崖や高低差がある土地は売れない？傾斜地・擁壁がある土地を手放す方法と売却のポイント
- MIRAIU
- 8月9日
- 読了時間: 19分
▪️崖や高低差がある土地は本当に売れない？
土地を相続した。
売却しようと思って不動産会社へ相談した。
すると、
「高低差がありますね」
「擁壁が古いですね」
「造成費がかかる可能性があります」
などと言われた。
こんな土地を所有している方もいるでしょう。
例えば、
・道路より土地が高い
・道路より土地が低い
・敷地内に大きな傾斜がある
・崖に面している
・古い擁壁がある
・隣地との高低差が大きい
・土地の一部しか平らではない
といった土地です。
一般的な平坦地と比較すると、建物を建てるための工事や土地利用に制約が出る場合があるため、購入希望者が慎重になりやすい土地です。
しかし、
高低差がある＝売れない
ではありません。
問題なのは、
「何にいくらかかるのか分からない」
状態です。
そして売主側も、
「売るためには擁壁を直さなければ」
「造成して平らにしなければ」
と焦ってはいけません。
場合によっては、数百万円単位の費用をかけても売却価格に反映できない可能性があるからです。
▪️結論｜擁壁や造成工事をする前に「現状価格」を確認する
高低差のある土地で最初にやるべきことは、
工事ではありません。
まず、
現在の状態ならいくらで売れるのか
を確認します。
そのうえで、
擁壁を直した場合。
造成した場合。
古家を解体した場合。
それぞれの売却価格を確認します。
例えば、
現状なら300万円で売却できる。
擁壁などに500万円かければ700万円で売却できる。
この場合、
500万円使って400万円しか価格が上がらないなら、単純計算では費用を回収できません。
一方、
100万円の工事によって売却価格が大きく上がるなら、工事を検討する意味があります。
つまり、
「直せば売れるか」ではなく、「直した方が得なのか」
で考えることが重要です。
▪️高低差がある土地が売れにくい理由① 建築費が読みにくい
土地を購入する人が考えるのは、土地価格だけではありません。
例えば、
土地500万円。
建物2,500万円。
合計3,000万円。
このように予算を考えていたとします。
しかし高低差のある土地では、
造成。
擁壁。
地盤。
階段。
駐車場。
排水。
など、通常とは違う工事が必要になる可能性があります。
その費用が分からなければ、
「結局いくらで家が建つの？」
となります。
買主にとって、この不確定要素が大きな不安になります。
▪️理由② 土地全部を使えるとは限らない
土地面積100坪。
数字だけを見ると、
「かなり広い土地」
に見えます。
しかし、
50坪が急傾斜。
残り50坪が平坦。
という土地なら、100坪すべてを同じように利用できるとは限りません。
そのため、
登記上の面積と実際の使いやすさ
は分けて考える必要があります。
周辺の平坦な100坪の土地と同じ坪単価で売り出しても、買主から見れば割高に感じる可能性があります。
▪️理由③ 駐車場を作りにくい
地方の土地では、
住宅そのものだけでなく、
車を何台停められるか
も重要です。
土地が道路よりかなり高ければ、
道路から駐車スペースへどう入るのか。
土地が低ければ、
道路との勾配をどう処理するのか。
などを考える必要があります。
住宅は建てられても、
「車2台が普通に停められない」
というだけで購入候補から外れる場合もあります。
特に車移動が中心の地域では、駐車場の作りやすさも土地の価値に影響します。
▪️理由④ 古い擁壁が買主の不安になる
昔からある住宅地では、
何十年も前につくられた擁壁が残っていることがあります。
見た目には問題がなさそうでも、
買主からすると、
「この擁壁はそのまま使える？」
「補修が必要？」
「建て替えるとき問題にならない？」
「やり直すならいくら？」
という疑問が出ます。
そして、
答えが分からない土地ほど買いにくい。
これが売れにくくなる理由の一つです。
▪️擁壁がある＝全部やり直しとは限らない
ここは重要です。
古い擁壁がある。
↓
危なそう。
↓
全部壊す。
↓
新しく擁壁を作る。
と自己判断する必要はありません。
擁壁の状態。
高さ。
構造。
土地の利用方法。
建築計画。
地域の規制。
などによって必要な対応は変わります。
まず、
何が問題なのかを確認する。
そのうえで必要な工事を判断しましょう。
▪️理由⑤ 法令や地域によって確認事項が増える
