道路に面していない土地は売れない？接道条件が悪い土地を手放す方法と売却のポイント
- MIRAIU
- 8月9日
- 読了時間: 20分
▪️道路条件が悪い土地は本当に売れない？
土地を売りに出したものの、なかなか買い手が見つからない。
不動産会社へ相談すると、
「道路条件がちょっと厳しいですね」
「車が入りにくいので買主が限定されます」
「建物を建てるには確認が必要です」
と言われることがあります。
例えば、
・道路に十分面していない
・前面道路が狭い
・車が入れない
・土地まで細い通路しかない
・他人の土地を通らないと入れない
・道路との高低差が大きい
・接道条件に問題がある
といった土地です。
住宅用地として土地を探している人にとって、
「家を建てられるのか」
「車で出入りできるのか」
は非常に重要です。
そのため道路条件が悪い土地は、一般的な住宅地より買主が少なくなる可能性があります。
しかし、
道路条件が悪い＝絶対に売れない
ではありません。
土地の状態によっては、
隣地所有者。
事業者。
投資家。
専門買取業者。
など、別の買主へ売却できる可能性があります。
▪️結論｜まず「建築できるか」と「誰なら使えるか」を確認する
道路条件が悪い土地では、
いきなり、
「売れないから値下げしよう」
と考えるのは早いです。
最初に確認したいのは、
① 建築できる土地なのか
② 車や人がどのように出入りできるのか
③ 道路条件を改善できる可能性があるのか
④ 住宅以外の利用方法があるのか
です。
この4つによって、土地の売却方法は大きく変わります。
住宅が建てられるなら一般の購入希望者へ売却できる可能性があります。
住宅には使いにくくても、隣地所有者なら必要かもしれません。
つまり、
価格を変える前に、土地の使い道と買主候補を整理する。
これが重要です。
▪️売れにくい道路条件① 前面道路が狭い
土地そのものは広い。
形も悪くない。
しかし前面道路が非常に狭い。
こうした土地があります。
道路が狭いと買主は、
「車は入れる？」
「駐車するとき大変では？」
「建築工事の車両は入れる？」
「将来建て替えできる？」
などを気にします。
特に地方では車移動が前提になる地域も多いため、
土地の広さより道路の使いやすさが購入判断に影響する
ことがあります。
100坪ある土地だから価値が高い。
とは限らないのです。
▪️売れにくい道路条件② 車が敷地まで入れない
道路から土地まで、
人は通れる。
しかし車は入れない。
こうした土地もあります。
都市部などでは車を必要としない買主もいます。
しかし地方では、
買い物。
通勤。
子どもの送迎。
などで車を使う家庭が多く、
敷地内へ車を入れられないことが大きなデメリット
になる可能性があります。
さらに古家を解体したり、新しい建物を建てたりするときにも、工事方法へ影響する場合があります。
そのため購入者は、
土地代だけでなく、
購入後に発生する可能性のある費用
まで考えて判断します。
▪️売れにくい道路条件③ 道路に十分接していない
土地を見たとき、
道路のすぐ横にある。
それだけで、
「建物を建てられる土地」
とは限りません。
建築する場合には、道路との関係について法令上の条件を確認する必要があります。
特に、
・道路に接している部分が短い
・道路に直接接していない
・通路状の土地を通って接続している
・見た目は道路でも法令上の扱いを確認する必要がある
といった土地では注意が必要です。
住宅を建てる目的で購入する人にとって、
建築できるかどうか
は土地価格以上に重要なポイントです。
▪️「再建築不可」と言われたら何を確認する？
古い住宅が建っている土地で、
「再建築できない可能性があります」
と言われることがあります。
すると、
「じゃあ土地の価値は0円？」
と思うかもしれません。
しかし、それもすぐには判断できません。
まず、
本当に再建築が難しいのか。
道路はどのような扱いなのか。
隣地との関係で改善できる可能性はないか。
別用途で利用できないか。
