築古賃貸の火災警報器は交換が必要？設置場所・10年目安・募集前の確認方法
- MIRAIU
- 6月1日
- 読了時間: 17分
更新日：1 日前
築30年、40年の戸建やアパートを購入した。
室内を確認すると、天井に火災警報器のような機器が付いている。
そこで、
「付いてるから大丈夫やろ」
と思って、そのままクロスや床のリフォームを進める。
しかし入居募集前にもう一度確認すると、
電池が切れている。
作動確認しても反応しない。
製造からかなり年数が経っている。
必要な部屋に設置されていない。
ということがあります。
築古賃貸で重要なのは、火災警報器が「付いているか」だけではありません。
何の設備なのか。
必要な場所にあるのか。
正常に作動するのか。
いつ設置されたものなのか。
ここまで確認する必要があります。
さらに一棟アパートなどでは、各住戸に付いている住宅用火災警報器だけを見るのではなく、建物に設置された自動火災報知設備などの消防用設備が関係する場合があります。
この記事では、築古戸建・アパートを購入した大家が、入居募集前に火災警報器をどのように確認すればよいかを整理します。
築古物件を購入するときの現地確認全体はこちらで整理しています。
空き家・相続・築古不動産まで含めた総合入口はこちらです。
※本記事には広告・PRを含みます。
ㅤ
ㅤ
▪️結論｜まず「何の火災警報設備なのか」を確認する
ㅤ
築古物件の天井に丸い機器が付いている。
それだけを見て、
「火災報知器あり」
と判断しない方がよいでしょう。
住宅には、
住宅用火災警報器
が設置されている場合があります。
一般的な戸建住宅などで見かける、煙や熱を感知して警報音を出す機器です。
一方、共同住宅では建物の規模・用途・設備によって、
自動火災報知設備
や、
共同住宅用自動火災報知設備
などが設置されている場合があります。
こちらは感知器・受信機・警報設備などを組み合わせた建物側の消防設備です。
つまり、
戸建の天井に付いている電池式警報器
と、
アパート全体で管理している消防設備
を同じものとして扱わないこと。
これが築古物件を確認するときの最初のポイントです。
ㅤ
ㅤ
▪️住宅用火災警報器は「任意で付ける設備」ではない
ㅤ
住宅用火災警報器について、
「付けた方が安全だから付ける」
という設備だと思っている人もいるかもしれません。
しかし住宅用火災警報器は、消防法と市町村の火災予防条例に基づいて設置・維持が求められています。
そのため築古戸建を購入したときに、
「古い家だから昔は付いていなかった」
という理由だけで、そのまま賃貸募集する考え方は適切ではありません。
既存住宅についても設置義務化は進められてきました。
ただし、実際に必要となる設置場所などは市町村の火災予防条例によって確認が必要です。
だから築古物件を購入したら、
「この地域では、どこに住宅用火災警報器が必要ですか？」
を管轄の消防本部・消防署などで確認します。
ㅤ
ㅤ
▪️基本は寝室と階段。台所などは地域によって確認する
ㅤ
住宅用火災警報器は、
とりあえずリビングに一個。
ではありません。
基本的には、
寝室。
寝室がある階の階段上部。
などへの設置が関係します。
住宅の階数や間取りによって、さらに設置が必要となる場所があります。
また市町村によっては、台所やその他の居室などにも設置を求めている場合があります。
例えば築古4DK戸建を購入し、
1階和室。
2階洋室2室。
を寝室として使用できる間取りだったとします。
既存の警報器が、
1階廊下に一個だけ。
なら、
「一個あるからOK」
ではなく、現在の条例に対して設置場所が適切なのかを確認します。
築古物件では、機器そのものより先に設置場所を見ることが重要です。
ㅤ
ㅤ
▪️「築40年だから警報器も40年前」とは限らない
ㅤ
建物が古くても、火災警報器が途中で交換されている場合があります。
