形が悪い土地は売れない？変形地・狭小地・旗竿地を手放す方法と売却のコツ
- MIRAIU
- 8月9日
- 読了時間: 18分
▪️形が悪い土地は本当に売れない？
土地を売りに出した。
しかし、なかなか問い合わせが来ない。
不動産会社から、
「ちょっと形が悪いので売りにくいですね」
と言われた。
例えば、
・三角形の土地
・細長い土地
・旗竿地
・間口が狭い土地
・極端に小さい土地
・奥行きが深すぎる土地
・道路との接し方が使いにくい土地
などです。
一般的な四角形の土地と比べると、建物や駐車場を配置しにくいため、購入希望者が限定される場合があります。
しかし、
形が悪い＝価値がない
ではありません。
住宅用地として使いにくくても、
隣地所有者。
事業者。
土地活用を考える人。
専門買取業者。
など、別の買主には価値がある可能性があります。
重要なのは、
「安くすれば売れる」と考える前に、その土地を誰なら使えるのかを考えること。
今回は、形が悪く売れにくい土地の出口を詳しく解説します。
▪️結論｜変形地ほど「価格」より「買主」を変える
土地が売れないと、
値下げ。
↓
さらに値下げ。
↓
それでも売れない。
という状態になりがちです。
しかし変形地の場合、そもそも一般的な住宅購入者に売ろうとしていることが原因かもしれません。
例えば20坪の細長い土地。
一般の住宅用地としては使いにくくても、隣地所有者が取得すれば、
自分の土地を広げられる
可能性があります。
あるいは、
駐車スペース。
資材置場。
物置スペース。
土地の一体利用。
など、住宅以外の用途なら価値が生まれる場合があります。
つまり、
値段を変えるだけでなく「誰に売るか」を変える。
これが変形地売却の大きなポイントです。
▪️売れにくい土地① 三角形・台形などの変形地
土地は、正方形や長方形に近いほど建物を配置しやすい傾向があります。
一方、
三角形。
台形。
極端に細長い。
などの変形地では、建物を配置した後に使いにくい部分が残ることがあります。
例えば土地面積が60坪あっても、
実際に建物や駐車場として効率的に使える面積が小さければ、買主からすると、
「同じ60坪なら別の土地を買いたい」
となる可能性があります。
つまり、単純な坪数だけでは比較できないということです。
▪️売れにくい土地② 旗竿地
旗竿地とは、道路から細い通路状の敷地が伸び、その奥にまとまった土地があるような形状です。
上から見ると旗のような形に見えるため、旗竿地と呼ばれます。
旗竿地では、
・道路から建物が見えにくい
・車の出入りがしにくい場合がある
・通路部分の使い方が限定される
・建築計画に制約が出やすい
などから、整形地より購入希望者が少なくなる場合があります。
一方で、
道路から離れていて静か。
価格が周辺より安い。
などをメリットと感じる人もいます。
つまり、
旗竿地だから売れないのではなく、条件に合う買主が少なくなる
と考えた方がよいでしょう。
▪️売れにくい土地③ 間口が狭い
土地の面積が十分あっても、
道路に接している部分が非常に狭い。
というケースがあります。
間口が狭ければ、
車を停めにくい。
建物配置が難しい。
工事車両が入りにくい。
など、利用方法に影響する可能性があります。
特に建物を建てることを前提に購入する人は、
土地面積だけでなく道路との関係
を重視します。
だから、
「100坪もあるのに安くしても売れない」
という土地でも、実は面積ではなく間口が原因になっていることがあります。
▪️売れにくい土地④ 狭小地
土地が小さすぎる場合も、住宅用地としての需要が限定される可能性があります。
例えば、
15坪。
20坪。
といった土地です。
都市部なら小さな土地でも住宅需要がありますが、地方では、
「同じ価格帯なら広い土地が買える」
というケースもあります。
そうすると狭小地は競争力が弱くなります。
ただし狭小地ほど、
隣地所有者への売却
が有効になる場合があります。
単独では使いにくくても、隣地と合わせれば価値が高まる可能性があるからです。
▪️形が悪い土地を「坪単価だけ」で値付けしない
例えば周辺の整形地が、
坪10万円。
自分の土地が50坪。
だから、
10万円×50坪＝500万円
で売れる。
とは限りません。
土地形状。
道路。
高低差。
間口。
利用しやすさ。
などによって評価は変わります。