などを確認します。
条件によっては、一般住宅以外の用途や隣地所有者への売却など、別の出口を考えられる場合があります。
▪️昔から家が建っている＝今も同じ条件で建てられるとは限らない
ここは注意したいところです。
現在古い住宅が建っている。
だから、
「建て替えも当然できるだろう」
と思ってしまうことがあります。
しかし建築された時期や道路条件などによって、現在同じように建築できるとは限りません。
そのため古家付き土地では、
建物があるという事実だけで判断せず、
建て替え可能性について確認する
ことが重要です。
特に古家付き土地を住宅用地として販売するなら、買主にとって非常に重要な情報になります。
▪️道路条件が悪いからといって大幅値下げするのは早い
不動産会社から、
「道路が悪いので価格を下げましょう」
と言われることがあります。
もちろん土地条件を踏まえた価格設定は必要です。
しかし、
誰に売るかを確認する前に大幅値下げする必要はありません。
例えば、
一般住宅用地として500万円では売れない。
しかし隣地所有者なら400万円で欲しい。
専門事業者なら350万円で検討できる。
というケースも考えられます。
つまり、
道路条件が悪い土地は「市場全体で価値がない」のではなく、買主候補が限定されている
場合があります。
👉 土地が売れないときの値下げ判断はこちら
▪️方法① まず役所や専門家などで道路条件を確認する
道路条件について曖昧なまま、
「多分建てられません」
という状態で売却するのはおすすめできません。
買主からすると、
一番重要な部分が分からない土地
になるからです。
道路については、
どのような道路なのか。
建築時にどんな条件が関係するのか。
土地がどの程度道路に接しているのか。
などを確認します。
不動産会社だけでは判断できない場合には、行政窓口や建築士など、必要な専門家へ確認する場合もあります。
重要なのは、
思い込みではなく現在の条件を整理すること。
です。
▪️方法② 隣地所有者へ相談する
道路条件が悪い土地でも、
隣地所有者にとっては価値が高い
場合があります。
例えば、
自分の土地だけでは道路への接し方が悪い。
しかし隣地と一体化すると使いやすくなる。
逆に隣地所有者が自分の土地を取得することで、
敷地を広げられる。
駐車スペースを増やせる。
土地形状を改善できる。
ということもあります。
つまり、
一般市場では売りにくい土地ほど、隣地への売却を検討する価値がある
ということです。
▪️隣地との交渉で道路条件が改善するケースもある
土地によっては、
隣地の一部を取得する。
逆に自分の土地の一部を売却する。
通路部分について整理する。
などによって、土地の使いやすさが変わる場合があります。
ただし、
隣地との調整には相手の同意が必要
です。
こちらが、
「ここを売ってください」
と思っていても、相手に売る義務があるわけではありません。
さらに測量や登記などが必要になれば費用も発生します。
そのため、
道路条件改善にいくら必要で、その結果土地価格がどれくらい上がるのか
まで比較しましょう。
▪️先に隣地を買ってから売るのは慎重に
例えば、
「隣の土地を50万円で買えば接道条件が改善する」
というケースがあったとします。
土地が使いやすくなるなら魅力的です。
しかし、
50万円で土地を取得。
測量・登記などでも費用が発生。
それでも売却価格が30万円しか上がらない。
なら、経済的には得にならない可能性があります。
道路条件を改善できるからといって、
必ず先にお金を使うべきとは限りません。
まず改善前と改善後の査定価格を比較することが重要です。
▪️方法③ 土地の使い道を住宅以外にも広げる
住宅を建てるには使いにくい。
しかし、
それだけで土地の用途がなくなるとは限りません。
土地によっては、
・駐車場
・資材置場
・物置スペース
・隣地との一体利用
・その他の土地活用
などが考えられる場合があります。
もちろん、土地の法令上の条件や立地によって利用できる用途は異なります。
