地中埋設物がある土地は売れない？古い基礎・浄化槽が残る土地の売却方法と注意点
- MIRAIU
- 8月9日
- 読了時間: 18分
▪️土地の中から「昔の基礎」が出てきた…売れる？
土地を売却しようとした。
あるいは古家を解体して更地にした。
すると、
「地中にコンクリートが残っています」
「昔の建物の基礎が埋まっています」
「古い浄化槽が残っている可能性があります」
と言われることがあります。
例えば、
・昔の建物の基礎
・コンクリート片
・古い浄化槽
・井戸
・配管
・ブロック
・その他の埋設物
などです。
こうしたものが地中に残っていると、
「これを全部撤去しないと土地は売れないの？」
と不安になるでしょう。
さらに、
「掘ってみないと量が分からない」
「撤去費がいくらになるか分からない」
となれば、売主としては怖いところです。
しかし、
地中埋設物がある可能性＝絶対に売れない
ではありません。
重要なのは、
何が埋まっているのか。
売却にどの程度影響するのか。
誰が撤去費用を負担するのか。
を整理することです。
▪️結論｜いきなり掘り返すより「現状で売れるか」を先に確認する
地中に何かある。
↓
全部掘る。
↓
撤去する。
↓
きれいな土地にして売る。
この順番をイメージするかもしれません。
しかし、売れない土地ほど慎重に考えた方がいいでしょう。
なぜなら、
撤去費用をかけても、その分だけ土地が高く売れるとは限らない
からです。
例えば、
現状なら300万円で売れる。
地中埋設物の撤去に150万円。
撤去後なら350万円。
なら、
150万円使って50万円しか価格が上がらない可能性があります。
この場合、
現状のまま売却した方が手残りが多い
ことも考えられます。
だから最初に、
今の状態ならいくらなのか
を確認します。
▪️そもそも地中埋設物とは？
土地の表面だけを見ても、地下に何があるかは分かりません。
過去に建物があった土地では、
建物を解体した後も、
一部の基礎。
コンクリート。
配管。
古い設備。
などが残っている場合があります。
また、昔の土地利用によっては、
古い井戸や浄化槽などが残っているケースもあります。
現在の所有者が土地を購入した時点では知らなかった。
親から相続したため土地の過去が分からない。
ということも珍しくありません。
▪️なぜ地中埋設物があると売れにくくなる？
買主が心配するのは、
購入後に追加費用が発生すること
です。
例えば土地を買って、
いざ建物工事を始めた。
そこで地中から大きなコンクリートが出てきた。
撤去するために追加費用が必要になった。
となれば、予定していた建築予算が変わります。
そのため、
「何があるか分からない」
という土地は、買主にとって不確定要素になります。
境界や土壌汚染と同じで、
分からないこと自体がリスク
になるわけです。
▪️古家を解体した後に見つかることもある
地中埋設物の問題が出やすいタイミングの一つが、
古家の解体後
です。
建物を壊して更地にしたところ、
古い基礎。
コンクリート。
浄化槽。
などが見つかる場合があります。
すると、
「せっかく解体したのに、また撤去費が必要？」
となります。
だからこそ古家付き土地では、
解体する前に現状売却できる可能性を確認する
ことが重要です。
👉 空き家を解体する前に査定するべき理由はこちら
▪️昔の建物について分かる資料を探す
相続した土地などでは、
昔どんな建物があったのか分からない場合があります。
まず、
・古い図面
・解体時の資料
・工事見積書
・土地購入時の資料
・浄化槽関係資料
・親族から聞ける情報
などがないか確認してみましょう。
例えば、
「昔ここに大きな倉庫があった」
「以前は浄化槽だった」
と分かるだけでも、調査するポイントが変わる可能性があります。
いきなり土地全体を掘り返すのではなく、
過去の土地利用からヒントを探す
ことが第一歩です。
▪️「何か埋まっているらしい」だけで全部掘らない
知人から、
「昔あそこに建物があったから、基礎残ってるかもしれないよ」
と言われた。
この程度の情報だけで、
土地全体を掘削。
全部調査。
全部撤去。
と進めるのは慎重に判断しましょう。
重要なのは、
売却するためにそこまで必要なのか
です。
買主候補や専門事業者が、
