不動産投資ローンの諸費用はいくら？融資手数料・保証料・抵当権設定費用まで解説
- MIRAIU
- 8月15日
- 読了時間: 31分
▪️不動産投資ローンは金利だけ見ればいい？
3,000万円の収益物件を購入するため、不動産投資ローンを利用するとします。
A銀行は金利1.8％、B銀行は金利2.0％。
金利だけを見ると、A銀行の方が有利に見えます。
しかし、不動産投資ローンでは金利以外にも、融資事務手数料、保証料、抵当権設定に関する費用、司法書士費用、印紙代などが発生する場合があります。
例えばA銀行は金利1.8％でも融資手数料が借入額の2.2％、B銀行は金利2.0％でも融資手数料が定額11万円だったとします。
3,000万円を借りる場合、2.2％なら融資手数料だけで66万円です。
一方、11万円なら差は55万円あります。
つまり、
金利が低い金融機関＝最初から最後まで一番安い金融機関
とは限りません。
借入金額、返済期間、保有予定期間によっては、少し金利が高くても初期費用が低い金融機関の方が合う場合があります。
不動産投資ローンは「何％で借りられるか」だけではなく、「借りるために最初いくら必要なのか」まで確認することが重要です。
▪️不動産投資ローンにはどんな諸費用がある？
不動産投資ローンを利用するときに発生する費用は、金融機関や融資商品によって異なります。
代表的なものとして考えられるのが、融資事務手数料です。
さらに保証会社を利用する融資では保証料が必要になる場合があります。
不動産へ抵当権を設定する場合には登記に関する費用があり、司法書士へ手続きを依頼する費用も必要になることがあります。
契約方法によっては印紙代などが発生する場合もあります。
また、金融機関や融資条件によっては、別の費用が必要になることもあります。
重要なのは「不動産購入の諸費用」と「ローンを組むための諸費用」を分けて考えることです。
仲介手数料や所有権移転登記などは物件を購入するための費用です。
一方、融資事務手数料や保証料、抵当権設定に関する費用などは、ローンを利用することで発生する費用です。
両方を合わせて資金計画を作ります。
▪️融資事務手数料とは？
融資事務手数料は、金融機関からローンを借りる際に必要となる手数料です。
金額の決まり方は金融機関や融資商品によって異なります。
例えば、
借入額に対して一定割合をかける方法。
11万円、22万円など定額で設定する方法。
このような違いがあります。
仮に融資手数料が借入額の2.2％だとします。
借入1,000万円なら22万円。
借入3,000万円なら66万円。
借入5,000万円なら110万円です。
同じ2.2％でも、借入額が大きくなるほど支払額は大きくなります。
融資額が大きい不動産投資では、数％の手数料でも数十万円から100万円を超える差になることがあります。
▪️「手数料2.2％」は金利2.2％とは違う
ここは混同しやすいところです。
金利2.2％は、借入残高などに対して利息を計算するときに使われる数字です。
一方、融資事務手数料2.2％という場合は、融資実行時などに借入額を基準として手数料を計算する方式があります。
例えば3,000万円を借り、手数料が2.2％なら66万円です。
この66万円を支払ったからといって、ローン金利が2.2％になるわけではありません。
金利と融資手数料は別のコストです。
そのため金融機関を比較するときは、
金利1.8％
融資手数料66万円
というように分けて確認します。
▪️融資手数料を自己資金から払うなら手元現金が減る
例えば物件購入前に現金500万円を持っているとします。
3,000万円をフルローンで借りられるため、物件価格には自己資金をほとんど使わない計画だったとします。
しかし融資事務手数料66万円、登記やその他のローン関係費用で合計100万円必要になれば、購入後の手元現金は400万円程度まで減ります。
さらに物件購入に関する諸費用やリフォーム費用が必要なら、現金はもっと減ります。
つまり、
フルローン＝現金をまったく使わず購入できる
とは限りません。
ローンそのものを組むための費用が自己資金から必要になることがあります。
融資額だけではなく、融資実行日までに現金をいくら準備する必要があるのかを確認します。
フルローン・オーバーローンについてはこちら。
▪️保証料とは？
不動産投資ローンでは、融資条件によって保証会社を利用する場合があります。
その際、保証料が必要になることがあります。
保証料の支払い方法も一つではありません。
