・修繕費・キャッシュフローなどの数字は大家自身も把握しておきたいところです。
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Q．自主管理なら管理料5％分そのまま利益が増えますか？
単純には決まりません。
管理料は減りますが、大家自身の時間・交通費・業者手配などの負担が増える場合があります。
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Q．途中から自主管理へ変更できますか？
現在の管理委託契約の内容を確認する必要があります。
解約予告期間や引継ぎ方法などを確認してから変更します。
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Q．自主管理から管理会社へ途中で変更できますか？
可能です。
ただし入居者情報・契約書・保証会社・鍵・滞納状況・修繕履歴などを新しい管理会社へ引き継ぐ必要があります。
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▪️まとめ｜自主管理できるかではなく「自分がその仕事をする意味があるか」を考える
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不動産投資は、自主管理でも運営できます。
特に、
物件が近い。
戸数が少ない。
時間がある。
修繕業者を知っている。
賃貸管理を学びたい。
という大家なら、自分で管理するメリットがあります。
一方、
本業が忙しい。
物件が遠い。
戸数を増やしたい。
入居者対応へ時間を使いたくない。
という大家なら、管理会社へ任せる意味が大きくなります。
重要なのは、
管理料5％がもったいないから自主管理。
面倒だから全部管理会社。
という二択にしないことです。
まず、
自分しかできない経営判断。
他人へ任せられる管理実務。
を分けます。
そして管理会社へ委託するなら、
作業は任せる。
数字は見る。
最終判断は大家が行う。
この役割分担にする。
不動産投資は戸数が増えるほど、大家自身の時間も経営資源になります。
「自分でできるか」より「自分でやることが物件経営にとって一番合理的か」。
この基準で考えると、自主管理か管理委託かを判断しやすくなります。
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