現状を理解したうえで購入できるなら、売主側で全部撤去する必要がない場合もあります。
▪️地中埋設物が見つかったら必ず撤去しないと売れない？
必ずしも、
「撤去しない限り売却不可」
とは限りません。
土地の状況。
埋設物の種類。
売却条件。
買主の利用目的。
などによって考え方が変わります。
例えば、
住宅を新築したい一般の買主と、
土地を取得して自社で整備する専門事業者では、
受け入れられる条件が違う可能性があります。
だから、
売主が全部解決してから買主を探す
のではなく、
どこまでなら現状で購入できるのか
も確認しましょう。
▪️地中埋設物について分かっていることは隠さない
「言ったら売れなくなるかもしれない」
と思って、
分かっている情報を不動産会社へ伝えないのはおすすめできません。
例えば、
過去に基礎が見つかった。
浄化槽が残っていることを知っている。
解体業者から埋設物の指摘を受けている。
という場合です。
売却後に問題になれば、買主とのトラブルにつながる可能性があります。
まず、
現在分かっている情報を不動産会社へ伝える。
そのうえで取引条件を整理することが重要です。
▪️地中埋設物の撤去費用は土地によって大きく変わる
地中埋設物といっても、
小さなコンクリート片。
大きな基礎。
古い浄化槽。
大量の残置物。
では、対応内容がまったく違います。
さらに、
・どの深さにあるか
・どれくらいの量か
・重機が入れるか
・廃棄物の種類
・道路条件
などでも費用は変わります。
つまり、
「地中埋設物撤去＝○万円」
と一律には判断できません。
だからこそ、土地売却では費用を確認してから、
本当に売主側で撤去するべきか
を考えます。
▪️道路条件が悪いと撤去費用が増える可能性もある
地中埋設物を撤去するには、重機や搬出車両などが必要になる場合があります。
しかし、
前面道路が狭い。
車両が入れない。
土地まで細い通路しかない。
という土地では、作業方法が複雑になる可能性があります。
つまり、
地中埋設物＋道路条件
が重なると、撤去費用にも影響する場合があります。
👉 道路条件が悪い土地の売却方法はこちら
問題を一つだけ見るのではなく、土地全体の条件を確認しましょう。
▪️崖や高低差がある土地ならさらに慎重に
高低差のある土地でも同じです。
地中埋設物を撤去するために、
重機を入れる。
土を掘る。
廃材を運び出す。
といった作業が必要になれば、平坦地より対応しにくい可能性があります。
さらに擁壁などがあれば、
工事の影響も慎重に確認する必要があります。
👉 崖・高低差・擁壁がある土地の売却方法はこちら
▪️撤去してから売るべきケース
土地によっては、売主側で地中埋設物を撤去した方が売りやすくなる場合があります。
例えば、
撤去費用が比較的小さい。
撤去すれば一般住宅用地として売りやすい。
売却価格が十分高い。
購入希望者から撤去を条件として求められている。
といった場合です。
この場合は、
撤去費用と売却価格の改善額を比較
しましょう。
▪️撤去しない方がいい可能性があるケース
逆に、
土地価格が低い。
大量の埋設物がある可能性がある。
撤去費が読めない。
道路条件も悪い。
古家や境界など別の問題もある。
という場合は、
売主側で全部撤去するより、
現状売却を検討した方が合理的
なことがあります。
土地を売るために何百万円も使い、結局その金額を回収できなければ意味がありません。
▪️売れない原因が本当に地中埋設物なのか確認する
「基礎が残っているから売れない」
と思っていても、実際には、
価格が高い。
地域需要が少ない。
接道が悪い。
土地形状が悪い。
広告が弱い。
不動産会社との相性が悪い。
など、別の原因があるかもしれません。
地中埋設物だけ撤去しても、他の問題が残れば売れない可能性があります。
👉 土地を売りに出しても問い合わせが来ない原因はこちら
▪️一社に「撤去しないと売れない」と言われても確認する
不動産会社から、
「全部撤去して更地にしないと難しいですね」
と言われる場合があります。
もちろん、実際に必要なケースもあります。
しかし、
それが唯一の売却方法とは限りません。
別の不動産会社。
専門買取。
隣地所有者。
事業者。
などなら、違う条件で検討できる可能性があります。
特に撤去費が高額になりそうなら、