崖や高低差のある土地では、地域や土地条件によって建築時に確認すべき事項が増えることがあります。
そのため、
「隣にも家が建っているから大丈夫」
「昔ここに家があったから建てられる」
とだけ考えるのは危険です。
土地を売却するときには、
現在どのような条件があるのか。
建築する場合に何を確認する必要があるのか。
を整理しておくと買主も判断しやすくなります。
▪️ハザードマップも確認する
崖や斜面に近い土地なら、
災害リスクに関する情報
も確認しておきましょう。
土地そのものに問題がなくても、周辺が土砂災害などに関する区域に該当している場合があります。
購入者側も土地探しの段階で確認することが増えています。
だからこそ、
売主側も、
「知らなかった」
ではなく、現在確認できる情報を整理しておくことが大切です。
▪️高低差がある土地は「安くすれば売れる」とは限らない
土地が売れない。
高低差が原因らしい。
なら、
1,000万円。
↓
800万円。
↓
500万円。
と値下げすれば売れる。
とは限りません。
買主が、
「擁壁工事にいくら必要なのか分からない」
という理由で購入を見送っているなら、値下げだけでは不安が消えないからです。
つまり、
価格の問題と土地条件の問題を分けて考える
必要があります。
👉 土地が売れないときの値下げ判断はこちら
▪️方法① まず「何が問題なのか」を整理する
高低差がある土地では、
単純に、
「崖がある」
だけでは判断できません。
例えば、
道路との高低差なのか。
隣地との高低差なのか。
敷地内に斜面があるのか。
擁壁があるのか。
擁壁の状態に問題があるのか。
災害リスクに関する区域なのか。
によって話が変わります。
まず、
売れない原因を具体的にすること
から始めましょう。
▪️方法② 現状のまま査定する
そして非常に重要なのが、
工事前の査定
です。
不動産会社から、
「擁壁を直した方が売れます」
と言われても、
すぐ工事する必要はありません。
まず、
現状ならいくら。
工事後ならいくら。
を確認します。
例えば、
現状買取300万円。
擁壁工事後の仲介想定700万円。
擁壁工事500万円。
なら、
工事をしない方が経済的に有利な可能性があります。
売却価格だけではなく、
最終的にいくら残るか
で比較しましょう。
▪️方法③ 造成費の概算を確認する
買主が高低差のある土地を嫌がる理由の一つは、
費用が分からないこと
です。
そのため土地によっては、
「どんな工事が必要になりそうか」
「概算でどれくらいかかりそうか」
を確認しておくことで、買主が判断しやすくなる場合があります。
ただし、
見積もりを取ることと、
実際に工事することは別です。
まず費用を知る。
その後に、
売主が工事するのか。
買主側で工事してもらうのか。
価格へ反映するのか。
を判断します。
▪️方法④ 古家付きなら解体前に売却方法を比較する
崖や高低差のある土地に古家が残っている場合、
「土地として売るなら解体しよう」
と思うかもしれません。
しかし、
道路条件。
高低差。
重機の搬入。
擁壁。
などによっては、解体費が高くなる可能性があります。
さらに建物を解体しても、
高低差そのものは残ります。
だから、
古家付き現状売却。
古家付き買取。
解体後の仲介。
それぞれを比較しましょう。
👉 空き家を解体する前に査定するべき理由はこちら
▪️方法⑤ 隣地所有者への売却を考える
高低差がある土地でも、
隣地所有者にとって価値がある場合があります。
例えば、
隣の土地と一体利用できる。
庭を広げられる。
土地の形を整えられる。
既存敷地の一部として利用できる。
といったケースです。
一般の住宅購入者から見ると、
「高低差があって使いにくい土地」
でも、
隣地所有者から見ると、
「自分の土地を広げられる土地」
になります。
誰が買うかによって価値が変わるのです。
▪️方法⑥ 専門買取を比較する
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崖。
傾斜地。
高低差。
古い擁壁。
こうした条件が重なると、一般の購入者は慎重になります。
さらに、
古家。
境界。
接道。
など別の問題まで重なれば、一般仲介で長期間売れないこともあります。
そこで比較したいのが、
訳あり不動産などを扱う専門買取
です。
専門事業者なら、
現状のまま取得。
必要な工事を取得後に検討。
別用途で活用。
隣地との一体利用。
などを考えられる場合があります。
もちろん、すべての土地が買い取られるわけではありません。
