不動産投資ローンの金利交渉はできる？銀行へ相談するタイミング・材料・注意点
- MIRAIU
- 8月15日
- 読了時間: 25分
▪️不動産投資ローンの金利は交渉できる？
不動産投資ローンを利用していると、
「もう少し金利を下げてもらえないだろうか？」
と考えることがあります。
例えば3,000万円を借りていて、金利2.5％。
別の金融機関では2％台前半の融資事例を聞いたとすれば、現在の金融機関へ相談したくなるのは自然です。
ただし、不動産投資ローンの金利は、
「長く付き合っているから下げてください」
と言えば自動的に下がるものではありません。
金融機関や融資商品、その時点の審査・取引状況などによって対応は異なります。
また、金利だけではなく返済期間、担保、保証、融資手数料などを含めた条件全体で判断する必要があります。
それでも、これまでの返済実績や預金、物件収支、法人の決算内容などを整理して相談する意味はあります。
金利交渉は「お願い」ではなく、現在の融資条件を見直すための相談として考えることが重要です。
▪️まず現在の金利が何％なのか確認する
意外と最初に必要なのが、現在の融資条件を正確に把握することです。
例えば、
借入残高2,500万円。
金利2.5％。
残り返済期間18年。
毎月返済約15万円。
この状態で初めて、0.2％下がったらどうなるのか、0.5％下がったらどうなるのかを比較できます。
複数物件を所有している場合は、さらに分かりにくくなります。
A物件は1.8％。
B物件は2.4％。
C物件は3.0％。
というように融資条件が違うことがあります。
金利交渉を考える前に、残債・金利・返済期間・毎月返済額を一度整理します。
▪️金利0.3％下がると返済額はいくら変わる？
具体的な数字で考えてみます。
借入額3,000万円。
返済期間20年。
元利均等返済。
金利は返済期間中変わらないものとして単純試算します。
金利2.5％なら、毎月返済額は約15万9,000円です。
金利2.2％なら、毎月約15万5,000円になります。
差は月約4,300円です。
年間では約5万2,000円になります。
一か月だけを見ると、
「4,000円程度なら大したことない」
と感じるかもしれません。
しかし同じ条件が20年間続く単純試算では、総返済額の差は100万円前後になります。
金利差は0.3％でも、借入額が大きく返済期間が長ければ影響は積み上がります。
ただし、実際には金利変更時期、残債、返済方式、手数料などによって結果は変わります。
▪️だからといって0.1％下げるために何でも受け入れない
金利は低い方が返済負担を抑えやすくなります。
しかし、0.1％下げるために別の大きな条件が付くなら話は変わります。
例えば、
共同担保を追加する。
別の預金取引を求められる。
返済期間が短くなる。
新たな保証条件が付く。
このような条件があるなら、金利低下だけで判断できません。
0.1％の金利低下によって年間数万円改善しても、その代わりに他の不動産を担保へ入れることが自分の今後の投資戦略に合わない場合もあります。
金利交渉では「何％になったか」だけでなく、「その条件を得るために何を求められるか」まで確認します。
共同担保についてはこちら。
▪️金利交渉には大きく2つのタイミングがある
金利について相談するタイミングは、大きく分けると二つあります。
一つは、新しく物件を購入して融資を受ける前です。
もう一つは、すでに借りて返済を続けている途中です。
新規融資であれば、金融機関から提示された条件を比較しながら最終的な金利について相談します。
既存融資なら、これまでの返済実績や物件収支、現在の財務状態などをもとに条件見直しを相談する形になります。
同じ「金利交渉」でも、新規融資と既存融資では使える材料が違います。
▪️新規融資では最初の提示条件ですぐ決めない
例えば3,000万円の融資について、
金利2.5％。
返済25年。
自己資金300万円。
という条件を提示されたとします。
その条件で十分に収支が成立するなら、そのまま進めることもできます。
しかし別の金融機関にも相談しており、より良い条件が出ているなら比較する余地があります。
例えば、