逆に、
10年以上前に一度付けた。
その後、一度も確認していない。
という物件もあります。
だから建物築年数だけでは判断できません。
住宅用火災警報器本体に、
設置年月。
製造年。
などが記載されていないか確認します。
以前の所有者が設置年月を書いている場合もあります。
分からなければ、型番などから確認できる場合があります。
重要なのは、
家が何年古いかではなく、その警報器を何年使っているのか
です。
ㅤ
ㅤ
▪️住宅用火災警報器は「約10年」を一つの交換目安にする
ㅤ
消防庁では、住宅用火災警報器について、設置後10年程度を一つの目安として交換を勧めています。
長期間使用すると、
電池。
内部の電子部品。
感知部分。
などが劣化する可能性があるからです。
ここで注意したいのは、
10年＝法律上の強制的な使用期限
と考えないことです。
一方で、
12年前に設置。
正常に鳴ったからまだずっと使える。
とも考えない方がよいでしょう。
築古物件を購入した時点で設置からおおむね10年以上経っていることが分かった場合は、募集前に本体交換を検討するタイミングになります。
ㅤ
ㅤ
▪️電池だけ交換すればいい場合と本体交換を考える場合を分ける
ㅤ
警報器が鳴らない。
すると、
「電池を交換すれば直る？」
と考えます。
比較的新しい機器で、原因が電池切れだと確認できれば、機種によっては電池交換で対応できる場合があります。
一方、
設置から長期間経過。
製造年が古い。
故障表示が出る。
作動確認しても正常に反応しない。
という場合は、電池だけではなく本体交換を検討します。
また電池式でも、内蔵電池をユーザーが交換する前提ではない製品があります。
そのため、
警報音がしない＝とりあえず電池を買う
ではなく、メーカー・型番・取扱説明書を確認します。
ㅤ
ㅤ
▪️募集前には実際に作動確認する
ㅤ
見た目が新しくても、正常に作動するとは限りません。
住宅用火災警報器には、
点検ボタンを押す。
ひもを引く。
などで作動確認できる機種があります。
操作方法は製品によって違います。
そこで退去後・購入後の点検時に、取扱説明書などに従って作動確認します。
正常に警報音が鳴るか。
故障表示がないか。
電池切れを知らせていないか。
を確認します。
ホコリなどが原因で誤作動することもあるため、機種に合った方法で清掃することも必要です。
天井に付いていることを確認して終了ではなく、機能していることまで見る。
ここが重要です。
ㅤ
ㅤ
▪️夜中に「ピッ」と鳴り始める前に対応する
ㅤ
築古賃貸では、
入居後に突然、
「天井から定期的に音が鳴っています」
という連絡が来ることがあります。
電池残量低下。
機器故障。
誤作動。
など、原因は機種や状態によって違います。
ここで入居者へ、
「うるさいなら外しておいてください」
と安易に案内するのは避けます。
火災警報器として必要な設備であれば、取り外したままにするのではなく原因を確認し、必要に応じて交換します。
築古物件では、
入居後に壊れてから対応する設備
と、
入居前に確認しておきたい設備
を分けることが重要です。
火災警報器は後者です。
築古物件でクレームにつながりやすい設備全体はこちらで整理しています。
ㅤ
ㅤ
▪️築古戸建ではクロス交換前に確認した方が動きやすい
ㅤ
築古戸建を購入すると、
クロス全面張り替え。
天井塗装。
照明交換。
などを行うことがあります。
この工事が終わった後で、
「火災警報器も交換しないと」
となるより、最初に設備確認をした方が進めやすくなります。
例えばリフォーム業者へ、
既存警報器を残すのか。
交換するのか。
位置を確認するのか。
天井工事後に再設置するのか。
を事前に共有できます。
火災警報器だけでなく、
分電盤。
コンセント。
配線。
照明。
など、古い電気設備も同じタイミングで確認すると効率的です。