しかし、
「住宅が建てにくい＝誰にも必要とされない」
と決めつけないことが重要です。
▪️形が悪い土地と道路が悪い土地はセットになりやすい
旗竿地。
細長い土地。
間口の狭い土地。
などは、土地形状だけでなく道路条件も問題になる場合があります。
そのため、
「形が悪いから売れない」
と思っていた土地でも、
実際には、
道路との関係が大きな原因
かもしれません。
👉 変形地・狭小地・旗竿地を売る方法はこちら
土地が売れない場合は、一つの問題だけでなく、
形状＋道路＋価格＋需要
をまとめて確認しましょう。
▪️方法④ 不動産会社を変えてみる
道路条件が悪い土地では、
一般の住宅用地と同じ売り方では買主が見つかりにくい場合があります。
現在の不動産会社から、
「道路が悪いから売れません」
と言われるだけなら、別の会社へ相談してみてもいいでしょう。
特に、
・再建築が難しい土地
・古家付き土地
・狭小地
・変形地
・地方の土地
などを扱った経験がある会社なら、別の売却方法を提案できる可能性があります。
👉 不動産会社を変えるべきサインはこちら
▪️方法⑤ 専門買取へ相談する
※本記事にはアフィリエイト広告を含みます。
道路条件の悪い土地は、
一般の買主からすると、
「購入して本当に大丈夫？」
という不安が大きくなりやすい不動産です。
一方、専門事業者なら、
・隣地との一体利用
・条件を整理して再販売
・別用途で活用
・投資物件として利用
などを検討できる場合があります。
そのため、
一般仲介で長期間売れない場合は、
専門買取価格も確認してみる
価値があります。
特に、
「値下げしても売れない」
「不動産会社から断られた」
「0円でもいいから手放したい」
という状態なら、その前に査定しておきましょう。
▶ 他社で断られた土地・訳あり不動産の買取相談はこちら
▪️｜道路条件が悪い土地ほど「建てられるか」と「誰が使えるか」
道路条件が悪い土地は、
一般的な住宅用地より売却が難しくなる場合があります。
しかし、
道路が狭い＝売れない
車が入らない＝価値0円
再建築が難しい＝誰も欲しくない
と単純には判断できません。
まず、
現在の道路条件を確認する。
建築可能性を確認する。
隣地との関係を見る。
住宅以外の使い道を考える。
別の不動産会社へ相談する。
専門買取価格を確認する。
という順番で考えます。
大切なのは、
問題の内容が分からない状態で値下げしないこと。
そして、
問題を改善するために大きなお金を使う前に、現状の価値を確認すること。
です。
▪️古家付きで道路条件も悪い土地はどうする？
道路条件が悪い土地に古い建物が残っている場合、売却の難易度がさらに上がることがあります。
買主からすると、
・建て替えできるのか
・解体費はいくらかかるのか
・解体工事の車両が入れるのか
・建物を残したまま利用できるのか
・将来的に売却できるのか
など、確認したいことが増えるからです。
特に注意したいのが、
「古家を解体すれば土地として売りやすくなるだろう」
と先に解体してしまうことです。
建物をなくしても、道路条件そのものは変わりません。
解体費だけ支払ったのに、結局土地が売れないという可能性もあります。
▪️古家は解体する前に査定する
古家付きで道路条件が悪い土地なら、
現状のまま査定
↓
建物を残して売れるか確認
↓
解体した場合の土地価格を確認
↓
解体費との差額を比較
という順番で考えましょう。
例えば、
古家付きの現状買取が300万円。
解体すると土地として500万円で売れる可能性がある。
しかし解体費が250万円かかる。
この場合、
単純に500万円の方が得とはいえません。
さらに仲介手数料や売却までの時間、維持費なども考える必要があります。
👉 空き家を解体する前に査定するべき理由はこちら
▪️車が入れない土地は解体費にも注意する
道路条件が悪い土地では、
建物の解体そのものにも影響する場合があります。
例えば、
大型車両が入れない。
重機を敷地まで入れにくい。
廃材を運び出しにくい。