融資実行時にまとまった金額を支払う方法もあれば、金利へ一定分を上乗せする形になっている場合もあります。
保証料そのものが不要な融資商品もあります。
例えば、
A銀行は保証料50万円を最初に支払う。
B銀行は保証料0円だが、金利がA銀行より0.2％高い。
このような条件なら、どちらが得かは簡単には決まりません。
借入額、返済期間、何年間そのローンを使うのかによって結果は変わります。
「保証料0円」という言葉だけではなく、その代わりに金利や別の手数料がどうなっているかまで確認します。
▪️保証会社が付いているから返済しなくていいわけではない
保証料を支払っていると、「もし返済できなくなっても保証会社が払ってくれるから大丈夫」と感じるかもしれません。
しかし、保証会社は借主の借金そのものを無条件になくしてくれる仕組みではありません。
返済不能となった場合の手続きや、その後に借主が負う義務などは契約によって異なります。
そのため、保証料は借主自身の返済リスクをなくす保険料だとは考えないようにします。
保証会社が付いていることと、自分がローン返済を続ける責任は分けて考える必要があります。
▪️保証料の一括払いと金利上乗せはどちらがいい？
例えば保証料50万円を最初に支払う方法と、金利へ0.2％上乗せする方法を選べるとします。
最初に50万円支払えば購入時の手元現金は減ります。
一方、金利上乗せなら購入時の現金支出を抑えやすくなりますが、その後の返済負担が増える可能性があります。
5年程度で売却する予定なのか、20年以上借り続ける予定なのかでも判断は変わります。
短期間しか借りないのであれば、初期費用を抑える価値が大きい場合があります。
反対に長期間借り続けるなら、わずかな金利差でも長い期間積み上がります。
初期費用を払うか、毎月の返済へ分散するかという違いとして考えると分かりやすくなります。
▪️抵当権設定費用とは？
不動産投資ローンでは、購入する不動産などへ抵当権を設定する場合があります。
抵当権とは、借入の担保として不動産へ設定される権利です。
その登記を行うためには、登録免許税などの登記に関する費用や、司法書士へ手続きを依頼する場合の報酬などが必要になることがあります。
具体的な金額は借入額、登記内容、軽減措置の有無、司法書士報酬などによって変わります。
そのため資金計画では、「登記費用」と一括りにせず、
所有権移転など物件取得に関する登記。
ローンの抵当権設定に関する登記。
この二つを分けて確認すると分かりやすくなります。
ローンを使うことで追加される登記費用がいくらなのかを確認します。
▪️共同担保を入れると登記関係の費用が増える場合もある
例えば今回購入するアパートだけではなく、すでに所有している戸建も共同担保へ入れるとします。
この場合、購入物件だけではなく、共同担保となる不動産についても担保設定に関する手続きが必要になる場合があります。
その結果、単独担保の場合と比べて登記や司法書士に関する費用が増える可能性があります。
共同担保を入れることで融資額が増えたり、自己資金を抑えたりできる一方、追加費用が発生することも考えます。
「共同担保を入れれば融資が増える」というメリットだけでなく、担保設定に必要な費用まで含めて比較します。
共同担保についてはこちら。
▪️司法書士費用も資金計画へ入れる
不動産購入やローン設定では、司法書士へ登記手続きを依頼することがあります。
その場合、税金などの実費とは別に司法書士への報酬が必要になることがあります。
金額は手続き内容や依頼先などによって異なります。
例えば所有権移転と抵当権設定を同時に行う場合と、借り換えで現在の抵当権を抹消し、新しい抵当権を設定する場合では手続きも違います。
そのため見積書を確認するときは、
何の登記をするのか。
税金などの実費はいくらか。
司法書士報酬はいくらか。
このように分けて見ると理解しやすくなります。
「登記関係で〇万円」とまとめて見るのではなく、中身を確認することが重要です。
▪️印紙代が必要になる場合もある
融資契約を行うときは、契約方法によって印紙税が関係する場合があります。
一方、電子契約を利用する金融機関もあります。
そのため、「不動産投資ローンなら必ず印紙代〇万円」と一律に考えない方が安全です。
紙で契約するのか、電子契約なのか。
借入額はいくらなのか。
どの契約書が対象になるのか。
実際の契約時点で金融機関へ確認します。
一つひとつは小さく見える費用でも、融資手数料や登記費用などと合計すると大きな金額になることがあります。
▪️団信の費用が金利へ含まれている場合もある
