土壌汚染の可能性がある土地は売れない？調査する前に知っておきたい売却方法と対処法
- MIRAIU
- 8月9日
- 読了時間: 12分
▪️土壌汚染の可能性がある土地は売れない？
相続した土地を売ろうと思った。
ところが、
「昔ここで工場をやっていたらしい」
「以前ガソリンスタンドだった」
「クリーニング店として使われていた」
など、過去の利用状況が分かってきた。
そこで不安になるのが、
「もしかして土壌汚染があるのでは？」
という問題です。
さらに、
「汚染されていたら土地は売れない？」
「先に調査した方がいい？」
「浄化しないと売却できない？」
と悩む方もいるでしょう。
結論からいうと、
土壌汚染の可能性があるからといって、直ちに売却できないとは限りません。
ただし、土地の履歴や状況によっては、買主が慎重になる可能性があります。
そして重要なのが、
売却できるか分からない段階で、自己判断で高額な調査や対策工事を進めないこと。
まず現状を整理し、どんな売却方法があるのか確認するところから始めましょう。
▪️結論｜まず「過去の利用状況」と「現状での査定」を確認する
土壌汚染が心配。
↓
調査する。
↓
汚染が見つかる。
↓
浄化する。
↓
それから売る。
この順番しかないと思ってしまうかもしれません。
しかし、土地によって状況は異なります。
まず確認したいのは、
なぜ土壌汚染が疑われているのか
です。
単に、
「昔工場だったらしい」
という話だけなのか。
過去に調査された資料があるのか。
法令上の確認が必要な土地なのか。
具体的な問題がすでに分かっているのか。
ここを整理せずに費用を使うのはおすすめできません。
そのうえで、
現状のままなら売却できる可能性があるのか
を不動産会社へ相談しましょう。
▪️そもそも土壌汚染とは？
土壌汚染とは、土地の土壌に特定の有害物質が一定の基準を超えて含まれている状態などを指します。
土地の過去の使われ方によっては、土壌について確認が必要になることがあります。
例えば、
・工場
・事業所
・ガソリンスタンド
・クリーニング関連施設
・特定の薬品などを扱っていた施設
などです。
ただし、
昔工場だった＝必ず土壌汚染されている
という意味ではありません。
過去の利用履歴を把握し、必要に応じて専門家へ相談することが重要です。
▪️なぜ土壌汚染の可能性があると売れにくくなる？
最大の理由は、
買主が将来の費用を予測しにくいから
です。
例えば土地を買った後に、
調査が必要になった。
想定外の対策費用が発生した。
希望していた利用方法が難しくなった。
となれば、買主にとって大きな負担です。
そのため、
「何かあるかもしれない」
という不確定な状態そのものが、購入判断を難しくする場合があります。
これは境界が分からない土地にも似ています。
買主は、
分からないリスク
を嫌うからです。
👉 境界が分からない土地の売却方法はこちら
▪️まず土地の「昔の使われ方」を確認する
土壌汚染が気になる場合、最初から土を掘って調べるのではなく、
土地の履歴を確認する
ことが第一歩になります。
例えば、
親から相続した土地なら、
「以前は何に使っていた？」
と親族に聞ける場合があります。
また、
古い契約書。
建物資料。
過去の事業内容。
以前の所有者や利用者。
などから分かることもあります。
昔から普通の住宅として利用されていた土地と、
長期間特定の事業に利用されていた土地では、
確認すべき内容も変わってきます。
▪️「何となく不安」だけで高額な調査をしない
ここは非常に重要です。
土地がなかなか売れない。
↓
昔工場だった。
↓
土壌汚染かもしれない。
↓
とりあえず調査しよう。
この流れで費用を使う前に、
本当にその調査が必要なのか
を確認しましょう。
土地の価格が高く、調査によって不確定要素を取り除くことで売却しやすくなるなら、費用をかける意味があるかもしれません。
しかし、
土地自体の需要がほとんどない。
売却価格が非常に低い。
別の原因でも売れにくい。
という土地なら、調査費用を回収できない可能性があります。
▪️土地価格と調査・対策費用のバランスを見る
例えば、
土地の想定売却価格が3,000万円。
一定の調査を行うことで買主の不安を解消できる。
こうした土地なら、調査を検討する意味があるかもしれません。
一方、
土地価格が100万円。
200万円。
あるいは値段が付くか分からない。
そんな土地に、
調査。
測量。
古家解体。
残置物処分。
造成。
などを次々行えば、
売却価格以上のお金を使ってしまう可能性
があります。
売れない土地ほど、
先に支出することには慎重になる
必要があります。