A銀行 2.5％・25年。
B銀行 2.2％・25年。
という条件なら、A銀行へ「他行ではこのような条件が出ていますが、御行では条件の見直しは可能でしょうか」と相談する方法があります。
ただし、B銀行の条件を実際以上によく見せたり、存在しない条件を伝えたりするのは避けます。
他行条件を使うなら、事実に基づいて比較材料として伝えることが重要です。
金融機関の選び方についてはこちら。
▪️「他行はもっと安いです」だけでは比較にならない
他の金融機関の金利を伝えるなら、金利だけではなく融資条件全体を見る必要があります。
例えば、
A銀行 金利2.2％・返済15年。
B銀行 金利2.5％・返済30年。
金利だけならA銀行が有利です。
しかし、返済期間が半分なら毎月返済額は大きく変わります。
またA銀行では融資手数料100万円、B銀行では20万円という違いがあるかもしれません。
銀行比較は「2.2％と2.5％」だけでは成立しません。
借入額。
金利。
返済期間。
毎月返済額。
諸費用。
担保。
保証。
団信。
同じ項目を並べて比較します。
ローン諸費用についてはこちら。
▪️既存ローンの金利交渉では返済実績が一つの材料になる
すでに数年間ローンを返済している場合、新規融資のときにはなかったものがあります。
それが返済実績です。
例えば5年間、毎月のローンを返済してきた。
その間、家賃収入も安定している。
物件の稼働率も高い。
預金も増えている。
このような変化があれば、借入当初と現在では状況が違います。
だからといって必ず金利を下げてもらえるわけではありません。
しかし、
「5年前と比べて自分の財務状態がどう改善したか」
を説明できれば、条件見直しを相談するときの材料になります。
▪️預金残高も交渉前に整理する
例えばローン残高3,000万円に対して、借入当初の預金が200万円だったとします。
5年間賃貸経営を続け、現在は預金1,000万円まで増えている。
この場合、借入開始時と現在では手元資金の状況が違います。
また、その金融機関へ一定の預金を置いている場合もあります。
ただし、
「預金1,000万円あるから金利を下げてもらえる」
と単純に決まるものではありません。
金融機関ごとに判断基準は異なります。
大切なのは、ローン残高だけでなく、自分の現在の資産と負債を整理して相談できる状態にすることです。
現預金と融資についてはこちら。
▪️物件の収支改善も交渉材料として整理する
購入時には6戸中4戸しか入居していなかったアパートが、現在は満室になっているとします。
家賃収入も月20万円から30万円へ増えた。
購入時に必要だった大規模修繕も終わった。
こうした変化があれば、物件の現在の収支は購入時より安定しています。
金融機関へ相談するときは、
現在の家賃。
入居率。
年間家賃収入。
修繕状況。
毎月キャッシュフロー。
などを整理します。
「金利を下げてほしい」という話だけではなく、「この物件は現在この状態まで改善しています」と説明できる資料を準備します。
▪️法人なら決算書が重要な材料になる
法人で不動産賃貸業をしている場合は、決算内容も重要です。
例えば購入当初は設立直後で実績が少なかった法人でも、3年間賃貸経営を続ければ決算書が積み上がります。
売上が増えた。
利益が残っている。
現預金が増えた。
借入元本が減った。
純資産が積み上がった。
こうした変化があれば、現在の法人の財務状態を金融機関へ説明できます。
反対に、売上は増えていても現金が減り続けていたり、借入が急増していたりする場合もあります。
法人の金利交渉では「この物件だけ」ではなく、会社全体の財務状態を整理しておくことが重要です。
決算書と融資についてはこちら。
▪️黒字決算だから必ず金利が下がるわけではない
利益が出ている法人なら金利交渉が必ず成功する、というものではありません。
黒字でも借入が大きく増えているかもしれません。
現預金が少ない可能性もあります。
一方で、会計上の利益だけでは分からないキャッシュフローもあります。
金融機関がどの数字を重視するかは一律ではありません。
そのため、
「黒字だから下げてください」ではなく、財務状態全体を説明することが重要です。