不動産投資ローンでは、団体信用生命保険へ加入できる場合があります。
その団信についても、金融機関や商品によって費用の考え方が異なります。
基本的な団信が金利に含まれている場合もあれば、疾病保障などを追加することで金利が上乗せされる場合もあります。
例えば疾病保障を付けることで金利が0.2％上がるとします。
3,000万円の借入なら、小さな金利差でも長期間では返済総額へ影響します。
だからといって保障を外せばよいという意味でもありません。
家族へ大きな残債を残したくないなら、保障に費用を払う価値があります。
団信も「無料か有料か」だけではなく、どの保障をいくらで付けるのかという融資コストとして確認します。
団信についてはこちら。
▪️3,000万円を借りるとローン諸費用はいくらになる？
ここでは分かりやすくするため、仮の例を考えます。
3,000万円の不動産投資ローンを利用するとします。
融資事務手数料66万円。
抵当権設定や司法書士などローン関係の登記費用が仮に25万円。
その他の融資契約に関する費用が仮に数万円必要だったとします。
この場合、ローンに関係する費用だけでも90万円を超える可能性があります。
さらに保証料が別途必要なら、100万円を超えるケースも考えられます。
もちろん、これは仕組みを理解するための例であり、実際の金額は金融機関、融資商品、借入額、登記内容などによって異なります。
「3,000万円借りるから3,000万円だけ準備すればいい」のではなく、借りるための費用にも現金が必要になる場合があります。
▪️ローン諸費用100万円なら自己資金計画は大きく変わる
例えば現金500万円を持っている人が、3,000万円の物件をフルローンで購入するとします。
物件代金へ自己資金を使わないため、「購入後も500万円残る」と考えていたとします。
しかしローン諸費用100万円、その他の購入諸費用150万円、購入後のリフォーム100万円が必要なら、合計350万円です。
手元現金は150万円まで減ります。
これでは最初に想定していた「現金500万円を残せる」という計画とは大きく違います。
不動産投資では頭金だけを自己資金と考えず、購入完了後に銀行口座へいくら残るのかまで計算します。
自己資金と現金余力についてはこちら。
▪️諸費用まで融資できる場合もあるが借入は増える
金融機関や融資条件によっては、物件価格だけではなく一部の諸費用まで含めて融資を検討できる場合があります。
例えば物件価格3,000万円に対して、購入や融資に必要な費用を含め3,150万円を借りるケースです。
この場合、購入時の自己資金をさらに抑えられる可能性があります。
一方、借入額そのものは3,000万円ではなく3,150万円になります。
購入直後から物件価格を上回る借入になれば、売却時の残債リスクも大きくなる可能性があります。
諸費用を借りられることと、諸費用まで借りた方が安全であることは別です。
購入後に必要な現金と、増える借入額を比較します。
▪️金利1.8％＋手数料66万円と金利2.0％＋手数料11万円を比較する
ここからが金融機関比較で重要なところです。
3,000万円を借りるとして、
A銀行は金利1.8％、融資手数料66万円。
B銀行は金利2.0％、融資手数料11万円。
という条件だったとします。
初期費用ではB銀行が55万円有利です。
一方、A銀行は金利が0.2％低いため、借り続ける期間が長くなれば利息面で差を取り戻す可能性があります。
例えば数年で物件を売却する予定なら、初期費用55万円の差が大きく感じられるかもしれません。
反対に20年、30年と借り続けるのであれば、0.2％の金利差を長期間受けることになります。
金融機関は「金利」と「初期費用」を別々に比べるのではなく、何年間借りる予定なのかまで含めて比較します。
▪️5年で売る人と25年借りる人では有利なローンが変わる
例えばA銀行は初期費用が高い代わりに低金利、B銀行は初期費用が安い代わりに金利が少し高いとします。
5年後に物件を売却する予定なら、高い初期費用を金利差で回収できない可能性があります。
一方、25年間保有してローンを長く返済するなら、低金利によるメリットが積み上がりやすくなります。
つまり、同じ物件、同じ借入額でも、投資家の出口戦略によって有利な融資条件は変わります。
ローン諸費用を比較するときは「このローンを何年間使う予定か」を必ず決めておきます。
▪️借り換えでも新しい諸費用が発生する
現在金利3.0％のローンを、金利2.0％へ借り換えられるとします。