工事契約をする前に別の意見を聞いてみましょう。
▪️専門買取なら現状で相談できる可能性がある
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地中埋設物がある可能性。
古家付き。
道路条件が悪い。
境界も曖昧。
こうした問題が重なるほど、一般の購入者は慎重になります。
一方、訳あり不動産などを扱う専門事業者なら、
現状を確認したうえで買取を検討できる場合があります。
大切なのは、
売主側で先に全部撤去しないこと。
まず、
今のままなら価格が付くのか。
どこまで売主側で対応が必要なのか。
を確認してみましょう。
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▪️撤去後仲介と現状買取を比較する
例えば、
撤去して一般仲介
売却価格：800万円
地中埋設物撤去：200万円
さらに、
仲介手数料。
売却までの維持費。
追加工事の可能性。
があります。
一方、
現状で専門買取
買取価格：550万円
撤去対応なし。
だったとします。
800万円と550万円だけを見ると、
仲介の方が250万円高い。
しかし撤去費200万円を差し引けば、差は大きく縮まります。
さらに時間やその他の費用まで考える必要があります。
つまり、
売却価格ではなく手残りを比較する。
これが重要です。
▪️一般査定も確認してから決める
地中埋設物があるからといって、最初から専門買取だけにする必要はありません。
一般仲介で十分売却できる土地もあります。
そこで、
一般仲介ならいくら。
専門買取ならいくら。
撤去するならいくら。
を比較します。
選択肢を数字にするほど、判断しやすくなります。
▪️買主側で撤去してもらう売り方もある
地中埋設物がある土地でも、
売主が撤去してから売る
以外に、
買主が取得後に撤去する
という形を検討できる場合があります。
例えば買主が、
建物計画に合わせて掘削したい。
造成工事と一緒に撤去したい。
自社の業者で対応したい。
というケースです。
この場合、売主側で先に工事する必要がなくなる可能性があります。
ただし、
現在分かっている埋設物の状況をきちんと伝えること
が重要です。
▪️契約条件は曖昧にしない
地中埋設物について、
「たぶん大丈夫だと思います」
「何か出ても買主さんでお願いします」
という口頭だけのやり取りは避けましょう。
何が分かっているのか。
どこまで調査しているのか。
撤去費用を誰が負担するのか。
売却後に新たな埋設物が見つかった場合をどう扱うのか。
こうした点については、不動産会社などと相談しながら契約条件を整理することが重要です。
売却価格だけでなく、責任範囲まで確認する。
これがトラブルを防ぐポイントです。
▪️「現況渡しなら何でも責任なし」とは考えない
土地を現況のまま引き渡す場合でも、
売主が知っている情報を何も説明しなくていいわけではありません。
特に、
過去に埋設物を指摘された。
一部撤去したことがある。
浄化槽が残っていることを知っている。
などの場合は、不動産会社へ伝えておきましょう。
重要なのは、
「分かっていること」と「分からないこと」を分ける
ことです。
▪️0円で譲る前に撤去費との比較をする
土地価格が低い。
地中埋設物の撤去費が高い。
すると、
「もう0円で誰かに渡したい」
と思うことがあります。
例えば、
想定売却価格100万円。
撤去費200万円。
なら、
売却するために100万円以上持ち出す可能性があります。
こうした場合、
無償譲渡
も選択肢になります。
ただし、無償譲渡でも相手が土地の状態を理解して受け取る必要があります。
▪️無料なら誰かがもらってくれるとは限らない
土地代0円でも、
受け取る側からすると、
地中埋設物。
撤去費。
固定資産税など。
草刈り。
将来の管理。
といった負担があります。
つまり、
0円の土地でも取得後に200万円必要なら、買主にとっては実質0円ではありません。
だからこそ、
「タダならすぐ相手が見つかる」
とは考えない方がいいでしょう。
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▪️隣地所有者なら価値を感じる場合がある
地中に何か残っている土地でも、
