不動産投資ローンはいつ融資実行される？事前審査・本審査から金消契約・決済までの流れ
更新日：9月29日
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不動産投資物件を買うとき、「融資承認が出た＝すぐお金が振り込まれる」とは限りません。審査、契約、登記、決済準備を経て融資実行へ進みます。
金融機関や商品によって流れは違いますが、どの段階で何が確定しているのかを分けておくと、売買契約や決済日を組みやすくなります。
この記事では、事前審査から融資実行・決済までの一般的な流れと確認点を整理します。
▪️1 融資は審査から契約・資金交付まで段階がある
住宅金融支援機構の賃貸住宅関連融資でも、事前審査・申込・融資審査・融資内容の決定・契約・資金受取という段階があります。
民間金融機関では名称や順番が異なる場合があるため、担当者へ自分の案件の流れを確認します。
▪️2 事前審査は融資実行の確約ではない
事前審査は、年収、資産、借入状況、物件概要などから融資可能性を確認する段階です。正式審査で追加資料や条件変更が出る場合があります。
事前審査だけで決済日や融資額を確定したと考えないようにします。
▪️3 本審査では本人と物件の両方を確認する
本審査では、収入・資産・既存借入に加え、売買契約書、レントロール、登記、評価資料などが確認されます。
修繕予定や空室状況など、事前審査から条件が変わった場合は早めに伝えます。
▪️4 承認後も融資条件と決済条件を確認する
承認が出たら、融資額、金利、期間、自己資金、保証条件、必要書類を確認します。希望額より減額される場合もあります。
売買契約の残代金、諸費用、自己資金を合わせ、決済日に不足しないか確認します。
▪️5 金銭消費貸借契約で最終条件を確定する
融資実行前に金融機関と金銭消費貸借契約を結びます。返済日、金利、繰上返済、担保、保証など契約内容を確認します。
不明点は契約前に確認し、口頭説明だけでなく契約書を読みます。
▪️6 融資実行と決済は司法書士・売主・銀行で連携する
決済日には、自己資金と融資金を合わせて残代金を支払い、所有権移転・抵当権設定などを進めます。
振込先、必要書類、当日の時間を売主側・仲介会社・司法書士・金融機関で事前に確認します。
購入候補の融資スケジュールや必要自己資金を整理したい場合は、物件情報と資金状況をまとめて相談すると進めやすくなります。
▪️7 融資実行までは7つの順で確認する
①事前相談、②事前審査、③売買契約、④本審査、⑤融資条件確定、⑥金消契約、⑦決済・融資実行、この順で確認します。
①〜③では、融資可能性と購入条件を整理します。融資特約の内容も確認します。
④〜⑥では、正式な融資額・条件・必要書類を確定します。減額や条件変更がないか確認します。
最後に⑦で、融資金・自己資金・登記を同日に合わせます。承認と実行を同じものと考えないことが重要です。
▪️⑧ Q&A
Q. 事前審査に通れば融資は確定ですか？
A. 確定とは限りません。本審査や条件確認を経て最終決定されます。
Q. 融資実行は決済日の何日前ですか？
A. 案件・金融機関によります。決済日に資金交付するケースもあるため担当者へ確認します。
Q. 金消契約とは何ですか？
A. 金融機関と借入条件を定める金銭消費貸借契約です。金利、期間、返済条件などを確認します。
▪️⑨ まとめ
不動産投資ローンは、事前審査に通った時点では終わりではなく、本審査・融資条件確定・金消契約・決済を経て実行されます。
各段階で何が確定しているかを分け、自己資金・登記・決済日まで早めに調整しましょう。