▪️土壌調査には段階がある
土壌について確認するとき、
いきなり土地全体を大規模に掘削するとは限りません。
土地の履歴などを確認し、その結果を踏まえて必要な調査を判断していく場合があります。
そのため、
「土壌汚染が心配だから、とりあえず全部調べる」
ではなく、
専門家へ現在分かっている情報を伝えたうえで、必要な対応を確認しましょう。
法令上必要となる調査などについても、土地の状況によって異なります。
▪️土壌汚染の可能性を隠して売るのは避ける
売れなくなるのが怖い。
だから、
「昔何に使われていたか言わないでおこう」
と考えるのはおすすめできません。
売却後に問題が発覚すれば、
買主とのトラブルにつながる可能性があります。
土地の売却では、
分かっている情報を不動産会社へきちんと伝える
ことが大切です。
どこまで買主へ説明する必要があるのかについては、取引を担当する不動産会社などへ確認しましょう。
▪️すでに調査資料があるなら捨てない
相続した土地などでは、
過去に土壌調査が行われている場合があります。
その場合、
報告書。
調査結果。
対策工事に関する資料。
過去の土地利用に関する資料。
などが残っていないか確認しましょう。
買主にとって、
何も分からない土地
と、
過去の状況を資料で確認できる土地
では判断材料が大きく違います。
古い資料だからと捨てず、不動産会社や専門家へ見てもらいましょう。
▪️土地が売れない原因が土壌汚染とは限らない
昔工場だった。
土地が売れない。
すると、
「やっぱり土壌汚染が原因だ」
と思ってしまうかもしれません。
しかし実際には、
価格。
立地。
接道。
土地形状。
境界。
広告。
地域需要。
不動産会社の販売方法。
など、別の原因も考えられます。
土壌調査へ進む前に、
そもそも現在の売り方に問題がないか
も確認しましょう。
👉 土地が売れないときの値下げ判断はこちら
▪️問い合わせすらないなら別の原因も疑う
土地を売り出しているのに、
現地確認以前に問い合わせすらない。
この場合、
買主候補が土壌汚染を理由に断っているとは限りません。
そもそも、
価格が比較対象より高い。
広告を見られていない。
地域需要が少ない。
土地の魅力が伝わっていない。
可能性があります。
👉 土地を売りに出しても問い合わせが来ない原因はこちら
まず、
どの段階で買主が離れているのか
を確認しましょう。
▪️不動産会社によって対応できる土地が違う
土壌汚染の可能性がある土地は、通常の住宅地より判断が難しくなる場合があります。
そのため、
一社へ相談して、
「うちでは扱えません」
と言われても、それだけで諦める必要はありません。
不動産会社によって、
住宅地が得意。
事業用地が得意。
地方物件が得意。
訳あり不動産が得意。
など違いがあります。
現在の会社で話が進まないなら、
別の会社から意見を聞く
ことも検討しましょう。
👉 土地が売れないときに不動産会社を変える判断はこちら
▪️不動産会社に断られても「価値ゼロ」とは限らない
土壌汚染の可能性。
古家。
境界。
地方。
接道。
さまざまな条件が重なると、
一般の不動産会社では取り扱いが難しい場合があります。
しかし、
一社が断った＝誰にも売れない
という意味ではありません。
別の利用方法を考える事業者や、難しい条件の不動産を扱う会社なら相談できる可能性があります。
👉 不動産会社に断られた土地の対処法はこちら
▪️土壌汚染が心配な土地こそ「現状買取」を比較する
※本記事にはアフィリエイト広告を含みます。
一般の個人へ土地を売る場合、
買主は、
「購入後に何か出てきたらどうしよう」
と不安になります。
そこで選択肢になるのが、
専門業者への買取相談
です。
特に、
・過去の利用履歴が気になる土地
・工場などの跡地
・古家付き土地
・境界が曖昧な土地
・長期間売れない土地
・他社で断られた不動産
などでは、一般仲介だけでなく専門買取も比較する価値があります。
もちろん、すべての土地が買い取られるわけではありません。
だからこそ、
高額な調査をする前に「現状ならいくらなのか」を確認する
ことがポイントです。
▶ 他社で断られた土地・訳あり不動産の買取相談はこちら
▪️調査して仲介する場合と現状買取を比較する
例えば、
A：調査・必要な対応をして一般仲介
想定売却価格：1,000万円
ただし、
調査費。
必要になれば追加対応費。
仲介手数料。
売却までの維持費。
時間。
などがかかります。
一方、
B：現状のまま専門買取
買取価格：750万円。
仮にこのような条件なら、
1,000万円と750万円だけを比較するのは不十分
です。
Aで最終的にいくら残るのか。
何ヶ月かかるのか。