しかし、
数百万円の工事をする前に「今のままならいくらなのか」を確認する
意味はあります。
▶ 他社で断られた土地・訳あり不動産の買取相談はこちら
▪️「500万円で直してから売る」と「現状で売る」を比較する
例えば、
A：擁壁などを直して一般仲介
売却価格：1,000万円
工事費：500万円
その他にも、
仲介手数料。
維持費。
売却までの時間。
追加工事。
などを考える必要があります。
一方、
B：現状のまま専門買取
買取価格：450万円
だったとします。
数字だけを見ると、
1,000万円と450万円。
かなり差があります。
しかしAでは500万円の工事費が必要です。
すると、
本当に550万円の差があるわけではありません。
売却方法を比較するときは、
売却価格ではなく最終的な手残り
を見ることが重要です。
▪️高低差だけでなく道路条件も確認する
崖や傾斜地では、
道路との関係も重要です。
例えば、
土地は道路より3m高い。
さらに前面道路が狭い。
となれば、
土地へ車を入れる方法。
工事車両の搬入。
駐車場造成。
など、複数の問題が重なる可能性があります。
高低差だけを直しても、道路条件が残れば売れにくさが解消しない場合があります。
👉 道路条件が悪い土地の売却方法はこちら
▪️土地の形も一緒に確認する
もう一つ確認したいのが、
土地形状
です。
例えば100坪ある土地でも、
斜面が多い。
三角形。
間口が狭い。
となれば、実際に利用できる部分がさらに限定される可能性があります。
逆に多少高低差があっても、
平坦部分が広い。
形が整っている。
駐車場を確保できる。
なら、評価が変わることがあります。
👉 変形地・狭小地・旗竿地の売却方法はこちら
▪️一社に「売れない」と言われても終わりではない
高低差のある土地は、一般的な住宅地より査定が難しくなる場合があります。
そのため、
一社では、
「扱えません」
と言われる。
別の会社では、
「この条件なら買い手を探せます」
となる可能性があります。
不動産会社にも得意分野があります。
現在の会社から、
値下げ。
工事。
造成。
だけを提案されているなら、
別の売却方法がないか確認する
ことも大切です。
👉 不動産会社に断られた土地の対処法はこちら
▪️擁壁を直すべきかどうかは「費用対効果」で決める
高低差がある土地では、
「擁壁を直した方がいいですよ」
と言われることがあります。
もちろん安全性や建築条件のために必要な工事もあります。
しかし売却目的だけで考えるなら、
工事費以上に売却条件が改善するのか
を確認してから判断しましょう。
例えば、
擁壁工事に300万円。
工事後の売却価格が200万円上がる。
これでは費用を回収できません。
一方、
100万円の補修で買主の不安が解消され、売却価格や売れやすさが大きく改善するなら検討する意味があります。
つまり、
「直せるか」ではなく「直した方が得か」
で考えることが重要です。
▪️見積もりを取ることと工事することは別
ここは分けて考えましょう。
売却前に、
・擁壁補修
・造成
・排水
・駐車場整備
などの概算を取っておくことは、買主への説明材料になる場合があります。
しかし、
見積もりを取ったからといって、売主が必ず工事する必要はありません。
例えば、
「擁壁補修に約150万円かかる見込みです」
と分かっていれば、その金額を考慮して価格設定することもできます。
売主が先に150万円払うのか。
価格を150万円下げるのか。
買主側で工事してもらうのか。
複数の方法を比較しましょう。
▪️買主が工事する前提で売る方法もある
土地によっては、
現況のまま引き渡す
ことを前提に売却を検討できる場合があります。
例えば買主が、
自分で造成会社を選びたい。
建物計画に合わせて擁壁を整備したい。
土地を別用途で利用したい。
という場合です。
売主側が先に工事してしまうと、買主の計画と合わない可能性もあります。
だからこそ、
「売るために全部完成させる必要はない」
という視点も持っておきましょう。
▪️高低差がある土地は「価格交渉込み」で考える
買主から、
「造成費がかかりそうなので価格を下げてほしい」
と言われることがあります。
この場合、
すぐ拒否するのではなく、
自分で工事した場合と値引きした場合を比較
します。
例えば、
自分で擁壁工事をする：300万円
買主からの値引き希望：200万円
なら、200万円値引きして現状で売る方が合理的な可能性があります。