隣地所有者には利用価値があるケースがあります。
例えば、
庭を広げる。
駐車場にする。
土地形状を整える。
将来的に一体利用する。
などです。
隣地所有者なら土地の周辺状況を理解しているため、一般の買主より検討しやすい場合があります。
一般市場で売れないからといって、
隣地にも価値がないとは限りません。
▪️隣地へは最初から0円と言わない
ここも重要です。
長期間売れていない土地だと、
「隣の人にタダであげよう」
と思いがちです。
しかし隣地所有者にとって価値があるなら、
30万円。
50万円。
100万円。
でも売れる可能性があります。
まず、
購入意思があるか確認する。
価格が合わなければ、その後に無償譲渡を検討します。
▪️専門買取なら撤去費を含めて判断できる可能性がある
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一般の買主からすると、
地中埋設物がある土地は、
「購入後いくら必要か分からない」
という不安があります。
一方、専門事業者なら、
取得価格。
撤去費。
再販売価格。
利用方法。
をまとめて判断できる場合があります。
そのため、
自分で撤去費を負担する前に専門買取へ相談する
意味があります。
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▪️一般査定と専門買取の両方を比較する
地中埋設物があるからといって、
専門買取しか無理。
と決める必要もありません。
例えば、
一般仲介：700万円
専門買取：500万円
撤去費：100万円
なら、
一般仲介を選ぶ価値があるかもしれません。
一方、
一般仲介：700万円
専門買取：550万円
撤去費：250万円
なら、
現状買取の方が最終的な負担が少ない可能性があります。
結局見るのは、
売却価格ではなく最終手残り
です。
▪️どうしても売れなければ有料引き取りもある
一般仲介で売れない。
専門買取も不可。
隣地もいらない。
無償でももらい手が見つからない。
この場合、
所有者がお金を払って土地を引き取ってもらう方法
を検討するケースがあります。
ただし、これはかなり最後です。
例えば、
有料引き取り50万円。
しかし専門買取なら20万円。
なら、
差額は70万円。
だからこそ、
お金を払う処分方法は一番最後にする。
これが基本です。
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▪️相続した土地なら放置しない
地中埋設物があるかもしれない。
よく分からない。
だから放置する。
これは問題を先送りしているだけです。
自分の代で売却できなければ、
次の相続で子どもなどへ引き継がれる可能性があります。
さらに時間が経つほど、
昔の土地利用を知っている人がいなくなる。
資料がなくなる。
管理状態が悪くなる。
といったこともあります。
だからこそ、
今分かる情報だけでも整理しておく
ことが重要です。
▪️相続土地国庫帰属制度も簡単ではない
相続などで取得した土地なら、
相続土地国庫帰属制度を検討できる場合があります。
しかし、
土地の管理に過大な費用や労力が必要な場合など、土地の状態によっては利用が難しいケースがあります。
地中埋設物についても、
土地の管理や処分に影響する場合があります。
そのため、
「売れなければ国へ返せばいい」
と簡単には考えない方がいいでしょう。
相続不動産についてまとめて確認するならこちら。
▪️地中埋設物がある土地を放置するとどうなる？
土地をそのまま持ち続ければ、
固定資産税など。
草刈り。
管理。
近隣対応。
などが続く可能性があります。
さらに将来、
売却しようとした。
建物を建てようとした。
土地活用しようとした。
というタイミングで、地中埋設物問題が再び出てくることがあります。
つまり、
放置しても問題が消えるとは限りません。
▪️やってはいけないこと① いきなり土地全部を掘る
「何か埋まっているかもしれない」
というだけで、
土地全体を掘削。
調査。
撤去。
と進めるのは慎重に判断しましょう。
まず、
過去の資料。
土地利用履歴。
現在分かっている情報。
を整理します。
そのうえで、
本当にどこまで調査が必要なのか
を確認します。
