買ってはいけない築古物件の特徴10選｜現役大家が絶対に避ける物件とは？
- MIRAIU
- 7月27日
- 読了時間: 4分
築古物件は価格が安く、高利回りを狙える魅力があります。
しかし、中には「絶対に買わない方がいい」と言える物件も存在します。
価格だけを見て購入してしまうと、高額な修繕費や長期間の空室によって、利益どころか赤字になるケースも少なくありません。
私自身も地方で築古戸建てやアパートを運営していますが、物件を見るときは「買う理由」よりも「買わない理由」を先に探します。
この記事では、現役大家の視点から、買ってはいけない築古物件の特徴を10個紹介します。
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▪️この記事で分かること
・避けるべき築古物件
・購入前のチェックポイント
・修繕費が高額になる建物
・失敗しない判断基準
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▪️① 雨漏りしている
築古物件で最も注意したいのが雨漏りです。
天井のシミだけではなく、
・屋根材
・野地板
・梁
・断熱材
まで傷んでいる可能性があります。
補修費用が高額になることもあるため、原因まで確認しましょう。
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▪️② シロアリ被害がある
シロアリは建物の土台や柱を傷めます。
床がフワフワする
木くずが落ちている
羽アリを見かける
このような症状がある場合は注意が必要です。
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▪️③ 床が大きく傾いている
多少の傾きは築古住宅では珍しくありません。
しかし、
歩くだけで違和感がある
建具が閉まらない
ビー玉が転がる
などの場合は基礎や構造部分に問題がある可能性があります。
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▪️④ 再建築できない
価格が安い理由として多いのが再建築不可物件です。
将来建て替えができず、売却しにくくなる可能性があります。
購入前には必ず確認しましょう。
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▪️⑤ 接道条件が悪い
建築基準法上の道路に接していない土地では、
・建替え
・融資
・売却
などで不利になることがあります。
価格だけで判断しないようにしましょう。
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▪️⑥ 賃貸需要がない地域
建物がきれいでも、
借りる人がいない地域では家賃収入は得られません。
まず確認するべきなのは、
・人口
・企業
・学校
・病院
・交通アクセス
です。
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▪️⑦ 修繕費が購入価格を超える
100万円で購入しても、
リフォームに500万円かかれば意味がありません。
購入価格ではなく、
総投資額で利益が残るかを判断しましょう。
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▪️⑧ 長期間空室になっている
何年も空室の物件には理由があります。
・家賃が高い
・設備が古い
・立地が悪い
・需要が少ない
原因を把握せずに購入するのは危険です。
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▪️⑨ 利回りだけが高い
表面利回り15％や20％という数字だけを見ると魅力的ですが、
・空室
・修繕費
・維持費
まで考えると利益が残らないケースもあります。
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▪️⑩ 現地を見ていない
写真だけで購入するのは非常に危険です。
現地では、
・近隣環境
・臭い
・騒音
・道路
・駐車場
など、多くのことが確認できます。
購入前には必ず現地へ足を運びましょう。
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▪️現役大家としての判断基準
私は物件を見るとき、
「この物件を買う理由」
ではなく、
「買わない理由」
を先に探します。
それでも利益が残ると判断できた物件だけを購入しています。
焦って購入しないことが、結果的に成功への近道になります。
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▪️まとめ
築古物件は安いから買うものではありません。
重要なのは、
・立地
・建物状態
・修繕費
・賃貸需要
・将来性
を総合的に判断することです。
価格だけに惑わされず、「長く利益を生み続ける物件か」という視点で判断しましょう。
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