▪️一番相談しやすいのは状況が良くなったタイミング
金利見直しを相談するなら、何か改善材料があるタイミングの方が話を組み立てやすくなります。
例えば、
数年間の返済実績ができた。
物件が満室になった。
預金が増えた。
法人の決算内容が改善した。
ローン残高が大きく減った。
このような変化です。
ただ「3年経ったから金利を下げてください」ではなく、
「3年間でここまで状態が改善しました」
という説明ができます。
金利交渉そのものに決まった正解時期があるわけではありません。
年数より、金融機関へ見せられる改善材料が増えたかどうかで考えます。
▪️金利上昇局面では「下げる交渉」だけで考えない
市場金利が上がっている局面では、以前より低い金利へ変更してもらうことが難しい場合もあります。
そのような状況で、
「今より0.5％下げてください」
だけを目的にすると、交渉が進まない可能性があります。
そこで確認したいのが、現在のローン全体です。
今後金利がどう見直される可能性があるのか。
固定金利へ変更できるのか。
返済期間を見直せる余地があるのか。
借り換えた場合はどうなるのか。
金利交渉は「金利を下げる」だけではなく、「今後の返済条件を相談する機会」として使うこともできます。
固定金利と変動金利についてはこちら。
▪️借り換えの見積もりは強い比較材料になる場合がある
現在金利3.0％で借りているとします。
別の金融機関へ相談したところ、2.3％で借り換えを検討できそうだとします。
この場合、現在の金融機関へ条件見直しを相談する理由は明確です。
「金利を下げてほしいから」ではなく、
「現在の条件と借り換え条件を比較したい」
という相談になります。
ただし、借り換えには融資審査があります。
新しい融資手数料や抵当権設定などの費用が必要になることもあります。
そのため他行の低い金利だけを見て、
「借り換えれば絶対得」
とは判断しません。
現在の銀行で条件変更した場合と、別の銀行へ借り換えた場合の総コストを比較します。
借り換えについてはこちら。
▪️0.3％下がっても借り換え費用100万円ならすぐ得とは限らない
例えば金利交渉では変更できず、別の金融機関へ借り換えれば0.3％下がるとします。
年間返済額が5万円程度改善するとしても、借り換えに100万円必要なら単純計算では回収まで約20年です。
一方、借入残高がもっと大きければ0.3％の効果も大きくなる可能性があります。
つまり、
金利差だけでは借り換えの価値は分かりません。
残債。
残り返済期間。
金利差。
借り換え諸費用。
保有予定期間。
ここまで確認します。
▪️売却予定が近いなら金利交渉の効果も小さくなる場合がある
例えば20年返済のローンが残っていても、3年後に物件を売却する予定なら、実際にその金利を利用するのは3年間かもしれません。
金利を0.2％下げるために大きな手数料を支払ったとしても、3年間では回収できない可能性があります。
反対に、その物件をあと15年、20年と保有する予定なら、小さな金利差が長期間積み上がります。
金利交渉では返済期間ではなく、「自分があと何年間このローンを使う予定なのか」も重要です。
返済期間についてはこちら。
▪️金利交渉で一番避けたいのは感情だけで話すこと
「金利が高すぎる。」
「他の銀行の方が安い。」
「長く付き合っているんだから下げてほしい。」
これだけでは、具体的な比較ができません。
現在の残債。
現在の金利。
他行条件。
物件収支。
返済実績。
預金。
法人なら決算内容。
こうした数字を整理します。
そのうえで、
「現在この条件ですが、今後も取引を続けたいので金利を含め条件見直しの余地があるか相談したい」
という形で話す方が整理されています。
金利交渉は銀行と戦うことではなく、現在の融資条件を数字で見直すことです。
▪️金利だけではなく返済期間も同時に確認する
例えば金利2.5％から2.2％へ下がったとしても、返済期間を短くする条件になれば毎月返済額は増える可能性があります。
反対に金利はほとんど変わらなくても、返済期間の変更によって毎月返済を抑えられる場合があります。
もちろん、返済期間を長くすれば残債が減るスピードや総支払額にも影響します。