ㅤ
ㅤ
▪️一棟アパートでは「各部屋の警報器だけ」見ない
ㅤ
ここは戸建とアパートで大きく違います。
一棟アパートを購入した場合、
各住戸に住宅用火災警報器が付いている。
それだけで消防設備全体を確認したことにはなりません。
建物の規模・構造・用途などによって、
自動火災報知設備。
共同住宅用自動火災報知設備。
消火器。
誘導灯。
その他消防用設備。
が関係する場合があります。
こうした設備については、住宅用火災警報器の「自分でボタンを押して確認」という話とは別に、法令に基づく点検・報告制度が関係します。
中古アパートを購入するなら、
現在どんな消防設備が付いているか。
直近の点検はいつ行われたか。
不良箇所は残っていないか。
まで確認します。
ㅤ
ㅤ
▪️共同住宅の消防設備には定期点検・報告が関係する場合がある
ㅤ
消防法令に基づいて設置された消防用設備等については、建物の関係者が定期的に点検し、結果を消防機関へ報告する制度があります。
一般的な点検周期では、
機器点検は6か月ごと。
総合点検は1年ごと。
とされています。
また共同住宅などでは、一般に消防機関への点検結果報告が3年に1回となる区分があります。
ただし、
1階に店舗がある。
複数用途が入っている。
建物規模や使用状況が違う。
などで扱いが変わることがあります。
そのため中古一棟物件を購入するときは、
「アパートだから3年に1回だけ見ればいい」
と自己判断せず、現在の消防設備点検資料と管轄消防署で確認します。
ㅤ
ㅤ
▪️消防設備点検で「不良あり」のまま引き継いでいないか確認する
ㅤ
中古アパートの売買では、
家賃一覧。
滞納状況。
修繕履歴。
固定資産税。
などを確認します。
そこに消防設備関係の資料も加えます。
例えば過去の点検結果に、
感知器不良。
ベル不良。
誘導灯不良。
などが記録されている。
しかし修繕した資料がない。
という場合は、購入後に対応が必要になる可能性があります。
そこで購入前に、
直近の消防設備点検報告書を確認できますか？
と聞きます。
書類がない場合は、
いつ誰が点検したのか。
現在何が設置されているのか。
を確認します。
築古一棟物件では、内装リフォーム代だけでなく建物全体の設備修繕費も購入予算へ入れる必要があります。
ㅤ
ㅤ
▪️大家と入居者のどちらが交換する？
ㅤ
賃貸住宅では、
「警報器の電池交換は入居者？」
「本体交換は大家？」
と迷うことがあります。
消防法上の住宅の「関係者」には、所有者・管理者・占有者が関係します。
一方、実際の費用負担や日常管理については、賃貸借契約や管理方法によって整理が必要です。
だから全国すべての賃貸住宅について、
必ず大家負担。
必ず入居者負担。
と一律には決めません。
ただし大家側としては、
入居募集開始時点で正常な状態か。
いつ設置したものか。
どこに設置されているか。
を把握しておいた方が管理しやすくなります。
その後の電池交換などについても、管理会社と運用を決めておくと分かりやすくなります。
ㅤ
ㅤ
▪️募集前に確認するのはこの6項目で十分
ㅤ
築古賃貸の火災警報器は、募集前に次を一度確認します。
・住宅用火災警報器なのか、建物側の消防設備なのか
・現在の地域・建物で必要な設置場所を満たしているか
・製造年または設置年月はいつか
・作動確認して正常に反応するか
・約10年以上経過している機器を交換するか
・一棟物件なら消防設備点検記録に不良が残っていないか
これを確認しておけば、
「付いていると思っていた」
から、
「必要な設備が正常に管理されている」
状態へ変えられます。
チェックリストを毎月繰り返す必要はありません。
購入後・退去後・リフォーム前など、物件を整えるタイミングでまとめて確認すると効率的です。
ㅤ
ㅤ
▪️見た目のリフォームより先に安全設備へ予算を回す
ㅤ
例えばリフォーム予算100万円しかないとします。