金利が1％下がるため、かなり魅力的に見えます。
しかし借り換えでは、新しい融資手数料、抵当権の抹消・設定に関する費用、司法書士費用などが必要になる場合があります。
例えば借り換えで年間15万円の返済負担を改善できても、諸費用が60万円なら、単純計算で費用を回収するまで4年です。
2年後に売却する予定なら、借り換えによるメリットを十分に受けられない可能性があります。
新規融資だけでなく、借り換えでも「何％下がるか」より「諸費用を何年で回収できるか」を確認します。
借り換えについてはこちら。
▪️返済期間が長ければ初期費用を回収しやすいとは限らない
35年ローンなら長期間借りるから、初期費用が高くても低金利を選べばよいように見えます。
しかし35年ローンを組んでも、実際に35年間保有するとは限りません。
10年後に売却することもあります。
15年後に借り換えるかもしれません。
途中で繰上返済する可能性もあります。
その場合、最初に支払った高い融資手数料をどこまで回収できたのかを見る必要があります。
融資期間ではなく、実際にそのローンを利用する予定期間で考えます。
返済期間についてはこちら。
▪️元金据置があっても諸費用は最初に必要になる場合がある
元金据置を利用できれば、購入後しばらくのローン返済負担を抑えられる可能性があります。
しかし、元金返済を据え置けることと、融資事務手数料や登記費用まで後払いになることは別です。
例えば元金据置によって最初の1年間は返済が軽くても、融資実行時に100万円の諸費用が必要なら、購入直後の現金は100万円減ります。
そのため元金据置を利用する場合も、
融資実行時に必要な現金。
据置期間中の返済。
据置終了後の返済。
この3段階で資金計画を作ります。
「最初の返済が安いから現金を使わない」とは限らないことに注意します。
元金据置についてはこちら。
▪️ローン諸費用を物件価格へ足して収支を考える
例えば3,000万円の物件を購入し、ローン関連を含む取得時の諸費用として合計300万円かかったとします。
投資家が実際にその物件を取得するために必要だった資金は、物件価格だけを見れば分かりません。
3,000万円の物件でも、取得までに3,300万円必要なら、その3,300万円を基準に投資効率を考える視点が必要です。
表面利回りだけを見ると高くても、取得時の諸費用が大きければ実際の投資効率は下がります。
「物件価格が安いか」だけではなく、「購入して運用を始めるまで総額いくら必要か」で考えます。
▪️安い金利を取るために現金を使いすぎない
例えばA銀行なら金利1.7％ですが、保証料や融資手数料を含め初期費用100万円。
B銀行なら金利2.0％ですが、初期費用30万円だったとします。
A銀行を選ぶには70万円多く現金が必要です。
購入後に現金1,000万円残る人なら、大きな問題にならないかもしれません。
しかし購入後の現金が100万円しかない人が追加で70万円を使えば、残りは30万円です。
その直後に給湯器交換や退去が発生すれば、資金繰りはかなり厳しくなります。
最低金利を取ることより、購入後に十分な現金を残すことを優先した方がよいケースもあります。
▪️「金利が一番低い銀行」を探すより総コストを見る
不動産投資ローンでは、つい金利ランキングのように比較したくなります。
1.7％より1.6％。
1.6％より1.5％。
もちろん金利は重要です。
しかし、融資事務手数料、保証料、団信、抵当権設定費用、共同担保、返済期間などの条件が違えば、単純な金利比較だけでは判断できません。
金利が低くても初期費用が高い。
金利は少し高くても諸費用が低い。
金利は低いものの返済期間が短い。
金利は少し高いものの35年融資が利用できる。
このような違いがあります。
不動産投資ローンは「最低金利を取る競争」ではなく、自分の賃貸経営に最も合う総コストと返済条件を選ぶことが重要です。
▪️金利差0.2％は実際いくら違う？
金融機関を比較するときは、「0.2％しか違わない」と考えず、借入額と返済期間を入れて数字にします。
例えば3,000万円を借りる場合、金利1.8％と2.0％では毎月返済額や総支払額に差が生まれます。
ただし、その差だけを見ても十分ではありません。
金利1.8％の金融機関では融資手数料66万円、金利2.0％の金融機関では11万円だったとすれば、最初の時点では55万円の差があります。
つまり比較したいのは、
低金利によって今後減る返済額が、最初に多く支払う55万円を何年で上回るのか。
ということです。