交渉の目的がキャッシュフロー改善なら、金利だけでなく毎月返済額そのものを確認します。
▪️金利交渉の目的を「0.1％下げること」にしない
最終的な目的は、金利を下げたという実績を作ることではありません。
賃貸経営を安定させ、現金を残し、無理なく返済できる状態を作ることです。
0.2％金利が下がって年間5万円改善する。
返済期間を見直して年間30万円改善する。
借り換えによって年間40万円改善する。
条件によって効果は違います。
一番低い金利を取ることではなく、自分の賃貸経営全体が最も強くなる条件を選ぶことが重要です。
▪️繰上返済と金利交渉はどちらを先に考える？
手元現金が増えてくると、銀行へ金利交渉するより先にローンを繰上返済した方がいいと考えることがあります。
例えば残債2,500万円、金利2.8％、手元現金800万円だったとします。
300万円を繰上返済すれば、残債そのものを減らせます。
一方、金利交渉によって2.8％から2.4％へ下げられれば、現金300万円を残したまま返済負担を下げられる可能性があります。
どちらが有利かは、残債、残り返済期間、金利差、繰上返済手数料などによって変わります。
まとまった現金を銀行へ返す前に、現在の金利条件を見直せる余地がないか確認する方法もあります。
繰上返済についてはこちら。
▪️金利が下がれば手元現金を使わずキャッシュフローを改善できる
繰上返済では、ローン残高を減らす代わりに自分の現金も減ります。
金利引き下げなら、条件変更に大きな費用が発生しない場合、元本を大きく返さずに毎月返済を改善できる可能性があります。
例えば手元現金500万円を持っている人が、その500万円を残したまま年間返済額を数万円下げられれば、修繕や空室への備えを維持できます。
もちろん実際に金利を変更できるか、手数料が必要かは金融機関や契約によって異なります。
金利交渉の魅力は、手元現金を守りながら融資コストを改善できる可能性があることです。
▪️逆に繰上返済を求められる場合も条件全体で判断する
金融機関との相談の中で、
「一定額を繰上返済するなら条件を検討できる」
という形になる可能性もあります。
例えば500万円を返済すれば金利を0.3％下げられるとします。
金利だけを見ると魅力的ですが、500万円の現金が減ります。
その500万円を返した後も十分な現金が残るのか。
金利低下によって年間いくら改善するのか。
何年間そのローンを利用する予定なのか。
ここまで比較します。
金利を下げるために大きな現金を使うなら、その資金を何年で回収できるのかまで確認します。
▪️金利交渉前に準備したい資料
銀行へ相談するときは、「下げてください」と口頭で伝えるだけより、自分の現在の状況を説明できるようにしておく方が話を進めやすくなります。
個人であれば、現在の収入や金融資産、所有物件、ローン残高などを整理します。
物件については、現在の家賃収入、入居状況、修繕履歴などが分かるようにします。
法人なら直近の決算書や借入一覧、現預金なども確認します。
複数物件があるなら、一棟ずつではなく全体の収支を整理しておくと分かりやすくなります。
銀行へ見せるためだけではなく、自分自身が現在の財務状態を理解するためにも数字を整理します。
▪️借入一覧を作ると交渉対象が見えやすくなる
例えば3本のローンがあるとします。
A物件は残債800万円、金利1.5％。
B物件は残債2,500万円、金利2.8％。
C物件は残債3,000万円、金利2.0％。
この場合、すべての銀行へ一斉に金利交渉する必要はありません。
金利、残債、返済期間を考えれば、B物件から条件見直しを検討するという考え方があります。
さらにB物件の収支が改善しており、十分な返済実績があるなら相談材料も作りやすくなります。
複数ローンがある場合は「どの金利が一番高いか」だけでなく、「どのローンを改善すると効果が大きいか」を見ます。
▪️ローン残高が大きいほど小さな金利差も無視しにくい
残債500万円と5,000万円では、同じ0.3％の金利差でも影響は違います。
大きな借入を長期間利用しているほど、小さな金利差が積み上がりやすくなります。
そのため、一棟物件や法人融資などで残債が大きい場合は、定期的に現在の融資条件を確認する意味があります。