逆に値引き額が大きすぎるなら、工事後の売却も検討できます。
「値引き＝損」
とは限りません。
▪️0円で譲るのはまだ早い
高低差が大きい。
擁壁が古い。
何年も売れない。
こうなると、
「もう0円でもいいから手放したい」
と思うことがあります。
しかし、そこまで行く前に、
・別の不動産会社
・専門買取
・隣地所有者
・土地を活用できる事業者
などへ相談してみましょう。
一般の住宅購入者には価値が低くても、
別の人なら利用価値を見出す可能性があります。
▪️隣地所有者なら高低差を理解している
高低差のある土地で有力なのが、
隣地所有者
です。
隣地所有者は、
土地の高低差。
擁壁の状態。
周辺道路。
地域の特徴。
をすでに知っている場合があります。
そのため一般の購入者より、
土地の条件を理解したうえで検討しやすい
ことがあります。
また、
敷地を広げたい。
庭として使いたい。
駐車スペースを増やしたい。
などの需要も考えられます。
▪️無償譲渡を検討する場合
売却できない。
専門買取も難しい。
隣地所有者も不要。
この段階で、
無償譲渡
を検討します。
土地代を0円にして必要な人へ渡す方法です。
ただし、
高低差。
擁壁。
管理。
固定資産税など。
の負担は新しい所有者へ移ります。
そのため、
無料なら必ず引き取り手が見つかるわけではありません。
👉 土地をタダでもらってくれる人を探す方法はこちら
▪️無償譲渡する前に買取査定を確認する
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一度0円で土地を譲渡すれば、その後に、
「実は50万円で売れた」
と分かっても戻せません。
特に、
・崖がある
・高低差が大きい
・古い擁壁がある
・古家も残っている
・一般の不動産会社に断られた
という土地では、専門買取へ相談してから無償譲渡を判断しましょう。
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▪️一般査定と買取査定は両方見ておく
高低差があるからといって、最初から専門買取だけに絞る必要もありません。
一般仲介なら、
800万円。
専門買取なら、
550万円。
といった差が出ることがあります。
この場合、
時間をかけても高く売りたい。
なら仲介。
多少安くても工事せず早く手放したい。
なら買取。
と判断できます。
▶ 土地の売却・査定を比較したい方はこちら
▪️相続した土地なら国庫帰属制度も確認する
相続などで取得した不要な土地では、
相続土地国庫帰属制度
を検討できる場合があります。
ただし、
崖がある。
管理に過大な費用や労力がかかる。
など、土地の状態によっては利用が難しい可能性があります。
そのため、
「売れない崖地だから国へ返そう」
と単純には考えず、制度の要件を確認しましょう。
相続不動産全体についてはこちら。
▪️どうしても手放せないなら有料引き取りも比較する
売却できない。
専門買取も不可。
隣地もいらない。
無償でも引き取り手がいない。
国庫帰属も難しい。
こうした場合、
所有者がお金を払って土地を引き取ってもらうサービス
を検討することがあります。
ただし、これは最後です。
例えば、
有料引き取り：100万円
専門買取：30万円
なら、
単純な差は130万円です。
だからこそ、
お金を払う前に、売却できる可能性を最後まで確認する
ことが重要です。
👉 土地を引き取ってくれる業者についてはこちら
▪️高低差がある土地を放置するリスク
「売れないなら持っておけばいい」
という選択もあります。
しかし、崖や擁壁のある土地では、
管理状態にも注意が必要
です。
例えば、
擁壁の劣化。
排水不良。
樹木の成長。
斜面の管理。
などです。
さらに古家が残っていれば、建物の管理も必要になります。
利用予定がない土地なら、
今後誰が管理するのか
まで考えておきましょう。
▪️子どもに同じ問題を残さない
自分の代では、
「税金もそれほど高くないから持っておこう」
と思えるかもしれません。
しかし、自分が亡くなれば次の世代へ相続される可能性があります。
子どもからすると、
使わない。
売れない。
擁壁工事にお金がかかる。
管理も必要。
という土地を突然引き継ぐことになります。
不要だと分かっている土地なら、
自分が判断できるうちに出口を探しておく
ことも大切です。
▪️崖・高低差がある土地を売るおすすめの順番
迷ったら、
① 高低差・崖・擁壁の状態を確認
↓
② 法令や災害リスクなど必要な情報を確認