5年で売却する人と20年間借り続ける人では、同じ二つのローンでも評価が変わります。
金利差は「％」だけではなく、保有予定期間まで入れて金額へ変換します。
▪️諸費用の回収期間を考える
例えばA銀行へ変更すると初期費用が50万円多く必要になる代わりに、年間返済額が10万円下がるとします。
単純計算なら、50万円÷10万円で約5年です。
つまり5年程度借り続けて、ようやく追加で支払った初期費用を返済差によって回収できるイメージです。
10年以上保有する予定なら、その後の期間で低金利のメリットを受けられる可能性があります。
一方、3年後に売却予定なら、50万円を回収する前にローンを完済することになるかもしれません。
初期費用が高いローンでは、その費用を何年で回収できるかを見ると比較しやすくなります。
▪️「総支払額が安いローン」と「手元現金が残るローン」は別
A銀行では融資実行時に100万円必要ですが、長期的な総支払額は少ない。
B銀行では最初に30万円しか必要ありませんが、金利が高く総支払額は多くなる。
この場合、どちらが自分に合うかは資金状況によって変わります。
購入後にも1,000万円以上の現金を残せる人なら、最初に100万円を支払って長期コストを抑える選択がしやすいかもしれません。
しかし購入後の現金が100万円程度しかない人なら、初期費用へ100万円使うことで修繕や空室へ対応する現金がなくなります。
総支払額を小さくすることと、購入直後の安全性を高めることは同じではありません。
不動産投資では両方を見ながら判断します。
▪️諸費用を払った後の現金残高を必ず確認する
例えば購入前の現金が600万円あるとします。
頭金100万円。
購入諸費用150万円。
ローン関係諸費用80万円。
リフォーム100万円。
合計430万円の現金が必要なら、購入後に残るのは170万円です。
購入前には「600万円あるから余裕」と感じていても、物件を取得して運用開始するまでに大きく減ることがあります。
ここで給湯器交換30万円、退去後の原状回復40万円が重なれば、さらに70万円必要です。
購入前の預金残高ではなく、すべての初期費用を支払った後にいくら残るかを確認します。
▪️見積書は「融資諸費用合計」だけで終わらせない
金融機関や不動産会社から資金計画書を受け取ると、「融資関係費用80万円」など一つの項目にまとめられていることがあります。
しかし、可能であれば中身を確認します。
融資事務手数料はいくらか。
保証料はいくらか。
抵当権設定に関する費用はいくらか。
司法書士費用はいくらか。
印紙などその他の契約費用はいくらか。
このように分けることで、別の金融機関と比較しやすくなります。
合計金額だけを見るより、「何にいくら払っているのか」を確認した方が融資条件の違いを理解しやすくなります。
▪️保証料が戻る場合・戻らない場合も契約内容を確認する
保証料を融資実行時にまとめて支払うローンでは、途中で繰上返済や借り換えをした場合の取り扱いも確認しておきたいところです。
契約や保証制度によっては、返済状況や残り期間などに応じて取り扱いが定められている場合があります。
一方、すべての費用が途中返済によって戻るとは限りません。
融資事務手数料についても、早期完済したから自動的に返金されるとは考えない方が安全です。
5年後に売却や借り換えを考えているなら、「早く完済したときに最初に払った費用がどう扱われるか」まで確認しておきます。
▪️繰上返済手数料も将来のローンコストになる
融資実行時の諸費用だけではなく、ローンを途中で返すときに費用が発生する場合もあります。
例えば10年後に物件を売却し、残っているローンを全額返済するとします。
その際に全額繰上返済に関する手数料が必要な契約なら、売却時の手残りにも影響します。
同じように、一部繰上返済を積極的に行いたい人なら、繰上返済の最低金額や手数料なども確認しておきます。
入口の諸費用だけではなく、保有中・出口で発生する可能性があるローン費用まで見ると、本当のコストが分かりやすくなります。
▪️売却時には「ローン完済にいくら必要か」を確認する
例えば10年後、2,000万円で物件を売却するとします。
その時点のローン残債が1,500万円なら、単純には500万円の差があります。
しかし、ローン完済時の費用や抵当権抹消に関する費用、物件売却そのものに必要な費用などがあれば、500万円すべてが残るわけではありません。
そのため出口では、
売却価格。
ローン残債。
ローン完済に必要な費用。
物件売却に必要な費用。
ここまで差し引いて手残りを考えます。