ただし、
残債が大きい＝必ず交渉できる
という意味ではありません。
あくまで、条件が変わった場合の効果が大きくなりやすいということです。
▪️残債が少ないローンは交渉効果が小さい場合もある
反対に、残債300万円であと3年程度で完済予定のローンだったとします。
金利を0.3％下げられても、残り期間が短いため改善額は限定的になる可能性があります。
交渉や条件変更に費用や手間が必要なら、そのまま完済まで返済する方が合う場合もあります。
金利差ではなく「残り期間で実際いくら改善するか」を確認します。
▪️銀行との取引が増えたタイミングで相談する方法もある
最初に一棟だけ融資を受け、その後も同じ金融機関との取引が増えることがあります。
預金取引が増えた。
別物件でも融資を利用した。
法人の売上入金口座として使うようになった。
こうした変化があれば、最初に借りたときとは取引状況が違います。
そのタイミングで既存融資について相談できる場合があります。
ただし、取引を増やせば必ず金利が下がるというものではありません。
「取引しているから安くしてください」ではなく、「現在の取引状況を踏まえて条件見直しが可能か」を相談します。
▪️次の物件融資と一緒に既存ローンを相談する
2戸目、3戸目の購入で同じ金融機関へ融資相談するときは、既存ローンについて話す機会にもなります。
例えば一戸目を5年間返済し、満室経営を続け、次の物件を購入する段階まで来たとします。
新しい融資相談と同時に、
「既存ローンについても現在の条件を見直せる余地はありますか」
と確認する方法があります。
新規融資と既存融資をセットでどう扱うかは金融機関によって異なります。
次の物件を買うタイミングは、現在の借入条件を整理する良い機会でもあります。
2戸目へ進むタイミングについてはこちら。
▪️他行へ借り換える気がないのに強く迫らない
「下げてくれないなら他の銀行へ行きます」
という伝え方は慎重に考えます。
実際に借り換え条件を確認しておらず、借り換える意思もないのであれば、単なる駆け引きになってしまいます。
今後もその金融機関から融資を受けたいなら、長期的な関係も考える必要があります。
金利交渉は金融機関を脅す場ではなく、お互いに現在の条件を確認する場として考えます。
他行の具体的な条件があるなら、それを事実として提示して相談します。
▪️嘘の他行金利を使わない
例えば他行では実際には2.5％しか出ていないのに、
「2.0％が出ています」
と伝えるような方法は避けます。
金融機関との取引は一回で終わるとは限りません。
今後さらに物件を購入したり、法人融資を受けたりする可能性があります。
短期的に0.1％下げることより、正確な情報で長期的な信用を積み上げる方が重要です。
金利交渉で使う数字は、実際に提示された条件を基準にします。
▪️交渉が通らなくても銀行との関係が失敗したわけではない
金利見直しを相談して、
「現在は変更できません」
と言われることもあります。
それだけで、その金融機関との取引をやめる必要はありません。
現在の金利が市場環境から見て妥当かもしれません。
次の決算後なら再検討できるかもしれません。
残債が減れば状況が変わる可能性もあります。
一度断られたから終わりではなく、「何が変われば再検討できるのか」を聞いておくと次の判断材料になります。
▪️金利以外の条件改善を相談できる場合もある
銀行側から金利引き下げが難しいと言われた場合でも、他の条件について相談できる余地があるか確認する方法があります。
例えば返済期間。
返済方法。
担保条件。
繰上返済条件。
どこまで変更できるかは金融機関や契約によって異なります。
そのため、
「金利が下がらなかった＝何も改善できない」
と決めつけないことです。
自分が本当に改善したいのが毎月キャッシュフローなら、別の方法が合う可能性もあります。
▪️毎月返済を下げたいなら金利交渉だけが方法ではない
例えば毎月返済20万円を17万円へ下げたいとします。
金利を多少下げても、3万円までは改善しないかもしれません。
返済期間を見直せれば、より大きく毎月返済を下げられる場合があります。
一部繰上返済で返済額軽減型を利用する方法もあります。