アクセントクロス。
おしゃれな照明。
新品の洗面台。
などへお金を使いたくなります。
しかし、
火災警報器が正常に作動しない。
古い分電盤にも問題がある。
漏水もある。
という状態なら、まず生活・安全に関係する設備から確認します。
築古賃貸では、
「家賃を上げる工事」より前に「貸せる状態へ戻す工事」がある
ということです。
これは火災警報器だけではありません。
給排水。
電気。
給湯。
雨漏り。
なども同じです。
築古物件でどこまでリフォームするかはこちらで整理しています。
ㅤ
ㅤ
▪️火災警報器だけでなく複数の設備が古いならまとめて見積もる
ㅤ
火災警報器一個だけなら、本体交換だけで済む場合があります。
しかし築古物件を購入したばかりなら、
分電盤。
コンセント。
照明。
給湯器。
水栓。
換気扇。
なども古い可能性があります。
このとき設備を一つずつ別々に発注するより、リフォーム前に必要工事をまとめて確認した方が工程を組みやすくなる場合があります。
重要なのは、
「全部古いから全部交換」
ではありません。
正常に使える設備。
修理が必要な設備。
交換が必要な設備。
を分けます。
〖PR〗火災警報器だけでなく電気・給排水・内装など複数箇所の修繕が必要で、どこまで工事するか判断しにくい場合は、賃貸として必要なリフォーム内容をまとめて比較する方法があります。
ㅤ
ㅤ
▪️火災警報器を交換しても家賃が上がるとは考えない
ㅤ
火災警報器を新品へ交換した。
だから、
家賃を3,000円上げる。
という設備ではありません。
火災警報器は、デザイン設備というより安全・維持管理のために必要な設備として考えます。
例えば家賃5万円の築古戸建で、
火災警報器。
分電盤。
給湯器。
水栓。
などへ修繕費が必要になった。
この場合、
一つ一つの設備が家賃をいくら上げるかではなく、
入居者が通常生活できる状態まで最終的にいくらかかるのか
を見る必要があります。
その総投資額でも賃貸経営が成立するか。
ここが大家側の判断です。
ㅤ
ㅤ
▪️購入前なら火災警報器もリフォーム予算の一部として見る
ㅤ
例えば築古戸建300万円。
想定家賃5万円。
リフォーム100万円。
合計400万円程度で賃貸を始める予定だった。
ところが購入後、
電気設備。
給湯器。
雨漏り。
火災警報器。
など追加修繕が次々に見つかった。
結果的にリフォーム200万円。
となれば、当初想定した利回りは変わります。
火災警報器一つの価格だけなら、物件全体に対して大きくない場合があります。
しかし築古投資で怖いのは、小さな未確認設備が何個も重なることです。
だから購入前の現地調査では、
見た目がきれいか。
だけではなく、
賃貸として必要な設備が揃っているか。
まで確認します。
ㅤ
ㅤ
▪️管理会社へ任せる場合も設置時期を記録しておく
ㅤ
管理会社へ賃貸管理を任せる場合でも、
「火災警報器は管理会社が見てくれるだろう」
だけで終わらせない方が管理しやすくなります。
例えば物件ごとに、
設置場所。
設置年月。
型番。
交換履歴。
を残しておきます。
10年後に、
「これいつ交換した？」
となるより、最初から記録しておいた方が簡単です。
特に複数戸を所有すると、
A室は交換済み。
B室は旧型。
C室は設置年不明。
という状態になりやすくなります。
退去時チェックに組み込んでおけば、順番に整理できます。
ㅤ
ㅤ
▪️火災保険に入っていても警報器の点検とは別問題
ㅤ
火災保険へ加入している。
だから火災対策は大丈夫。
という話でもありません。
保険は、契約内容に応じて事故による損害へ備えるものです。
火災警報器を正常に維持することとは役割が違います。
築古賃貸では、
火災警報器。
消防設備。
電気設備。
日常管理。
保険。
を別々に考えます。
火災保険へ入ったことを、設備点検をしなくてよい理由にはしません。