買主からすると、
50坪あっても10坪分がほとんど使えない土地なら、
実際の利用価値は整形地より低い
と考える可能性があります。
そのため、
「周辺と同じ坪単価なのに売れない」
という場合は、土地条件を含めた価格設定になっているか確認しましょう。
▪️ただし「形が悪いから値下げ」は早い
ここで重要です。
不動産会社から、
「変形地だから価格を下げましょう」
と言われることがあります。
もちろん価格調整が必要なケースはあります。
しかし、
値下げする前に買主候補を広げられないか
確認しましょう。
例えば、
一般住宅用地として500万円では売れない。
しかし隣地所有者なら400万円でも欲しい。
専門事業者なら350万円で買い取れる。
という可能性があります。
何も確認せず、
500万円。
↓
400万円。
↓
300万円。
と下げ続ける必要はありません。
👉 土地が売れないときの値下げ判断はこちら
▪️方法① 建築できるイメージを買主へ見せる
変形地で買主が不安になる大きな理由が、
「この土地にどんな家が建つのか分からない」
ことです。
整形地なら比較的イメージしやすいですが、
三角地。
旗竿地。
狭小地。
では完成形を想像しにくくなります。
そこで可能であれば、
・建物配置のイメージ
・駐車スペース
・庭として使える部分
・接道状況
などを分かりやすく伝えると、購入後をイメージしてもらいやすくなります。
土地は単純な面積だけではなく、
「どう使えるのか」を売る
という視点も重要です。
▪️方法② 隣地所有者へ相談する
変形地で特に重要なのがこれです。
一般市場では価値が低い土地でも、
隣地所有者には高い価値がある
ことがあります。
例えば自分の土地が20坪。
隣地が50坪。
隣地所有者が購入すれば、
50坪＋20坪＝70坪。
となります。
すると、
・駐車場を増やせる
・庭を広げられる
・建物配置の自由度が上がる
・土地全体の形が整う
可能性があります。
つまり、
単独では使いにくい土地でも、隣地と一体化すると価値が変わる
のです。
▪️隣地へは最初から「タダでいい」と言わない
長期間売れない土地では、
「隣の人に0円であげようかな」
と思うことがあります。
しかし待ってください。
隣地所有者にとって価値があるなら、
少額でも売却できる可能性
があります。
まず、
「土地を手放そうと考えていますが、購入に興味はありますか？」
と相談する。
価格が折り合わなければ、その後に無償譲渡を考えればいいのです。
最初から価値0円と決めないことが大切です。
▪️方法③ 土地を分けたりまとめたりできないか考える
土地によっては、
隣地との一体利用。
土地の分割。
複数筆の組み合わせ。
などで、利用価値が変わる場合があります。
ただし、
土地を分ければ必ず売れる
わけではありません。
分筆などには手続きや費用も必要です。
売却価格に対して費用をかける意味があるのか。
事前に不動産会社や土地家屋調査士などへ相談して判断しましょう。
ここでも、
先に費用を使わない
のがポイントです。
▪️境界が分からないならさらに慎重に
変形地では、
土地の形そのものが複雑なため、
境界が分かりにくいケースもあります。
境界標がない。
隣地との境目が分からない。
相続したため詳しいことを知らない。
こうした状態なら、
土地形状だけでなく境界も買主の不安材料になります。
ただし、
「境界が分からないから測量してから売ろう」
と即判断する必要はありません。
まず現在の状態で売却可能性を確認しましょう。
👉 境界が分からない土地の売却方法はこちら
▪️方法④ 不動産会社を変えてみる
一般的な住宅地では、
ポータルサイトへ掲載して購入希望者を待つ。
という方法でも売れる可能性があります。
しかし変形地では、
普通の住宅購入者だけを探していても売れにくい
場合があります。
例えば、
隣地所有者。
投資家。
事業者。
土地活用を考える人。
などへ提案できる会社なら、売却方法が変わる可能性があります。
現在の会社から、
「形が悪いから売れません」
と言われるだけなら、別会社へ意見を聞いてもよいでしょう。
👉 土地が売れないときに不動産会社を変える判断はこちら
▪️方法⑤ 専門買取を比較する
※本記事にはアフィリエイト広告を含みます。
三角地。
旗竿地。
狭小地。
間口の狭い土地。
こうした土地は、一般の個人から見ると使いにくくても、