↓
③ 現状のまま査定
↓
④ 必要な工事の概算を確認
↓
⑤ 工事後価格と現状価格を比較
↓
⑥ 一般仲介・隣地売却を検討
↓
⑦ 専門買取を比較
↓
⑧ 無償譲渡や利用できる制度を検討
↓
⑨ 最後に有料引き取りを比較
です。
一番重要なのは、
③現状査定より前に⑥⑦⑧の費用を使わないこと。
まず現在の価値を知りましょう。
▪️やってはいけないこと① いきなり擁壁を作り直す
古いから。
見た目が悪いから。
という理由だけで、擁壁を全部やり直すのは慎重に判断します。
大きな費用が必要になる可能性があるからです。
必要な工事なのか。
売却価格に反映されるのか。
現状のまま買う人はいないのか。
を確認してから判断しましょう。
▪️やってはいけないこと② 崖だから大幅値下げする
高低差があるから、
とにかく半額にする。
これもおすすめできません。
買主が不安なのは価格ではなく、
「何にいくら必要なのか分からない」
ことかもしれません。
価格を下げる前に、
土地条件を整理する。
工事費の目安を確認する。
現状買取を比較する。
ことが先です。
▪️やってはいけないこと③ 解体・造成・測量を全部先にやる
古家がある。
擁壁がある。
境界も不明。
すると、
「全部きれいにしてから売ろう」
となりがちです。
しかし、
解体200万円。
造成300万円。
測量50万円。
合計550万円。
土地売却価格500万円。
なら、そもそも経済的に意味がありません。
土地を売るために土地価格以上のお金を使わない。
この視点を持ちましょう。
▪️やってはいけないこと④ 一社の査定だけで判断する
高低差のある土地は査定が難しくなる場合があります。
A社は、
「300万円」
B社は、
「500万円」
C社は、
「買取なら350万円」
というように、会社によって判断が変わる可能性があります。
一社だけで、
「この土地は価値がない」
と決めないことが大切です。
▪️よくある質問
Q. 崖がある土地は売却できますか？
土地の状態や法令上の条件などによりますが、崖があるからといって必ず売却できないわけではありません。
Q. 擁壁が古いと売れませんか？
買主が不安を感じる可能性はあります。まず状態や必要な対応を確認し、現状売却・補修後売却などを比較しましょう。
Q. 擁壁は売主が直さないといけませんか？
一律ではありません。取引条件や土地の状態によって異なるため、不動産会社や必要な専門家へ確認しましょう。
Q. 高低差をなくしてから売った方がいいですか？
造成費以上に売却価格や売れやすさが改善するかを確認してから判断することをおすすめします。
Q. 古家付きの崖地は解体した方がいいですか？
先に解体せず、古家付きの現状で査定してから比較した方が安全です。
Q. 不動産会社に断られた場合は？
別の不動産会社や訳あり不動産を扱う専門買取などへ相談できる可能性があります。
Q. 0円でも売れません。どうすればいいですか？
無償譲渡、利用可能な制度、有料引き取りなど、売却以外の出口も比較しましょう。
▪️まとめ｜崖や高低差がある土地ほど「工事する前」に出口を確認する
崖。
傾斜。
高低差。
古い擁壁。
こうした土地は、平坦な土地より売却が難しくなる場合があります。
しかし、
高低差がある＝価値0円
ではありません。
最初にするべきことは、
擁壁を作り直す。
造成する。
建物を解体する。
ことではありません。
まず、
現状ならいくらなのか
を確認します。
そのうえで、
工事にいくら必要なのか。
工事後はいくらで売れるのか。
一般仲介ならどうか。
隣地所有者ならどうか。
専門買取ならどうか。
を比較します。
特に大切なのは、
売却価格ではなく最終的な手残りを見ること。
1,000万円で売れても、500万円の工事が必要なら意味が変わります。
逆に450万円の現状買取でも、
工事不要。
早期売却。
管理終了。
なら合理的な場合があります。
そして、
一社に断られたから終わりでもありません。
買主を変える。
売却方法を変える。
利用方法を変える。
ことで出口が見つかる可能性があります。
崖や擁壁を見ると、
「大変そうだから放置しよう」
と思ってしまいがちです。
しかし時間が経てば、管理や相続の問題も続きます。
だからこそ、
「いくらかければ直るか」より先に、「今の状態でどう手放せるか」。
そこから確認していきましょう。
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