▪️やってはいけないこと② 撤去費だけ見て売却を諦める
撤去費200万円。
だから、
「こんな土地売れない」
と思うことがあります。
しかし、
専門事業者なら現状で購入できる可能性があります。
隣地所有者なら利用できるかもしれません。
撤去費が高いことと、
土地に価値がないことは同じではありません。
▪️やってはいけないこと③ 地中埋設物を隠す
これは避けましょう。
売却後に見つかれば、買主とのトラブルになる可能性があります。
分かっている情報は不動産会社へ伝える。
不明なことは、
「不明」として扱う。
それが大切です。
▪️やってはいけないこと④ 古家・埋設物・境界を全部先に解決する
古家。
地中埋設物。
境界。
道路。
土地形状。
複数の問題がある土地ほど、
「全部きれいにしてから売ろう」
となりがちです。
しかし、
解体200万円。
埋設物撤去150万円。
測量50万円。
造成100万円。
合計500万円。
土地価格300万円。
なら、
売るために200万円以上余計に負担する
可能性があります。
問題が多い土地ほど、
現状査定を先にする
ことが重要です。
▪️地中埋設物がある土地を売るおすすめの順番
迷ったら、
① 過去の土地利用を確認
↓
② 古い図面・解体資料などを探す
↓
③ 現在分かっている埋設物を整理
↓
④ 現状のまま査定
↓
⑤ 必要なら調査・撤去費を確認
↓
⑥ 撤去後の仲介価格と現状買取を比較
↓
⑦ 隣地売却も確認
↓
⑧ 無償譲渡や利用できる制度を検討
↓
⑨ 最後に有料引き取りを比較
という順番がおすすめです。
特に重要なのは、
④より先に大きなお金を使わないこと。
▪️よくある質問
Q. 地中埋設物がある土地は売却できませんか？
必ず売れないわけではありません。埋設物の種類や量、売却条件、買主によって判断が異なります。
Q. 古い建物の基礎は全部撤去しないと売れませんか？
土地の利用方法や取引条件によります。まず現状のまま売却できないか確認しましょう。
Q. 浄化槽が地中に残っています。売れますか？
状態や取引条件によって異なります。分かっている情報を不動産会社へ伝えたうえで売却方法を検討しましょう。
Q. 地中埋設物の撤去費用は売主負担ですか？
一律ではありません。契約条件によって変わるため、誰がどこまで負担するのか整理する必要があります。
Q. 解体した後に埋設物が見つかりました。どうすればいいですか？
まず何がどれくらい残っているのか確認し、撤去費と現状売却価格を比較しましょう。
Q. 不動産会社に撤去しないと売れないと言われました。
別会社や専門買取など、他の売却方法も確認してから工事を判断する方法があります。
Q. 0円でも手放せない場合は？
専門買取、隣地への譲渡、無償譲渡、有料引き取りなど複数の出口を比較しましょう。
▪️まとめ｜地中埋設物があっても「全部撤去してから売る」と決めない
昔の基礎。
コンクリート。
浄化槽。
配管。
井戸。
土地の中からこうしたものが見つかると、
「全部撤去しないと売れない」
と思ってしまいがちです。
しかし、まず確認したいのは、
何が埋まっているのか。
どこまで分かっているのか。
撤去費はいくらなのか。
現状ならいくらで売れるのか。
ということです。
そのうえで、
撤去して一般仲介。
現状で専門買取。
隣地への売却。
無償譲渡。
などを比較します。
重要なのは、
売却価格ではなく最終的に残る金額。
800万円で売れても撤去に300万円必要なら、意味は変わります。
逆に550万円の現状買取でも、
撤去不要。
早く売却できる。
管理負担から離れられる。
なら合理的な場合があります。
そして、
分からないことを怖がって先に全部お金で解決しない。
これが売れない土地ほど重要です。
まず現状の価値を知る。
そこから必要なことだけ行う。
地中埋設物がある土地でも、
買主や売り方を変えることで出口が見つかる可能性があります。
崖や高低差がある土地は売れない？傾斜地・擁壁がある土地を手放す方法と売却のポイント
道路に面していない土地は売れない？接道条件が悪い土地を手放す方法と売却のポイント
形が悪い土地は売れない？変形地・狭小地・旗竿地を手放す方法と売却のコツ
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