専門事業者なら別の出口を考えられる場合があります。
例えば、
隣地との組み合わせ。
別用途への活用。
再販売。
などです。
そのため、
一般仲介で長期間売れないなら、
専門買取価格も一度確認してみる
価値があります。
特に、
「もう大幅値下げしよう」
「0円でも手放したい」
と思っている場合こそ、その前に確認しましょう。
▶ 他社で断られた土地・訳あり不動産の買取相談はこちら
▪️｜変形地は「安く売る」より「誰に売るか」
形が悪い土地は、整形地より売却が難しくなる場合があります。
しかし、
形が悪い＝価値0円
ではありません。
三角地。
旗竿地。
狭小地。
間口が狭い土地。
こうした土地でも、
一般の住宅購入者。
隣地所有者。
事業者。
専門買取業者。
では、土地の評価が違います。
だからこそ、
売れない
↓
値下げ
↓
さらに値下げ
だけで考えないことです。
まず、
土地は何に使えるのか。
誰なら欲しいのか。
隣地に価値はないか。
別会社なら違う売り方ができないか。
専門買取なら価格が付かないか。
を確認します。
▪️古家付きの変形地はさらに売りにくくなることがある
変形地に古い家が残っている場合、
土地形状。
建物状態。
解体費。
道路条件。
など、買主が確認するポイントが増えます。
例えば、
三角形の土地。
その上に築50年の空き家。
さらに駐車場が取りにくい。
となれば、一般の住宅購入者からすると検討しにくくなる可能性があります。
しかし、
「古家があるから先に壊そう」
と考えるのは少し待ちましょう。
古家付きのまま購入する事業者が見つかる場合もあります。
さらに、解体したからといって土地形状が改善するわけではありません。
そのため、
現状査定
↓
古家付きで売却できるか確認
↓
解体後の価格を確認
↓
解体費と比較
という順番がおすすめです。
👉 空き家を解体する前に査定するべき理由はこちら
▪️接道条件が悪い土地は「形」だけが問題ではない
旗竿地や間口が狭い土地では、
土地形状だけでなく、
道路との関係
も重要になります。
例えば、
・道路に十分接していない
・通路部分が極端に狭い
・車が入りにくい
・建築時に制約が出る
などです。
こうした土地では、
「三角だから売れない」
「旗竿地だから売れない」
というより、
利用方法が限定されることで買主が減っている
可能性があります。
つまり、
値下げだけでは解決しないこともあります。
▪️再建築できるかどうかで価値は大きく変わる
変形地でも住宅を建てられるのであれば、購入希望者を探せる可能性があります。
一方、
建築基準法上の道路条件などによって、
建物の建築・再建築が難しい土地
では、住宅用地としての需要が大きく減る場合があります。
この場合、
住宅を建てたい一般の買主だけを探すのではなく、
・隣地所有者
・駐車場利用
・資材置場
・土地活用
・専門事業者
など、別の出口を考える必要があります。
一般の不動産会社に断られた場合でも、そこで終了とは限りません。
👉 不動産会社に断られた土地の対処法はこちら
▪️造成すれば売れる？費用対効果を先に考える
土地に高低差がある。
一部が斜面になっている。
形が悪く駐車場が作りにくい。
こうした土地では、
「造成すれば売りやすくなるのでは？」
と思うことがあります。
確かに、土地を使いやすい状態にできれば検討者が増える可能性があります。
しかし、
造成にはまとまった費用が必要になる場合があります。
そのため、
300万円かけて造成。
↓
売却価格が200万円高くなる。
では、単純に考えて費用を回収できません。
土地を整備するときは、
整備費用以上に売却条件が改善するのか
を確認しましょう。
▪️売れない土地ほど「先にお金をかけない」が基本
変形地では、
「形が悪いから何とかしよう」
と、
・測量
・分筆
・造成
・解体
・草刈り
・整地
を全部やりたくなるかもしれません。
しかし、売却価格が低い土地ほど慎重に考える必要があります。
例えば、
売却価格300万円。
そこへ、
測量50万円。
解体150万円。
造成100万円。
合計300万円。
となれば、
売却できてもほとんど残らない
可能性があります。
だから、
先に土地をきれいにするのではなく、先に出口を確認する。
この順番が重要です。
▪️専門買取なら「現状のまま」相談できる場合がある