購入時に安く借りることだけでなく、最後にいくら残るローンなのかも重要です。
▪️借り換えを考えるなら「もう一度諸費用を払う」ことを忘れない
最初の融資で100万円の諸費用を支払い、5年後に別の金融機関へ借り換えるとします。
借り換えでも新しい融資手数料や登記関係費用などが必要になる場合があります。
つまり、一つの物件について融資関係費用を複数回支払う可能性があります。
例えば最初に80万円、借り換え時に60万円なら、合計140万円です。
もちろん借り換えによってそれ以上の返済改善ができれば意味があります。
しかし、「低金利になった」という部分だけを見て過去と新しい諸費用を無視すると、本当に得したのか分かりません。
ローンを変更するたびに、累計でいくら融資コストを支払ったのかも確認します。
借り換えについてはこちら。
▪️返済期間を短くすると初期費用を回収する時間も短くなる
同じ低金利ローンでも、15年返済と35年返済では利用する期間が違います。
初期費用が高いローンを短期間で返済する場合、金利差によるメリットを受ける期間も短くなります。
例えば追加の初期費用60万円を、年間8万円の利息差で回収するなら単純計算で7年半程度かかります。
15年ローンなら回収後の期間は残りますが、5年で売却するなら回収できません。
返済期間だけでなく実際の保有期間も合わせて確認します。
高い初期費用を払って低金利を選ぶなら、その低金利を何年間利用できるのかが重要です。
返済期間についてはこちら。
▪️法人融資でも諸費用はキャッシュフローへ影響する
法人で5,000万円の一棟物件を購入し、融資事務手数料が2.2％だったとします。
単純計算なら110万円です。
さらに登記やその他の融資関係費用が必要になれば、融資実行時にまとまった現金が出ていきます。
法人に現預金500万円しかなければ、100万円以上の初期費用は運転資金へ大きく影響します。
購入後には固定資産税、修繕、空室などもあります。
法人融資では「融資が5,000万円出た」ことだけで安心せず、決済後に法人預金がいくら残るかを確認します。
▪️法人なら代表者保証・共同担保まで含めて条件を比較する
A銀行は金利1.8％、手数料100万円、代表者保証あり。
B銀行は金利2.0％、手数料50万円、代表者保証なし。
仮にこのような条件だった場合、単純な金利差だけでは決められません。
代表者個人がどこまで融資へ関係するのかという違いがあります。
さらに共同担保の有無によって、別の不動産の自由度まで変わる可能性があります。
融資コストは金額だけではなく、どの資産・誰が借入へ関係するのかまで含めて考えます。
代表者保証についてはこちら。
共同担保についてはこちら。
▪️安い融資手数料だけで金融機関を選ばない
ここまで読むと、「それなら手数料が一番安い金融機関を選べばいい」と考えたくなるかもしれません。
しかし、これも違います。
金利が高い。
返済期間が短い。
元金据置がない。
共同担保が必要。
団信条件が希望と合わない。
このように、初期費用以外の条件で資金計画が変わる可能性があります。
例えば融資手数料が50万円安くても、返済期間が10年短くなり毎月返済が5万円増えるなら、賃貸経営への影響は大きくなります。
「一番安い手数料」ではなく、「諸費用も含めた融資条件全体」で選びます。
▪️元金据置の有無も総コストと一緒に比較する
A銀行は融資手数料が高いものの、最初の1年間に元金据置が利用できる。
B銀行は手数料が安いものの、翌月から通常返済が始まる。
購入直後に大規模リフォームや空室改善が必要なら、A銀行の方が資金繰りを作りやすい場合があります。
一方、最初から満室で大きな修繕予定もなければ、元金据置の価値はそれほど大きくないかもしれません。
融資条件には、それぞれお金に換算しにくいメリットもあります。
元金据置についてはこちら。
▪️融資手数料を借入へ含める場合も「無料」ではない
例えば66万円の融資手数料を自己資金で支払わず、借入へ含められる条件だったとします。
決済時の現金支出を抑えられるため、手元資金は残しやすくなります。
しかし、その66万円も借金として返していくことになります。
さらに、その部分にも契約条件に応じた利息負担が発生する可能性があります。
つまり手数料がなくなったのではなく、支払方法を現金から借入へ変えただけです。
諸費用を融資へ含めるときは、「今払わなくて済む」と「最終的に払わなくて済む」を分けて考えます。
▪️諸費用を借りるほど購入直後の残債は大きくなる