追加費用がどこまで発生する可能性があるのか。
Bならどこまで現状のまま相談できるのか。
これらを比較して判断します。
▪️古家付きなら「解体」まで先走らない
土壌汚染が心配。
さらに古い建物もある。
そうなると、
「全部解体して土地も調べて、綺麗な更地にしよう」
と考えるかもしれません。
しかし、
解体後に想定外の問題が分かる可能性
もあります。
さらに、土地自体に需要がなければ、更地にしても売れないことがあります。
そのため、
まず古家付きの現状で査定。
その後、
解体した場合。
必要な調査をした場合。
現状買取の場合。
を比較しましょう。
👉 空き家を解体する前に査定するべき理由はこちら
▪️相続した土地なら「次の世代へ送る」前に整理する
土壌汚染の可能性がある。
よく分からない。
面倒だから放置する。
この判断をすると、問題がなくなるわけではありません。
自分が所有している間に処分できなければ、
次の相続で子どもなどへ引き継がれる可能性
があります。
しかも年月が経つほど、
昔の利用状況を知っている人がいなくなる。
資料が紛失する。
土地の管理状態が悪くなる。
など、判断材料が減ることもあります。
相続した不要な土地なら、
今すぐ売るかどうかだけでなく、将来の出口を決めておく
ことが重要です。
▪️どうしても売れないなら売却以外の出口も確認する
一般仲介で売れない。
専門買取でも難しい。
調査や対策費用を負担するのも難しい。
このような場合は、
売却以外の処分方法
まで視野を広げます。
ただし、土地の状態によって利用できる制度や方法は異なります。
特に相続土地国庫帰属制度などは、土地の状態等に一定の要件があります。
「国に返せば簡単に終わる」
とは考えず、条件を確認する必要があります。
👉 売れない土地・処分に困る土地の総合ガイド
▪️土壌汚染が心配な土地を売るおすすめの順番
土壌汚染の可能性がある土地なら、
① 過去の土地利用を確認
↓
② 過去の調査資料がないか探す
↓
③ 現状のまま不動産会社へ相談
↓
④ 土壌以外の売れない原因も確認
↓
⑤ 調査が本当に必要なのか確認
↓
⑥ 調査後の仲介価格と現状買取を比較
↓
⑦ 難しければ別の出口を検討
この順番がおすすめです。
特に重要なのは、
「不安だから先にお金を使う」を避けること。
必要な調査は必要です。
しかし、
必要性を確認してから行う。
これだけで無駄な出費を防げる可能性があります。
▪️よくある質問
Q. 昔工場だった土地は必ず土壌調査が必要ですか？
土地の履歴や法令上の条件などによって異なります。「工場だった」という事実だけで自己判断せず、まず現在の状況を専門家へ相談しましょう。
Q. ガソリンスタンド跡地は売れませんか？
過去の利用状況や土地の状態によります。売却できないと決まっているわけではありませんが、買主が調査状況などを確認する可能性があります。
Q. 土壌汚染が見つかったら必ず浄化しないと売れませんか？
一律には判断できません。汚染の状況、法令上必要な対応、売却条件などによって異なるため、専門家への確認が必要です。
Q. 土壌調査してから不動産会社へ相談した方がいいですか？
先に不動産会社へ現状を伝えて査定・売却方法を確認する方が、不要な費用を避けられる場合があります。
Q. 土壌汚染の可能性がある状態でも買取相談できますか？
相談可能な専門業者はあります。ただし土地によって条件は異なり、必ず買取されるわけではありません。
▪️まとめ｜土壌汚染が心配でも「調査してから売る」と決めつけない
土壌汚染の可能性がある土地は、
一般的な土地より売却が難しくなることがあります。
しかし、
可能性がある＝売れない
ではありません。
まず確認したいのは、
なぜ汚染が疑われているのか。
過去に何として利用されていたのか。
調査資料は残っていないか。
土壌汚染以外に売れない原因はないか。
という点です。
そして、
現状のまま査定してもらう。
その結果を見て、
必要なら調査する。
一般仲介を続ける。
専門買取を比較する。
別の出口を探す。
と進めます。
特に土地価格が低い場合、
調査。
測量。
解体。
片付け。
造成。
と先に費用を重ねると、
土地を売るための費用が売却価格を上回る
可能性があります。
だからこそ、
「全部解決してから売る」のではなく、「売り方を決めてから必要な問題を解決する」。
この順番が重要です。
土壌汚染が心配だからと土地を放置するのではなく、
まず現在の状態で、
どんな出口があるのか
を確認するところから始めましょう。
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