借り換えを検討する方法もあります。
目的がキャッシュフロー改善なら、金利・返済期間・繰上返済・借り換えを同じ土俵で比較します。
返済期間についてはこちら。
▪️金利が下がっても手数料が必要なら回収年数を見る
例えば金利を0.3％下げるために、条件変更手数料などとして20万円必要だったとします。
年間返済額が5万円改善するなら、単純計算では約4年で20万円を回収します。
あと10年以上借りる予定なら検討する意味があるかもしれません。
しかし2年後に売却予定なら、費用を回収できない可能性があります。
条件変更に費用がある場合は、「年間いくら改善するか÷初期費用」で回収期間を確認します。
実際の手数料や条件は金融機関へ確認します。
▪️団信や保証条件が変わらないか確認する
金利条件を変更するときは、ローン全体の契約内容も確認します。
団信の保障内容。
保証条件。
担保条件。
繰上返済条件。
これらがそのままなのか、何か変更があるのかは金融機関や手続きによって異なります。
金利が0.2％下がっても、必要としていた保障が変わるなら単純比較はできません。
金利変更後も、自分が必要とする保障・保証・担保条件が維持されるか確認します。
団信についてはこちら。
▪️法人では一番低い金利だけを追わない
法人で物件数を増やす場合、一つの金融機関だけですべての融資を受けるとは限りません。
A銀行。
B信用金庫。
C金融機関。
それぞれ違う条件で取引することがあります。
A銀行の金利が0.2％低くても、B信用金庫が今後の追加融資へ積極的という場合もあります。
融資限度額や物件エリア、担保評価なども金融機関によって違います。
法人で規模拡大を考えるなら、0.1％の金利差だけで大切な融資先との関係を判断しないことも重要です。
▪️複数金融機関を比較するメリットは金利だけではない
複数の金融機関へ相談すると、自分が現在どのように評価されているかを知ることができます。
A銀行では2.5％。
B銀行では2.0％。
C銀行では融資自体が難しい。
このように差が出る場合があります。
また、金利はB銀行が低くても、返済期間はA銀行の方が長いということもあります。
複数行を比較する目的は最低金利を探すことだけではなく、自分と物件に合う融資条件を知ることです。
▪️金利交渉前に確認したい7つの数字
まず現在のローン残高を確認します。
次に現在の金利と残り返済期間を確認します。
毎月返済額はいくらか。
年間返済額はいくらか。
金利が0.1％、0.3％、0.5％下がった場合にいくら改善するのか。
条件変更に費用はいくら必要なのか。
そして、
あと何年間このローンを利用する予定なのか。
ここまで確認します。
例えば0.3％下がって年間5万円改善しても、2年後に売却予定なら効果は約10万円です。
15年間利用するなら、同じ金利差でも意味が変わります。
金利交渉は「何％下がったか」ではなく、「自分の保有期間でいくら改善するか」で判断します。
▪️銀行へ相談するときに整理したい5つの材料
一つ目は返済実績です。
二つ目は現在の預金や金融資産です。
三つ目は物件収支と入居状況です。
四つ目は法人なら現在の決算内容です。
五つ目は、実際に他行から提示されている融資条件です。
すべてそろっていなければ交渉できないという意味ではありません。
しかし、
「なぜ今、条件を見直してほしいのか」を説明できる材料がある方が相談しやすくなります。
▪️Q&A｜不動産投資ローンの金利交渉でよくある疑問
Q. 不動産投資ローンの金利は本当に下げてもらえますか？
金融機関や契約、取引状況などによって異なり、必ず下がるわけではありません。ただし返済実績や財務状態の改善などがあれば、条件見直しについて相談できる場合があります。
Q. 何年返済したら金利交渉できますか？
一律の年数はありません。単に年数が経過したかではなく、返済実績、残債、預金、物件収支、法人なら決算内容など、借入当初から状況がどう変わったかを確認します。
Q. 他の銀行の金利を伝えてもいいですか？
実際に提示されている条件なら比較材料として伝える方法があります。ただし、金利だけではなく返済期間や諸費用など条件全体を比較し、事実と異なる数字を伝えないことが重要です。