※本記事にはアフィリエイト広告を含みます。
一般の購入希望者からすると、
変形地。
古家付き。
間口が狭い。
接道が使いにくい。
という土地は購入判断が難しくなります。
一方、専門事業者なら、
・別用途で活用
・隣地と一体化
・再販売
・条件整理後に活用
などを検討できる場合があります。
そのため、
大きな費用をかける前に、現状のまま買取できる可能性を確認する
ことも一つの方法です。
▶ 他社で断られた土地・訳あり不動産の買取相談はこちら
▪️一般仲介と専門買取を比較する
例えば、
一般仲介
売却希望価格：500万円
ただし、
・半年以上売れない可能性
・測量が必要
・造成が必要
・古家解体が必要
という条件だったとします。
一方、
専門買取
買取価格：350万円
ただし、
現状のまま相談可能。
となれば、
単純に、
500万円と350万円
だけを比較するのは不十分です。
最終的に手元に残る金額。
売却までの時間。
売主側で必要な作業。
維持費。
まで比較しましょう。
▪️隣地への売却は最後まで候補に残す
変形地で特に強い出口が、
隣地所有者への売却
です。
一般市場では100万円でも売れない土地が、
隣地所有者にとっては、
200万円でも欲しい。
という可能性があります。
なぜなら、
隣地所有者はその土地を買うことで、
自分の土地そのものの価値を上げられる
場合があるからです。
例えば、
間口が広がる。
土地形状が整う。
駐車場を増やせる。
建物配置がしやすくなる。
こうしたメリットがあります。
変形地では、
市場価格より「隣地価値」
を見ることが重要です。
▪️売れないなら無償譲渡も選択肢になる
一般仲介で売れない。
専門買取も難しい。
隣地所有者も買わない。
この場合、
無償譲渡
を検討する方法もあります。
土地代を0円にして、必要な人へ譲る方法です。
ただし、
0円ならすぐもらい手が見つかるとは限りません。
土地を受け取った人は、その後、
・固定資産税など
・草刈り
・管理
・将来の処分
などの負担を引き継ぐ可能性があります。
そのため、
「無料なら誰でも欲しい」ではありません。
👉 土地をタダでもらってくれる人を探す方法はこちら
▪️0円で譲る前に査定価格を確認する
ここは非常に重要です。
長期間売れないと、
「もう0円でいい」
と思ってしまいます。
しかし、
一般市場で売れないだけで、
専門事業者なら価格が付く可能性があります。
仮に、
30万円。
50万円。
100万円。
でも売却できるなら、
0円で譲る場合とは大きく違います。
だから、
無償譲渡は「価格が付かない」と確認してから
検討した方がいいでしょう。
▪️売れない土地の査定を比較する
自分では、
「形が悪いから価値がない」
と思っていても、不動産会社によって評価が違う場合があります。
売却するかどうかは後から決めても構いません。
まず、
現在の状態ならいくらなのか
を確認しておくと判断しやすくなります。
▶ 売れない土地の売却・査定を検討する方はこちら
査定価格を確認してから、
仲介。
買取。
隣地売却。
無償譲渡。
を比較すればいいのです。
▪️どうしても手放せないなら有料引き取りもある
売れない。
買い取ってもらえない。
隣地もいらない。
0円でも引き取り手がいない。
こうした場合には、
所有者がお金を支払って土地を引き取ってもらうサービス
を検討することもあります。
ただし、
有料引き取りは最後の選択肢です。
本当は50万円で売れる土地を、
50万円支払って処分すれば、
単純に100万円の差になります。
そのため、
買取・隣地売却・無償譲渡を確認してから
検討しましょう。
👉 土地を引き取ってくれる業者についてはこちら
▪️形が悪い土地を放置するのも解決ではない
「売れないから、とりあえず置いておこう」
と思うことがあります。
しかし所有している間は、
・固定資産税など
・草刈り
・管理
・近隣対応
・相続
などの問題が続く可能性があります。
特に利用予定がない土地なら、
今後誰が管理するのか
まで考えておきましょう。
自分が使わない。
子どもも使わない。
それなら、早めに出口を探す意味があります。
▪️変形地を売るおすすめの順番
形が悪い土地なら、
① 土地の形・面積・道路条件を確認
↓
② 建築や利用方法を確認
↓
③ 周辺相場と価格を確認
↓
④ 隣地所有者へ需要がないか確認
↓
⑤ 現状のまま一般仲介