3,000万円の物件へ3,000万円を借りる場合と、諸費用も含め3,200万円を借りる場合では、購入直後の残債が200万円違います。
もし購入から1年後に急きょ売却し、物件が2,900万円でしか売れなかったとします。
3,000万円の借入でも残債との関係を確認する必要があります。
3,200万円の借入なら、さらに不足額が大きくなる可能性があります。
諸費用を借りることで現金を残せる一方、出口の残債リスクは大きくなることがあります。
フルローン・オーバーローンについてはこちら。
▪️ローン諸費用は利回り計算にも影響する
物件価格3,000万円、年間家賃300万円なら、物件価格だけで単純計算した表面利回りは10％です。
しかし実際に物件を取得して運用開始するまでに、購入費用や融資関係費用として追加資金が必要になります。
例えば総額3,300万円かかったとすれば、自分が投資へ投入した総コストで見た収益性は、物件価格だけで計算した数字とは違って見えます。
さらに融資を利用すれば毎月の利息と元金返済があります。
表面利回りだけではローン諸費用を反映できないため、最終的にはキャッシュフローまで確認します。
不動産投資の利回りについてはこちら。
▪️経費になるかどうかだけで高い手数料を選ばない
ローン関係費用について、「経費になるなら払っても問題ない」と考えることがあります。
しかし、税務上の取り扱いは費用の内容や契約、個人・法人などによって異なる場合があります。
また、仮に税務上一定の費用として扱われるとしても、支払った現金そのものが戻ってくるわけではありません。
100万円を支払い、税負担が一部軽くなったとしても、100万円の資金流出がなかったことにはなりません。
税務上の扱いと、実際のキャッシュフローは分けて考えることが重要です。
具体的な処理については、税理士などへ確認します。
▪️融資承認が出たら最終条件を書面で確認する
事前相談では「金利2％前後」「手数料はだいたいこの程度」と説明されていても、最終的な融資条件は正式な審査後に確認する必要があります。
実際の金利。
借入額。
返済期間。
毎月返済額。
融資事務手数料。
保証料。
担保。
団信。
繰上返済条件。
こうした条件を最終的に確認します。
物件の契約を進める前後では、「融資が通った」という事実だけではなく、どんな条件で通ったのかを見ることが重要です。
融資審査についてはこちら。
▪️金融機関を比較するときは同じ項目を並べる
A銀行とB銀行を比較するとき、A銀行は金利だけ、B銀行は毎月返済額だけを見ると正確に判断できません。
両方について同じ項目を確認します。
借入額。
金利。
返済期間。
毎月返済額。
融資事務手数料。
保証料。
団信条件。
担保条件。
繰上返済条件。
購入時に必要な現金。
さらに、5年後や10年後に売却する可能性があるなら、その時点の残債も比較します。
条件を同じ形で並べれば、「低金利だけど初期費用が高い」「金利は高いけど長期融資でCFが残る」といった違いが見えやすくなります。
▪️融資諸費用100万円を高いと思う前に効果を見る
諸費用100万円と聞けば、高いと感じるのは自然です。
しかし100万円支払うことで、金利が大きく下がり、長期間で300万円の返済負担を減らせるなら、結果として意味がある可能性があります。
反対に100万円支払っても、5年間で20万円しか改善しないのであれば、そのローンを選ぶ意味は小さいかもしれません。
つまり、
諸費用は金額の大きさではなく、その費用によって何を得られるのかで判断します。
低い金利。
長い返済期間。
毎月返済の改善。
担保条件の改善。
団信の保障。
どの条件を得るためにいくら支払っているのかを確認します。
▪️Q&A｜不動産投資ローンの諸費用でよくある疑問
Q. 不動産投資ローンの諸費用は借入額の何％くらいですか？
一律には決められません。融資事務手数料が借入額に対する一定割合で設定される場合もあれば、定額の場合もあります。保証料や登記費用なども融資条件によって異なるため、金融機関から具体的な見積もりを確認します。
Q. フルローンならローン諸費用も現金不要ですか？
必ずではありません。物件価格相当額を借りられても、融資事務手数料や登記費用などを自己資金から支払う場合があります。諸費用まで融資対象になるかは金融機関や商品によって異なります。
Q. 金利が低い銀行を選べば一番得ですか？
必ずとは限りません。融資手数料、保証料、返済期間、団信、担保条件なども異なります。実際にそのローンを利用する期間まで含め、総コストで比較します。