Q. 金利を下げてもらえなかったら借り換えた方がいいですか？
すぐに借り換えが正解とは限りません。借り換え金利、融資手数料、登記費用、残り返済期間、保有予定期間などを含め、総コストで比較します。
Q. 金利交渉と繰上返済はどちらを先にするべきですか？
状況によって異なります。繰上返済は残債を確実に減らせますが、手元現金も減ります。金利見直しが可能なら、現金を残したまま融資コストを下げられる場合があるため、両方を比較します。
▪️金利交渉が成功したら浮いたお金を使い切らない
例えば金利見直しによって、毎月返済が5,000円下がったとします。
年間では6万円です。
「たった6万円」と考えることもできます。
しかし、この6万円を毎年修繕積立へ回せば10年で60万円です。
さらに他の物件でも条件改善できれば、法人全体のキャッシュフローは大きく変わる可能性があります。
金利交渉で生まれた余裕は、生活水準を上げるためではなく、賃貸経営を強くする資金として残すと効果を生かしやすくなります。
▪️金利交渉は規模拡大のための一つの資金管理
不動産投資で物件数が増えると、一件ごとの0.2％や0.3％が積み重なります。
借入総額が1億円になれば、融資条件の違いが経営全体へ与える影響も大きくなります。
だからといって、毎年すべての銀行へ金利交渉する必要はありません。
返済実績が積み上がった。
法人の決算が改善した。
物件収支が改善した。
他行から具体的な条件が出た。
このようなタイミングで現在の融資条件を見直します。
物件を増やすことだけが規模拡大ではなく、すでに持っている借入条件を改善することも経営改善の一つです。
▪️不動産投資の物件・融資条件を合わせて比較する
金利を0.3％下げても、購入した物件そのものの収支が悪ければ十分なキャッシュフローは残りません。
反対に多少金利が高くても、十分な家賃収入があり、返済期間も長く、毎月大きな現金が残る物件もあります。
金利だけではなく、
購入価格。
家賃収入。
返済期間。
空室。
修繕。
手元現金。
出口戦略。
これらをまとめて比較します。
不動産投資の物件・運用方法を比較したい方はこちら
▪️まとめ｜金利交渉は「安くしてください」ではなく数字で相談する
不動産投資ローンでは、現在の融資条件について金融機関へ相談できる場合があります。
ただし、
「長く付き合っているから下げてください」
だけで条件が変わるとは限りません。
金利交渉を考えるなら、まず現在の融資内容を整理します。
残債はいくらか。
金利は何％か。
残り返済期間は何年か。
毎月返済はいくらか。
そのうえで、借入当初から自分の状態がどう変わったのかを確認します。
返済実績が積み上がった。
預金が増えた。
物件が満室になった。
家賃収入が改善した。
法人の決算が安定した。
こうした変化があれば、条件見直しを相談する材料になります。
他行から具体的な借り換え条件が出ている場合は、それも比較材料です。
しかし、金利だけを比較してはいけません。
0.3％低くなっても、融資手数料100万円が必要なら何年で回収できるのか確認します。
共同担保を追加する条件なら、その不動産を将来売却するときの自由度まで考えます。
返済期間が短くなるなら、毎月返済がどう変わるか確認します。
金利交渉の目的は「最低金利を勝ち取ること」ではありません。
自分の賃貸経営を今より強い融資条件へ改善することです。
また、交渉が成立しなければすぐに失敗というわけでもありません。
現在の金融機関へ、
「何が改善すれば今後見直しを検討できますか」
と確認できます。
その答えが、
返済実績。
預金。
決算。
残債。
物件収支。
などであれば、次に何を改善すればよいかが分かります。
そして借り換えを検討する場合も、
現在の銀行で継続した場合。
金利変更できた場合。
他行へ借り換えた場合。
この3つを同じ期間で比較します。
0.1％低い銀行を探し続けるより、自分のローンを数字で管理し、改善できるタイミングで相談する。
これが不動産投資ローンの金利交渉を考えるときの基本です。
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