↓
⑥ 専門買取価格を比較
↓
⑦ 無償譲渡を検討
↓
⑧ 最後に有料引き取りを比較
という順番がおすすめです。
重要なのは、
「売れないから造成する」
「売れないから大幅値下げする」
と、いきなり大きな判断をしないことです。
▪️変形地売却でやってはいけないこと① 坪単価だけで価格を決める
周辺が坪10万円。
だから自分の土地も坪10万円。
とは限りません。
土地の使いやすさによって評価は変わります。
逆に、
「変形地だから坪3万円」
と極端に下げる必要もありません。
隣地所有者など、
特定の買主にとって価値が高い
こともあるからです。
土地の価格は、
面積だけではなく、
誰が何に使うか
まで考えて決めることが重要です。
▪️やってはいけないこと② いきなり造成・分筆する
土地を使いやすくしようとして、
造成。
分筆。
擁壁。
整地。
などを先に行う。
これは慎重に判断しましょう。
費用をかけた結果、
売却価格がほとんど上がらない可能性もあります。
まず査定。
その後、
工事費以上に売却条件が良くなるのか
を確認します。
▪️やってはいけないこと③ 一社の「売れません」で諦める
変形地は売却方法に工夫が必要な場合があります。
そのため、
普通の住宅用地しか扱わない会社では、
「難しいですね」
と言われることがあります。
しかし、
投資家向け。
事業者向け。
訳あり不動産専門。
など、相談先を変えれば評価が変わる可能性があります。
一社の判断だけで価値0円と決めないこと。
これはかなり重要です。
▪️よくある質問
Q. 三角形の土地は売れませんか？
売却できないとは限りません。ただし建物配置などが難しく、整形地より買主が限定される場合があります。
Q. 旗竿地は価値が低いですか？
土地条件によります。道路から離れていて静かなことなどをメリットと感じる買主もいます。
Q. 狭小地は隣の人に売った方がいいですか？
隣地所有者にとって価値が高いケースがあります。一般市場で売れない場合は相談する価値があります。
Q. 形が悪い土地は大幅値下げすれば売れますか？
価格が原因なら効果がある可能性がありますが、土地の利用方法そのものが原因なら値下げだけでは解決しないことがあります。
Q. 分筆してから売った方がいいですか？
土地によります。分筆には費用が必要なため、売却価格がどの程度改善するか確認してから判断しましょう。
Q. 古家付きの変形地は先に解体すべきですか？
必ずしもそうではありません。古家付きの現状で売却・買取できる可能性を確認してから判断しましょう。
Q. 不動産会社に売れないと言われました。
一社だけで判断する必要はありません。別会社や専門買取なども確認してみましょう。
▪️まとめ｜形が悪い土地ほど「安くする」より出口を変える
三角地。
旗竿地。
狭小地。
細長い土地。
間口が狭い土地。
こうした土地は、整形地より購入希望者が少なくなる場合があります。
しかし、
形が悪い＝価値がない
ではありません。
一般の住宅購入者には使いにくい。
でも、
隣地所有者なら欲しい。
事業者なら使える。
専門買取なら検討できる。
ということがあります。
だから、
売れない
↓
値下げ
↓
もっと値下げ
だけで考えないことです。
まず、
土地は何に使えるのか。
誰なら欲しいのか。
隣地と一体化できないか。
現状で買取価格が付かないか。
を確認します。
さらに、
造成。
測量。
解体。
分筆。
などに費用をかける場合は、
その費用以上に売却条件が改善するのか
を確認しましょう。
土地を売るために大きなお金を使ったのに、結局売れない。
これが一番避けたい失敗です。
「整えてから売る」のではなく、「どう売るかを決めてから必要なことだけ整える」。
形が悪い土地ほど、この順番が重要になります。
土地を売りに出したのに反応がない…問い合わせが来ない原因と見直すべきポイント
土地が売れないのは価格が高いから？値下げするタイミングと後悔しない判断ポイント
土地が売れないのは不動産会社のせい？会社を変えるべき7つのサインと見直し方
境界が分からない土地は売れない？測量する前に知っておきたい売却方法と対処法
土壌汚染の可能性がある土地は売れない？調査する前に知っておきたい売却方法と対処法
不動産会社に断られた土地はどうする？売却できる可能性と対処法を徹底解説
売れない土地・処分に困る土地の総合ガイド