こうした現場では、通常より作業に手間がかかる可能性があります。
つまり、
土地が売れにくいだけでなく、売却準備の費用まで高くなる可能性
があるということです。
そのため、
「古家を壊して更地にしてから売る」
という判断は慎重に行いましょう。
▪️測量や道路整備も先にやりすぎない
道路条件に問題があると、
測量。
分筆。
隣地との調整。
道路部分の整備。
などを検討することがあります。
これらによって土地条件が改善する可能性はあります。
しかし重要なのは、
いくら使えば、土地の価値がいくら上がるのか
です。
100万円かけて条件を改善しても、売却価格が50万円しか上がらないのであれば、経済的なメリットは小さくなります。
逆に100万円の費用で土地価格が大きく上がり、買主候補も増えるなら検討する価値があります。
まず現在の状態。
次に改善後。
両方の査定を比較してからお金を使う
ことが大切です。
▪️境界が分からない場合は問題を分けて考える
道路条件が悪いうえに、
境界も分からない。
という土地もあります。
特に、
昔からある細い通路。
隣地と共有しているように見える道路。
山林や原野へ続く道。
などでは、現地を見ただけでは権利関係が分からない場合があります。
ここで、
道路。
境界。
所有権。
通行。
をすべて一緒に考えると複雑になります。
まず何が問題なのかを一つずつ整理しましょう。
👉 境界が分からない土地の売却方法はこちら
▪️再建築が難しい土地でも買う人はいる？
一般の住宅購入者は、
「家を建てたい」
という目的で土地を探しています。
そのため再建築が難しい土地は、購入候補から外されやすくなります。
しかし、
すべての買主が新築住宅を建てたいわけではありません。
例えば、
既存建物を利用したい人。
隣地所有者。
土地を別用途で使いたい人。
不動産事業者。
などです。
つまり、
一般市場で売れにくいことと、土地そのものに買い手が存在しないことは別
です。
▪️隣地所有者には特別な価値がある場合がある
道路条件が悪い土地では、隣地所有者への売却を最後まで候補に残しましょう。
例えば、
単独では再建築が難しい土地。
しかし隣地と一体になれば利用価値が上がる。
こうしたケースでは、一般の買主より隣地所有者の方が土地を高く評価する可能性があります。
また隣地所有者から見ても、
土地を取得することで、
敷地を広げる。
駐車場を増やす。
庭を広げる。
土地形状を改善する。
などのメリットが生まれる場合があります。
「市場で売れない＝隣地にも価値がない」ではありません。
▪️隣地へ0円で渡す前に価格を確認する
何年も売れないと、
「隣の人にタダであげよう」
と思うことがあります。
しかし、それは最後で構いません。
隣地所有者にとって利用価値があるなら、
50万円。
100万円。
200万円。
など、価格が付く可能性があります。
まず、
売却できるか相談する。
それでも話がまとまらなければ、無償譲渡を検討します。
最初から自分で、
「この土地には価値がない」
と決めないことが重要です。
▪️専門買取と隣地売却は両方比較する
道路条件の悪い土地では、
隣地所有者への売却。
専門業者への買取。
この2つを比較する価値があります。
例えば、
隣地所有者：150万円
専門買取：200万円
なら、専門買取の方が条件が良いかもしれません。
反対に、
隣地所有者：300万円
専門買取：150万円
なら、隣地への売却を優先する判断もできます。
重要なのは、
一つの出口だけで土地の価値を決めないこと
です。
▪️不動産会社に断られても諦めない
道路条件の悪い土地では、
「うちでは扱えません」
と言われることもあります。
しかし、不動産会社にも得意分野があります。
一般住宅。
マンション。
投資物件。
事業用地。
地方不動産。
訳あり不動産。
など、それぞれ違います。
一社に断られたからといって、
土地そのものに価値がないとは限りません。
👉 不動産会社に断られた土地の対処法はこちら
▪️売却できないなら無償譲渡を検討する