築古戸建の火災保険と修繕費の考え方はこちらで整理しています。
ㅤ
ㅤ
▪️安全設備まで直すと収支が合わないなら購入判断へ戻る
ㅤ
築古物件では、
購入価格が安い。
表面利回りが高い。
という理由で魅力的に見えることがあります。
しかし購入後に、
屋根。
電気。
給排水。
消防設備。
給湯。
原状回復。
と修繕が重なれば、総投資額は大きく変わります。
必要な安全設備を削って利回りを作るのではなく、必要工事を入れても成立する価格で購入できているかを見ることが重要です。
既に所有している物件なら、
修繕して保有する。
募集条件を見直す。
売却を含めて再検討する。
という判断もあります。
〖PR〗築古物件の設備修繕が想定より多く、リフォーム後の家賃・利回り・手残りが合うのか判断しにくい場合は、修繕費も含めた不動産投資全体の収支を整理する方法があります。
ㅤ
ㅤ
▪️よくある質問｜築古賃貸の火災警報器
ㅤ
Q．火災警報器は10年経ったら必ず交換しないと違法ですか？
「設置から10年」が一律の法定使用期限という意味ではありません。
ただし長期間使用すると電池や内部部品の劣化が考えられるため、消防庁は設置後10年程度を目安に本体交換を勧めています。
ㅤ
Q．築古戸建に火災警報器が一個付いていれば大丈夫ですか？
一個あるだけでは判断できません。
寝室・階段など必要な設置場所を確認し、地域の火災予防条例に適合しているか確認します。
ㅤ
Q．台所にも必ず必要ですか？
市町村の条例によって扱いが異なる場合があります。
物件所在地を管轄する消防本部・消防署などで確認します。
ㅤ
Q．電池切れなら電池だけ交換すればいいですか？
機種と使用年数によります。
長期間使用している場合や故障している場合は、本体交換を検討します。
ㅤ
Q．アパートの各部屋に火災警報器があれば消防設備点検は不要ですか？
建物の規模・用途などによって自動火災報知設備など別の消防用設備が設置されている場合があります。
住宅用火災警報器だけを見て判断せず、建物全体の消防設備と点検状況を確認します。
ㅤ
Q．中古アパート購入前に何を見ればいいですか？
現在設置されている消防設備に加え、可能であれば直近の消防設備点検報告書や不良箇所の修繕履歴を確認します。
ㅤ
ㅤ
▪️まとめ｜築古物件では「付いている」から「正常に使える」へ確認を進める
ㅤ
築古物件を購入すると、
クロス。
床。
キッチン。
浴室。
など見た目のリフォームへ目が向きます。
しかし入居募集前には、火災警報器も確認します。
まず重要なのは、
何の設備なのかを分けること。
戸建などに設置される住宅用火災警報器なのか。
一棟共同住宅に設置された自動火災報知設備などなのか。
ここで管理方法が変わります。
住宅用火災警報器なら、
必要な場所。
設置年月。
作動状況。
本体の使用年数。
を確認します。
設置からおおむね10年以上経過しているなら、本体交換を検討するタイミングです。
一棟物件なら、
各住戸だけでなく建物全体の消防設備。
点検記録。
不良箇所。
まで確認します。
築古賃貸で一番避けたいのは、
「前の所有者が付けていたから、そのままで大丈夫だと思った」
という状態です。
購入した時点で一度確認する。
リフォーム前に確認する。
退去時にも作動状況を見る。
そして交換したら年月を記録する。
火災警報器は、家賃を大きく上げるための設備ではありません。
しかし賃貸住宅を運営するうえで、見た目のリフォームより先に確認すべき安全設備の一つです。
古いから全部交換するのでもなく、付いているから放置するのでもない。
必要な場所にあり、正常に作動し、適切に維持されている状態を作る。
これが築古賃貸で火災警報器を確認するときの基本です。
ㅤ
ㅤ
▪️関連記事
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