Q. 借り換えでも融資事務手数料は必要ですか？
新しい融資を利用するため、手数料や登記関係費用などが発生する場合があります。現在のローンを完済するときの費用も含めて確認します。
Q. ローン諸費用はすべて経費になりますか？
費用の種類や契約、個人・法人などによって税務上の取り扱いが異なる場合があります。一律にすべて同じ処理になるとは限らないため、具体的な内容は税理士などへ確認します。
▪️融資を比較するときに確認したい7つのポイント
まず、金利を確認します。
次に融資事務手数料と保証料を確認します。
抵当権設定など、ローン利用によって必要になる登記関係費用も確認します。
返済期間と毎月返済額も重要です。
団信の費用や保障条件がどうなっているかを確認します。
途中売却や借り換えを考えるなら、繰上返済・全額返済に関する条件も確認します。
そして最後に、
すべての費用を支払った後、手元にいくら現金が残るのか。
ここまで計算します。
金融機関から融資承認をもらうことがゴールではありません。
その条件で購入した後も、空室や修繕に耐えながら返済を続けられることが重要です。
▪️不動産投資ローンは「金利＋諸費用＋返済条件」で比較する
A銀行の金利1.8％とB銀行の2.0％。
数字だけならA銀行です。
しかしA銀行は融資手数料66万円、B銀行は11万円。
A銀行の返済期間20年、B銀行は30年。
A銀行は共同担保あり、B銀行は購入物件のみ。
ここまで条件が違えば、単純に1.8％と2.0％だけを比べることはできません。
ローンは金利という一つの数字ではなく、一つのパッケージとして考えます。
自分が購入後に現金をどれだけ残したいのか。
物件を何年間保有する予定なのか。
毎月どれだけキャッシュフローが必要なのか。
この条件に合う金融機関を選びます。
金融機関の選び方についてはこちら。
▪️不動産投資の物件・融資条件を合わせて比較する
どれだけ有利なローンを見つけても、購入する物件そのものの収支が悪ければ賃貸経営は安定しません。
購入価格はいくらか。
家賃はいくらか。
空室や修繕を見込んでも現金が残るのか。
ローン諸費用を含め、物件取得まで総額いくら必要なのか。
そのうえで金融機関の条件を比較します。
不動産投資の物件・運用方法を比較したい方はこちら
▪️まとめ｜不動産投資ローンは「最低金利」より総コストを見る
不動産投資ローンでは、金利以外にもさまざまな費用が発生する場合があります。
融資事務手数料。
保証料。
抵当権設定に関する費用。
司法書士費用。
契約に関する費用。
団信による金利上乗せ。
金融機関や融資商品によって、必要な費用と支払い方法は異なります。
例えば3,000万円を借りる場合、融資事務手数料が2.2％なら66万円です。
定額11万円の金融機関と比べれば、最初の時点で55万円の差があります。
一方、66万円を支払う金融機関の方が金利を0.2％低く借りられるなら、長期間では返済負担の差によって初期費用を回収できる可能性があります。
だからこそ、
金利1.8％だから安い。
金利2.0％だから高い。
とは単純に判断できません。
5年で売却する予定なのか。
20年以上保有する予定なのか。
途中で借り換える可能性があるのか。
ローンを実際に何年間利用するかによって、有利な条件は変わります。
また、初期費用を抑えることにも意味があります。
金利を0.2％下げるために購入時の現金を100万円使い、手元資金がほとんどなくなるのであれば、空室や修繕への耐久力が下がります。
反対に十分な現金を持っており、長期間借り続けるのであれば、初期費用を支払って低金利を確保することに意味があるかもしれません。
大切なのは「一番安いローン」を探すことではありません。
自分の保有期間・現金余力・キャッシュフローに合うローンを選ぶことです。
融資を比較するときは、
金利。
融資事務手数料。
保証料。
登記関係費用。
団信。
返済期間。
毎月返済額。
担保条件。
繰上返済条件。
ここまで確認します。
そしてすべての購入費用を支払った後に、銀行口座へいくら現金が残るのかを確認します。
不動産投資では、ローンを組めたことより、そのローンを使って長期間安全に賃貸経営できることの方が重要です。
「金利何％で借りたか」だけではなく、「借りるためにいくら払い、その後毎月いくら残るのか」。
この数字まで確認することで、不動産投資ローンの本当のコストが見えやすくなります。
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