一般仲介でも売れない。
専門買取でも難しい。
隣地所有者も購入しない。
この段階まで来たら、
無償譲渡
を検討する方法があります。
土地代を0円にすることで、引き取り手を探す方法です。
ただし、
無料なら必ず誰かがもらってくれるわけではありません。
土地を取得すれば、その後の管理なども引き継ぐことになります。
道路条件が悪く使い道もほとんどない土地なら、
0円でも欲しくない
という人がいるのは当然です。
👉 土地をタダでもらってくれる人を探す方法はこちら
▪️0円にする前にもう一度査定する
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ここはかなり重要です。
長期間売れない。
不動産会社にも断られた。
すると、
「もう0円でいい」
という気持ちになりやすくなります。
しかし、
一般の不動産会社が扱わない土地でも、専門事業者なら価格を付けられる可能性があります。
0円で手放した後に、
「実は100万円で売れた」
と分かっても戻せません。
そのため無償譲渡へ進む前に、
専門買取価格を一度確認しておく
と判断しやすくなります。
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▪️一般的な土地査定も比較しておく
道路条件が悪いからといって、最初から訳あり不動産として処分する必要もありません。
別の不動産会社なら、
「この条件なら一般仲介でも売却できる」
と判断する可能性があります。
だから、
一般仲介。
専門買取。
両方の価格を確認する。
そのうえで、
価格・時間・手間を比較する
という考え方がおすすめです。
▶ 土地の売却・査定を比較したい方はこちら
高く売れる可能性があるなら仲介。
多少価格が下がっても早く手放したいなら買取。
目的によって出口は変わります。
▪️どうしても売れないなら有料引き取りも検討する
売れない。
買取不可。
隣地も不要。
0円でも引き取り手が見つからない。
ここまで来ると、
有料で土地を引き取るサービス
を検討するケースもあります。
所有者がお金を受け取るのではなく、
所有者がお金を支払って手放す
方法です。
当然ながら、これは優先順位としてかなり後です。
売却できる土地なのに、有料で処分する必要はありません。
必ず、
仲介。
専門買取。
隣地売却。
無償譲渡。
などを確認してから判断しましょう。
👉 土地を引き取ってくれる業者についてはこちら
▪️相続した土地なら国庫帰属制度も確認する
相続などで取得した不要な土地では、
相続土地国庫帰属制度
を検討できる場合があります。
これは一定の要件を満たした土地について、承認を受けて国庫へ帰属させる制度です。
ただし、
「売れない土地なら何でも国へ返せる」
制度ではありません。
土地の状態などについて条件があります。
道路条件以外にも問題がある土地では利用できないケースも考えられるため、最新の要件を確認して判断しましょう。
▪️道路条件の悪い土地を放置すると相続問題が続く
使っていない。
売れない。
だから放置する。
これも一つの判断に見えます。
しかし所有している限り、
管理。
税金。
草刈り。
近隣対応。
そして将来の相続。
などが続く可能性があります。
特に、
自分も使わない。
子どもも使わない。
将来的な活用予定もない。
という土地なら、
「いつか売れればいい」ではなく、どこまで条件を下げれば手放すのか
を決めておくことも重要です。
▪️道路条件が悪い土地を売るおすすめの順番
道路条件に問題がある土地なら、
① 道路の状況を確認する
↓
② 建築・再建築の可能性を確認する
↓
③ 現状のまま査定する
↓
④ 隣地所有者への売却可能性を確認する
↓
⑤ 一般仲介で販売する
↓
⑥ 専門買取価格を比較する
↓
⑦ 無償譲渡を検討する
↓
⑧ 利用できる制度やその他の処分方法を確認する
↓
⑨ 最後に有料引き取りを比較する
この順番なら、
本当は売れた土地を0円や有料で手放してしまう
