再建築不可の戸建て投資は買っていい？接道・修繕・収益・出口の判断基準
更新日：9月29日
※本記事には広告・PRを含みます。
再建築不可と表示された戸建ては価格が安く、高利回りに見えることがあります。しかし、再建築不可という一行だけでは、現在の建物をどこまで使えるか、将来どのような出口があるかは分かりません。
道路種別、接道、現在建物、43条2項の可能性、修繕費、家賃、融資、売却出口を確認して購入判断します。
▪️1 道路種別・接道を役所で確認する
広告表記だけで判断せず、前面道路と敷地接道を建築担当窓口で確認します。
▪️2 現在建物の建築経緯を見る
建築確認、古い図面、過去の許可資料があれば確認します。
▪️3 43条2項等の可能性を確認する
通常の接道を満たさなくても認定・許可制度が関係する場合があります。将来計画ごとに確認します。
▪️4 修繕費と残存利用年数を見る
再建築しにくい物件ほど現在建物を使える期間が収益へ影響します。大規模修繕前提で買いません。
▪️5 家賃・空室・融資条件を確認する
高利回り表示だけでなく、実際に決まる家賃、空室、融資期間、金利を入れます。
▪️6 売却出口を購入前に確認する
誰が次の買主になり得るか、土地・建物の現況でいくらなら売れるかを確認します。
投資判断では利回り表示だけでなく、収益構造・修繕・出口を理解してから比較することが大切です。
▪️7 確認する順番
①道路種別、②接道・建築経緯、③43条2項等、④修繕・利用年数、⑤家賃・融資、⑥出口価格、⑦購入・見送り、この順で確認します。
①〜③では、再建築不可という広告文だけで将来建築の可能性を決めません。役所で具体的な道路条件を確認します。
④〜⑥では、現在建物の修繕と実際の収益、売却出口を整理します。高い表面利回りだけで購入しません。
最後に⑦で、修繕費と手残り、出口を含めて購入するか見送るかを決めます。安さより出口の狭さを見ることが大切です。
▪️⑧ Q&A
Q. 再建築不可なら将来絶対に建てられませんか？
A. 一律ではありません。道路・43条2項等を個別に確認します。
Q. 高利回りなら買ってもいいですか？
A. 修繕・空室・融資・出口を入れた手残りで判断します。
Q. 現金なら買いやすいですか？
A. 資金調達だけでなく出口と修繕余力を確認する必要があります。
▪️⑨ まとめ
再建築不可の戸建て投資は、接道・現在建物・修繕・家賃・出口を購入前に確認します。
価格や表面利回りだけで判断せず、現在建物を使える期間と次の売却まで含めて投資判断をしましょう。