リスクを減らせます。
▪️やってはいけないこと① 原因を確認せず値下げする
道路条件が悪い。
だから安くする。
これだけでは売れない可能性があります。
住宅を建てたい人にとって利用できない土地なら、
1,000万円を500万円にしても、
500万円を100万円にしても、
その買主には必要ありません。
価格を変える前に、
誰なら使える土地なのか
を考えましょう。
▪️やってはいけないこと② 先に大きなお金を使う
売りやすくするために、
解体。
測量。
分筆。
造成。
道路整備。
などを先に行う。
これも慎重に判断します。
土地価格が低ければ、
売却価格より準備費用の方が高くなる
可能性があります。
まず現状査定。
必要な工事をした場合の査定。
両方を比較します。
▪️やってはいけないこと③ 「再建築不可＝0円」と決める
再建築が難しい土地は、確かに一般住宅用地としては売りにくくなります。
しかし、
隣地所有者。
既存建物を利用する人。
事業者。
専門買取業者。
など、別の買主が存在する可能性があります。
一般住宅としての価値と、不動産としての価値は同じではありません。
0円で譲る前に、別の出口を確認しましょう。
▪️よくある質問
Q. 道路に面していない土地は売れませんか？
必ず売れないとは限りません。道路との関係や建築可能性、通行条件などを確認したうえで売却方法を考えます。
Q. 再建築できない土地にも値段は付きますか？
土地条件や利用方法によります。一般の住宅購入者には売りにくくても、隣地所有者や専門事業者などが購入を検討する可能性があります。
Q. 車が入れない土地でも売却できますか？
可能性はあります。ただし利用できる人が限定されるため、通常の住宅地とは異なる売却戦略が必要になる場合があります。
Q. 道路を広げてから売った方がいいですか？
改善費用と改善後の土地価格を比較してから判断しましょう。先に費用をかけても回収できない可能性があります。
Q. 古家は解体した方が売れますか？
道路条件が悪い土地では、解体しても土地そのものの問題は残ります。まず古家付きの現状で査定することをおすすめします。
Q. 不動産会社に売れないと言われました。どうすればいいですか？
別の不動産会社や専門買取業者など、相談先を広げてみましょう。一社の判断だけで価値0円と決める必要はありません。
Q. 0円でも売れなければどうすればいいですか？
無償譲渡、利用可能な制度、有料引き取りなど、売却以外の出口も比較します。
▪️まとめ｜道路条件が悪い土地ほど「値段」より「出口」を探す
道路が狭い。
車が入れない。
道路に十分接していない。
再建築が難しい。
こうした土地は、一般的な住宅用地より売却が難しくなる可能性があります。
しかし、
道路条件が悪い＝価値がない
ではありません。
まず確認するのは、
道路がどういう状態なのか。
建築できるのか。
既存建物を利用できるのか。
隣地所有者に需要がないか。
別用途で利用できないか。
ということです。
そのうえで、
一般仲介。
隣地売却。
専門買取。
無償譲渡。
その他の処分方法。
を比較します。
そして特に注意したいのが、
売却前にお金をかけすぎないこと。
解体。
測量。
分筆。
造成。
道路条件の改善。
これらが必要になるケースはあります。
しかし、
「やれば売れるだろう」
という理由だけで先に行うのは危険です。
まず現状でいくらなのか。
改善したらいくらになるのか。
費用はいくらなのか。
この3つを比較します。
そしてもう一つ。
一般の住宅購入者に売れないからといって、その土地に買主がいないとは限りません。
道路条件の悪い土地ほど、
「いくらまで下げるか」ではなく「誰なら使えるか」
を考えることが重要です。
一社に断られても終わりではありません。
0円で譲る前にも、まだ確認できることがあります。
土地の条件に合った出口を一つずつ探していきましょう。
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